“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析

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“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析

“营改增”前后非房企土地增值税处理案例分析根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。

另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。

例：A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前A公司销售此房屋土增税处理：假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C 公司并开具了发票：应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；城市维护建设税=25*7%=1.75万元；教育费附加=25*3%=0.75万元；印花税=1500*0.0005=0.75万元；土增税处理：收入额=1500万元；扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。

契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。

增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元营改增后A公司销售此房屋土增税处理：财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号“国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【案例分析】土增税清算你关心的

【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。

已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。

此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。

由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。

这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析

房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知‖专题背景‖目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。

在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。

为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。

本次培训专家将全部采用案例式教学模式。

案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。

希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。

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‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。

同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。

教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。

杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。

‖课程内容‖第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划一．营改增过程中大家关心的那些事儿：1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获得推广使用？7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？9．营改增后土地增值税是否会取消？二．营改增以后增值税会计核算：1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。

然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。

根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。

而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。

房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。

为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。

一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。

根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。

因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。

按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。

由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。

在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。

根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。

因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。

该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。

“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析

“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。

国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。

2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。

关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。

二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。

那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。

以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。

假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。

部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。

（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

土地增值税法律案例分析(3篇)

第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。

为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。

本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。

二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。

2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。

在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。

2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。

至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。

2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。

该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。

双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。

三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。

四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。

本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。

2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。

土地增值税计算的案例分析2

土地增值税计算的案例分析广州电大从化分校（从化教师进修学校）蔡戈摘要：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

其计算比较复杂，涉及营业税、城市建设附加税、教育附加税、契税、所得税的计算。

本案以房地产为例，对土地增值税的计算进行逐项分析，让读者更好的把握其计算公式、方法和步骤。

关键词：土地增值税案例分析引言：自2016年5月1日起，营业税改增值税试点将在全国范围内全面铺开，土地增值税计算也发生相应变化，本案例结合新税法对房地产企业土地增值税计算做出具体分析。

一、案例基本情况百佳房地产开发有限公司为某市区一家国内独资企业，增值税一般纳税人。

该公司于2013年1月-2015年5月开发“富力家园”普通住宅项目，相关资料如下：（1）2013年1月通过竞拍获得一块国有土地使用权，买卖总价19000万元，并规定2014月1月动工开发。

公司实际于2015年3月才开始动工。

因超过期限未开发建设，被政府部门按照规定征收土地闲置费1900万元。

（2）支付拆迁补偿费用1000万元、前期工程费400万元、基础设施费600万元、公共配套设施费450万元，合计2450万元。

（3）2016年6月该项目竣工验收，应支付承包建筑企业工程总价款4150万元，根据合同约定当期实际支付总价的95%，剩余5%作为质量保证金，留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用650万元、管理费用650万元，财务费用700万元。

财务费用是向建设银行借款的利息支出，其中含超过贷款期限的利息和罚息100万元，已取得银行的贷款证明。

（5）2016年7月开始销售，可售总面积为46000m²，截止2016年8月底，销售面积为40600m²，取得收入50800万元（含税11%）；尚余5400m ²房屋未销售。

（6）2016年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“富力家园”项目进行土地增值税清算。

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？-财税法规解读获奖文档

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导语
随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。

今天昌尧讲税就来和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳会计处理有何变化？
一、主营房地产业务的企业
房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：经营税金及附加(房地产开发企业)
经营税金(外商投资房地产企业)
营业税金及附加(股份制试点企业)
营业税金(对外经济合作企业)
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：
借：税金及附加8000万元
贷：应交税金--应交土地增值税8000万元。

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析篇一: 土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

土地增值税法律案例分享(3篇)

第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。

土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。

近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。

本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。

二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。

在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。

2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。

根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。

三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。

2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。

在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。

在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。

自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。

1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。

这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。

营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。

营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。

营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。

1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。

即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。

该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。

开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。

3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。

此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。

4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。

即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。

营改增后的土地增值税-税款计算与税负分析6900字

营改增后的土地增值税:税款计算与税负分析6900字摘要：营改增对土地增值税影响很大，通过对改革前后土地增值税的计税进行对比分析可以发现：营改增后不动产转让中土地增值税的应税收入和扣除金额都有所减少；采用简易计税方法计算增值税，土地增值额和土地增值税应纳税额基本没有变化；采用一般计税方法计算增值税，纳税人转让非自建不动产时，土地增值额和土地增值税额都有小幅下降；房地产开发企业转让自建不动产时，增值额基本没有变化，但土地增值税税额小幅上升。

关键词：不动产；营改增；土地增值税一、前言2016 年5月1日起营改增试点在全国范围内全面推行，不动产转让正式纳入增值税征税范围。

不动产转让业务中增值税纳税人既包括房地产公司，也包括其他转让不动产的单位和个人；转让的不动产既有纳税人自建的，也有非自建的；计税方法既有一般计税方法，也有简易计税方法。

不动产转让业务涉及的税收种类除了原来的营业税和现行的增值税以外，还包括土地增值税、契税和印花税等等；营改增不是简单地由缴纳营业税转为缴纳增值税，相应的土地增值税等计税方法也发生了较大变化。

本文将依据相关文件对营改增后不动产转让业务中土地增值税的计税方法进行举例说明，并对改革前后的税负进行对比分析。

二、营改增前后土地增值税计税方法和税负对比分析（一）销售非自建不动产时土地增值税计税方法和税负对比分析1.采用简易计税方法计算增值税。

小规模纳税人销售不动产、个人出售非住房不动产应采用简易计税方法计算增值税。

一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产可以选择简易计税方法计算增值税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额[1]。

相应土地增值税计税和营改增前后税负对比情况见例1。

例1：某市味美佳餐饮有限公司（增值税小规模纳税人）2017年3月销售一套门市房，取得销售额200万元，该办公楼购于2013年1月，当时购买价120万元，公司提供了购房发票。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。

其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。

在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。

本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。

需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。

在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。

而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。

“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。

需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。

在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。

这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。

老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。

这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。

关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。

随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。

同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。

房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。

对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。

本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。

我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。

在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。

而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。

接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。

这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。

而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。

这对于开发商来说是一项较大的负担。

为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。

根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。

根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。

国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。

开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。

这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算是一个比较复杂的问题。

但是通过国家税务局的一系列政策和措施，可以解决这一问题。

开发商可以按照相关政策规定进行土地增值税清算，并与购房人协商共同承担责任。

这样既能够保障老项目的顺利进行，又能够保证房地产行业的健康发展。

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化-

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化?导语随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。

和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？一、主营房地产业务的企业房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：经营税金及附加(房地产开发企业)经营税金(外商投资房地产企业)营业税金及附加(股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：税金及附加贷：应交税金——应交土地增值税案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：借：税金及附加8000万元贷：应交税金--应交土地增值税8000万元二、兼营房地产业务的企业企业兼营房地产业务时，符合土地增值税缴纳条件，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：其他业务支出[工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]其他营业支出(金融企业)营业税金及附加(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业) 内部供应和销售支出[运输、(铁路)企业]其他营业税金(外商投资银行)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：其他业务支出贷：应交税金——应交土地增值税案例2：某企业转让国有土地使用权取得转让收入10000万元，假设土地增值税扣除项目金额8000万元，试计算应缴纳的土地增值税并作会计处理。

转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元)增值额与扣除项目金额的比率为：2000/8000×100%=25%应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元)会计处理过程如下：(1)企业计提土地增值税时：借：其他业务支出600万元贷：应交税金--应交土地增值税600万元(2)企业解缴税款时：借：应交税金--应交土地增值税600万元贷：银行存款600万元三、按税法规定预交土地增值税企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款(二)营改增后借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款案例3：某房地产公司2016年取得预售收入10000万元，根据当地税务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务处理为：借：应交税金——应交土地增值税300万元贷：银行存款300万元待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。

土地增值税清算涉税政策(含营改增)案例解析

⑤五是按次征收。
土增税复杂性一、土地增值税定义及法规概况和困难之因（政策多） 2、土地增值税法律法规知多少？截至2016、12、31税务总局关于土增税政策发布数量.doc 34 部
税收政策
各地土地增值税政策精彩之处汇总2.doc 福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税.doc 9湖南省地方税务局关于财产行为税政策.docx
2、对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。
一、土地增值税定义及法规概况 4、土地增值税纳税人、征税范围与税率征税范围的一般规定：
(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；
5、旧房转为廉租住房、经济适用住房的税收优惠政策
二、土地增值税的优惠政策与特殊政策
B、特殊政策
1、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到新投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税（2006）21号
一、土地增值税定义及法规概况 1、土地增值税定义 2、土地增值税法律法规知多少？
01
CHAPTER
3、土地增值税清算涉及的主要政策
4、土地增值税纳税人、征税范围与税率