深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市

深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估指导方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳正德地产有限公司（三）项目实施背景本次评估的深圳市龙岗区坂田南片区南坑村城市更新单元位于龙岗区坂田街道南坑社区，本更新项目属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能。

项目更新范围内现状大多为私宅和和工业园区，用途以居住和工业为主，工业园区内生产过程中产生的生活和工业垃圾、噪音和空气污染，对周边的生态和居民生活环境产生了一定的影响；居住区的建筑物大多为私宅，建筑年代久，建筑密度大，布局凌乱，市政消防配套设施等基础设施不全，既不符合片区的规划，也不符合片区快速发展对整体城市形象的需求。

本项目通过城市更新能够优化整合城市空间，改善片区的居住及出行环境，完善片区公共设施配套和基础设施，通过更新改造，将进一步提升该片区行政、商贸、文化中心区的服务功能，提高该地区城市公共空间品质，提供舒适、优美和配套齐全的居住环境。

（四）项目现状根据委托方提供的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报表》，项目现状总建筑面积合计 323,327平方米，项目更新范围内现状建筑物用途大多为私宅和和工业园区，用途以居住和工业为主，建筑年代久，建筑密度大，建筑设计落后，布局凌乱，市政消防配套设施等基础设施不全，存在安全隐患。

说明：①以上合法用地包括国有已出让用地、两规用地、老屋村用地等；②经与委托方沟通，项目正在开展调入非农指标及申请简易处理等相关工作，使合法用地比例符合城市更新相关要求；③项目拆除范围最终以区更新局审批为准。

二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别及分析项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层次规划；是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。

概述：根据委托方提供的《地块现状详细信息一览表》，本项目拆除范围用地面积 126,134.17平方米，合法用地面积55,506.19平方米，合法用地面积占拆除范围用地面积比例为44%，经与委托方沟通，项目正在开展非农指标调入及根据《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》对项目范围内的建筑物进行简易处理等相关工作，项目通过调入非农指标及申请简易处理，使合法用地比例符合城市更新相关要求。

本项目更新范围内涉及的权利主体人数共254人，现状总建筑面积合计323,327平方米，到目前为止，同意申报的权利主体人数累计238人，同意申报的权利人数比例为95%；同意申报的权利人占有的建筑物面积合计300,666.96平方米，同意申报权利人占有的建筑物占总建筑面积的比例为97%；属于城中村申报的，深圳市南坑股份合作公司股东代表大会决议已同意申报（现由深圳市南坑股份合作公司作为申报单位），符合城市更新相关规定要求。

风险评价：本项目的更新意愿比例符合城市更新的相关要求；合法用地比例43.67%，经与委托方沟通，项目正在开展非农指标调入及申请简易处理等相关工作，使项目合法用地比例符合城市更新相关规定，因此，在项目实施前期准备阶段，应使项目合法用地比例满足城市更新的相关要求，同时，还需注意相关批文的时效性，及时完善城市更新所需要的一切行政批文，将立项依据不足的风险降至最低，因此，项目的合法性风险较小。

项目合理性风险：项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求，是否符合经济、社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。

概述：本更新项目属于龙岗区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，片区规划以建设国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗、和居住等功能，项目初步规划拟建总建筑面积 579,356.54平方米，其中住宅331,807.74 平方米，办公建筑面积247,548.8 平方米，符合片区的未来规划。

项目该片区现状为老旧工业厂房与旧村混合，用途以居住及劳动密集型的工业为主，片区内建筑物建筑年代久远，布局凌乱，现状容积率低，土地利用率低下。

项目范围内现状环境较差，市政消防配套设施等基础设施不全，项目更新改造后完善片区基础设施，改善了片区居住环境，提升了片区城市形象，项目的更新实施符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益。

风险评价：项目更新改造合理性风险较小。

被搬迁人抵制城市更新的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，将涉及到被搬迁人的切身利益，加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，因此在房屋搬迁问题上往往会跟开发商站在对立面，甚至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众最敏感、最担忧的问题是公平合理的补偿问题，因此，少数企业和群众可能会对项目更新实施产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制行动，从而影响社会稳定。

概述：根据委托方提供的相关资料，本项目更新范围内涉及的权利主体人数共254人，现状总建筑面积合计323,327平方米，到目前为止，同意申报的权利主体人数累计238人，同意申报的权利人数比例为95%；同意申报的权利人占有的建筑物面积合计300,666.96平方米，同意申报权利人占有的建筑物占总建筑面积的比例为97%；符合城市更新相关规定要求，同时，根据民意调研的结果，86%的受访对象支持本项目实施更新。

风险评价：综合判断被搬迁人抵制城市更新的风险较小。

项目可能造成环境破坏的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，需要将片区内原来老旧的房屋拆除，然后新建。

在建设期内项目的施工会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响。

施工过程中会产生大量粉尘，施工机械会有作业噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物堆料场受降雨冲刷会引起地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃会引起污染。

大型挖掘机械及运土车辆对道路的损坏和环境卫生的破坏将不同程度的存在。

另外，项目在运营期可能也会对周边环境造成一定影响。

概述：根据国家规定，对环境有一定影响的建设项目，应当进行环境影响评价，本项目也不列外，项目在施工阶段将严格遵守《建设项目环境保护管理条例》，采用能耗小、污染少的清洁生产工艺并根据项目实际情况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声；严格管理并制定合理的废水、废气处理计划，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响；在项目运营期间，遵守国家的相关规定，做好充分的降音措施。

项目申报单位深圳市南坑股份合作公司为村集体企业，其意向合作方为深圳正德地产有限公司，正德集团拥有专业的团队和丰富的经验，现已成功打造了广州万宝新天地、广州万汇城、深圳松翠园等众多经典案例，在类似城市更新项目开展过程中，正德会站在公共利益的角度出发，根据项目概况制定严格的管理措施：采取合理布局、作隔声处理、加强绿化等措施削弱噪声，严格管理、增加除尘措施等处理废气，制定合理的污水处理计划处理废水，尽可能地降低因项目而带来的对环境、施工安全事故等的影响。

风险评价：项目可能造成环境破坏的风险发生的可能性很小。

融资风险：城市更新单元项目涉及资金量较为庞大，资金运作周期较长，一旦资金流不稳定必将影响项目进程，在项目实施进程中，造成如无法如期交付工程款项或安置赔偿款项等问题，将成为一系列社会不稳定问题的诱因。

概述：本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。

项目申报单位深圳市南坑股份合作公司为村集体企业，其意向合作方为深圳正德地产有限公司，正德集团拥有专业的团队和丰富的经验，现已成功打造了广州万宝新天地、广州万汇城、深圳松翠园等众多经典案例，综合判断本项目融资风险很小。

风险评价：综合判断项目融资风险较小。

厂区职工清退引发的风险：本项目属于拆除重建类更新项目，项目更新改造将涉及到厂区职工的切身利益，厂区在职职工最敏感、最担忧的问题是安置问题和公平合理的补偿问题，如若以上问题处理不当，将对社会稳定产生一定影响，从而引发社会稳定风险。

概述：本项目更新改造时，申报主体（实施主体）应按照国家有关规定拟定厂区职工解决方案，对于厂区在职职工应进行安置或者给予相应的补偿，安置补偿工作应做到公正、公平、合理，保障厂区在职职工的利益。

风险评价：厂区职工清退引发的风险较小。

适应风险：城市更新单元项目适应风险可划分为两个层面，即宏观层面表现为对片区经济社会发展的改变，可能产生风险；微观层面，即为个人的适应风险，城市更新后原有的生产、生活、精神等方面将受到较大影响，具体表现在：一是部分有收益的生产资料将会丧失；二是厂区内工人失业，生活方式发生较大改变；三是教育、医疗保障等设施及服务短周期内将有可能变化；四是居民本身的社会关系网解体，又得重新去适应新的环境。

这种改变从表面上看，项目更新改造实施后虽然能提升居住条件和生活环境，但仍将影响城市更新单元范围内居民的生产、生活，需要重新去适应，也可能引发新的不稳定因素。

概述：根据项目初步规划设计分析，项目初步规划拟建总建筑面积579,356.54平方米，其中住宅331,807.74 平方米，办公建筑面积247,548.8 平方米，符合片区的未来规划，项目的更新改造实施后既能促进就业，又能促进片区的经济发展、改善片区的居住环境，同时能完善片区的基础设施和公共配套设施。

同时，根据民意调研的结果，75%的受访对象认为本项目更新能给自己的生活带来正面影响，16%的受访对象认为本项目更新对自己的生活无影响。

风险评价：综合判断项目可能引起的适应风险很小。

（二）项目风险等级综合评价上文已对本项目可能引发的不利于社会稳定的七大类风险可能性进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。

首先根据德尔菲法和民意调研问卷的结果确定每类风险因素的权重W ，取值范围为[0，1]，取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。