深圳龙岗坂田项目市场调研报告(50页)

龙岗坂田项目市调报告报告时间：年日目录第一部分: 项目基本情况前言...........................................................................................................................一、龙岗坂田简介 ......................................................................................................二、商圈范围第二部分: 市场调查报告三、项目周边交通情况 ..............................................................................................四、项目周边情况一览表 ..........................................................................................五、商圈的强势与弱势项目 ......................................................................................六、主要竞争对手分布及基本情况 ..........................................................................七、主要竞争对手各类别经营情况分析八、周边商场、街铺租金调查报告 ..........................................................................第三部分: 项目分析及周边近期发展规划九、项目分析十、项目周边近期发展规划第四部分：建议及总结十一、项目经营定位十二、坂田项目市调小结附件：顾客问卷调查前言市调时间：年日至日市调地点：整个坂田管辖范围及龙华部份区域。

市调的主要竞争对手有：大新购物广场(坂田店)、国惠康、大新百货(龙华店)、君润家百货、富惠康、家和福、兴万和百货、佳得乐超市、万胜易购、大同圩市场、杨马市场、黄金山市场、岗头市场、周边社区、工业区等。

市调目的：1、了解龙岗区坂田街道概况、商圈主要竞争对手及农贸市场的分布和经营状况、商圈内的强势与弱势项目、商场街铺租金情况等；、了解当地居民消费水平、消费习惯、日常需求状况；、了解各社区人口、工业区分布及其规模、商圈周边交通状况；、通过数据收集为新店筹备提供有利的依据。

市调方式：以实地调查、询问、交谈、问卷调查为主。

一、龙岗区坂田简介坂田街道于年日成立，位于深圳市中部组团的福田、龙岗、宝安三区交界处，东连布吉，南邻福田，西接龙华，北靠平湖，地理位置优越。

辖区内有广深铁路、平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过，交通十分便利。

街道下设坂田、杨美、马安堂、五和、南坑、大发埔、岗头、雪象、四季花城个社区工作站，总面积平方公里，建成区面积平方公里，总人口万人,常住人口多万人，其中户籍人口万人。

坂田街道是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，有规划面积达平方公里的坂雪岗高新技术产业区，现聚集了华为、新天下、康冠、驰源等多家国内外知名企业，年工业总产值超过亿元的企业有家。

年，街道累计完成工农业总产值亿元，其中工业总产值亿元，同比增长％；累计实现税收亿元，占全区的％，其中国税亿元，地税亿元；工缴费结汇额万美元。

年，共实现工农业总产值亿元，同比增长；实现税收亿元，同比增长。

坂田的交通四通八达，拥有完善的高速路网，区域内有平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过。

地铁四号线、五号线也规划通过坂田。

年初，坂雪岗大道南段正式开工，该工程通车后，由坂雪岗大道、南坪快速前往市区，只需要十余分钟时间。

目前，政府投入巨资改造的梅林关、民乐立交交通疏导工程已经完工，疏通了坂田与关内的交通瓶颈；直接连通福田香蜜湖和龙华的福龙路也已经通车，驱车半小时内，可从坂田抵达福田中心区。

（网络资料）二、项目的商圈概况一、坂田商圈范围、坂田商圈图根据顾客到项目购物在交通上所花费的时间，并结合项目的地理位置、交通条件、人口分布、竞争环境、周边规划等因素，坂田项目的核心商圈范围大致为:东至南平铁路沿线\坂雪岗大道,南至布龙路,西至民清路,北至雪岗北路。

项目到达各主要区域开车时间不超过分钟，其核心商圈辐射范围可达坂田街道及龙华街道部份区域,辐射的总人口在万左右。

、商圈人口情况：项目核心商圈覆盖大发浦社区、坂田社区、油松社区及松和社区的部分区域。

核心商圈内总人口约万人，具体如下：核心商圈各村人口项 目 总人口（人）核心商圈占该村人口比例（）核心商圈人口（人）里石排村 （户籍人口人） 大发浦村 （户籍人口人） 水斗坑村（户籍人口人） 工业区（龙壁、文坑、大发浦第二工业区）（户籍人口人）（上下油松、水斗围）村 （户籍人口人）坂田村 （户籍人口人） 杨美村 （户籍人口人）万科城 人松和社区 （户籍人口人）四季花城人项目 公里,开车约分钟公里,步行约分钟北南西东五和社区(户籍人口人)合计核心商圈人口分布图3、项目一、二、三级商圈总人口序号社区名称户数人口数地理位置商圈范围消费水平资料来源大发埔社区约户人米一级商圈中等社区居委会油松社区约户人米二、三级商圈中等社区居委会坂田社区约户人米一级商圈中等偏上社区居委会杨美社区约户人米二级商圈中等社区居委会岗头社区约户人米三级商圈中等社区居委会雪象社区约户象角塘约人，下雪岗村约人米三级商圈中等社区居委会华为集团约户约人米二级商圈较高社区居委会神州电脑（新天下集团）约户约人米二级商圈较高社区居委会区(大发浦)区(油松)区(松和\富士康)区(华为\神州电脑)区(坂田、万科城)坂田街道项目松和社区约户人米三级商圈中等社区居委会四季花城社区户约人米三级商圈较高社区居委会五和社区约户人米三级商圈较高社区居委会合计户人核心商圈人口分布特征区域编号人口数量区域特征人口特征人区域内主要分布着商业网点、农民房和工厂，工业区有：龙壁、文坑、第二工业区居民以工厂管理人员和基层员工为主，户籍人口共人。

人区域内主要分布着商业网点、居民小区、农民房和工厂居民以工厂管理人员和基层员工为主，户籍人口人。

人区域内主要分布着政府、事业单位办公场所、商业网点、居民小区等居民以政府、事业单位工作人员、个体户老板和工厂工人为主，户籍人口人人区域内主要分布着居民小区和工厂居民以工厂人员为主，主要是华为和神州电脑的工人。

人区域内主要分布着居民小区、农民房和工厂居民以工厂员工为主，主要是富士康、华油工业区、第十工业区员工。

坂田辖区有各类工厂企业、工商门店多家，其中坂雪岗高新技术产业区现聚集了华为、新天下、康冠、驰源等多家国内外知名企业。

经统计，年底坂田街道总人口数量为万人，其中户籍人口万人,常住人口万余人。

当地居民的人口结构情况为：、男女比例约为；、老：中（—岁）：青（少）的比例约为：：；、非户籍居民与户籍居民比列为：。

由此可见，项目的主要目标顾客为岁的非户籍居民，其中企业工人、个体经商户、第三产业从业人员是项目的主要消费群体，总人数在万人左右，而高端客户主要来自项目周边的户籍居民、工厂白领（蓝领）以及事业单位职员，总人口约为—万人。

三、项目周边交通情况项目门口是坂田的市场政干道（吉华路），该路段车流、人流较大，经常性出现堵车现象，项目附近有一公交站台(九鼎皇)，现开通了条公交线路，具体情况如下：类型详细情况（红色为项目周边公交车站）公交车九鼎皇路站路莲塘—九鼎皇—旭景家园路宝源总站—九鼎皇—横岗新车站路石岩—九鼎皇—石井路南头关—九鼎皇—沙湾汽车站路沙井客运站—九鼎皇—大工业区路口路观澜—九鼎皇—建设路路福田交通枢纽—九鼎皇—大水田路雪象村—九鼎皇—科技园路布吉街—九鼎皇—龙华车站路观澜汽车站—九鼎皇—皇岗口岸路华为基地—九鼎皇—蛇口路龙华村—九鼎皇—坂田路龙华油松村—九鼎皇—文锦渡车站路布吉街—九鼎皇—平湖车站坂田的交通四通八达，拥有完善的高速路网，区域内有平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过。

地铁四号线、五号线也规划通过坂田。

年底坂雪岗大道南段正式开工，该工程通车后，由坂雪岗大道、南坪快速前往市区，只需要十余分钟时间。

目前，政府投入巨资改造的梅林关、民乐立交交通疏导工程已经完工，打通了坂田与关内的交通瓶颈；直接连通福田香蜜湖和龙华的福龙路也已经通车，驱车半小时内，即轻松从坂田抵达福田中心区。

项目人、车流量统计表调查人：田德生调查日期：年日调查地点：吉华路天气：晴平日时间段行人(分钟)单车(分钟)摩托车(分钟)小车(分钟)公交车(分钟)备注／人／辆／辆／辆／辆日／人／辆／辆／辆／辆日／人／辆／辆／辆／辆日／人／辆／辆／辆／辆日／人／辆／辆／辆／辆日日／人／辆／辆／辆／辆／人／辆／辆／辆／辆日／人／辆／辆／辆／辆日市场调研小组本次调查人员数：人分析：从上表可以看出，吉华路在：—：之间是小车通过的高峰时段，最高流量约为辆小时；晚：—：是行人通过吉华路的高峰时段，最高约人小时；公交车通过吉华路的高峰时段约辆小时，低峰时段约辆小时。

因经过项目前九鼎皇公交站台的公交线中有条；吉华路在上下班高峰时段容易堵车，市调当日从：—：约堵车了一个小时左右。

四、项目周边商业情况项目周边商业情况一览表类型单位名称数量地理位置离项目距离超市、百货大新百货吉华路约米国惠康百货吉华路约米华润万佳社区店坂雪岗大道约米佳得乐超市雪岗北路约米多比乐百货雪岗北路约米万胜易购环城北路约米华城百货冲之大道约米惠城百货杨美社区内约米嘉安华百货吉华路约米万盛百货雪岗南路约米新亚洲购物广场雪岗南路约米阳光湾畔五和大道约米君润家百货里浦街约米兴万和百货油松路约米理家百货油松路约米富惠康购物广场东环二路约米家和福购物广场东环一路与油松路交汇处约米购物广场东环一路与油松路交汇处约米市场杨马合市场杨美社区内约米黄金山市场黄君山社区内约米岗头市场雪岗北路约米大同于市场吉华路约米牛栏前市场东业东路约米银行中国农业银行吉华路约米中国建设银行吉华路约米中国工商银行吉华路约米休闲娱乐场所君悦皇庭休闲会所吉华路约米欢乐吉华路约米鑫辉足浴保健城吉华路约米红磨坊酒吧街东环二路约米学校爱爱学校吉华路约米万科城学校坂雪岗大道约米勒杜娟幼儿园吉华路约米坂田立培学校居里夫人大道约米雪象中学吉华路约米坂田小学长发中路约米明昇幼儿园长发西路约米展华实验学校上油松村内（油松路）约米医院坂田医院布龙路约米餐饮天都大酒店吉华路约米上岛咖啡吉华路约米坂田大酒店吉华路约米肯德基大新购物广场约米汤地铁（轻轨）站五和站（在建）布龙路约米待开发的项目天虹商场（坂田店，暂未动工）吉华路约米岗头大厦（正在招商中，招商面积约平方米）雪岗北路约米久矿物业楼（正在招商中，招商面积约平方米雪岗北路与坂雪路交汇处(宝岗派出所对面)约米分析：从上表统计情况可以看出，在项目约米的商圈内大小不等的商场共家，市场家(其中经营较好的有坂田市场、牛栏前市场),待开发的商业项目有个。