鞍山市房地产情况分析

鞍山市房地产情况分析辽宁华弘智扬&MBA房地产营销策划第一部分宏观市场环境分析一、经济环境（一）自然环境综述1、经济A、市内人均收入工薪阶层：600元左右政府机关：1000元以上白领阶层：1500—2000元私营业主：较高，具体不详鞍钢职工：1000元左右鞍山市民平均收入水平不高，整体收入私营较高，其次为政府机关人员，穷人多，两极分化现象极为严重，但鞍山市的消费水平较高，鞍山人敢吃、敢穿。

铁西区、立山区为中低收入，铁东区是城市中心，收入相对较高。

鞍山市房地产市场主要面对政府机关、私营业主及白领阶层；鞍钢虽有42万职工，但由于自成系统，资源内部消化，所以这部分购买力不会对鞍山房地产市场有太多的拉动作用（指鞍钢中低层收入的人群，对于中高层外部尚寸在一定的购买力）。

B、产业结构中国最大的钢铁联合企业—鞍钢坐落在此，大约拥有职工42万人，但近年来随着国企经营不景气，经济逐渐衰退，大部分职工已纷纷下岗。

鞍山高新技术产业开发区是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，是以高新技术产业为主体的多功能、现代化的综合性新城区。

此开发区，当初以高新项目立项，但对于老百姓来说，似乎有点遥远，所以对鞍山老百姓的影响不大。

由于鞍山人敢吃、敢穿，所以美容、美发、服装、餐饮娱乐业相对发达。

由此，在未来时间内，鞍山的三产及旅游业将成为经济支柱产业。

综上可见鞍山市目前的产业结构不集中，这也要求我们的日后的推广中要注重不同层面的要求。

2、人口密度及民族：全市总面积9252平方公里，总有口343万人。

其中市区面积642平方公里，人口148万人。

铁东区为市中心，所以人口密度较大。

鞍山市外来人口不多，商品房市场只能注重拉动内需，外扩的比重不大。

32个民族，其中汉族占84％，满族占15％。

回族，朝鲜族聚集在送山台子。

3、交通：鞍山的交通业比较发达，对外交通运输较方便。

立交桥辐射周边城市。

城市内部的交通也较健全，城市各地区之间的交通网络便利，公交车较方便。

打车也很便宜，5块钱起价，基本走完市区15元钱就够了。

只有通往千山的车辆较少，只有一趟小巴。

（决定了产品的定位，在市区里交通不是问题。

如果在千山开发区只能吸引有钱有车的人。

）鞍山是一个旅游城市，这一特点也必将带动交通的发展。

4、旅游资源：鞍山旅游资源十分丰富，有“东北明珠“之称的千山国家风景名胜区，有中国最大的温泉康复中心汤岗子温泉，有堪称“世界之最“的七彩玉佛，还有东山城市森林公园、岫岩药山风景区、海城白云山风景区等；以鞍山国际大酒店为代表的一大批高中档酒店可以为游客提供舒适的休闲环境；海城西柳服装市场、南台箱包市场、岫岩玉器市场及遍布鞍山城区的各大商场等。

政府口头上十分重视，但由于对外宣传力度小，除东三省对鞍山的旅游资源了解外，其他地方对此资源的认知度不大，所以目前整个鞍山市场旅游业占国民经济生产总值的份额不多，但入世后，由于对外宣传的日益加强，鞍山的旅游业会有较大的发展潜力，将会带动整个鞍山经济的发展。

5、城市文化特征：鞍山人敢吃、敢穿，业余生活喜欢打麻将、泡吧、蹦迪，风水意识比较浓，注重教育，肯投资。

心理上比较脆弱，无精神支柱，道德下降，犯罪率有所提高。

6、居民平均每人年可支配收入为6052。

60元（相当于721美元），较98年增长了447。

25元，增长了8％，GDP值在800以下，人均GDP在800－3000之间为住宅业高速启动期，所以鞍山市下处于房产业预热时期，真正的高速发展还未到来。

（二）城市建设发展1、城市行政划区：辖一市二县四区，即海城市、台安县、岫岩满族自治县，其中市区划分为铁东区、铁西区、立山区、千山区。

其中铁东区为市中心，处于核心地位，集中了商业、政治、经济、文化及高档住宅区。

铁西区属重工业区，鞍钢主宰此区域。

千山和立山区属郊区。

2、市区规划：湖南地区空气质量好，污染少，适合居住。

立山区和铁西区为老城区，厂矿多，居民收入较低，近年来城市翻新力度较大，城市建设逐渐规整。

但铁西区粉尘较大，污染较严重。

铁东区为城市的政治、经济、文化的中心，政府机关的集中区，经营场所较多，生活配套设施完善，与铁西区仅虹桥一桥之隔，距离差500米，房价也差500元。

整个城市发展趋势由市中心逐步向东、南部发展。

3、区域开发现状：➢目前，鞍山市有开发商50余家，有实力、规模大的不到10家，其中官商比较多，投机的多，专业的少，本地的多，外地的少，整个市场不规范。

➢鞍山市房地产市场整体房价偏高，鞍山市有整体规划，市区内不允许再建住宅，现有楼盘基本上是2000年的批件，目前城市向外延发展，向郊区发展，城市东移。

目前城市东部的楼盘有绿色智慧城、金马山庄、九星花园、紫云山庄等。

➢绿色智慧城在政策上得到政府的支持，土地费用比较低，开盘售价1700元起。

➢人们普遍认为明达世纪花园周边风水不好，以往是火葬场、刑场，阻碍了一部分购房者的心态，虽然价格较低，市区的人也不愿购买。

➢鞍钢企业内部自成系统，有自己的房屋开发公司、物业管理公司，自己开发、自己管理，并有自己的医疗保障系统，虽取消了福利分房，但内部的货币化安置为500元/平米，价格较低。

➢铁西区房价较低，但因为污染比较严重，人们对此地区普遍存有偏见，一提铁西的房子就头痛。

➢铁东区基本已无地可开发，人们观念上觉得居住在此有一种优越感，胜利路两侧有待开发，此处厢房较多，二一九公园往东的潜力较大。

馨园（5500元/平米，6层带电梯）的成功销售证明了铁东现有的可开发地块，很有可能会规划成高档住宅。

深沟寺附近属于鞍钢房区，此地原是大队的梯田，无工业厂矿，空气质量好，有一个天然的小湖，环境美，适合居住，深沟广场附近有一块空地，原来是鞍钢公寓，地基已打好，但后来由于种种原因停滞到现在，这块地很有潜力，相信它的兴建，能带动深营路一带的房价。

➢商品房向城市周边区域发展，已决定了今后环境将是项目的主要卖点之一。

➢2001年开发项目：毓恬花园、嘉宝丽园、明达世纪花园、绿色花园、九星花园、金马山庄、绿色智慧城、紫云山庄、丰和园小区等，千山路附近的小区规模比较大。

➢2002年开发项目：钢院—大德开发公司，13万平米➢铁西区永乐地区—解困集团开发，安居房，9万平米➢明达世纪花园二期，20万平米等。

4、城市污染问题及其影响鞍山市整体城市污染较严重，尤其铁西区临近鞍钢，工业粉尘大，污染严重，房价虽低，市中心的人不愿购买。

湖南地区、千山开发区由于其环境的优势才吸引了一部分购房者。

所以，因为鞍山整个城市的污染严重，才显得出人们在购房时对环境的要求更为强烈。

5、城市主要特征区域划分比较明显，鞍山人普遍印象是，铁东区是有钱有权人居住的地方，风水好、环境好。

而铁西区则是平民和没钱人居住的地方。

千山区是属于新兴的开发区，是有钱、有车、观念新的人居住的地方。

鞍山人心目中，很注重宗教信仰，甚至神鬼狐仙，信风水，而且在宣传上不避讳，尤其在住宅方面，风水意识特别重，这一点是推广中注意的问题。

6、生活配套状况由于城市规模所限，商业、经济区比较集中，人们在购物时多选择站前一带，日常生活配套相对比较完善，日用品购物比较方便，公交车、医院、银行都较健全。

但高等院校比较少，只有鞍钢学院和师范，地点都在千山开发区附近。

7、未来规划如何2001年政府城建部门投资10个亿，2002年计划投资15个亿用于城市建设，改善城市的公共设施，但不包括房地产，这对于吸引投资起到促进作用。

二、房地产市场环境（一）鞍山市房地产市场总体增减态势鞍山市房地产市场呈现出稳步攀升的趋势（2000年——2001年）1、建筑业产值2000年全年完成建筑业总产值444553万元，实现建筑业增加值142358万元。

2、社会固定资产投资2000年全社会固定资产投资额为160166万元。

3、房地产投资总体环境固定资产投资逐年加大，特别是2000年新增固定资产投资额达132727万元，房地产投资环境良好。

4、增量房与存量房增减态势与市场供需关系特征到2001年12月统计，鞍山市共有存量房200万平米，2000年存量房交易量为111万平米，鞍山市增量房每年开发约100万平米，消化量为50万平米左右，市场存在供大于求的现象，百姓卖旧房买新房，卖小面积换大面积，激活了一部分二手房市场，带动了商品房的销售。

鞍山市私房、公房都可以买卖，存量房可以贷款。

（二）银行信贷政策1、信贷政策的调整变化银行按揭贷款最高可达八成三十年，公积金贷款最多可贷八万元。

虽然按揭的政策很明析，但百姓大多不了解，人们总是观念上接受，行动上滞后，有60%左右利用银行按揭，而按揭购房者对银行按揭消费的心理比较成熟，大多考虑偿还能力，按揭政策的推广也是房地产宣传中的一项重点内容。

2、金融环境2001年初鞍山市银行放贷有一定额度，银行争开发商，年底当额度饱和时，不管条件是否符合，均不再发放贷款，对于买卖双方市场都存在一定的影响，建行的放贷额度较大。

鞍山市规定，从明年起房屋封顶后才允许采用银行按揭，这对开发商的实力无疑是一项挑战，因此，开发商能否选择最佳上市期及工程的进度，都将直接项目的运作状况。

第二部分城市商品住宅市场情况商品住宅市场的总体特点一、产品结构的变化目前，鞍山市的小区建设无体系，大杂烩的现象仍然存在，从众心理比较强，宣传上大同小异。

户型面积：100平米左右，二室一厅（80—90平米），三室一厅（120平米左右）。

格局：平层、复式，顶层送阁楼，一楼送花园。

经常有朋友来的人对于二卫的房子比较接受，一个作洗衣房觉得比较方便，喜欢大厅、卧室阳面。

园区配套：园区配套普遍不成熟，例如价格最贵的馨园，将业主会所设在地下室，而且业主对其功能都不了解，这说明开发商和消费者在观念上都需进一步引导。

开发商普遍重视绿化，许多项目绿化先行（注意绿化和工作中的环境管理）。

物业管理：大多数的物业管理都停留在保洁上，大规模园区内设有保安系统，物业管理完善的园区占少数。

这是由于大部分开发商和消费者对物业管理的实质内容不很清晰，导致物业管理不完善。

千山路附近的园区物业管理比较完善，绿色智慧城有班车直通市区，广大业主极为方便。

样板间：葡萄山庄、绿色智慧城、馨园等楼盘都有样板房。

尤其是地段较偏的地方使用样板间的作用非常大（在推广中要注意地段在人观念中的引导和样板间的作用）。

它可以让人们感受到真实的生活环境，这也是在产品宣传中的一个重要卖点。

建筑风格：欧式、坡屋顶取暖方式：各种都有，消费者对传统的水暖和热网较信任。

其它的如电热膜、地热等方式都持怀疑和观望的态度。

对取暖费用，如果新式取暖得到验证，费用稍高一点可以接受。

二、价格的变化高档：3500—5000元（二一九公园正门的馨园及台町地区的别墅，政府机关）中档：2000元左右（体育场以西：公务员、生意人）低档：1000元以下低档的房产大多集中在铁西区，那儿环境差、配套差、污染大。