万科双月湾案例分析[1]
万科双月湾案例分析
目录
• 项目背景介绍 • 万科双月湾项目分析 • 万科双月湾项目的实施过程 • 万科双月湾项目的成功因素 • 万科双月湾项目的挑战与解决方案 • 万科双月湾案例的启示
01
项目背景介绍
项目概述
万科双月湾项目位于广东省惠州市，是一个大型综合体住宅项目，包括高层住宅、 别墅、商业和配套设施等。
对房地产行业的启示
多元化发展
万科双月湾的成功在于其多元化的发展策略，包括住宅、 商业、文化等领域的综合开发，为房地产企业提供了新的 发展思路。
品质与创新
万科双月湾注重产品品质和创新，通过引入先进的设计理 念和技术手段，打造出具有竞争力的房地产产品，提升了 行业整体水平。
可持续发展
万科双月湾注重可持续发展，通过绿色建筑、节能减排等 措施，实现经济效益和社会效益的双重提升，为房地产行 业的可持续发展提供了借鉴。
对企业发展的启示
1 2 3
品牌建设
万科双月湾的成功离不开其品牌影响力的打造， 企业应注重品牌建设，提升品牌知名度和美誉度， 以增强市场竞争力。
战略规划
万科双月湾的战略规划清晰明确，企业应制定科 学合理的发展战略，明确发展方向和目标，确保 企业持续健康发展。
创新能力
万科双月湾注重创新能力培养，通过不断探索和 创新，实现企业持续创新发展，提升企业核心竞 争力。
04
万科双月湾项目的成功因 素
项目的品牌优势
品牌信誉
万科作为中国房地产行业的领军企业 ，拥有良好的品牌信誉和口碑，为项 目的市场认可度和销售业绩提供了保 障。
品牌资源
万科拥有广泛的行业资源和渠道，能 够为项目提供优质的设计、施工、营 销等方面的专业支持和服务。
项目的创新性
万科双月湾案例分析
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
公寓：56～84平米
约56平米
项目介绍
约84平米
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
高层：45～140平米
三房：约140平米
项目介绍
单房：约45平米
两房：约84平米
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
洋房：120～168平米
项目介绍
约140平米
约140平米
深海度 VO服务 海底签约
解构‖深海度假‖时代
项目特色
②
4. 不只是海边度假，而是一场亲善的服务
首创V.O度假服务体系，为您提供亲善的东道主服务，让度假成 为和家一样亲切的享受
5. 不只是身体的度假，更是一次美妙的资产投资
规划“度假+投资”两种属性，满足度假区的长期经营，确保度 假区的人气，加入商业区运营，高层公寓代租代管，实现度假区 资产的保值和增值
最吸引人的配套
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
客户目前主要认为交通配套占46%和生活配套占38%，存在较大的不足。
项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
淡市/ 红盘 返租销售模式
营销亮点
淡市/红盘 返租销售
营销亮点
第一次开盘
时间：2011。9。29。下午 推出产品：面积为45-225平洋房和公寓共500余套。 价格：公寓8000-12000元/平（带租约），
朋友推荐占比12%。
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
根据客户电话分析，深圳占78%，惠州占12%，广州占5%； 根据客户身份证分析，深圳占比61%，惠州占9%，其中深圳集中在 福
万科双月湾概念规划
2829Master Storyline 项目故事主线In the height of the Age of Exploration, King Ferdinand and Queen Isabella of Spain commissioned a fleet of ships to set sail along the fabled Spice Trail. They were looking for riches, savory spices and the mysterious Fountain of Youth. The large crew set off in three ships, with the intention of sailing as far East as they were able.Deep into the journey, the crew experienced a terrible windstorm. Knowing that he needed to get his crew to safety, the captain scanned the horizon for land. He spotted a faint light in the distance and directed his crew to sail toward the light. Soon the ships entered an inlet, surrounded by lush landscape.Anchoring the ships, the sailors immediately recognized that the waters in this area were rich in shrimp and fish. Excited about what other bounty the land could hold, the captain ordered crews of his men to take smaller boats and embark down the natural canal that carved through the landscape.Floating down the meandering canal, the crew that headed west encountered an area of densely planted fruit and nut trees. The trees were bursting with fragrant flowers and the crew knew that these trees could be used to cultivate the savory spices that they had been searching for. The crew eventually arrived at the canal basin, a fresh, clear watered lake. The men swam, captivated by the cool, clarity of the water. The sailors agreed that the basin was the perfect setting for the upcoming feast day celebration.The crew that headed east encountered a completely unique experience. The canal took them through a landscape punctuated by freshwater springs. The sound of the flowing water masked all other noise, immers-ing the sailors in the tropical environment. The crew felt that considering the beauty and abundance of the natural springs, they may have stumbled across the elusive Fountain of Youth. However, their journey con-tinued through the lush tropical landscape lining the canal, directing the sailors eastward to a stretch of open field that was covered by wild flowers in rich yellow and shinny white, the sandy land was sparkling under the orange sunset. The sailors believed they had found the best land of gold and silver that mother nature could ever offer.Upon hearing his crew’s discoveries, the captain was impressed with the beauty and natural resources of the land. He decided the land should be a permanent stop along the Spice Trail and set his crew to erecting a trading post. The fort-like structure was located just south of the beach where the sailors had landed. The site was ideal, boasting ship access to both the inlet and the ocean. The captain and crew also constructed a lighthouse, identifying the land to fellow sailors.Remnants from the Spanish visitors can still be seen on the site today. The lighthouse and trading post, as well as the hull of a ship remain as a tribute to the site’s early inhabitants.在久远的航海时代，西班牙费迪南德国王和伊莎贝拉王后曾派遣过一支舰队远征东方，以探寻传说中的香料之路。
万科案例分析PPT课件
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科双月湾项目介绍
Changchun Beijing Wulumuqi Langfang Tianjin Tangshan Shenyang Anshan Dalian Yantai Qingdao
Xi’an
Chengdu
Nanjing Zhenjiang Wuxi Suzho Hefei Wuhan Shanghai u Nanchang Hangzho Ningbo u Fuzhou Changsha Xiamen
关于我们
深圳市万科房地产有限公司（以下简称深圳万科）正式成 立于1994年，是万科集团的全资子公司和核心利润企业。 深圳万科前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本 部，也是集团第一家专业房地产公司，是万科集团房地产 业务的发源地。作为万科集团这艘地产航母的开路先锋兼 精锐部队，深圳万科多年来开创了多项行业第一，为万科 集团的持续领跑做出了突出贡献。
1.2 深圳万科：万科集团的核心企业
经营业绩
2008年，深圳万科创纪录地完成了82.2亿的销售额，连续8年蝉联深圳市场占有率第一位；
82.1
14.7 67.7 67.4 11.2
15.7
2007
2008
2009
2007
2008
2009
Revenue(Hundred Millions)
Net Profit (Hundred Millions)
占比 16.8% 14.8% 9.7% 9.3% 8.8% 5.3% 4.8% 3.2% 3.0% 1.2% 23.4% 100.0%
合计
数据及图片来源：《胡润百富》, 2008
2.1 经济环境
深圳: 中国大陆人均GDP最高的城市
1999 – 2008 深圳市人均GDP实际增长率
万科双月湾全程营销策划案例(合富汇报版)
团队建设 的方法论
第八剑：三年理论 第九剑：因人而异，因地制宜
HOPEFLUENT
剑法第一式
陌生区域推广的认知途径：展会、异地展场、户外形象 树立----目标客户群聚集地设立异地售楼处，而不是展场
双月湾选择深圳大中华设立售楼处，利用周边区域与项目类 似的特征，寻找目标客户，主要是福田的客户群，同时为后 期客户手续的办理提供方便，拉进项目与客户的心理距离。
HOPEFLUENT
剑法第九式
因人而异，因地制宜
因人而异
Q：销售代表全是新人，对房地产了解不足 1、关于销售人员成长，每个销售代表调到双月湾都会有一次 深度沟通,为其制定适合自己的成长计划. 2、在工作中给销售人员不断制定阶段性的小目标,并协作完成. 再给予肯定增强销售人员的信心. Q：项目守盘期很长，销售代表的信心受打击严重 1、“三年”理论的愿景沟通 2、公共事务分工，根据性格不同有不同的发展要求
Point 5
现场对接及返程安排
及时与现场的负责人沟通，做好接待准备。 分区停车，条理有序 按到达时间+3小时的固定返程时间，提前
约定返程时间
返程前客户提醒及时 返程后，客户指引负责。
HOPEFLUENT
物料标准化
Point 1
全程的导视系统
接待点附近导视引导到位
HOPEFLUENT
剑法第四式
客户量不足的情况下，重视每一批客户，宁可跟死一个客 户，也不丢掉一个客户
1、 项目自11年5月开始蓄客以来，共蓄积10000余批上门 客户，进线客户6500批，春秋交会及社区巡展共蓄积近 3000批客户 2、 蓄客期漫长，年初蓄积客户基本放弃购买，截至11年 12月仅 剩余200多批诚意登记高层客户 3、 客户死亡率非常高，我们要做的就是起死回生
惠州万科双月湾项目考察
万科精装修四化管理概念——管理可视化
验收是否合格 重要验收工序
万科精装修四化管理概念——管理可视化
关键工序
楼层
按计划完成
滞后3天以内 滞后7天以内
万科精装修四化管理概念——管理可视化（考察项目实例）
每一个户型均设置施工作业信息表
实测实量制度
万科精装修四化管理概念——管理可视化（考察项目实例）
万科住宅工业化项目考察
——惠州双月湾
2014年11月
工业化住宅简介
概念 发展
工业化住宅是运用现代工 业手段和现代工业组织，对住宅工 业化生产的各个阶段的各个生产要 素通过技术手段集成和系统的整合， 达到建筑的标准化，构件生产工厂 化，住宅部、品系列化，现场施工 装配化，土建装修一体化，生产经 营社会化，形成有序的工厂的流水 作业。
装饰设计于扩初阶段开始介入 以装饰图纸指导其他各专业图纸出图 图纸深化至可指导现场施工及细节交圈 节点大样做到标准化、细节化 土建移交工作面至装修单位，装修单位需测量放线，并按照设 计图纸进行材料集中加工
图纸标准化
施工工厂化 管理可视化
需形成表单：《每户质量档案》、《可视化进度控制表》，其 中《每户质量档案》纳入质量巡检范畴，《可视化进度控制表》 纳入每周项目例会进度汇报范畴。
管理可 视化
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
精装修四化管理体系保障措施极为复杂
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
如何管中窥豹，与自身管理体系所融合
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
四大保障体系分析
体系名称 评估体系（实测实量） 全装修
分析 质量及安全巡检（已开始落实）
值得借鉴，与项目体量与模式有关 待成本分析 标准化产品定性 穿插施工 优点：能够提高效率，节约工期 难点：现场管理及成品保护难度大
20110527万科双月湾推广策略报告
7月 发布会
8月 现场开放，8月20日开盘
1.双月湾产品出街，悬念揭 秘 2.目标客户群体中对于双月 湾片区及项目的认知，促成 成交 1.项目产品信息 2.VO服务体系 3.开盘相关信息
传播目的
1.在目标客户圈层里形成一 种共识，万科双月湾深海度 假生活 2.全新品质生活的向往 1.万科VO服务体系； 2.4D价值体系； 3.发布会信息 全民大众及目标客户群体 1.现场体验营销 2.摄影大赛 3.海边露营活动 4.社区巡展、客户拓展、 5.大企业拜访 网络 户外 平面宣传 电台
•
十里银滩： •位置：亚婆角旅游度假区 •产品类型：洋房、联排、双 拼 •价格：未定
惠东滨海度假类产品以自然 资源及规模为主要卖点,突出 滨海度假的生活方式
•
威尼斯湾：
位置：巽寮湾区的稔山镇范 和港
• •
产品类型：独栋别墅、公寓 价格：未定
HOPEFLUENT
次要竞争楼盘分析
项目基本资料： 全球候鸟度假地项目位于惠东 县大岭镇惠州高尔夫球场内， 共分8期开发。 全球候鸟度假地享有丰富的生 态资源； 2万只珍稀候鸟，白露栖息地； 深圳东部唯一具有国家资质高 尔夫球场； 球场上万棵大树散发的上万亿 负离子是城市的10多倍； 千亩竹林，更有国家森林公园 近在咫尺。
客户推导
度假房地产 客户描述 海岸度假 客户访谈
成交客户分析
追求品质与品味的城市高 端圈层
注：追求双月湾项目的客户，也就是对生活品质 的忠诚追求者。正如宝马车车主一样，对宝马车 的品质与性能的追求，在不同的经济实力与追求 的情况下，他们可以选择3、5、7系或者跑车Z系 列。
珠三角同类
项目客户描述
我们的核心目标客户群是
论万科双月湾度假村养生前景
论万科双月湾度假村养生前景一、现代人的养生观在过往的几十年，国家在快速探索前进，我们着力于生产力，换来了科技的发达、经济的发展，也带来了自己身体上的损害。
近年来，大家开始注重自己的身体健康，老年人想方设法锻炼以避免疾病，很多年轻人即便忙于赚钱或各种度假享乐，但不可否认，大多数人都意识到身体是革命本钱。
放在几十年前，我们是不富裕的，但我们生活方式是健康的，食品是安全的，我们自然地行成了好的养生观；而现在我们富裕了，有能力去购买更好的物质，有条件到更好的环境养老。
随着人口结构的老龄化与亚健康现象的日渐普遍，以及全球整体健康理念的革命性影响，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势和时代发展热点。
养生旅游集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。
如今的国际养生旅游业已初具规模，在很多国家都形成了具有核心竞争力和独特卖点的产品，可谓异彩纷呈，各有特色。
如中国文化养生、日本温泉养生、泰国美体养生、法国庄园养生、瑞士抗老养生、美国养老养生、韩国美容养生、阿尔卑斯高山养生等，同时也发展出不同的养生旅游开发模式。
养生旅游作为高端旅游的一部分，其发展的基础是滨海、温泉等自然资源，但养生旅游的生活设施及服务、完善的养生体系同样不可或缺，这些设施与服务能使游客达到调理身心和恢复健康的目的，因此，加强养生旅游的配套建设也将成为我国养生旅游业发展的必要条件。
二、万科与双月湾当养老养生度假旅游已成为一种最原真需求的休闲度假形式，受到了越来越多人的青睐，各个年龄段的消费群体都非常多。
投资群体越来越多元投资主体的多元化不仅仅存在与养生度假这一个领域，而是存在与整个旅游行业内部。
随着养生度假旅游与各个行业联动紧密性的提高，医药企业、房地产开发商、风投公司等纷纷介入，为养生度假项目未来的发展奠定了坚实的基础。
万科也不例外，作为中国房地产行业的佼佼者，万科不仅迅速抢占先机开发位于最适合养生的北纬22°的双月湾，还力邀已在国际享有一定地位的中国传统经络传承者洪光经络加入万科双月湾度假村驻点，建立模范标杆。
穿插施工典范实例图文详解
穿插施工典范实例图文详解建设项目穿插流水施工管理技术在日本已经大范围应用在现场施工中，但在国内应用很少。
随着国内高层住宅产业化的不断发展，穿插流水施工管理技术在国内也必将得到广泛的应用。
在高层建筑施工工期较长，劳动力需求较高，在工人工资日益增长，成本不断增加的今天，为了提高施工效率，采用穿插流水施工管理技术势在必行。
穿插法施工是一种工序组织管理技术，它的目的在于明确施工全过程从下往上流水的施工工序流水组织要求，缩短施工总工期，降低对劳动力数量的需求，提高工程管理的精细化水平。
典范实例详解穿插施工中天集团万科双月湾二期项目工法特点穿插法施工项目外围结构全部采用剪力墙结构，综合运用爬架、铝合金模板、装配式内墙板等新技术，实现了内外墙免抹灰，减少外墙渗漏、空鼓开裂，达到提高质量的目的。
穿插法施工取消内外墙抹灰、简化施工工序，充分利用各工序工作面，提前交付给精装修单位进场施工，缩短绝对工期20%以上，达到提高效率的目的。
穿插法施工，能减少同时施工作业人数和工人数量日，降低劳动力成本在施工总成本中的比重，降低对熟练工人的需求，向产业化迈进。
工艺原理➤管理原理项目施工管理以总承包施工单位为主导，负责项目施工安全、质量和进度（包括各甲分包单位的安全、质量和进度），直至项目精装修完成，交钥匙给甲方项目部；总承包单位编制项目整体全过程从下往上流水施工方案；分包单位根据总承包单位的整体进度安排编制本专业的从下往上流水施工方案；总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保证措施，对各分承包计划有矛盾或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保证措施，对各分承包计划有矛盾或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；➤组织原理全过程从下往上组织流水施工的原则：所有工序从下往上组织流水施工，每个流水段只有一个专业施工。
主体结构、内隔墙板、铝合金门窗安装、外墙涂料、内墙、腻子、地面砖铺贴等六道工序采用按层流水，其他工序按套流水；内装饰、外装饰（包括阳台和入户花园）和公共梯间（包括人货梯所在户）在平面内不交叉，自身流水也不交叉；每层流水段按外装----内装----公共梯间及人货梯所在套房的先后顺序。
2014年6月深圳万科海龟事件营销案例
3.业内自媒体热点式报道和评论，覆盖过百万。
4.腾讯、天涯、深圳在线、雅虎等门户网站报道，曝光逾千万。 5.区域微信大号报道，如微深圳、深圳潮生活、深圳杂志，曝光三百万。
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目录
第一部分 事件背景
第二部分 传播布局 第三部分 事件效果 第四部分 事件小结
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事件小结：执行要点
1 事件之所以成为事件，必须 具公共性、社会性，最好还 具有公益性 对媒介和自媒体的吸引和引 导很重要 2 依据双月湾海龟自然保护基地的条件，策划 “5000只海龟登陆深圳”活动，通过保护生态的 公益诉求，迅速获得市民和优势媒体的关注和主 动报道。 必须了解各种媒体的兴趣、播报习惯，植入其关 注点，引导传播。同时，基于良好的媒体关系， 进行最合适的媒体传播规划和执行
3
4
3.善用微信渠道，策划有趣、 第一波微信互动活动是“海龟公仔摇一摇”，呼 互动、传播三合一微信轻应 应海龟登陆深圳的快闪巡展 用，让事件自动发酵、传播。 第二波微信交互是房地产业内最新潮的 “微信众 筹”互动，充分运用互联网思维和最新热点 制造话题，引发业内和媒体 巧妙的在“海龟登陆”、“众筹度假”执行期， 的持续讨论、报道 把事件引向社会性、行业性公共话题，持续引导 业内在自媒体讨论、专文分析，同时引导网络媒 体大面积报道，使得项目获得最大曝光。
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活动效果：微信渠道
单独【微信】一个渠道的效果： 1.6月30-72号，市民微信申请海龟公仔，共有上千名市民领取海龟玩偶，认筹 超400个。 2.7月4号，数千人参加“海龟摇一摇”，领走上千只海龟。 3.7月10号上线“众筹度假”微信活动，短短一天内，就有5000个人参与并转 发朋友圈。预计到活动结束，将有10000人参与众筹。 4. 微信自媒体进行了广泛的播报，两天内仅自媒体的阅读量就超过了100万人 次，超出预期的效果
20121203_惠州_万科双月湾_打败街对面竞争对手”双月湾项目自评报告_毛海鑫、邹闻、李文露.
外海景
项目航拍图 内海景
优势二
户型优势：面积控制得当
优势三
品牌：万科品牌具有强大的号召力，为客户购买的第二因素
注：公寓客户分析
优势四
营销策略与执行+市场应对
价格策略： 调整两房产品价格，快速去化两房产品 推售策略： 小步快跑，针对主推的两房产品每周只放出 少量房源，售完再放，制造紧迫感 拓客策略： 线下渠道全面铺开拓客上门 活动策略： 以月为单位持续的营销活动，让双月湾深海 度假缤纷多彩；线上线下持续的配合，加深传播力度。
广深区域“打败街对面竞争对手”专项评估
惠州公司双月湾项目自评报告
2012年11月30日
目录
项目概况 竞品项目对标 打败“街对面竞争对手”关键动作 附件：锁定“街对面竞争对手”原则
万科双月湾项目概况：万科双月湾位于惠东平海双月湾度假区内，
项目总占地75万㎡，建筑面积约111万㎡，容积率：1.48，一期总套
金秋特惠5700元/㎡起
选择低楼层、景观较差单位，确定最低起价； 制作相关的特惠数字展示物料，手举牌、单张、折页配合客户拓展派发、展示； 网络、短信、户外、会展线上、线下进行推广。
二，每日一套特价房：项目一期公寓存库剩余单位处于滞销状态，户型面积较 大，单价较高，通过特价房一口价促销，目前公寓已售罄
1 价格策略执行
两房价格策略：在买房过程中更仔细考量总价与面积的关系，倾向于购买 小户型单房单位或者小户型组合购买，而非一次性购买一套两房单位，需 要通过价格策略解决客户对价格和面积的纠缠。 总价：1×96㎡>2×41㎡；客户更愿意花钱买两套41㎡产品
41㎡内海景观价格最低、45㎡外海景观价格最高、82㎡外海及96㎡双海景单位 价额适中。
城市设计案例分析(滨海,海岛)
渔人码头休闲区：位于环西湾区域，围 绕港湾打造以游艇游乐、滨海观光、滨海演 艺为主导的公共开发空间。
花园商务区：位于中心人工湖南侧，以 生态花园式多层商务办公为主，提供宜人舒 适的办公场所。
2016
城市设计案 例 分 析
滨海、（M人造O）R岛E屿T城H市设A计N案例分析 Case ATnaElyMsis PofLUrAbaTnEDesign
The name of your company
CONTENTS
双月湾海滩规划设计 如意岛规划设计 万宁日月湾人工岛规划设计 龙口人工岛规划设计 三亚凤凰岛规划设计
项目介绍：
"中国最大的人工填 海造岛——如意岛，位于 海口市东海岸北侧白沙浅 滩海域，距东海岸和南渡 江口约4.4公里，距海口市 中心约15公里。
2011年12月2日获 得国家海洋局批准《海口 市如意岛区域建设用海规 划》
地理位置：
海南省海口市
如意岛规划设计
功能定位:
为“以度假康体、休 闲娱乐为核心，集文化交 流、高端消费、时尚创意、 商务商业于一体的低碳、 环保型高端旅游度假区”。
三、功能定位
以海上旅游休闲娱乐为核心，集游艇娱乐、旅游观光、康体度假于一体的海上综合休闲旅游区。
四、人口规模
日岛旅居人口为7500人，提供就业岗位2700个，岛上日过夜人口规模(包括旅居度假人口和部分直接服务人员) 约为8400人。
日岛年游客规模约为80万人次，即日游客规模约为0.22万人。
万宁日月湾人工岛规划设计
如意岛规划设计
如意岛跨海大桥位 于海南省海口市美兰 区，连接海口市与外 海人工岛如意岛。大 桥全长5666.26米， 桥面宽27.5米，跨越 琼州海峡。
万科双月湾定位传播策略终
2、自身价值分析小结：
先天自然资源：优越
雄跨双湾，占据湾区自然资源较好一段，沙滩、海景、人文综合条件突 出，先天海岸资源较为优越。
后天创造性资源：无与伦比
后天海岸度假资源配套完善，互补性建立海岸度假生活体系。
品牌实力：第一
发展商的雄厚实力，前瞻性的发展战略，成为优秀项目的根本保证。
先后天资源均非常优越，又由全球最大开发 商万科倾力打造，是绝对高端海岸度假社区
先天资源：最为优越
11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，天然海水浴场， 呈现“七山八湾十八景”
后天资源：度假配套一应俱全
分北、中、南三区开发，高尔夫，商业街、游艇码头、温泉、酒店、会所，天后宫旅游景点、 等集旅游、度假、休闲、商务、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区
先天资源：天赋优越
南为海岸线、北侧内港，南北两侧海岸线总长约5公里，沙质出众， 北侧1公里为平海古城遗址，南侧3.5公里，为国家海龟自然保护区，人文资源优越
①外海
②内港
③运河
后天资源：比肩世界
家庭度假主题酒店、游艇码头、红树林湿地公园、室外活动中心、风情商业 街、健康养生中心、海洋自然探索中心、海滨健身会所等等
建筑类型与规模：
公寓+别墅，托斯卡纳与现代风格，总占地24平方公里
推广主题：中国的马尔代夫
打造世界级滨海旅游度假目的地，已开发4年，是目前湾区内的认知坐标
最好区位+最好资源+后天全面配套+旅游
目的地= “大而全”的度假模式
4、竞品分析-十里银滩
区位：优势不明显
位于亚婆角海滨旅游度假区
先天资源：沙滩最好
推广主题：每个人都想拥有的海滩度假屋
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深海度假 VO服务 海底签约
解构‖深海度假‖时代
项目特色
②
4. 不只是海边度假，而是一场亲善的服务
首创V.O度假服务体系，为您提供亲善的东道主服务，让度假成 为和家一样亲切的享受
5. 不只是身体的度假，更是一次美妙的资产投资
规划“度假+投资”两种属性，满足度假区的长期经营，确保度 假区的人气，加入商业区运营，高层公寓代租代管，实现度假区 资产的保值和增值
洋房：120～168平米
项目介绍
Байду номын сангаас
约140平米
学习改变命运,知 识创造未来
约140平米
万科双月湾案例分析[1]
约120平米
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
洋房：120～168平米
项目介绍
学习改变命运,知 识创造未来
约170平米
万科双月湾案例分析[1]
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
TH：180～220平米
双月湾1期公寓热销探因：返租销售 度假 + 投资
学习改变命运,知 识创造未来
田、南山和龙岗，惠州客户主要在惠东县占73%
学习改变命运,知 识创造未来
万科双月湾案例分析[1]
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
度假兼投资占50%， 纯度假与投资比例相当，养老及商 务接待需求较少；
客户均为多次置业，3次以上的客 户占74%。
28%的客户为万科的老业主，但其 中17%的客户为购买但曾住过万科
项目介绍
位于惠州市稔平半岛平海镇，西邻大亚湾，距惠州市区约100公里，距离深圳浪骑游艇会约18 海里，距离大甲岛约13海里。
珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制在3小时之内；深圳福田至双月湾车程约3小时。
深圳
双月湾
万科双月湾案例分析[1]
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
用地主要技术经济指标：
水基地、滨海温泉、平海古镇、海龟自然保护区、双月湾景点等
海岸线长达130公里，沙滩面积达81万平方米
拥有一类的海水及沙滩沙质
景观多元化，湾区、礁石、原生大山等景观丰富
沿线拥有近百个风格各异的岛屿，包括大甲岛、三门岛、三角洲岛等
学习改变命运,知 识创造未来
万科双月湾案例分析[1]
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
万科双月湾案例分析[1]
深海度假 VO服务 海底签约
服务模式
根据来客的预定信息（年龄、性别、人数、喜好)等策划游玩攻略 从客户到达到客户离开
不必全程陪同，随传随到 在活动进行时组织并参与客户互动
项目特色
要点
VO 个性化服务
学习改变命运,知 识创造未来
店外客户服务 抵店前服务 欢迎服务 在店宾客服务 店内商务服务 离店欢送服务 万科双月湾客案户例维分析系[1服] 务
在活动前一天发布活动预告新闻
活动后的第二天及时发布软文《双月湾首创中国海底签约，万科意在何方》及多家 媒体软文报道。
学习改变命运,知
识创造未来 优酷视频
万科双月湾案例分析[1]
项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
学习改变命运,知 识创造未来
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跨区客户组织 客户构成
仅4天开放时间（ 9月17、18、24、25日）
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项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
万科双月湾案例分析[1]
深圳 最炙手可热的板块—— 东部 群雄逐鹿，造热国际滨海区
沿海高速项目 (178万平)
合生熊猫金海岸 (165万平)
碧桂园项目 (530万平)
卓越黄布角 (233万平)
合正东部湾 (57万平)
合生猴仔湾 (414万平)
Point 2
旅游团式的全程陪同服务
专业的“双月湾开放导游” 全程跟进
细节考虑到位，食、行、玩；甚至上洗手间
蓝色的导游旗，口哨声，动听的讲解声，环环相扣，行成独特风景线。
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跨区客户组织 客户构成
跨区客户组织要点：
Point 3
互动游戏及温馨服务
深海度假 VO服务 海底签约
项目特色
活动时间：2011年7月27日（周三） 海底签约地点: 双月湾附近小星山海域（见图示），水深控制在6米以内。 活动效果：7月22日-7月27日（6天）
《双月湾蓝色宣言》被转发达到10万多次 “双月湾深海度假”微博粉丝从3000人增加到11多万人
学习改变命运,知 识创造未来
深海度假 VO服务 海底签约
来源及功能
项目特色
来源
CLUB MED Gentle Organizer
教练、服务生、商店导购员 引导客户办理入住、与客户交流、调动客户 参与度假村的各种娱乐活动
学习改变命运,知 识创造未来
功能
度假村GO + 活动组织、策划服务 整合会馆（酒店）内的服务资源满足客户需 求
最吸引人的配套
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跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
客户目前主要认为交通配套占46%和生活配套占38%，存在较大的不足 。
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项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
学习改变命运,知 识创造未来
位于惠州市稔平半岛平海镇，西邻大亚湾，距惠州市区约100公里，距离深圳浪骑游艇会约18 海里，距离大甲岛约13海里。
珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制在3小时之内；深圳福田至双月湾车程约3小时。
外海沙滩 学习改变命运,知
识创造未来
ＴＨ
水边４－６层洋万房科双月湾案例分析[1] 高层
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
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深海度假 VO服务 海底签约
项目特色
KEP POINT 2 :
微博 + 房信、搜房、新浪
大众和专业平台结合，两大核心传播渠道
奖品丰富
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深海度假 VO服务 海底签约
项目特色
KEP POINT 3 : 短期集中爆破，信息发布及时，不断给客户新鲜感
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深海度假 VO服务 海底签约
项目特色
VO = Vanke Organizer
万科亲善东道主服务
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深海度假 VO服务 海底签约
VO服务背景
万科自有商业品牌
项目特色
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2. 不是3-5天的旅游，而是长期的度假享受
为长期享受度假生活的顾客而规划，无论住多少天，你都能享受 深海精彩纷呈的乐趣，也不觉得不方便
学习改变命运,知 识创造未来
3. 不只是一个人的旅行，而是一个家庭的幸福假期
全家庭设计度假形式，让每位家庭成员都能享受到海边度假的乐 趣，为每位家庭成员量身订制，如儿童国际俱乐部，SPA中心等 等
安排跟车节目，内容丰富； 互动参与性强； 车内讲解，及时为客户提供服务。
Point 4
现场对接及返程安排
及时与现场的负责人沟通，做好接待准备；
分区停车，条理有序；
提前约定返程时间，返程前客户提醒及时；
返程后，客户指引负责。
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客户情况
跨区客户组 织
社 区。
客户情况
学习改变命运,知 识创造未来
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跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
购买因素：最主要为海景资源占30%，其次为万科品牌占26%， 升值潜力、物业服务以及社区品质占比相当
配套方面：客户的认可度依次为主题沙滩占27%，游艇码头21%， 周边人文景观17%，红树林14%。
客户构成
成交客户构成
客户情况
客户年龄：40-50岁占44%，30-40岁占35%，合计占79%。 了解途径方面：短信认知最高占29%，户外和call客比例相当占14%，
朋友推荐占比12%。
学习改变命运,知 识创造未来
万科双月湾案例分析[1]
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
根据客户电话分析，深圳占78%，惠州占12%，广州占5%； 根据客户身份证分析，深圳占比61%，惠州占9%，其中深圳集中在 福
第二次开盘
时间：2011。12。8。晚
推出产品：45-136平米海景高层单位272套。 价格：7000-8000元/平（均带1500元/平精装）
销售情况：销售约215套，截止周末近9成销售率。
学习改变命运,知 识创造未来
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淡市/红盘 返租销售
营销亮点
双限、淡市、资金寻求出路 投资者寻求“投资安全感” 旅游地产投资发力：开始成为最具保险保值的投资
项目介绍
学习改变命运,知 识创造未来
约190平米
万科双月湾案例分析[1]
约225平米
项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
万科双月湾案例分析[1]
项目特色
学习改变命运,知 识创造未来
深海度假
中国首个深海渡假社区
VO服务
真正意义的个性化服务
海底签约
中国首个海底签约活动
万科双月湾案例分析[1]
深海度假 VO服务 海底签约
解构‖深海度假‖时代
项目特色