城市轨道交通站点资源开发研究策略(60页)

四、经营功能Baidu Nhomakorabea位
Management functions
最丰富的特色美食 最欢乐的动漫世界 最新奇的娱乐项目 最流行的数码通信 最先进的数字影院 最时尚的科文书城 最全面的流行资讯 最贴心的生活服务 最时髦的品牌销售 最美妙的舞台展示 最前卫的时尚装扮 最个性的休闲体验
2.2 500米半径人口发展趋势
工程学院
教职工９１３多名，在校全日制学生１１４５８多名。
宁大科技学院
在校生约１１０００名左右
纺织学院
现有在校生逾万名。教职工６００人。
小结：项目周边大学的数量与在校师生数量具有庞大的消费潜力！
开发UNI-MALL的价值与机会分析
Development of value and UNI - MALL opportunity analysis
劣势
内部优势 及利用策略
项目位于整个高校园区的西侧，相对于东部师 生消费存在一定步行距离； 以西道路形成阻隔？
利用策略 充分利用轨道交通的便利优势以及地块 建设机会，牢牢锁定高校园区师生消费 需求，尤其注重校园内部无法提供和给 予满足的消费需求（包括消费心理诉 求）；并整合学区公寓、探亲住宿等市 场需求，以全面而针对性的综合优势， 成为极具特色的、江北高校消费的制高 点。
区域业态发展预测（2015—2020年）： 随着高校园区的建设完善，以及地
铁换乘站的投入运行，大量的服务于高 校的商业业态将逐渐呈现。
结论：看好服务于高校学生消费的商业业态。
2.5 商业市场状况及未来租金预测
目前区域业态现状概述：
商圈 档次
现状 中档
2015年预测 高档
至2020年展望 超高档
经营业态
2.1 站点概况
站点顺序： 本站是地铁二号线自南向北的第20个站。
所在板块： 本站是宁波大学城片区，未来规划为宁波的高档人居 和校园产业区。
当前影像： 学校、物流、农田 当前物业参考价格： 二手房及商铺的价格：住宅11500，商铺18000。
站点内商业开发价值&上盖价值： 本站点内商业有开发价值，上盖机会也有。
2、劣势
本项目周边以物流站点、破旧房屋、工厂、农田为主。
住宅区域人口量相对有限，，人气不旺，不利于招商、销售、经营。
3、机会
市场上无同类产品，竞争角度讲，不激烈。 区域正在开发中，加上地铁建设未来商业价值与人气可预期。
4、威胁
双桥商业街虽然全长不过百米有余，临近宁波大学，而且街上商品齐全，而且价廉物美的东西有很多，这将 分流部分消费群。但双桥商业街与本项目档次、业态等相差甚远，竞争力度不大。
高校园区的建设完善，增大了 高校消费的复合型需求，公寓 消费出现，大学——ＭＡＬＬ 成型。
结论：高校园区的发展带动该片区的商业业态需求增大。
2.6项目SWOT（优略势）分析及策略——优势
优势
本站厅为高架桥换乘所建，利用站厅所需延伸 为商业所用。具有投资利用优势。 高校园区用地稀缺，1公里半径乃至整个高校 园区缺乏针对学生消费的集中商业用地。 学生群体将习惯于地铁出行出入，地铁商业对 其具有较强的吸引力 站厅位于一所高校内，具有非常好的消费群体 基础； 地铁、公交枢纽优势
项目市场定位—SWOT分析
Project market positioning, SWOT analysis
优势
宁波第一个以UIN-MALL为概念的综合体，抢占市场空白和制高点，加上地铁的建设容易引起市场的关注。 设计规划先行，利于项目后期的经营需求。 双桥站点周边大学的在校师生数量具有庞大的消费潜力，可以打造强力的学生消费牌。 建筑外观时尚、阳光、新颖，感觉个性张扬吸引大学生群体同时具有青春激情和文化理性两种特性的结合。
发学生公寓、小户型、经济型酒店，面积以20-50平米为主。
2.8 物业及楼层业态定位
双桥站
楼层
1F 2F 3F
面积(㎡)
2700 2700 1280
业态 餐饮、学生情调休闲咖啡与茶 餐饮、学生情调休闲咖啡与茶
果冰、茶、饮料
备注
—— —— ——
商业体量规划建议:我方建议在4层办公基础上加盖精装40-60㎡ 小户，西侧办公楼也以精装小户型产品、定 制型酒店、中低端办公产品。
站点外开发价值： 本外有可协调用地，临甬江，价值好。地块东北侧小 地块也可以开发。
2、双桥站点周边大学师生人数统计表
University students and the number of hengyang statistics
周边大 学师生 统 计 表
宁波大学
本科生２５０００多名、研究生３４００多名、留学生３００多 名、成人教育学生１７０００多名、教职工２３３０多名。
城市区域人口发展趋势预测 图表（2011年-2020年）
双桥站
结论：有一定的学生数量支撑商业，但寒假、暑假商业经营会面临一定的困难。
2.3 居民消费水平趋势预测
城市居民消费水平状况（2015年前）概述：
片区范围内成熟度中等，北面为宁波纺织学 院、宁波工程学院、 宁波市大学科技园；东面和 西面仓储企业较多，主要有海洲物流公司、天明 物流中心、宁波民联运输有限公司、金桥物流有 限公司、三官堂油库等；周围并没有大型超市， 经济型酒店；消费能力一般。
应对策略 商业选择能实现地铁商业的便利性需求， 同时结合周边强大的居民消费基础。
2.7 站点商业开发建议
业态
经济型酒店、窗口展示型商业 餐饮、休闲咖啡与茶
档次
中低档
主题
车站枢纽型商业
租金
20元/㎡,地铁运营后可达 30-50元/㎡.
重要提示:该站点为公交枢纽，商业以快餐、食品和经济 型 酒店为主，上盖开
——
餐饮、娱乐、休闲
餐饮、学生情调休闲咖啡与茶
租金标准 销售价格
20元/㎡ 1.8万元/㎡
24元/㎡ 2.1万元/㎡
27元/㎡ 2.5万元/㎡
商圈说明
本区域是宁波孔浦与大学 城之间的区域，当前以物流和 建材销售为主，没有商业和居 住空间。
地铁的投入运行，逐渐带动周 边高校学生消费需求，业态倾 向高校商业业态。
消费档次：中档
城市居民消费水平状况（2015年后）展望： 高校园区的建设、发展将带来大量的高校消
费人口，快速提升片区的消费能力。
消费档次：高档
结论：高校群体的消费能力强。
2.4 业态现状及发展分析
目前区域业态现状概述： 项目点位附近目前以物流业为
主。区域1公里范围内基本没有商业 点位，仅有家家乐、快乐购、万家 乐这样的几处简陋的便利店和餐饮。