房地产开发三旧改造与资本运作及涉税业务处理
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引第一章 总则第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章 “三旧”改造模式第三条 旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市“三旧”改造涉税政策执行第一章总则第一条为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章“三旧”改造模式第三条旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括:（一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
“三旧”改造相关税收政策问题探讨
“三旧”改造相关税收政策问题探讨本文结合实务中“三旧”改造案例对相关税收政策问题进行探讨，主要基于：一是对“三旧”改造涉及的税务问题进行总结，用于个人学习；二是对改造主体在“三旧”改造中可能遇到的税收风险点进行提示；三是“三旧”改造涉及的税收政策诸多不明确，希望引起上级重视，减少税收不确定性对纳税人决策的影响。
文章只代表笔者个人观点，仅供批判，原文的部分内容发表于《注册税务师》杂志。
随着大型城市的发展和人口集聚，可以直接开发的“熟地”越来越少，且城市中部分区域需要拆迁、改造和升级，“三旧”改造就是针对城市退化现象而采取的干预措施，对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造，实现存量土地的资源整合和存量挖掘，促使城市“新陈代谢”，为城市经济发展寻求新的空间。
目前“三旧”改造已逐渐成为一线城市重要的供地方式，相对于正常的房地产开发，“三旧”改造在土地供应方式上更为多元、征用和拆迁更为简便、土地收益的分配也更为多样化，因而“三旧”改造更是对税收政策适用带来了诸多影响。
第一类：政府主导模式案例一：政府直接收储A公司拥有1宗工业用地，上盖有建筑物，部分办理了房产证，部分未办理房产证。
根据市政府会议纪要，该宗土地属于“三旧”改造的范围，并取得国土部门纳入“三旧”改造的批复：“公开出让、收益支持”，该宗土地交由市土地开发中心收储，A公司获得补偿款为后续土地公开出让价款的60%（先由市土地开发中心按照现行基准地价的60%预付给A，后续多退少补）。
土地完成收储后，B公司通过招拍挂取得，国家出让价款为1000万。
【案例简析】：环节纳税主体所涉主要税费政府收储环节A公司增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税公开出让环节B公司契税、印花税房地产开发销售环节B公司增值税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税【疑难问题】：问题1：对A公司将土地使用权被国家收储而取得的补偿款是否应征收增值税？地上建筑物一并被国家收储是否征收增值税？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号文”）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，该文件并未限定土地使用权归还的具体形式，案例中土地开发中心代政府履行土地收储职能，A公司取得的土地收回补偿款可以符合该条规定，免征增值税。
房地产开发建设全程涉税分析及财税处理
【涉税处理】房地产开发建设全程涉税分析及财税处理房地产行业主要环节包括：筹建环节、设立环节、征地拆迁环节、筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发重点涉税环节进行分析。
第一章房地产开发四个阶段一、可行性研究阶段包括通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。
二、前期工作阶段包括购入项目用地、立项、报建与委托设计、筹资、拆迁安置等，该阶段取得土地使用权证、立项批复、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。
三、建设实施阶段该阶段为项目建设实质性阶段，包括办理开工审批手续、取得《建筑工程施工许可证》，确定有建造资质的总包单位进行实质性建设，具体包括“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平整）”开始（也可在领《建设工程施工许可证》前，看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。
四、预售及产权办理阶段项目进入预售阶段，即取得商品房销售许可证后销售房屋并办理产权过户（各地视情况不同一般为多层封顶、高层为高度的2/3，资金投入一般为25-35%，为避免拖欠工程款，后续政策层面有可能逐步取消预售，即实行现房销售）。
第二章筹建环节财税处理一、筹建期间的确定筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
二、筹建期间开办费处理开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理
房地产企业拆迁还房的账务与税务处理房地产企业拆迁还房的账务与税务处理是一个比较复杂的过程。
在此过程中，需要考虑到许多不同的因素和因素之间的关系。
在本文中，将介绍房地产企业拆迁还房的账务和税务处理的基本流程、各方面的具体操作和处理方式以及可能会出现的问题和解决方式。
一. 拆迁还房基本流程房地产企业拆迁还房的基本流程包括拆迁补偿、购房资格审核和购房业务等方面。
在进行拆迁补偿时，需要先进行房屋评估，然后根据评估结果给予相应的补偿。
购房资格审核主要是为了确定购房人的身份和购房资格，并根据不同的购房政策进行购房业务。
在购房业务方面，需要办理房屋交易并进行相关的税务处理等。
二. 拆迁补偿的账务处理在进行拆迁补偿时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对拆迁补偿的金额进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在进行拆迁补偿款项的支付时，需要进行相关的银行账户处理。
三. 购房资格审核的账务处理在进行购房资格审核时，房地产企业需要进行相应的账务处理。
首先，需要对购房人的身份和购房资格进行确认，并进行相关的财务凭证处理。
其次，在购房人获得购房资格后，还需要进行相关的财务处理，包括房屋的评估和购房款的支付等。
四. 购房业务的账务处理在进行购房业务时，房地产企业需要进行相关的账务处理。
首先，需要办理房屋交易，并根据税收政策进行相关的税务处理。
其次，在购房款支付时，需要进行相关的银行账户处理。
最后，在房屋交易完成后，还需要进行相关的账务结算和财务报表的编制等。
五. 可能出现的问题及解决方式在进行房地产企业拆迁还房的账务和税务处理时，可能会出现一些问题。
其中，一些常见问题包括拆迁补偿款项的确认、银行账户管理、购房资格审核等方面。
针对这些问题，可以采取一些解决方式，如：（1）建立健全的内部控制制度，确保账务处理的准确性和合规性。
（2）加强与银行、税务部门等机构的沟通与协调，避免因账户管理或税务处理等方面的问题而引发纠纷。
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析
房地产开发企业拆迁还房的账务与税务处理及案例解析房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为。
所谓的“拆一还一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处理进行详细的介绍，并给予案例分析。
一、房地产企业拆迁还房的账务处理一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。
而房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
（一）在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入（二）房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品二、房地产企业拆迁还房的税务处理房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理。
（一）营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发三旧改造与资本运作业务相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理(下)
三、股权收购
（一）先接受对方以土地投资再收购对方持有的部分股权如 何进行会计核算和税务处理
先接受对方以土地进行投资，待符合条件时再收购对方持 有的部分股权，这是房地产企业取得土地的过程中较为常见的 一种股权收购方式。
1、会计核算： （1）接受投资一方 ①接受投资时：
借：开发成本——取得土地使用权支出 贷：实收资本——新投资方
房地产开发中的 三旧改造与资本运作 的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
（下）
投资方：
1、会计处理：
（1）按照以非货币资产进行长期股权投资处理
借：长期投资——长期股权投资
480000000元
贷：营业外收入——土地转让收入 457142857.14元
应交税费——应交增值税（销项税额）22857142.86元
（2）企业所得税： 转让土地使用权净收益457142857.14-230000000-
（1600000+1142857.14+24000+200000）48007057.14=176168942.86元，应计入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。预计缴纳企业所得税=176168942.86×25%＝ 44042235.72元。
（1）根据财税[2004]134号文件规定，房地产华公司应缴纳
契税2000〕175号 ，
5000万元股权转让溢价不征收契税。
（2）房地产开发完毕，在计算增值税、土地增值税、企业
所得税时，可扣除的土地价款为2亿元。
（二）直接收购对方100%股权如何进行会计核算和税务处理 直接收购对方股权也是房地产企业取得土地的一种方式。 房地产企业直接收购对方股权一般也多采取非股权支付的形 式。
房地产公司：
1、会计核算
房地产：城市更新三旧改造项目财税实操手册
城市更新/三旧改造项目财税实操手册目录第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例） (2)一、城市更新/三旧改造项目类型 (2)二、城市更新/三旧改造项目操作流程 (2)三、城市更新/三旧改造项目各阶段实操及注意事项 (3)四、旧城中村改造项目涉及集体资产交易流程与注意事项 (4)第二章城市更新/三旧改造项目税务基础要点与税筹技巧 (7)一、签订搬补协议及协议出让阶段税务基础要点 (7)二、回迁阶段税务基础要点 (9)三、城市更新/三旧改造项目税筹实操技巧 (14)第三章城市更新/三旧改造项目收并购财税实操技巧 (15)一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式 (15)二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧 (15)三、城市更新/三旧改造项目股权并购税筹技巧 (19)四、总结 (24)住宅用地集中供应新规以来，北京、上海、深圳、广州等22个热点城市的招拍挂拿地变得越来越难。
伴随拿地形势的变化以及国务院推行城市更新等利好新政，部分房企开始逐步设立单独的城市更新集团板块，调整土地储备结构，逐步将城市更新/三旧改造拿地变为主要的拿地方式。
这样的形势下，城市更新/三旧改造在未来一段时间将成为众多房企拿地的主要途径，其重要性自然不言而喻。
鉴于此，本文整理了相应城市更新/三旧改造项目财税方面的相关操作经验和案例，简要分析城市更新/三旧改造项目财税方面操作实务及后续操作要点，梳理本实操手册，谨供同业人士参考。
第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）一、城市更新/三旧改造项目类型按《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人大常委会公告第228号）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类两种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。
针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为旧城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区/旧商业区改造三种类型。
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理
建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老项目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果如下。
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。
笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
一、营业税问题房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
（2）产权调换。
拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。
同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。
其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
二、契税的计算为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
城市更新三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析
城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析一、搬迁补偿安置概况及流程随着城市化进程不断加快，城市进行系统、全面改造日益成为常态，越来越多房企通过城市更新、三旧改造等形式取得存量的开发用地，涉及对原有居民、企业此类原产权人的搬迁、补偿、安置活动应运而生。
由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。
补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。
关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、办证这样十个步骤二、搬迁补偿安置方式按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。
（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。
关于实操中“货币补偿”与“产权调换”方式的优劣势及本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势分析在广州、惠州等城市的城市更新/三旧改造实践过程中，具体搬迁补偿安置模式，亦分为自行改造模式和政府主体实施改造（部分地区称为“政府收储模式”）两种形式政府主体改造，即指政府或政府有关部门根据城市规划确定城市更新、三旧改造的搬迁补偿，具体由政府土地收储部门受国土部门的委托将搬迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好地块内土地收购和房屋搬迁补偿事项，在通过招标、拍卖形式将土地使用权出让，房开企业再通过“招、拍、挂”形式获得土地使用权。
三旧改造的九大模式及税务处理
精选文章| 三旧改造的“九大模式”及税务处理2019-11-01城市更新、“三旧”改造，其实，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负问题，就是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？……现在，干货来了！《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧第一类是政府主导有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：(点击图片可放大)政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
三旧改造的“九大模式”及税务处理
三旧改造的“九大模式”及税务处理文章来源：旧改地报城市更新、旧城旧村旧厂“三旧”改造，涉及许多复杂事项，其中改造成本之一的税负，是一个政策性非常强的问题，为此，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定印发了《广东省“三旧”改造税收指引》，对“三旧”改造涉税管理作出规范，但在实务操作中，如何准确理解、执行指引之规定呢？又如何规避税务风险？《指引》解读要点九种改造模式及其主要特征《指引》按“三旧”改造主导方不同分为三大类，共九种具体改造模式。
➧第一类是政府主导，有3种模式：政府收储、政府统租和综合整治；➧第二类是政府与市场方合作主导，有2种模式：毛地出让和土地整理；➧第三类是市场主导，有4种改造模式：集体自改、村企合作、原权属人自改和收购改造。
这三大类9种具体模式主要特征如下图示：政府收储模式税务处理征收方式收储-纳税人-被征收方（原权属人）◇土地增值税：1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
2.集体土地被征收不属于土地增值税征税范围。
◇契税：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
◇企业所得税：（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布（企业政策性搬迁所得税管理办法）的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
◇个人所得税：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
征收方式收储-纳税人-征地拆迁方（政府及具体征收实施单位）◇ 征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方，权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性，属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、土地增值税。
旧村改造、城中村改在的运作架构以及财税风险提示
旧村改造、城中村改在的运作架构以及财税风险提示一、关于整体项目的理解需要将整个项目概念，分为两个思路，这对整个项目的掌控以及财务税务处理理解至关重要。
第一，土地整理的概念。
就是进行村民安置，土地整理收储，使得宗地达到土地招拍挂的条件要求的“净地”。
由此衍生出，村民安置的实物安置-以房换房，货币补偿等。
当然安置房可以是摘牌土地中的所谓安置地块的大产权房，也可以是异地集体土地上的小产权房。
注意政府在办理土地收储手续中的资金垫支。
政府，土管在办理土地收储中，资金预算上村民安置表现为收储成本中的拆迁安置费。
尽管实际中是村民选择实物安置-以房换房。
但是在土地收储资金预算安排上还是表现为货币安置，也仅是说政府招拍挂土地以后，拿出拆迁补偿费，村民用以建房或者购房。
拆迁补偿费、安置费因为土地出让的预算资金问题，也是需要房地产公司垫支资金，这里只是借款，事后归还。
不同于土地出让金的返还。
所谓的土地出让金返还，就是土地摘牌以后，政府将出让金中的拆迁补偿费，发放给村民，或者交给村委、房地产公司等的安置主体，用以安置村民。
交给房地产公司建设安置房就是其中一种方式。
需要明确的是该部分资金是属于拆迁户的而不是房地产公司的，如果房地产公司作为摘牌土地的成本调减项目，就需要承担安置房的建设成本。
第二，房地产开发的概念。
摘牌土地，进行纯粹商业意义的房地产开发。
二、土地出让金返还的理解所谓的土地出让金返还，不是财政补贴、财政补助。
是因为你介入了土地收储中的村民拆迁补偿安置。
摘牌净地的村民拆迁补偿安置支出，构成摘牌土地的土地出让金的成本构成。
谁负责安置，政府自然要给你拨付该部分资金。
理解上，要划分为两个思路-土地整理，土地摘牌。
从捆绑开发的概念，对安置房成本超出安置资金，超出部分情理上可以计入摘牌土地的土地成本，但缺乏政策支持。
但如果分割理解土地整理这一营业行为，该部分差额可以理解为其他业务收入的的亏损，可以进入当期损益抵减企业所得税。
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（4）拆迁施工方 工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。
一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形 资 产、不动产注释》的规定，工程施工方提供建筑物拆除、 土地 平整等服务，应按“建筑服务”征收增值税。 二、企业所得税 施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定 缴 纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征 税收 入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损 后的余 额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工 程业务或 者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照 纳税年度内 完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
房地产开发中的 三旧改造与资本运作
的合同设计、会计核算 及涉税业务处理
第一章 房地产开发中的“三旧改造”
房地产开发“三旧改造”的模式多种多样，纷繁复杂， 在 很多业界人士看来难以综述。其实，如果我们细心总结， 不难 发现在这些业务中也存在着很多的必然联系和客观规律 。我们 顺着这些联系和规律将这些业务细心梳理完全可以将 这些业务 进行很好的归类。不管房地产开发业务有多么复杂 ，从控制开 发业务的主体的角度来讲开发业务大致可以分为 三大类：政府 主导业务、市场主导业务、政府与市场合作主 导业务。
政府主导业务又分为：土地收储模式、政府统租模式、 综 合整治（政府出资）模式；
市场主导模式又分为：农村集体自改模式、村企合作模式 、 原土地使用权人自改模式、企业收购改造模式。
政府和市场方合作业务分为：以毛地出让方式引入社会 力 量实施改造模式、土地整理模式。
第一节 政府主导业务
一、土地收储模式 （一）模式描述
（3）受让方 受让方以出让方式取得土地使用权。 一、契税 （一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让 国 有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使 用 权而支付的全部经济利益。 （二）根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契 税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标 、 拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土 地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
四、企业所得税 （一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局 关 于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国 家税 务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业 政策性 搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告 2013年第11 号）规定处理。 （二）不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作 为 企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除 。
（三）涉事各方 被征收（被收购）方（原权属人）、征收（收购）方（ 政 府）、受让方（房地产公司）、拆迁施工方
（四）税务处理建议： 1、以征收方式收储 （1）被征收方（原权属人） 被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿 。 一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增 值 税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地 用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
土地收储模式是指政府“征收”（含征收农村集体土地 及 收回国有土地使用权等情况）、“收购”储备土地，并完 成拆 迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传 统的改 造模式。
（二）案例模型（政府征收方式） A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回
后 以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为： 一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂
二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人 因 城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或 收 回的土地使用权免征土地增值税。
三、契税 根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号 ） 第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第 八 条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收 方 的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原 地 重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出 规 定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
五、个人所得税 根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政 策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国 家 有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款 ，免 征个人所得税。
（2）征地拆迁方（政府） 政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被 征 收方支付货币或实物补偿。 一、增值税 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《销售服务、无形资 产、不动产注释》的规定，政府（含具体征收实施单位）直接 征收房地产，并向被征收方“赔偿房产”，应按“销售不动产 ” 征收增值税。 二、土地增值税 政府“以房产补偿”被征收方，应按照《中华人民共和 国 土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。 三、企业所得税 拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部 门 以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入征收企业 所得 税，支付的补偿在税前扣除。
房 用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、 土地 置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该 宗用地 后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、 土 地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某房地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土 地出让价款，并将该项目打造成为大型城市住宅、商业综合体 。
二、城镇土地使用税 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有 关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方 式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时 间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的 ， 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。