第六节工业房地产估价汇总
房屋估价知识点总结
房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
第六节房地产损害赔偿估价汇总
第六节房地产损害赔偿估价汇总房地产损害赔偿估价是指在房地产开发、建设、交易、使用及拆迁等过程中，因为各种原因导致的损害，并对该损害进行估价评估，确定赔偿金额的过程。
针对房地产损害赔偿估价的问题，专业人士通常会采取多种方法进行评估，以确保估价的准确性和公正性。
本文将对房地产损害赔偿估价的汇总进行详细的介绍。
房地产损害赔偿估价的汇总是指将房地产损害赔偿估价的结果进行整理、总结，并形成一个汇总报告。
这个报告需要详细列出每个损害项目的估价结果，并对每个项目的估价依据和方法进行说明，以便相关方面对估价结果进行核实和评审。
在房地产损害赔偿估价的汇总中，需要对各个损害项目进行分类和归纳。
通常可以将房地产损害分为以下几类：工程建设造成的损害、拆迁赔偿费用、房地产交易中的损害等。
针对每个类别，可以再进行细分，比如工程建设造成的损害可以分为人员伤亡、财产损失、环境污染等。
然后，对每个具体的损害项目，按照损失的性质和程度进行估价。
在估价过程中，需要考虑到多种因素。
比如人员伤亡的损害赔偿，需要考虑被害人的年龄、职业、收入情况等。
对于财产损失的赔偿，需要考虑到财产的市场价值和损失的程度。
对于环境污染引起的损害，需要考虑到治理成本和恢复费用等。
在房地产损害赔偿估价的汇总中，还需要对每个损害项目的估价依据和方法进行说明。
估价依据可以是相关法律法规的规定、市场价格、专家论证等。
估价方法可以是比较法、成本法、收益法等。
通过对估价依据和方法的说明，可以使报告的透明度更高，减少争议和质疑。
房地产损害赔偿估价的汇总报告是重要的参考依据，可以作为司法机关、政府部门和企业单位等进行赔偿决策的依据。
因此，在进行房地产损害赔偿估价的汇总时，需要保证估价的准确性和公正性，确保估价结果的合理性和可信度。
总之，房地产损害赔偿估价的汇总是一个复杂而细致的工作，需要对各个损害项目进行分类和归纳，并采用合适的估价依据和方法进行评估。
通过对估价结果的整理和总结，可以形成一个准确、公正的估价报告，为相关方面提供参考和决策依据。
工业厂房评估方法
工业厂房评估方法工业厂房作为工业生产的重要基地，其评估是指对工业厂房的价值、使用状况、潜在问题等进行全面评定和分析的过程。
工业厂房评估在产权转让、资产负债表编制、融资抵押等场景下具有重要意义。
下面将介绍一些常见的工业厂房评估方法。
一、市场比较法市场比较法是一种比较常见的工业厂房评估方法，其基本原理是根据市场上类似工业厂房的成交价格和租金来评估待评估工业厂房的价值。
通常需要分析该地区的工业房房产市场，比较类似工业厂房的售价、租金、地段、建筑质量等因素，来确定评估对象的价值范围。
在实际操作中，通常会选择多个比较工业厂房作为参照，综合考虑各种因素来确定评估对象的价值。
二、成本法成本法是另一种用于工业厂房评估的方法。
成本法是通过对工业厂房的重建成本进行评估来确定其价值。
这种方法通常适用于新建建筑或者既有建筑需要进行大规模改建的情况。
评估过程中需要考虑到工业厂房建筑材料、施工成本、建筑质量等因素，并结合当前建筑成本指数来计算工业厂房的评估价值。
三、收益法收益法是针对工业厂房的租赁收益进行评估的方法。
通过分析工业厂房的租金收益，计算其净收益或者资本化率，来确定工业厂房的市场价值。
在评估过程中，需要考虑到租金、空置率、维修费用、管理费用等因素，并结合当地的市场情况来确定工业厂房的评估价值。
四、产权法产权法是一种基于工业厂房产权的评估方法。
评估师会综合考虑工业厂房的建筑结构、土地使用权、土地政策等因素，来确定工业厂房的产权价值。
这种方法适用于评估产权变更、转让等情况。
五、潜在问题调查除了以上常见的评估方法，评估师通常还会对工业厂房进行潜在问题调查。
这包括对工业厂房的建筑质量、设备状况、环保问题、安全隐患等方面的调查。
通过对潜在问题的调查，评估师能够更全面地评估工业厂房的价值和风险，为评估结果提供更准确的依据。
工业厂房评估方法多种多样，评估师根据不同的情况和目的选择合适的方法进行评估。
在评估过程中，需要综合考虑市场、成本、收益、产权和潜在问题等多方面的因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估师的工业地产估值和分析
房地产评估师的工业地产估值和分析在当今经济快速发展的背景下，工业地产作为一个重要的经济支柱，对于房地产评估师来说，工业地产的估值和分析显得尤为重要。
本文将探讨工业地产估值和分析的方法及其在房地产评估中的应用。
一、工业地产估值的方法1. 成本法成本法主要通过计算工业地产的建设成本来确定其估值。
这种方法适用于建设期较短，市场租金比较稳定的情况下。
评估师需要考虑土地、劳动力、建筑材料等成本因素，并结合适当的折旧率进行计算。
然而，成本法存在着无法准确考虑市场需求和投资回报等问题。
2. 市场法市场法是通过比较工业地产与市场上相似物业的销售价格或租金来确定估值。
这种方法适用于市场比较活跃的情况下。
评估师需要收集并分析大量的市场交易数据，并考虑物业的地理位置、租赁合同等因素。
然而，市场法也存在着市场数据难以获得以及市场价格波动大的局限性。
3. 收益法收益法通过分析工业地产的租金收入和增值潜力来确定估值。
这种方法适用于租金市场相对稳定且有较高增值潜力的情况下。
评估师需要考虑物业的租赁情况、市场需求及未来发展前景等因素，并进行现金流贴现计算。
然而，收益法需要对未来市场情况进行合理预测，预测的准确性对估值结果影响较大。
二、工业地产分析的要点1. 地理位置分析地理位置是工业地产价值的重要决定因素之一。
评估师需要对工业地产所在的区域进行综合分析，包括交通便利程度、区域经济发展情况、政策支持等因素。
地理位置分析帮助评估师了解工业地产的潜在价值和市场竞争状况。
2. 租赁情况分析租赁情况直接关系到工业地产的收益能力。
评估师需要了解工业地产的租赁合同情况，包括租金收入、租期、租户信用等因素。
租赁情况分析帮助评估师预测工业地产的稳定性和可持续收益水平。
3. 增值潜力分析增值潜力是工业地产投资的核心考虑因素之一。
评估师需要研究工业地产所在区域的规划和发展政策，了解未来发展的机会和潜在风险。
增值潜力分析帮助评估师判断工业地产的长期投资价值和回报水平。
工业房地产评估报告
工业房地产评估报告1. 引言本报告旨在对某处工业房地产进行评估，为相关利益方提供详细的评估结果和建议。
该工业房地产位于某市工业园区，占地面积约XXX平方米，拥有XXX平方米的建筑面积。
本报告将通过多个方面对工业房地产的价值进行评估，包括地理位置、市场需求、建筑结构等。
2. 地理位置评估工业房地产的地理位置是评估其价值的重要因素之一。
该工业房地产位于某市工业园区，地理位置优越，交通便利。
附近有高速公路、铁路和港口，方便货物的运输和物流配送。
工业园区内还有一些大型企业和工厂，为该工业房地产带来了潜在的租户和商机。
3. 市场需求评估工业房地产的市场需求也是评估其价值的重要因素之一。
通过对该区域工业市场的调研和分析，我们发现市场对工业房地产的需求较为旺盛。
工业园区内的企业和工厂不断增加，对场地和厂房的需求也在增加。
同时，该区域的地理位置优势也吸引了一些外来企业进驻，进一步提高了市场需求。
4. 建筑结构评估工业房地产的建筑结构对其使用价值和租赁价值有着重要影响。
我们对该工业房地产的建筑结构进行了评估，发现其建筑结构良好，设施齐全。
厂房内部的布局合理，通风、采光等设施符合相关标准。
此外，工业房地产还配备了相应的办公区域和停车场，满足租户的办公和停车需求。
5. 租赁分析通过对类似工业房地产的租金水平进行调研和分析，我们得出了该工业房地产的租金水平预估。
根据市场需求和附近类似工业房地产的租金水平，我们预测该工业房地产的租金水平将保持稳定，并有可能随着市场需求的增加而上涨。
租金收入将是该工业房地产的主要收益来源之一。
6. 总结与建议综合以上评估结果，我们认为该工业房地产具有较高的价值和潜在收益。
其地理位置优越、市场需求旺盛，建筑结构良好，租金水平预估稳定。
因此，我们建议相关利益方充分利用该工业房地产的优势，并制定合理的出租政策和营销策略，以实现最大化的利益。
结论本报告对某处工业房地产进行了全面的评估，从地理位置、市场需求、建筑结构等多个方面对其价值进行了分析。
房地产评估师的工业地产估价方法与案例
房地产评估师的工业地产估价方法与案例房地产评估师在日常工作中，经常需要对各类不动产进行评估，其中包括工业地产。
工业地产在城市经济发展中起到了至关重要的作用，因此对其价值的准确评估显得尤为重要。
本文将介绍房地产评估师在进行工业地产估价时所采用的方法，并配以实际案例加以说明。
一、工业地产估价方法1. 市场比较法市场比较法是目前常用的一种工业地产估价方法，该方法通过对相邻区域工业地产的成交价格进行分析，结合目标物业的特点和位置优劣等因素，来确定其市场价值。
评估师会收集大量的市场交易数据，对其进行整理、分析和比较，从而得出目标工业地产的价值。
2. 收益法收益法也是估价师常用的方法之一。
其核心思想是通过对工业地产未来产出的收益进行估算，进而确定其当前的市场价值。
评估师需要对该地产的租金收入、运营成本、预期增长率等因素进行综合分析，并采用相应的资本化率进行计算。
3. 成本法成本法主要考虑的是工业地产的重建成本，即在当前市场条件下重新建造一套与目标物业相同的房屋所需的成本。
评估师通常会参考施工成本指数，结合物业的折旧状况、建筑材料和工时费用等因素，来对其进行估价。
二、工业地产估价案例为了更好地说明工业地产估价方法的应用，下面我们以某地区的一座工业厂房为例进行分析。
该工业厂房位于该地区的产业园区，总建筑面积为5000平方米，其中生产车间占据4000平方米，辅助用房占据1000平方米。
工业园区的周边配套设施完善，交通便利。
根据市场比较法，评估师收集了该地区近期类似工业地产的成交价格，并进行了对比分析。
经过初步数据处理后，根据相似物业与目标物业的差异程度进行适当调整，得出了一个初始估价。
接下来，根据收益法，评估师分析了该工业地产的租金收入和成本等相关因素。
通过调查了解，评估师确定了市场租金水平，并推算了该地产的租金收入。
考虑到运营成本、维护费用等因素，评估师运用相应的资本化率对预期收益进行计算。
最后，根据收益法得出了另一个估价。
第二章第六节-单价和单位估价表
m3
砖基础 12.18 2.36
混水砖墙
1砖
1砖半
16.08
15.63
2.25
2.40
普通粘土砖
水
机 械
2024/10/12
灰浆搅拌机200L
千块 m3
台班
5.236 1.05 0.39
5.314 1.06 0.38
5.35 1.07 0.40
10
【解】人工费＝12.18×24.75＝301.46元/10 m3 材料费＝2.36×148＋5.236×165＋1.05×3 ＝1216.37元/10 m3 机械费＝0.39×53.98＝21.05元/10 m3 分部分项工程的单价（基价） ＝301.46＋1216.37＋21.05 ＝1538.88元/10 m3
❖ 若将上述计算编制成表格形式即为砖基础分项工 程的单位估价表，如表3.5所示。
2024/10/12
11
其 中
名 人工
材料
机械
2024/10/12
表3.5 砖基础分项工程单位估价表
定额编号
项
目
基
价
人工费
材料费
机械费
称
单位
综合工日
工日
水泥砂浆M5
m3
普通粘土砖
千块
水
m3
灰浆搅拌机 200L
台班
单价 24.75
2024/10/12
1
2) 单位估价表的概念
➢ 单位估价表，是以货币形式确定定额计量单位 某分部分项工程或结构构件直接工程费的计算 表格文件。
➢ 它是根据预算定额所确定的人工、材料、机械 台班消耗数量乘以所在地区的人工工资单价、 材料预算价格、机械台班单价汇总而成。
第六节工业房地产估价汇总
第六节工业房地产估价汇总随着经济和城市化的不断发展，工业房地产已经成为我国地产市场中的重要组成部分。
但是对于工业房产的估价，在很长一段时间内仍然没有统一的方法和标准，导致估价结果的参差不齐。
因此，本文将对工业房地产估价的方法和标准进行一些汇总和。
工业房地产估价方法收益法收益法是估算工业房地产价值的一种较为常见的方法。
根据市场的需求和供给情况，通过研究相关数据，比如租金、管理费用、维修费用、税费等，可以基本确定出一个工业房地产物业所能得到的未来收益。
然后再通过使用合适的贴现率对未来收益进行折现，最终估算出该物业的价值。
成本法成本法是另一种常用的工业房地产估价方法。
该方法主要是估算物业的重建成本和与新建物业具有相同的效能的情况下的当前价格，再考虑到折旧和残值等因素，计算出物业的价值。
市场比较法市场比较法是一种比较直接的工业房地产估价方法。
该方法根据市场上已经出售或出租的类似物业的成交价格和现在所处的市场情况等因素，判断物业的价值。
工业房地产估价标准在这里，我们主要介绍两种工业房地产估价标准。
建筑物评估标准建筑物评估标准是指根据国家现行房地产市场价格，以及房屋建筑结构、地理位置、建筑材料等因素，对工业房地产进行评估和估价的标准。
在评估过程中，具体要考虑房屋建筑物的基本情况、保险价值、重建价值等因素。
资产评估标准资产评估标准是指根据国家现行法律法规或相关机构借鉴国际上行之有效的资产估值方法，考虑工业房地产的市场价值、资产收益、风险价值等因素，对工业房地产进行评估和估价的标准。
，工业房地产估价涉及到很多因素和方法，而这些因素的变化以及方法的选择，都会导致估价结果的不同。
因此，在进行工业房地产估价时，需要综合各方面因素来进行综合考虑，选取合适方法，保证估价结果的准确性和可靠性。
房地产评估师的工业地产估值和分析
房地产评估师的工业地产估值和分析工业地产是指用于制造、加工、仓储、物流等产业活动的地产，其估值和分析对于房地产评估师而言具有重要意义。
本文将从工业地产估值的概念与方法、市场分析、租金评估以及收益法等方面进行探讨，旨在帮助房地产评估师提升在工业地产领域中的专业能力。
一、工业地产估值的概念与方法1.1 工业地产估值的概念工业地产估值是指对工业地产进行的价值估计和评估，旨在确定其真实价值。
估值结果可以用于买卖交易、贷款抵押、租赁谈判等场景中。
1.2 工业地产估值的方法在进行工业地产估值时，评估师可以采用多种方法，包括比较法、成本法和收益法。
比较法是常用的估值方法，通过对类似物业的销售价格进行比较，推断出被评估物业的价值。
成本法则是根据建设物的建设成本、土地价值和折旧等因素来确定物业的价值。
收益法则是基于投资回报率来评估该物业的价值。
二、市场分析2.1 区域经济环境分析评估师在进行工业地产估值时，需要对所处区域的经济环境进行分析。
这包括对当地产业结构、经济增长率、就业率等方面的调查研究，以了解区域经济对工业地产需求的影响。
2.2 工业地产市场供需分析评估师需要对工业地产市场的供需情况进行分析。
通过调研市场上的工业地产项目数量、空置率、租金水平等指标，评估师可以了解市场对工业地产的需求情况，从而对其估值做出准确的判断。
三、租金评估租金评估是工业地产估值的重要组成部分，通过对工业地产租金收入的评估，可以确定其价值。
3.1 租金市场调研评估师需要深入调研市场上类似工业地产的租金水平，包括同一地区不同项目的租金情况、租金趋势等。
这可以通过与业内专家、经纪人的访谈或查阅相关市场报告等方式获得。
3.2 租金评估方法评估师可以采用市场比较法或收益法来评估工业地产的租金收入。
市场比较法基于类似物业的租金水平进行推断，而收益法则是根据工业地产的净现值、租金增长率等因素来确定其租金收入。
四、收益法收益法是工业地产估值中常用的方法，通过对工业地产未来收益的预测，来评估其价值。
2017房估-案例与分析-精讲班-23、第二章第六节-工业房地产估价(一)
第六节工业房地产估价工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
一、工业房地产及其估价特点（一）涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。
（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。
标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。
另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。
因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。
因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。
（三）要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。
如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。
（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。
因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。
延伸阅读：二、影响工业房地产价格的主要因素（一）影响工业房地产价格的主要区位状况1．交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。
房地产估价基本知识点归纳
房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。
2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。
3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。
4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。
其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
第六节房地产损害赔偿估价汇总教学提纲
第六节房地产损害赔偿估价知识点一：房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。
房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。
（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。
2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。
3．小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。
房地产评估师的工业地产估价方法与案例
房地产评估师的工业地产估价方法与案例工业地产估价是房地产评估师的重要工作之一。
工业地产的特点与其它类型的房地产有很大差异，因此在估价过程中需要采用特定的方法和指标。
本文将介绍工业地产估价的基本概念和方法，并结合实际案例进行说明。
一、工业地产估价的基本概念工业地产是指用于生产、仓储和物流等工业活动的土地与建筑物。
估价的目的是确定工业地产的市场价值，为投资者、金融机构和政府决策提供参考。
在进行估价时，通常考虑以下几个要素：1. 土地价值：土地的位置、面积、用途以及周边基础设施等因素都会影响土地的价值。
2. 建筑物价值：建筑物的结构、年龄、质量和功能等因素会对其价值产生影响。
3. 租金收益：工业地产通常是通过租金收益获取回报的，因此租金水平是评估其价值的重要指标。
4. 市场需求与供应：市场的需求与供应状况对工业地产的价格产生直接影响。
二、工业地产估价的方法在估价工作中，常用的工业地产估价方法包括比较法、收益法和成本法。
1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，通过对类似工业地产的市场交易数据进行分析，找到合适的比较样本，并进行比较来确定该地产的市场价值。
2. 收益法：收益法是基于租金收益原理来进行估价的方法。
通过对租金水平、租赁周期和预期回报率等因素进行分析，计算工业地产的未来现金流，从而确定其市场价值。
3. 成本法：成本法是根据工业地产的重新建造成本来进行估价的方法。
该方法适用于新建或维修过的工业地产，通过计算土地与建筑物的重建成本，再考虑折旧与剩余寿命等因素，确定其市场价值。
三、工业地产估价的案例分析以下是一个实际的工业地产估价案例，用于说明估价方法的应用：现有一座位于城市边缘的面积为10000平方米的工业厂房，用于制造业的生产活动。
经过市场调研，类似工业厂房的租金水平为每平方米每年100元，租赁周期为5年，预期回报率为10%。
根据收益法，可以计算出该工业厂房的预期现金流为：年租金 = 面积 ×租金水平 = 10000 × 100 = 1000000元预期现金流 = 年租金 ×租赁周期 ×（1 + 预期回报率） = 1000000 ×5 ×（1 + 0.1）= 5500000元通过计算预期现金流，并考虑市场需求与供应等因素，可以确定该工业厂房的市场价值为5500000元。
房地产估价 第六章 成本法
二、成本法适用的范围和条件
1、成本法适用的范围 只要是新近开发建造，计划开发建造或 者可以假设开发建造的房地产，都可以采用 成本法估价； 特别适用于那些既无收益又很少发生交 易的房地产或针对个别用户的特殊需要而开 发建造的房地产； 也适用于市场不完善或狭小市场上无法运 用比较法进行估价的房地产； 还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的 估价。
年折旧额Di = C（1－R）/N =50000×（1－5%）/30 =1583
29
折旧总额D= Di ×n= C（1－R）n/N =50000×（1－5%）×10/30 =15833 建筑物现值= C[1－（1－R）n/N] =50000×【1－（1－5%）×10/30 】 =34167（元）
30
工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设 备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的各 种相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相 加来估算建筑物的重新购建价格的方法。
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第三节 建筑物减价修正额的估算 方法--- 建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因
(一)建筑物折旧的概念 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损 失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其 重新购建价格之间的差额。扣除折旧过程即 是减价修正。
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３．市场提取法
通过分析一定的交易资料，将地价从房地产交易价中 扣除，得到建筑物的现值，然后与建筑物的重置价比较， 其差值即建筑物的折旧。 该方法的指导思想是：房地产的折旧是由市场上的买卖 双方来确定的。 利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来 求取估价对象建筑物折旧的方法 。 具体为： （1）大量搜集交易实例。 （2）从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似 折旧程度的可比实例。 （3）对可比实例成交价格的付款方式、交易情况等有关换算、 修正和调整。
2017房估-案例与分析-精讲班-24、第二章第六节-工业房地产估价(二)
[案例2－6]（2017年新案例）××市××区××号工业房地产抵押价值评估技术报告（史记：抵押目的估价）一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析1．位置状况1）坐落：估价对象位于××市××区××公路××号1、3幢。
2）方位：估价对象位于××区××镇，地处外环外，区域位置一般。
3）与重要场所（设施）的距离：距离××市市中心约18公里。
4）临街（路）状况：单面临路，临××公路。
5）楼层：1幢2层，3幢1层。
6）朝向：坐北朝南。
2．交通状况1）道路状况：估价对象位于××区××公路××号1、3幢全幢，××公路为主干道，距××公路较近。
2）出入可利用交通工具：周边主要公交线路有9路、××专线等，轨道交通8号线沈××公路站，公交便捷度一般。
3）停车方便程度及交通管制：厂区内预留空地较大，停车较方便，无交通管制情况。
3．外部配套设施状况1）基础设施：厂区内外均已实现五通（即通路、供电、通讯、通上水、通下水）及宗地红线内场地平整，基础设施较完善。
2）公共服务设施：估价对象位于××区××工业园区内，周边公共配套设施较好。
4．周围环境状况1）自然环境：估价对象位于工业园区内，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象位于工业园区内，人文环境一般。
3）景观：估价对象位于工业园区内，景观一般。
（二）估价对象实物状况描述与分析1．估价对象土地实物状况描述与分析1）位置：估价对象所在土地宗地号为××区××镇××街坊6/0丘。
2017房估-案例与分析-精讲班-24、第二章第六节-工业房地产估价（二）
2017房估-案例与分析-精讲班-24、第二章第六节-工业房地产估价（二）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制[案例2－6]（2017年新案例）××市××区××号工业房地产抵押价值评估技术报告（史记：抵押目的估价）一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析1．位置状况1）坐落：估价对象位于××市××区××公路××号1、3幢。
2）方位：估价对象位于××区××镇，地处外环外，区域位置一般。
3）与重要场所（设施）的距离：距离××市市中心约18公里。
4）临街（路）状况：单面临路，临××公路。
5）楼层：1幢2层，3幢1层。
6）朝向：坐北朝南。
2．交通状况1）道路状况：估价对象位于××区××公路××号1、3幢全幢，××公路为主干道，距××公路较近。
2）出入可利用交通工具：周边主要公交线路有9路、××专线等，轨道交通8号线沈××公路站，公交便捷度一般。
3）停车方便程度及交通管制：厂区内预留空地较大，停车较方便，无交通管制情况。
3．外部配套设施状况1）基础设施：厂区内外均已实现五通（即通路、供电、通讯、通上水、通下水）及宗地红线内场地平整，基础设施较完善。
2）公共服务设施：估价对象位于××区××工业园区内，周边公共配套设施较好。
4．周围环境状况1）自然环境：估价对象位于工业园区内，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象位于工业园区内，人文环境一般。
3）景观：估价对象位于工业园区内，景观一般。
房屋估价知识点总结归纳
房屋估价知识点总结归纳一、房屋估价的定义和意义房屋估价是指对房屋的价值进行评估和测算的过程，主要目的是确定房屋的市场价值，为房屋的买卖、出租、抵押等交易提供参考。
房屋估价的意义在于保障交易双方的利益，避免因价格偏差引发的纠纷，也有利于金融机构和投资者做出合理的风险评估和决策。
二、房屋估价的方法和步骤1. 房地产市场比较法房地产市场比较法是最常用的估价方法，是通过对比同一地区相似房屋的成交价格，来确定被估价房屋的市场价值。
在实施此方法时，需要注意选择具有代表性的比较对象，对参数进行修正，以达到准确估价的目的。
2. 房地产收益法房地产收益法是以房屋的收益能力作为估价的依据，主要适用于出租房产的估价。
估价公式的核心是以房屋租金收益作为基础，再根据租金增值率和折现率计算得出房屋的市场价值。
3. 房地产成本法房地产成本法是以房屋的建设成本和土地成本来计算房屋的价值。
这种方法适用于新房或者开发地块的估价。
房地产成本法要重点考虑建筑材料价格、劳工成本、土地开发成本以及房屋修缮费用。
在进行房屋估价时，一般都需要经过以下步骤：1. 收集房屋相关信息，包括地理位置、建筑面积、房屋结构、装修程度等；2. 选择估价方法，根据房屋类型和市场情况选取合适的估价方法；3. 对房屋参数进行调整或修正，以确保估价的准确性；4. 制定估价报告，向委托方或相关部门提交估价报告，说明估价依据和结果。
三、影响房屋估价的因素1. 地理位置房屋地理位置是影响房屋估价的重要因素之一。
通常来说，位于商业繁华地段、交通便利的房屋会价值更高，而偏远地区或者犯罪率高的地区的房屋价值则较低。
2. 房屋面积和结构房屋面积和结构也是决定房屋价值的关键因素。
一般来说，房屋面积越大、结构越合理，价值也就越高。
3. 房屋装修和设施房屋的装修和设施情况也会直接影响房屋的估价。
一般来说，精装修和配备齐全的房屋价值更高，而老旧或房屋设施不全的房屋价值较低。
4. 市场需求和供给市场需求和供给关系也会对房屋估价产生影响。
房地产估价报告-工业房产
房地产抵押估价报告估价项目名称： ******有限公司位于******房产抵押价值评估估价委托人：******有限公司房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司参加估价的注册房地产估价师：*** ***估价报告编号：晋同房评报字[201*]第*F***号估价报告出具日期：二○一*年**月***日致估价委托人函******有限公司：我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于******，总建筑面积******平方米的房产在价值时点201*年**月***日的抵押价值进行了评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币********元整（RMB:*******元）；估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币********元整（RMB:*******元）。
具体见《估价结果明细表》（下页）。
估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。
本估价报告使用期限至201*年**月***日止。
另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。
此致法定代表人：山西同业房地产咨询估价有限责任公司二〇一*年**月***日估价结果明细表目录一、估价师声明 (4)二、估价假设和限制条件 (5)三、估价结果报告 (7)（一）估价委托人 (7)（二）房地产估价结构 (7)（三）估价目的 (7)（四）估价对象 (7)（五）价值时点 (9)（六）价值类型 (9)（七）估价原则 (9)（八）估价依据 (10)（九）估价方法 (10)（十）估价结果 (11)（十一）注册房地产估价师 (12)（十二）实地查勘日期 (12)（十三）估价作业日期 (12)四、估价技术报告 (13)五、附件 (21)估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
工业地产评估
工业地产评估工业地产评估是对工业用地进行评估、估价和审计的过程，主要是针对工业用地的经济、财务和物理状况进行综合评估，以确定其价值和风险。
本文将从土地利用规划、物理状况、市场需求和经济效益等方面对工业地产进行评估。
首先，土地利用规划是工业地产评估的重要依据。
评估师需要了解工业地产所在区域的土地利用政策和规划，包括土地用途的规定、用地标准和限制条件等。
如果工业用地符合规划要求，并且用地期限还在有效期内，那么其价值相对较高。
另外，评估师还需要考虑土地利用规划对工业地产未来发展的影响，包括周边环境、基础设施建设和交通便利程度等。
其次，物理状况是工业地产评估的重要指标。
评估师需要对工业建筑的质量、结构、功能和使用寿命等进行评估。
一般来说，建筑物越新越完好，其价值越高。
另外，评估师还需要考虑土地的地质条件、水源、气候、环境污染等因素对工业地产的影响。
如果土地具有良好的地质条件和环境条件，如地势平坦、无洪涝、土壤肥沃等，那么其价值相对较高。
再次，市场需求是工业地产评估的重要参考。
评估师需要了解当地工业地产市场的供需关系，包括工业地产的供应量、需求量和租赁价格等。
地产市场的供需关系和租金水平对工业地产的价值有着重要影响。
另外，评估师还需要对未来工业地产市场的发展趋势进行预测，以确定工业地产的长期价值。
最后，经济效益是工业地产评估的核心内容。
评估师需要对工业地产的收入、成本和利润进行评估，以确定其经济效益。
收入包括租金收入、销售收入和其他经济收入等，成本包括土地购置成本、建筑物维护成本和税费等，利润则是收入与成本之间的差额。
如果工业地产的经济效益较高，那么其价值相对较高。
综上所述，工业地产评估是对工业用地进行综合评估、估价和审计的过程，包括土地利用规划、物理状况、市场需求和经济效益等方面。
通过科学、客观地评估，可以确定工业地产的价值和风险，为投资者、开发商和政府部门提供决策依据。
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第六节工业房地产估价（★★）知识点一：工业房地产及其估价4特点定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
知识点二：影响工业房地产价格3因素知识点三：工业房地产估价的常用方法（一）成本法（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。
但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。
【说白了，“非标不行、标的行”】（三）收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
知识点四：工业房地产估价的技术路线及难点处理上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。
土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。
a.在地价评估时应注意：所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。
b.对建筑物的估价时应注意：根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。
【教材案例2－6】××房地产估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××保税区××厂房估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象概况估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。
根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。
此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
【纠错1】缺估价对象区位状况介绍。
【纠错2】缺少建筑物实物状况、权益状况说明。
【纠错3】未交代估价对象是否设定了他项权利、是否有共有权等。
四、估价目的为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。
五、估价时点2006年9月12日。
【纠错】2011年教材新要求：应说明确定估价时点的理由。
六、价值定义估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法，对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。
【纠错1】缺少估价方法的定义。
【纠错2】只采用了成本法一种方法评估，（基准地价修正法是隐含在成本法中求取土地的方法，并不得做为单独的一种方法），未说明只选用一种方法的理由。
十、估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。
十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年9月12日至2006年9月15日。
十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。
××保税区××厂房估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。
根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××）第××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。
此证与××国房合字［××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××］第××号、×开规建［××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见下表：表2－53据实地查勘，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。
据实地查勘，估价对象建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖。
其内部装修情况详见下表：表2－54二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法进行评估。
①基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对估价对象宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对象宗地的市场价格。
②成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。
房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－房地产估价师知悉的法定优先受偿款【纠错1】不是抵押估价目的，不需要列出抵押价值公式。
【纠错2】未说明不采用其他方法的理由。
七、估价测算过程1基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到估价对象地块在正常情况下的价格。
该基准地价的内涵为：于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。
估价对象地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。
pzz＝psz×k×aw×ar×ao×ay×s＋f×s其中 pzz—估价对象总地价；psz—估价对象所在位置工业基准地价；k—期日修正；aw—临江修正系数；ar—容积率修正系数；ao—其他个别因素修正系数；ay—使用年期修正系数；f—开发程度修正；s—宗地总面积。
①期日修正（k）该区域基准地价于2006年公布，估价时点为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。
②临江修正（aw）估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。
③容积率修正（ar）根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。
【纠错】容积率修正系数确定未说明理由。
④其他个别因素修正（ao）工业用地其他个别因素修正系数表：区位状况调整表2－55【纠错】个别因素修正未说明修正系数，打分是多少？只列出各种情况分值，但没有评价估价对象修正系数。
⑤使用年限修正（ay）估价对象宗地工业用地的最高出让年限为50年，剩余使用年限为47．75年，取土地报酬率为6%，则年期修正系数为：［1－l÷（1＋6%）^47．75］÷［1－l÷（1＋6%）^50］＝0．99l 958 31。
【纠错】土地报酬率6%缺取值依据。
⑥开发程度修正（f）估价对象地块红线内外已达五通一平，且地块内有环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化，价值增加40元/㎡。
估价对象宗地红线外五通、宗地红线内场地平整。
根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见下表：估价对象宗地工业用地计算过程：表2－56【纠错】表格中所列计算公式错误，应与p165给出的公式相同。
则估价对象地块总地价：8 342 400元（取整）单位地价：8 342 400÷13200＝632（元/㎡）（取整）注：①由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。
2（1）根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100元/㎡。
建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13 994 200（元）（2）专业费、管理费及不可预见费根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%、管理费占2%、不可预见费占2%）即839 652元。
【纠错1】建造成本6%取值无依据。
【纠错2】前边交代是五通一平为熟地，不需要有基础设施建设费，但应该有公共配套设施费和其他工程费。
【纠错3】缺销售费用的计算。
（3）投资利息假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入，则投资利息为：投资利息＝（13 994 200＋839 652）×6．12%×1×0．5＝453 916（元）【纠错】投资利息应按复利计算。
【纠错】投资利息计算基数中缺销售费用的计算。
（4）开发利润取利润率10%，即为1 483 385元。
【纠错1】开发利润是什么利润？不同的利润基数是不同的。
【纠错2】利润率10%无取值依据。
（5）销售税费在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。
则销售税费＝（13 994 200＋839 652＋453 916＋1 483 385）/（1－5．65%）×5．65%＝1 004 314（元）【解释公式】可以设建筑物重新购建价格为v，则5．65%v＋13994200＋839652＋453916＋1483385＝v，v＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%），销售税费＝5．65%×（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）＝1004314（元）。