福州市宝龙城市广场(针对性调研)
宝龙城市广场项目策划报告(PPT115页)
本案位于规划发展轴之上,紧邻集镇综合片区和新市镇中心片区
》解读【市场环境】 曹路镇无大型商业广场,以中小型商业为主
曹路镇现有商业集中在地块东侧 的民耀路区域,主要服务于周边的住 宅小区,以中小型超市、生活配套商 业为主。
曹路镇无大型综合性商业。
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右;联体别 墅(万科第五园)单价约3.5万元; 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡,租金约3元/天/㎡。
上海曹路宝龙生活广场地处浦东外环路与金海路交叉口,东至三信国际宾馆,西至外环绿 化带(经二路),北至民众路、民民路,南至金海路。项目为约12万㎡大型城市综合体, 规划为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店为一体的休闲商业中心; 4-8地块产品:企业公馆,产品为联排,3层,主力面积250㎡左右; 4-9地块产品:精品酒店、办公楼,主力面积2000㎡-4500㎡、底商; 4-13地块产品:购物中心,包括大型超市、星级影院、ktv、电玩、大型餐饮等,商铺主力户型100-300㎡。
宝龙开盘典礼明星助阵
活动时间: 2011年9月 活动内容:邀请集团领导、区政府领导、著名影星到场主持、发言。 活动传播:◇主要媒体全面活动报道;
◇宝龙品牌导入。
十一房展会
活动时间:2011年10月 活动内容:特色表演活动
现场展示国际消费时尚,衬托项目国际高度 开盘促销VIP客户登记
“企业之家——集团的智慧”推介会
◇电视台专题报道。
《宝龙投资价值白皮书》
书名:《宝龙投资价值白皮书》 时间2012年4月 副标:宝龙商业地产项目投资全解密 内容:建议邀请名家操刀,譬如万科和金地的住宅项目很多时候会邀请王受之,我们也可以 找商业地产规划或者投资领域的权威人士来写。重点分析宝龙商业的模式和它的产品特色, 以及快速复制下仍能保持稳定高回报的原因。同事用访谈的手法邀请原先的一些成交客户分 析他们各自的心得以及对宝龙产品的看法。 配合:这类活动成功的关键点有两个,一是书的内容要有可读性和隐蔽性(开发商必须始终 隐藏在背后),二是事前、事后的媒体宣传要配合好,放大事件的效果。
福州宝龙城市广场沃尔玛商圈调研报告
福州市沃尔玛商圈调研报告项目市场研究↗研究背景和目的宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。
本项目所在地位于福州市西南侧,地处台江区,距北江滨约0.5公里,占地107.54亩,是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带,本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区,辐射八县及闽南、宁德等地区。
↗调研内容◆商圈规模调查:商圈的人口数、户口数……◆选址调查:商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况……◆商铺调查:商圈内有哪些零售商,面积多大,距拟建地块多远,在哪个方向及年销售额……↗概念界定◆核心商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高,每个顾客的平均购货额也最高,顾客的集中度也较高;◆次级商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少,顾客也较为分散;◆边缘商圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少,且非常分散。
◆本次调研以预定地(福州市第二塑料厂)为中心,以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈,以半径为1.5公里和2公里的圆环为次级商圈,暂不考虑边缘商圈。
图1商圈三级图↗调研方法◆零售店普查◆二手资料收集◆竞争对手的高层深访↗数据来源表1数据来源表↗项目管理网点普查是商业市场研究最基础的工作,在整个项目的管理工作中显得相当重要。
零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查,所涉及的工作量很大。
正式普查前,由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片,然后,根据各片的大小,分配访问员到具体的普查片。
同时,各片区还配备了相应的访问督导负责管理访问员,严格检查访问质量。
访问员遵守一定的访问行走规则,逐一访问每家零售商店,登记商店营业面积、年销售额等信息。
访问完毕后,访问员在普查地图上标识商店的地理位置。
为保证普查质量,访问部经理对访问督导和访问员进行一定比例的抽样复查。
↗主要结论◆人口规模:商圈内共有30多万人口,其中核心商圈人口19万,次级商圈人口近12万。
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心,地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环,同时也是长三角地区的最重大投资项目,杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心,兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目,项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标,即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心,其独特的销售主张是“体验”,核心就是增加人们购物过程中的愉悦感,是人们生活水平提高后引起的消费模式,是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节,而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以,有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位,而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研,通过调研明白要做什么,是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因,下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心,它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民,所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受,但是作为学生来说,经济能力有限,所以学生的消费水平还是比较低的,那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面,学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等,所以,餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多,并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整,因为在人气不是太旺的地方,则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费(娱乐、餐饮)业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说,它们是购物中心业态组合的基础,是购物中心基础客源的保证。
此外,餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
福州商圈调研报告5[1][1].12
二、万象城
项目位置:
工业路与西二环路交汇处 开业时间:2006年12月2日 总建筑面积:11万平方米 业态组合:百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店:
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌: 服装:江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层:CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮:麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套:SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌:
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装:阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮:华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套:工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处,东至宁化路,南至宁化小区,西至西二环路,北至工业路。
位于大福州的几何中心,与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心?2004,中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景(投资建设一年,区域周边地价从100万元/亩,提升至387万元/亩。
)宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能,五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次,独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区,辐射市区200万人口,该商圈人均GDP超过3000美元,在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区,聚集人流和消费力的潜力惊人,宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势?宝龙城市广场的经营模式:ONLY ONE一站式消费+EPTC体验型消费,是目前国际驻留商业模式,是国内最现金商业模式,领先福州同业50年,在国外有1>50定律,即该商业模式仅占商业总量的1%,但却占有50%的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主,功能配套只是围绕“购”而展开,存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态,用专业公司统一管理,同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方,也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方,是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势:宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵,影院、食街、步行街、酒吧,引客聚客,实力毋庸置疑;购、食、娱、闲,多元消费符合。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处,东至宁化路,南至宁化小区,西至西二环路,北至工业路。
位于大福州的几何中心,与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心?2004,中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景(投资建设一年,区域周边地价从100万元/亩,提升至387万元/亩。
)宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能,五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次,独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区,辐射市区200万人口,该商圈人均GDP超过3000美元,在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区,聚集人流和消费力的潜力惊人,宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势?宝龙城市广场的经营模式:ONLY ONE一站式消费+EPTC体验型消费,是目前国际驻留商业模式,是国内最现金商业模式,领先福州同业50年,在国外有1>50定律,即该商业模式仅占商业总量的1%,但却占有50%的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主,功能配套只是围绕“购”而展开,存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态,用专业公司统一管理,同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方,也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方,是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势:宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵,影院、食街、步行街、酒吧,引客聚客,实力毋庸置疑;购、食、娱、闲,多元消费符合。
宝龙城市广场市场运作分析报告
宝龙城市广场市场运营分析报告一·项目概况占地面积:220110㎡。
建筑面积:50万㎡。
商铺面积:一层90-100㎡二层50-60㎡三层大面积可划分,打通,看商家需求。
招商率:90%商铺租价:一层每天2.8㎡二层每天1.7㎡三层每天1.4㎡四层每天0.9㎡。
入驻程度:纯一层入驻率率达到100%。
二层入驻率95%。
三层入驻率95% 四层今年9月开业,主要经营大型餐饮。
健身。
停车位:机动车停车位700个,非机动车4500个。
二·商业运营分析建筑结构与格局在很大程度上,宝龙城市广场的格局不能够很好的让市民体验到一个商业综合体的娱乐,休闲,餐饮,购物的便利性。
项目建筑不连贯,从百货区至二十四街有明显的断裂处。
不利于消费者一站式购物。
项目纵深太深。
从二十四街红绿灯向南深度达500米。
对于消费者购物有很大的挑战性。
客户需要的是舒适,便利,消费的感觉。
跨度500米对客户来说是一种挑战。
模式分析商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块组建。
在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发只是其项目的基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体,资本运营是贯穿始终的,因为只有资本运营得以与各个环节的融合,项目才能最大限度的得到良性的运营,而这才是最终的目的。
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。
在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了商业运营商的工作。
这在运营中上极大提高了项目的风险。
宿迁宝龙城市广场同样犯了此类错误,从开发,到商业运营,资本运营商。
宿迁宝龙城市广场扮演三个角色。
这在商业地产中极易出现短板。
运营分析宝龙在免租期一年的期限即将到来时,整个商业广场的商业氛围依旧不理想,虽然导致商业氛围的因素很多,但主要因素有以下几点:第一,由于宿迁宝龙城市广场作为一家地产开发企业,其核心还是以地产开发,但是在商业地产上,唯一的核心是商业运营,地产开发是商业地产运营的基础和表现。
福州宝龙城市广场平面图
福州宝龙城市广场
项目介绍
福州宝龙城市广场包括一个总建筑面积为141,740平方米的大型多业态综合性商业地产项目,总建筑面积15,169平方米的夜总会和迪斯科、总建筑面积33,274平方米的酒店式公寓套房,以及总建筑面积25,170平方米的停车位。
综合性商业地产项目主要包括一家大型百货公司、一家超市、一个室内游乐中心、一家电影院、一个美食广场以及零售店。
该综合性商业地产项目的主要租户包括家乐福、福建新华都百货及国美电器。
宝龙地产于2004年11月开始开发该项目,于2006年11月至2008年分阶段竣工。
地点:位于福州市台江区,亦临近福州江滨旅游区
项目面积:占地逾7万平方米,总建筑面积逾21.5万平方米
商业设施:总建筑面积约14.2万平方米
住宅:总建筑面积逾3.3万平方米
项目商业定位
福州宝龙城市广场导入海派艺术理念,其大气前卫的“天鹅”主体造型、美轮美奂的异国风情街、格调高雅的园林式室内装修装饰、动静相宜的儿童游乐区和绿化休闲区等公共设施,成为了榕城的地标性建筑景观。
以精心设计的步行街为主轴线,把大卖场、主题店及商业节点、公共休闲设施串成商业亮点,组成黄金流线,最大限度争取店铺的沿街面,更把楼层块面无边无际地延伸,引导人流多次消费,使购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓每一个章节都释放出都市迷人的节奏感,构建了一个“在购物中休闲,在休闲中购物”的新商业乐园。
此外,福州宝龙城市广场还结合庞大的景观设置和夜景工程,打造了一个福州乃至华南地区真正的“不夜城”。
谈宝龙城市广场项目管理中的进度控制
a实施工序进度控制 。为 了有 效地控制 进度 , . 可将 进度动 态 既是总进度 目标 的分解 和 落实 , 是进 度 动态控 制 的依据 。因 控制的重点放到工序上 , 也 用工序进度 来保证分部 分项工 程 的时 间 此, 进度 计划合理与否直接关系到进度 能否得到有 效控制 。作 为 节点 。
和特色 , 规划“ 卓越工程师教 育培养计划 ” 对土木工程专业 “ , 应用 型 ” 才培养提出了新 的要求 , 人 提高 学生 的工程 实践 能力成 为改
革 的核心 之一 , 进行土木工程实践教学改革势在必行 。
2 土木 工程 实践教 学 的不足
实践教学在培养方 案中所 占的 比重 , 直接关 系到学生 实践与
谈 宝 龙 城 市 广 场 项 目管 理 中 的 进 度 控 制
陈 壮
( 岛市市政工程管理处 , 青 山东 青 岛 2 60 6 00)
摘
要: 结合李沧 宝龙城市广场项 目实际情况 , 从政 府部 门的角度 探讨 了该 项 目管理 中的进度控 制 , 出应合理编 制控制性计 划 , 提
00 土 ( 颁 生 的就业范围大体 可 以分为 :0 的学 生 到设 计 单 位 ,0 的学 指导性 意见 。21 年 ( 木工程 专业 规 范) 征 求意见 稿 ) 布。 1% 1% 0 9年 l , 2月 教育部 高教 司理 工处 颁 布的 “ 卓越 工 程师 培养 计 生到土木工程管理 机关 和企事 业单 位 以 甲方代 表 的身份 从事 土 20
是周 转材料 ) 主要资源计划和技术 、 管理 、 节性施工措施 等作为 制 , 季 能够及时消除 影响进 度 的隐患 。在 宝龙项 目的推进 过程 中, 附件 。通 过审查资源计 划是否与进度计划 相符 , 评价进 度计划 针对项 目涉及 部 门多、 控难度 大等 问题 , 来 操 与宝龙 集 团建立 了以 的可实施性 , 与参与本工程的其他承包商及 我方供 材和设备 进 上三项会议制度 , 并 对项 目进度 进行 了充分 的分 析和调 度 , 加强 了 度计划相协调 。同时应确保各进度保 证措施合 理可行 , 作为进 度 跟踪督查机制 , 为领导决策 提供 了第 一手 资料 , 加快 了工程进度 。 控制 的依据 。 d 建立风 险预警 机制 。进 度计划 在实 施过 程 中会 出现许 多 . 不 c 明确进 度计 划中关键工作及非关键 工作 的总 时差( . 机动 时 不可预见 的因素导致进度拖后 。为 了提高进度 控制 的主动性 , 能简单地进行进度检查 、 比、 析 , 是要加强 事前 、 中控 制 , 对 分 而 事 间) 。控制 了关键工作 的进度就 控制 了施工 进度 , 当非关键 工 但 作延误超过 了总时差 时 , 就会转 化为关 键工作 , 总 时差较 小 的 以预防为主。可建立一套风 险预警机制 , 对 实现 预控 。在动 态控制
宝龙城市广场项目可行性研究报告
青岛城阳宝龙城市广场项目可行性研究报告宝龙集团(青岛)置业发展有限公司目录第一章:总论................................................第3—18页第一节:项目建设背景....................................第3---9页第二节:项目市场环境分析..............................第10—18页第二章:项目总体建筑规划思路........................第18---22页第三章:项目投资收益分析..............................第23---26页第一节:项目投资估算....................................第23--24页第二节:价格定位 (25)第三节:销售收入预测 (25)第四节:利润预测表 (26)第四章:资金筹措计划 (27)第五章:敏感性分析 (27)第六章:项目风险分析....................................第27---32页第七章:研究结论 (32)一、总论(一)、项目建设背景●青岛市区概述青岛是中国重要的经济中心城市和港口城市,国家历史文化名城和风景旅游胜地。
青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市,获得“企业家满意奖”。
青岛是首批全国文明城市。
青岛是全国两个“中国品牌之都”之一。
青岛是国家环境保护模范城市、国家卫生城市和国家园林城市,获得“中国人居环境奖”。
青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名。
青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市,是中国的“帆船之都”。
青岛是中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一。
青岛是中国重要的外贸口岸之一。
青岛是中国重要的海洋科研基地。
青岛市经济环境发展状况1、青岛市GDP发展状况2005年,青岛市经济保持持续快速协调健康发展,2005年,青岛GDP 完成2695.5亿元,比2004年增长16.9%,为1994年以来的最快增速,并连续两年保持在16%以上的高增长平台,同时,GDP总量首次跻身全国35个大中城市十强,列上海、北京、广州、深圳等城市之后居第10位。
晋江宝龙城市广场swot分析
SWOT分析优势:①功能多元化,集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强,经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发,购地成本低。
(苏州、泰安等)④政府的支持。
(土地、城建配套、税收等)⑤注重休闲娱乐,吸客能力强。
符合消费潮流,相对三四线传统商业有较强的竞争力。
劣势:①企业管理和人才不足,对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系,大部分运营状态仍在摸索期,存在较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱,需要调整和增强竞争力,尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流,缺乏超前性,持有物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低,虽然在前期支持获取土地资源,但长期经营的投资边际效应递减。
机会:①位于晋江市中心,离新老城区较近,地理位置优越。
②交通便利,运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等③公共设施齐全,附近学校、医院、银行等很多(购物中心:大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼中、小学:希信小学、晋江一中、平山中学医院:中医院、市医院)④三四线城市加快城市进程,为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验,产品和模式的复制性强,已储备项目和潜在项目储备较多。
威胁:①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性,对企业影响大③现有投资存在市场压力,潜在负面消息对后续项目发展影响比较大。
④商业模式进入门槛不高,存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大,成熟项目少,ipo(IPO的全称是initialpublic offer,即“首次公开发行”,指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式)更加接近传统企业,在ipo的认可程度上,受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后,公司治理水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
秩序服务品质提升方案
秩序服务品质提升方案宝龙城市广场住宅园区现有秩序部员工17名,主管1名,班长2名,1名为代理班长,分两班运转,每班8人,实际7人,班长各1名,按每日工作12小时、每轮休1人,(不排除休年假/其他),小区现有出入口大门(1#岗,主大门出入口)、(2#岗,连接商业现阶段因施工车辆无法通行,只能人员进出)每班在日常工作中分别设固定岗、中控、收费、巡逻。
现秩序维护服务标准为:1、小区主出入口24小时站岗值勤;2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时监控;3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放;4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理;5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。
对应上述标准,目前物业管理秩序维护工作中存在以下不足:1、目前园区主出入口大门,存在人员精神不佳,文明礼貌不到位现象;2、安全巡视过程中,巡逻员对巡视路线现场管理有待强化,在对违章行为的处理、对公共设施监管、建筑材料堆放、建筑装修垃圾管理等方面尤需加强;3、小区围墙缺少红外报警系统,周界安全仅依靠人员定时巡视,存在管理漏洞;监控摄像尚存盲区和部分摄像因夜间照度不足而产生画面不清晰的状况,所摄录的监控画面不能满足公安部门要求;4、对进入小区的车辆、施工人员等未能进行有效跟踪确认;针对上述问题,我部需加强对员工的培训教育,并同时加大对员工日常工作的监管、指导;宝龙城市广场物业管理秩序维护服务拟按以下标准实施:一、岗位职责与工作内容岗位岗位职责工作内容秩序班长1、在秩序部主管的领导下,熟悉秩序各项岗位职责和任务,掌握本辖区治安、消防工作的规定和特点,安排本班各项具体工作。
2、主持召开班务会议,及时准确传达上级工作安排和决策指令,带领全班秩序部员工按照公司规章制度开展各项工作。
3、督促检查本班各项工作,积极向部门主管汇报班内工作情况,努力做好秩序部员工管理工作,主动为部门提供建设性的工作建议。
交通问题宝龙区浅谈
福州宝龙城市广场附近交通情况浅谈班级:交通工程一班姓名:学号:一、了解问题1.当前道路交通存在的主要问题。
(1)交通事故频发,对人类生命安全造成极大威胁;(2)交通拥堵严重,导致出行时间增加,能源消耗加大;(3)空气污染和噪声污染程度日益加深。
2.交通控制的目的表现。
(1)减少交通事故,增加交通安全;(2)缓和交通拥挤,提高交通效益;(3)提高公交效率,减少交通负荷;(4)降低污染程度,节省能源对比。
3.道路交通面临的挑战。
(1)在社会经济发展过程中产生了越来越大的交通需求,给交通系统提出了更高的要求;(2)社会经济发展对城市交通系统的通畅性和高效性提出了更高的要求;(3)城市经济发展中产业结构的变化影响着交通需求产生的内在机制;(4)城市经济发展中产业布局的调整影响和改变交通需求的时空分布特性。
4.宝龙城市广场交通问题宝龙交叉口地处福州商业繁华路段,宝龙广场、万象城坐落于此。
又由于城市的主干道经过此繁华路段,交通量大,机动车、非机动车、行人互相影响致使此路段的交通非常混乱、复杂,这也倒是了该交叉口的交通经常拥堵,特别是在早、晚高峰拥挤现象更为明显。
经常有公交车与私家车抢道或相互拥挤的现象出现。
导致行车不便,行人步步艰难。
这是很多城市商区交通不便的普遍现状。
因此了解宝龙交叉口的拥挤原因,解决拥挤现状是非常有意义的。
二、解决问题随着城市现代化进程加快,城市中心区域由集聚向多核化发展,逐步形成了多个城市中心及副中心,而城市中心的形成往往是其商圈的培育与发展过程。
凡是经济繁荣的区域都是容易发生交通拥堵的区域。
反过来讲,交通条件也往往成为制约商圈经济发展的瓶颈,改善商圈交通条件需要新建大量交通设施来支撑,但交通设施的扩张必然存在对商圈空间的侵占。
对于用地紧张的商圈,人车矛盾也最为集中,如何既满足商圈的交通需求,又能够保证人们购物休闲的城市空间,立体化布置交通设施是一种值得推广的思路。
城市拥堵其实很简单,就是有两个矛盾没有解决:一个多和少,现在城市人越来越多,车也越来越多,而我们提供的公共交通设施越来越少,比如现在城市公共交通投资占整个交通投资的比重只有15%,但正常情况下要达到50%才能满足需求,这是一个矛盾,就是多和少的矛盾。
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福州宝龙城市广场——针对性调研
主要从工程、安保、企划导视角度观察:
(一)安全管理部门 1.安保员的服饰设计
(1)外场:停车场只看到年龄较大的穿着安保衣服的大爷,并且保安衣服很平常、穿着人员衣衫不整。
(2)内场:看到穿白色衬衣配黑裤拿对讲机的工作人员,应该是保安。
2.安保人员的执勤站岗情况
(1)外场:只发现停车场所的保安。
(2)内场:无法确定(他们)是否是保安。
内场餐饮店外面摆设太多椅子和落地广告小牌架,店内工作人员在外面坐着,显得散漫,环境显得杂乱无章。
3.安保的专业程度
(1)内场安保:电梯等重要通道的安全控管附近没有保安,并且消防电梯的门正常情况下应该关上的,但在宝龙部分消防通道的门是开着的。
并且消防通道还有杂物堆放。
(2)场外安保:,顾客进场通道无人进行管控(避免顾客拥挤,造成人员伤害)4. 停车位置控管
广场停车相对井然有序。
(二)工程方面
1.消防
(1)消防分区
用卷帘门、防火门等,数量很多。
(2)卷帘门
数量很多,数不清。
(3)玻喷
所观察的几家店内设计波喷合理。
(4)消防安全:
A:检查各项消防设备设施是否存在隐患。
屋顶喷淋头、烟感等因年限久已经掉色,稍微影响美观,但影响不大。
安装合理。
B:检查各消防通道是否有障碍物
有些有障碍物堆放在安全通道口,消防设施设备的门没有关紧,消防通道门没关紧,是开放状态。
C:消防指示是否附合规范要求。
墙上的消防指示符合要求,地面安全指示标志不全,地面没有安全指示灯,只有贴着的标志。
(5)检查消防泵、喷淋泵,检测烟感器、温感器、固定灭火装置、灭火器材的安全有效性。
同时定期检查防火隔离区的防火卷帘门。
每天巡检消防安全通道楼梯,防止占用和堵塞消防安全疏散通道。
2.照明供电系统:照明效果还好。
3.中央空调系统:宝龙的商铺内有空调供应,外场步行街没有,四楼餐饮,油烟味、某些店的餐饮味极浓。
4.给排水系统:四楼某餐饮的走廊外面有污水。
5.其他装修问题未及时给予解决。
6.宝龙的装修都有进行相关证件的张贴,而我们购物中心没有。
(三)企划方面
1.活动(企划活动策划执行)
2.导视(服务台、导视图、导视指标)
3.室内装饰、美陈(商场美陈装饰设计制作、广告位租赁及管理)
4.是否能尽快找到卫生间、卫生间的设计:卫生间的门面设计很突兀,卫生间味道难闻,不容易找。
5.电梯的扶手、周围的装饰。
6.外场广告牌租赁、本公司的宣传展板。