浅谈限购政策对房地产市场的影响

浅谈限购政策对房地产市场的影响
纵观近几年来我国的房地产产业持续增长，国内各大主要省会城市异常活跃，呈现出一种繁荣的景象，房价也居高不下。

随着以盈利为目的的炒房者日益增多，我国的房价逐渐呈现一种非理性的膨胀，已然到达了单靠市场力量无法调控的地步。

为了遏制房价的不理性增长，打击投机和过度投资，我国颁布了被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”。

标签：限购令;供求关系;房地产市场
引言：在今天的中国，房子已经成为了人们生活中的必需品，房子在人们心中不仅仅是一个家，更是一个人在一座城市扎根立足的必要条件，但是现在人们谈起房子，我们总处于矛盾之中，一方面它给人们的生活带来了翻天覆地的变化，另一方面，现在房价的暴涨使得人们难以负担，完全脱离了人们的承受能力。

所以我们需要弄清楚住房在交易中到底扮演的什么角色从而来弄清限购政策对于房地产市场的影响。

一、限購政策的出台
1、限购令出台的背景及目的
随着我国宏观经济形势逐渐好转，大中型城市房价暴涨趋势明显，为遏制投资和过度投机，控制房价在正常范围内波动，加强住房保障，于是在2010年，国务院就出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“国十条”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，并在多月后国务院又表明要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，现在已有大约36个城市开始实行。

根据北京中原三级市场研究部的估计，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个甚至更多。

虽然限购令在短期内能有效遏制房价的暴涨，但限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策，不能一直长期作用于市场。

而且对于不同的城市，出台的具体限购政策也截然不同，力度不一。

但是毫无疑问的是在如此严厉的调控政策下，短时间内各个城市的房价必然会得到一定的调控，为其他更多调控政策争取时间，从而达到控制房价和房地产的供求关系，加强住房保障，确保房地产行业的健康平稳发展。

2、“限购令”出台的原因
第一，在当前高速城市化的背景下，房价也开始高速上涨，快速城市化为房地产业提供了较大的空间。

房地产业的蓬勃发展在为国家经济发展带来了一定贡献的同时，也造就了国家在调控政策上的复杂性。

第二，我国房地产价格的快速上涨，远超“需求者们”所能承受的范围。

从
2002年起，我国房地产价格快速上涨，至2010年，全国房屋销售量均价上涨了大约1.5倍，更有甚者上涨了3倍左右。

但是各大城市居民却依然相竞购买，甚至出现了“炒房”现象，使房价远远超出市场所能调控的范围。

对于某些一二线城市来说，甚至出现了有房的住不完，没房的买不起。

而且对于大多中下层阶级，房价的居高不下使的他们背负沉重的房贷，甚至望而却步。

二、“限购令”对房地产市场的影响
对于如今的房价的暴涨，从供求关系来看，是由于住房的需求上涨而供应不及而导致的。

从需求方向来看，人们对于住房购买原因分为两种：其一就是刚性需求，刚需是我国购房者的主力军，他们购买住房主要是为了自身需求，用于居住;而另一类则是投机性需求，他们把买房当做一种投资，低价买房高价售出或租出，从中赚取差价，而这部分人主要以高收入人群为主。

在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%～40%，有些地区甚至高达80%。

以北京为例，据调查，煤老板这类资源行业的业主和金融行业的中高管各占20%，其余大部分则由各种企业家、大公司高管还有一小部分未知身份的人占取。

相较于投入其他实业，投入房地产获利更多且风险更小，且这些高收入人群拥有资金多，购买的房产也大多一次性付清，买的也多。

这类人拥有大量空置房产，甚至拥有几十套房产，正是由于这部分人的购买导致住房供应不求。

而对于普通购房者而言，他们大多以中低层收入家庭为主，他们也没有大量资金去一次性购买住房，所以通常都是以贷款的形势来购置房产，而一套住房就足以让他们用好几年去偿还贷款，所以对于房价的上涨他们也更加敏感，更加关注以后房价的上涨是否在自己的承担范围之内，于是他们不得不提前考虑住房的购买，短期内也加大了住房的需求量。

三、“限购令”的政策分析
1、限购”的本质是数量的限制。

“限购令”提出每个家庭限购两套住房，从数量上严格的把控了买方或投资方对住房的需求，有效的控制了市场房价的不理性增长，其本质是对市场的一种强制性干预。

2、限购”的利弊分析
以限购令为代表的房地产调控政策，其主要特点是对市场干预性强，他们通过增加供给、打击投机来对市场进行调控，使房价回归正常水平，房地产市场平稳健康发展。

“限购令”的出台使房地产市场逐渐降温回归正常，毫无疑问当前情况下它的实施是有必要的，它的积极影响也是显而易见的。

他打击过多的投资投机性购房，使房价回归正常水平，为保障房争取时间，使人们的住房得到保障，并且在整顿市场的同时促使房企内部的整合，让房地产市场有序健康的发展。

虽然“限购令”的出台对市场起到了良好的导向作用，但是它任然有不足之
处。

首先，房地产限购只适合短期内的市场调控，它不可能一直持续于市场内，如果通过这种强制性政策干预房地产业会对房地产市场的自我调节能力造成一定的影响。

而且对于限购令这一强制性调控政策在实行过程中难免会误伤普通购房者和一些从事与房地产相关的就业者。

根据调查显示，房地产业作为我国经济的重要支柱产业，与20多个产业有直接关系，与之有间接关系的产业高达50多个。

数据表明有，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。

正因房地产业涉及我国经济的这么多方面，房地产调控政策的影响力在向上游传导的同时，也影响着下游的众多行业。

其次，现在限购令虽然向全国推行，但是大多以一二线的大城市为主，很多小城市并未实施，这难免会使得这种投资投机性购房行为向其行进，且每个城市的限购令都会存在一定的差异，实行强度也参差不一，不能照顾到一些地方的差异。

四、结论
从西方的经验得来，征收房产税是一个有效控制投机投机性购房的措施，向每个家庭的私人住宅征收一定的房产税，有效限制“炒房者”的大量购房以便坐等房价上涨带来利益的行为。

且另一方面，它将针对不同收入人群将不同价格的住房推荐给相应购买者手中。

房地产业在我国的经济市场中占取一定的比例，对我国的经济也有一定的促进作用。

现在的房地产市场存在的主要问题在于需求和供给以及市场结构等方面，无论是人们大量刚需性还是投资投机性购房，还是市场的垄断性都对房地产市场造成了一定的影响。

政府要正确认识中国金融市场现状以及房地产经济现状，做出正确的决策和制定合理的调控政策，更要靠市场，消费者各个经济主体的共同努力，让房地产市场逐渐恢复健康稳定的状态，使我国经济更快更好的发展。

参考文献
[1]万祥.房地产限购政策对房价的影响分析.[J].2017年05月
[2]邹至庄、牛霖琳.中国城镇居民住房的需求与供给.[J].金融研究.2010年。