三旧改造中房地产开发的机遇与挑战

“三旧”改造中房地产开发的机遇与挑战

汪金武，易南郁

（合富辉煌发展策略、开发设计研究中心）改革开放以来，我国经济快速增长、城市化快速推进是与大量土地开发投入、土地低效利用相伴的，导致城市用地供需矛盾日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而限制城市新增建设用地供应，积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

一、开展三旧改造的现实意义（政府角度）

三旧改造是拓展(挖掘)城市发展空间的需要

目前我国处于城镇化、工业化快速发展的背景下，城镇面积不断扩张，耕地面积不断减少，土地供需矛盾不断加剧，威胁着我国粮食的生产安全。因而在国家在严格坚过18亿亩耕地红线的前提下，城镇建设用地新增供应将逐步减少或受到限制，而土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用，城市的发展不能停滞，就必须通过三旧改造来挖掘新的城市发展空间，通过清理、盘活、腾换等方式实现闲置低效用地的二次开发。

三旧改造是调整土地利用结构、改善城乡空间环境的需要

通过开展三旧改造，一方面将实现产业结构的调整与优化，传统工业企业外迁或产业升级，新工艺、新技术、环保型产业的大力发展，大幅度减少了工业废弃物的环境污染，从而达到了改善城市生态环境的目的；另一方面将完善城市基础设施与改善人居环境，通过三旧改造着力城市开放空间的建设，增添了居住、商业、办公、体育休闲、社会文

化、绿地广场等丰富的内容，构造了崭新的城市空间形象，促进了城市功能的更新和城市环境及综合面貌的改善，提升了城市现代化水平和实现了城市空间价值增长。

三旧改造是促进建设用地集约利用的重要途径与手段

在三旧改造过程中，通过对土地利用方式和土地利用结构进行重新调整与规划，结合运用“退二进三”、“优二兴三”、“功能分区”等方式，优化城市用地结构和空间布局，将利用率低和综合效益差的土地置换出来，重新配置。根据城市级差地租来逐步减少工业用地，把一些土地收益率低、污染严重的产业置换到城市外围地带，大力发展和引进高新技术产业和商业、金融等服务业，并用置换出来的土地完善城市道路、公园、绿地、广场等基础和公共服务设施体系，从而达到土地集约化利用的目标。

三旧改造是实现城市和土地可持续发展的必要过程

三旧改造从城市定位、区域功能等宏观出发，对特定城市空间现状的调整和改造，以提高城市土地的利用率和经济产出率，改善城市生态环境，提高城市的现代化水平，以实现经济、社会、生态的可持续发展。合理有效的三旧改造结果，会使城市公共基础设施用地和住宅用地、商业用地、工业用地等形成合理的分区和用地结构，从而有助于按照城市级差地租规律的指向和城市土地最佳利用原则，来进行城市土地资源的再配置和再开发，最终目的都将实现城市社会效益、经济效益和生态效益有高层面上的有机统一，促进城市和土地的可持续发展利用。

二、三旧改造为房地产带来的机遇（开发商角度）

三旧改造扩大了房地产企业的土地供给需求，为房地产业带来强劲动力和后发空间

目前，房产开发大盘项目主要集中在城市近郊甚至远郊，究其原因除了城市中拿地成本高昂以外其主要原因是，大中城市城区中已较少有空置的土地出让，规模较大的城区地块则更是少之又少。而三旧改造对房地产行业最直接最实质的利好就是城区土地供应量增加了，而且通常

是占地规模较大，所处地段较好的优质地块增加了。优质土地供应的增加将为房地产企业发展带来强劲的发展动力和广阔的发展空间。

三旧改造通常能获得政府扶持和资金倾斜，降低了开发风险，强化了与地方政府之间的联系

三旧改造具有非常现实的战略意义，关系一个城市发展建设的后续潜力和发展空间，也是当前实现我国土地集约利用的重要战略选择。因而为了推进三旧改造快速顺利进行，地方政府通常会出台一些相关优惠政策，积极引导社会资本参与，市场运营，力求实现多方共赢，降低了三旧改造项目开发的风险，同时还加强了开发商与地方政府之间的联系。

三旧改造项目是开发商提升自身社会地位和社会价值的重要契机开展三旧改造是城市迎合新时代发展的需要，三旧改造通常具有较高社会关注度，社会影响面较广的特点。开发商参与三旧改造项目的前期运作，一方面体现了房地产企业支持政府城市建设工作的社会责任感；另一方面，也是房地产企业的一种全新的挑战，是企业以后的经营开发提升的一个平台。

三旧改造促使开发商资源整合能力得到加强，促进房地产业的多元化发展

三旧改造不能简单等同于以往的旧城改造或城中村改造，其涉及面更广，更复杂，开发类型也为更为多样，其市场潜力也更为广阔。开发商参与三旧改造的过程中可能面临的种种难题，在解决难题的过程中必然会迫使开发商多方协调和资源能力得到应有的提高。同时三旧改造类型的多样性，还将有利于房地产业的多元发展，提高房地产企业市场的适应能力。

三、三旧改造中房地产开发面临的挑战（开发商角度）

（一）所面临的主要问题

拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为

独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

意外事件问题：

虽然目前政府提出的政策更细致、可执行度更高，但在有限的改造时间里，项目的公众关注度高，新闻媒体的监督力强，稍有不慎，容易引发不良影响。

（二）可能面临的风险

营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。