房地产开发项目选址方法研究

房地产开发项目选址方法研究

摘要：房地产开发地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产之所以具有增值性，很大程度上是由于土地在增值。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。本文通过对房地产开发地段影响因素的分析，提出了房地产项目选址方法，并结合北京奥运会项目选址经验进行论证。

关键词：房地产，项目选址，地段

随着竞争的加剧和市场的复杂化,房地产开发企业面临很大的经营风险和机遇与挑战。对于房地产企业而言,在一定时期内总面临着许多投资商机,相应地有多种投资方案。但是,受资金投入与资金盈利受多种因素制约,房地产开发企业必须在投资总规模的范围内选取一种最佳的方案进行投资,以取得最佳的经济效益和社会效益。因此，房地产开发企业应该更加重视项目的可行性分析,首先面临的就是项目选址问题。项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败,必须用科学可行的方法来决策。

一、房地产开发地段影响因素分析

房地产的地段位置不仅指房地产所处的区位,而且指周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况) 。不同的房地产用地要求不同的地段位置,以满足使用者不同的要求。所以房地产选址首要考虑的影响因素主要有区位因素和细部因素。

宏观区位因素指影响房地产市场开发的整体环境要素。包括自然条件和环境、交通和通信基础设施人口和经济、社区文化区位等因素。细部影响因素是指房地产项目局部环境因素。大体包括动力、煤气、暖气、供水、供热及交通运输条件，地形地貌、工程地质与水文地质情况；排水、防洪情况；生活设施条件以及与建设项目有关的政策与法律法规情况。这些因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。

二、房地产开发地段的选择方法

对于一个好的开发地段来说，有一些必备的要素是静态的，不论任何项目和地点，这些要素是固定的。但是，不同的地区、不同的时期，好的地段的要素有一些是在变化的。要选择好的开发地段主要应做好以下几个方面的工作。

（1）土地的市场研究

土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断。对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。在欧美国家，获取土地使用权之前，开发商会做一个详细调查。供应量调查比较简单，有两种方法：①是到土地出让部门调查，每一个季度都会有出让多少土地，收到多少土地出让金的资料。②是考察在建项目状况，例如已立项的项目，从而间接获得土地供应量的情况[2]。

需求量基本采用两种方法：第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做所谓的预测。比如北京去年大概卖掉商品房900多万平方米，根据平均容积率，可以推算住宅用地需求量，然后进行供应量和需求量之间的对比分析。

（2）土地的选择

土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地，和土地的拥有者谈判地价[1]。

（3）土地评价

1）基本的地域性指标

基本的地域性指标包括宏观区位、微观四邻等方面。宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。微观四邻即指这块土地到底与谁的土地靠在一起。

2）基本的物理性指标

基本的物理性指标包括几个方面：①是土地规模、形态、地貌等指标。②是城市发展及规划要求，获取土地使用权的时候，城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等。还有一些是指导性的指标，特别是在南方一些省市，比如海南、深圳，其城市规划中往往有一些弹性指标、可变化的指标，对这些指标要做很好的分析，才能较好的利用这个机会。③是基础设施条件。

3）基本的经济性指标

经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。

三、实例分析

北京奥运会项目选址经验分析

（1）成立专门的项目管理小组

与一般的城市规划管理不同，奥运会等大事件往往具有较强的目的性，需要有专门的规划管理程序来负责项目选址工作，使大事件与城市达到最佳的融合。项目管理小组要在最快的时间做出科学的应对，就需要全面了解项目选址的影响因素，充分结合当地特点和实际情况。为了加强对奥运工程建设监督，北京市规划委专门成立了奥运工程规划设计协调部，严管奥运工作的规划管理审批，这是北京奥运会项目选址和建设得以顺利进行的重要保障[2]。

（2）注重效率和实施操作

奥运项目选址和规划需要在有限的时间内保质保量的完成，所以，注重效率和实施操作是十分重要的。为了能够在一定时间内达到最优的效果，规划管理的思路要有所转变，城市建设的重点要有所转移。项目的规划和选址不仅仅是考虑空间布局上的问题，还要考虑到如何落实、运用等具体的事宜，抓住主要的矛盾，次要的为主要的让步。

（3）合理利用多方面因素

在北京奥运会三大理念“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的倡导下，规划管理也充分体现了绿色、科技和人文精神。从规划伊始就贯彻了这一思想，一直到规划项目的选址、建设以及后来的运营。项目选址中对环境、文化、交通、景观等方面因素的考虑，无不体现了这三大理念[3]。

规划管理中还要善于运用市场因素。在进行大型建设项目选址时，对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析，选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑，可以使得大型建设项目选址，不仅可以达到城市空间建构的合理层面，而且又可取得良好城市经营效益。另外，奥运会规划管理还善于运用公众因素，听取了来自不同方面的意见和建议，这也是项目选址合理性的重要保证。北京奥运会项目选址是通过征集城市设计方案，对大建设项目选址进行科学论证。另外选址过程中还充分听取了市民的意见，让公众参与选址[4]。

四、结论

从北京奥运会项目选址的规划经验来看，综合考虑多元因素是很重要的，忽视其中任何一方面都会给项目带来问题。在进行房地产项目选址的工作中，必要的分析研究可使项目的科学性和可操作性得到加强，同时也为规划管理工作提供更为充分的依据、更加科学合理的决策。房地产开发项目选址不是简单的空间选择问题，它需要考虑很多非空间的因素；房地产开发项目选址也不是仅由规划学科就能解决的，它是一个跨学科的巨大系统工程，只有先进行大系统中的子系统