左右城市未来—鞍山庄士中心城项目总体营销构想
XXXX年鞍山始峰商贸城营销方案
底价 8000
租金收益 640
年回报率 含前两年租金价格
8%
9280
价格定位
租金还原法
确定年收益：53.33元/㎡月×1 ㎡×12=640元； 确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率 综合物价 上涨因素和风险系数取还原利率为7% 使用年限：40年
收益价格确定运用计算公式 V ＝a/r×[1-1/(1+r)n] 公式中V：房地产的价格 a：房地产年收益 r：还原利率 n：未来可取得收益的年限 得出价格为9362元/平
项目本体
项目本体介绍
项目位于 立山区沙河镇 胜利北街沿线， 距离鞍山站前 区域10公里， 距离辽阳20公 里，主要公交 线路有64路、 211路、11路 A线、602路、 604路
本案
非传统商圈做商业如何成功？
非传统商圈做商业成功要素
1、交通的易达性 2、定位高于需求 3、独特的吸引力
SWOT
返租形式
返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： （1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。 （2）、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大） 分期支付： 每年定期支付，一般为季度或者半年。
返租形式
□目的 稳定的投资回报吸引投资客户； 保持经营权统一，保证后期经营，繁荣市场。
价格定位
新兴商贸城
楼层
租金
售价
业态
6
——
0.8-1.8万元/平
美食广场
5
200元/月/平 0.8-1.5万元/平
儿童成长世界、生活会馆、茶文化用品
4
200元/月/平
1.5-2万元/平
女性世界、男装、箱包、床上用品、化妆品、饰品、 鞋、美甲
鞍山某房地产项目营销策划书
鞍山某房地产项目营销策划书一、项目简介：本房地产项目位于鞍山市房地产市场的铁西板块，在人民路路南、路北，将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套。
预售许可证预计2010年10月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、路北板块及人民路商圈。
人民路沿线主要由中高档楼盘组成。
在人民路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
本房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2009年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
B、小户型市场概况。
自2008年底时尚PARTY介入鞍山楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。
某市建设大街项目营销策划案
某市建设大街项目营销策划案一、项目背景描述某市位于国内珠三角地区，地理位置优越，经济发展迅速，城市规模不断扩大。
为了适应当地经济发展需求，某市决定开展建设大街项目，旨在打造一条现代化、繁华商业圈，吸引更多消费者和投资者，促进经济繁荣。
二、项目目标1. 提升城市形象：通过建设大街项目，打造一个现代、繁华、独具特色的市中心，提升城市整体形象。
2. 吸引投资者：吸引更多国内外投资者入驻，推动经济发展，促进市场活跃。
3. 吸引消费者：打造一个以购物、餐饮、休闲娱乐为主导的商业圈，吸引更多消费者到该市消费，推动消费升级。
三、目标受众分析1. 投资者：包括房产开发商、商家、品牌连锁店等，他们关注项目可行性、潜在收益和市场竞争力。
2. 消费者：包括年轻白领、家庭消费者和旅游观光者等，他们关注购物环境、品牌选择和休闲娱乐设施。
四、营销策略1. 策划巨幅宣传：组织专业团队制作宣传片和海报，通过电视、广播、互联网等渠道广泛传播，展示项目的规模、设计理念和未来愿景，吸引投资者和消费者的关注。
2. 与政府合作：与当地政府建立合作关系，争取政府支持和资金投入，共同推进项目的建设进程，并获取政府给予项目的宣传资源。
3. 强化品牌推广：建立项目品牌形象，设计专属标识和宣传口号，与当地商会、行业协会等建立合作关系，通过宣传媒体、户外广告等渠道进行品牌推广。
4. 举办推介会：组织项目推介会，邀请投资者、商家、品牌代理商等参加，详细介绍项目情况和投资优势，促进潜在合作伙伴的合作意向。
5. 提供优惠政策：通过与商家合作，为入驻项目的商家提供优惠政策，吸引知名品牌入驻，提高商业圈的知名度和美誉度。
6. 增加公共设施投入：建设大街上增设公共设施，如公园、车站、停车场等，提升消费者的舒适度和便利性，增加人流量。
五、预计效果和评估1. 建设大街项目的顺利推进，建成一个现代化、繁华商业圈。
2. 吸引大量投资者和知名品牌的入驻，推动当地经济发展，促进市场活跃。
远洋城项目营销推广
机动车库
9650 Βιβλιοθήκη 自行车库 700
经营辅助面积小计
13270
合计
109122
235.0
租金收益预测 根据市场调研情况，唐山新华道沿线商业租金情况： 专卖店：5~10 元/平方米.天 唐 百：15~20元/平方米.天（专柜营业额折算） 华 联：12~17元/平方米.天（专柜营业额折算） 由此确定我项目租金预计：1元/平方米.天（经营建筑面积） 则项目年租金收益： （109122-13270）× 1 ×365=3499万元 说明：租金收取随着合同签订，采取预收半年的政策。
五、业态优势 唐山商业存在的突出问题： 商业网点分散 企业运营机制呆板 管理落后 购物环境差 售后服务水平低 缺乏市场竞争力 商业的发展正处于业态升级期，大型的购物中心和专业市场逐渐在兴起。 新兴的商业业态凭借规模、管理、购物环境、服务、多业态的组合优势将获得深层发展空间。 本项目复合业态大型购物中心的高起点定位，顺应了商业经营业态的升级新趋势，在唐山目前的商业竞争环境中具有绝对的优势，前景看好。有良好经营前景作保障，无疑是本项目入市销售成功最大的保证。
内街部分概念包装——时尚生活街 地下一层：远洋生活城。保龙仓超市，生鲜、食品、民生用品样样齐全，产品超过25000种。 层：亚洲名店城。西单百货集团、精品专卖店，中高档服装、鞋帽、休闲装、珠宝、皮具等知名品牌200000种。肯德鸡、麦当劳、必胜客、上岛咖啡等国际餐饮品牌入驻。 层：国际时尚城。缤纷都会时尚服饰，炫目的青少年服饰、配件；新燕春美食广场和桑拿按摩会所，享受放松的生活乐趣。 层：星光欢乐城。国际流行音像制品、精美图书、艺术画廊；高档粤式酒楼；香港新东安电影城。 层：星光欢乐城。KTV娱乐中心。
第二篇 经营定位
房地产开发公司的营销策略分析——以鞍山万科房地产开发有限公司为例
房地产开发公司的营销策略分析——以鞍山万科房地产开发有限公司为例作者：李松来源：《中国房地产业》 2016年第6期文/ 李松鞍山市不动产登记中心辽宁鞍山 114011【摘要】作为我国房地产品牌企业，鞍山万科房地产开发有限公司一直受到市场的推崇，在当前国家对房地产行业进行宏观调控、企业营销竞争环境越来越激烈的前提下，鞍山万科房地产开发的项目不但受到了市场的追捧，同时也确立了自身在房地产行业中的影响力。
本文结合相关理论知识，针对当前房地产市场形势及营销策略展开了一系列分析。
【关键词】房地产开发公司；营销策略；鞍山万科房地产1、房地产开发公司的产品策略设计1.1 目标市场策略对于任何一个房地产开发企业来说，当前的房地产市场具有明显的地域性特点，市场中客户的很多要求都不能得到满足，只有一部分客户的需求可以得到满足[1]。
这种情况下，企业必须结合自身资源，找到最适合自身需求的目标市场，并结合目标市场的开发情况销售有针对性的产品。
通过对鞍山万科房地产开发有限公司市场定位问卷调查分析，以及前期对远东嘉山水和智慧城梧桐苑成交客户的调查，本调查采用访谈和问卷两种方式进行，发放和访谈的重点是辽宁科技大学、聚龙集团、华冶集团等单位，共发放问卷71 份，有效回收71 份。
从中可以发现潜在目标市场为：客户的年龄特征：在25-30、30-40、40-50 三个年龄段均有分布；（1）25 － 30 岁的客户占26.8％左右，此部分客户多为单身，购房大部分是首次置业购置婚房，所需产品面积为90-130 平方米，占该年龄段客户总数的63.2%；所需户型为两室两厅或三室两厅的户型，其中打算购买两室两厅户型的客户占该年龄段客户总数的36.8.%，三室两厅31.6%；78.9% 的客户选择多层产品；购房计划在一年左右的占63.2%；100% 的客户选择在铁东和高新区置业；（2）30-40 岁的客户约占39.4％左右，此部分客户多为已婚的小两口或三口之家；购房基本属于二次置业，属于改善型客户；所需产品面积为90-150 平方米，占该年龄段客户总数的78.6%；所需户型为三室两厅或两室两厅的户型，其中打算购买三室两厅户型的客户占该年龄段客户总数的42.9.%，两室两厅35.7%；75%的客户选择多层产品；购房计划在一年左右的占50%；96.4% 的客户选择在铁东和高新区置业；（3）40-50 岁的客户约占19.7%，此部分客户多为三口之家或两代同居；购房基本属于二次置业，购房目的多为分开独居或改善居住条件；所需产品面积为90-150 平方米，占该年龄段客户总数的100%；所需户型为三室两厅或两室两厅的户型，其中打算购买三室两厅户型的客户占该年龄段客户总数的57.1.%，两室两厅28.6%；57.1% 的客户选择多层产品，21% 的客户选择小高层产品；购房计划在一年左右的占42.9%；100% 的客户选择在铁东和高新区置业；从问卷调查所得出的客户特征可以看出，鞍山万科房地产开发有限公司可以定位为工作在高新区的公司白领、公务员、教师。
2019鞍山中策-二台子综合体项目 市场定位及策划报告 120p精品文档
立山区
55
42
驻北胜利路340号
千山区 海城市
503 2732
26
驻鞍海路28号
113
驻海州街道
台安县
1393
38
驻台安镇恩良路
岫岩满族自治 县
4502
51
驻岫岩镇
鞍山市辖铁东区、铁西区、立山区、千山区等4个市辖区、台安县、岫 岩满族自治县，代管海城市（县级市）。县（市）区共辖58个镇、7个乡、 4偉偉8个業業我我街愛愛道我我家 家办集 集事團 團处©©22。oonnssuultltiningg
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沈阳-辽阳-鞍山·营口城际连接 带
A: 宏观解读
鞍山城市概述
鞍山是东北第五大城市，全国重点重工业 发展城市，东北钢都。现辖海城市、台安县、 岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四 个城区。总面积9252平方公里，总人口351.8 万人。城区人口146.9万人。
立体式、多功能、高效率的城市大交通网络。
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A: 宏观解读
鞍山城市人口分布
区划
鞍山市 铁东区 铁西区
面积 （平方千米）
9249 30 34
人口 （万人）
361 49 29
区政府
驻解放路 驻人民路171号
“一网”：强化推进社区流通服务网络建设，突出便民利民。
社区便民服务网：结合城市规划和新区建设及棚户区改造，积极推进商住新区、农贸市场和社区服务中心“三位一体” 便民服务网络建设，重点开发建设一批农贸市场、便民超市和社区服务中心，形成布局完善、功能齐备的新型社区流通 服务体系。
鞍山海城左岸城邦2019下半年整体营销方案.
龙水金帝畅销户型
44.64平 一室一厅一卫
90.41平 二室二厅一卫
13
主要竞品项目分析—丽水蓝湾
项目简介 丽水蓝湾位于海城河北岸，处于城市中 心区域，交通四通八达。园林设计独具 匠心，园区内植物配置以生态效应与观 赏价值并重为原则，大量采用珍贵树木， 乔灌木多重搭配。1600多个车位的大 规模全地下泊车系统，1200㎡幼儿园、 6000㎡中心会馆、20000㎡大型超市、 大规模商业步行街，配套设施充足。销 售均价在4700元/㎡。 2019年5月19日项目开盘，现成交约 200套。 前期策略失误，采取全盘高价推售现已 骑虎难下。
深层精神气质——骨子里的校园文 化精神。 怀恋校园生活，喜欢与同龄人交往， 希望大家能一起踢球，一起为自己 喜欢的球队加油！
年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有 着骨子里的校园文化精神
21
项目市场定位
22
客观优势与客户价值感知最大化的选择——水， 首先是一种心情，然后是一种生活方式
“择水而居”素来是中国人的理想。
拥一河，藏一水，得水为上的理想给与客户极致 的亲水感受
24
组团案名建议
25
案名推荐
组团命名原则：
左岸城邦品牌的延续 与统一，形成整体品质 感，与周边项目区隔
突出青年人群的目标 客户定位
亲水社区的传达
简洁而不乏高贵气质
左岸城邦·揽胜
（高层组团）
备选案名：左岸城邦·犀地
案名解析 犀地：犀，锋利、锐利，具有坚固的气质；语言、文辞、感 觉、目光等的尖锐锋利。 这恰恰与我们所定位的目标客户群具有相同的性格特点，容 易与他们引起共鸣。
✓丽水蓝湾均价较高， 超出海城人预期 ✓滨河公园还未修缮至 项目前方，滨河景观还 不能为项目加分 ✓项目几乎都是由高层 产品组成，形式单一
鞍山东亚第一城期年一季度营销方案
总预算：100万元
销售目标预测
预计销售额：根据历史数据和市场趋势，预测本季度销售额将达到XXX万元。
市场份额：预计本季度市场份额将提升XX%，达到XXX%。
品牌影响力：预计本季度品牌影响力将提升XX%，达到XXX分。
客户增长：预计本季度客户数量将增长XX%，达到XXX家。
市场占有率预期
目标市场：鞍山市及周边地区
线下渠道：实体店、购物中心、超市等
促销活动：打折、赠品、优惠券等
合作伙伴：与房地产公司、装修公司等合作
促销活动策略
打折促销：在特定时间段内，对商品进行打折销售
联合促销：与其他品牌或商家联合进行促销活动，扩大影响力
限时抢购：在特定时间段内，对商品进行限时抢购，先到先得
满减促销：消费者购买达到一定金额后，可以获得一定的折扣
市场环境分析
技术环境：科技发展，产品创新，技术壁垒
竞争环境：竞争对手，市场份额，竞争策略
社会环境：人口结构，消费习惯，文化背景
经济环境：当前经济形势，消费者购买力
目标客户群定位
居住地：鞍山市及周边地区
消费习惯：注重品牌、追求品质、注重性价比
兴趣爱好：时尚、潮流、品质生活
收入水平：中高收入人群
职业：白领、金领、自由职业者
降低客户流失率：通过提供优质的产品和服务，降低客户流失率
品牌知名度提升预期
目标：提升品牌知名度，扩大市场份额
策略：通过线上线下活动，提高品牌曝光度
预期效果：品牌知名度提升10%
持续时间：一季度内完成品牌知名度提升目标
预期市场占有率：提高5%
竞争对手分析：了解竞争对手的市场占有率和营销策略
营销策略：制定针对性的营销策略，提高市场占有率
XXXX年日鞍山某地产金域国际营销提报方案
“新站前商业圈”
随着铁西去区以永乐公园周边整体改造为契机，大力发展餐饮、娱乐、文化、旅游、休闲等产业； 依托高铁客运鞍山站、桃仙机场鞍山候机楼和鞍山通海大道等资源和区位优势，突出抓好鞍山高 铁站前综合商业区建设，完成站前广场区、金融商贸区、酒店服务区、商务办公区、物流集聚区、 居民住宅区6大功能区建设。
功能提升
人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传 统居住文化，一方面又充满渴望 地期待着来自异域的生活方式。附加值生活是无形的，万科在为人们提 供有形的居住空间的同时，始终坚持为住户们创造剩余价值——或是构 筑一个无 形空间、或是传递一种居住文化，或是提倡一种生活方式。 如健康概念、投资概念、绿色概念、环保概念、生态概念、生活方式、 地域文化等等。
弊端：站在项目与品牌、城市融合发展的高度上，没有直接体现铁西 区域，但规避了直接提到铁西的排他问题。
对铁西区域说话，填补空白
铁西地王，万科制造
采用地王的说法集中引爆， 缩少推广周期成本、节省时间 输出项目更直接，语境大气，树立客群精神领袖 打造地王的核心必备要素——
发展空间 +地段兼容+消费者区域最高+适合鞍山客群心理
“提升区域价值，改变城市未来”
对万科而言，是城市的建设者，它促进了整个区域的房地产市场发展进程。它提升了区域居住价 值成为新一代选择区，它树立了区域新的标杆形象。
整体规划
➢宏大体量规模 占地面积22万㎡，建筑面积67万㎡，分五期开发，铁西区唯一品牌开发的现代都市大盘， 国际化社区 ➢高容积率低密度 产品分为高层（26-32层）和小高层（11-16层），小高层为主体产品，项目整体容积率 为3，但园区内部不足1.8的容积率 ➢全区配套设施 园区内有市政规划道路，自身3500㎡幼儿园、 67000平米商业、车位配比0.6，一期0.3， 地下车库直接入户
庄士中心城左右城市未来商业提报鞍山课件
商品零售总额：鞍山市社会消费品零售额保持较高增长，居民消费能力普遍
增强，市区对商业集聚效应的需求有所增强。
从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度，2008年开始，鞍山消费 上升态势明显，增长率较为稳定，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。
17
仅以此献给那些热爱城市 并为她努力的人们……
我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的 色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是 我生长的地方！
1
——鞍山庄士中心城项目营销构想 2021年4月14日
第一章 钢都鞍山 （鞍山市场宏观中观微观分析）
鞍山市场宏观分析
鞍山总体经济状况 鞍山商业房地产市场总体现状
2012年，人均购买各种滋补保健品支出235.9元，增长12.3%。
2012年，人均用于教育支出909.5元，增长29.6%。
鞍山人均消费力强，与省会城市沈阳接近
居民消费能力强，爱吃、敢吃、爱玩、敢玩、爱穿、敢穿，这些都是鞍山人的特点：2012年，鞍山市居民家庭人均消费性 支出为16389元 ，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为20000元；鞍山餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通饭 店的服务员月薪可以达到3000元，而一个出租车司机的每月净收入也只在3500元左右；无论高低档次的服装业都很发达， 休闲娱乐产发达，以洗浴为主的休闲、娱乐场所有数百家。
6
城市旅游：全国百佳旅游城市、国家森林城市
千山
玉佛苑
汤岗子温泉
二一九公园
➢千山：位于辽宁省鞍山市东南17 公里处，是长白山的支脉，山峰其 数近千，故名“千山”，素有“东 北明珠”之称。 ➢汤岗子温泉：辽宁堪称温泉之乡， 而鞍山汤岗子温泉是全国四大康复 中心之一。温泉环境优雅，泉水清 澈透明，水内含有钾、镁、钠、硫 等化学元素，对多种疾病都有显著 疗效。 ➢ 世界最大玉佛的玉佛苑：位于辽 宁省鞍山市玉佛山风景区内，占地 面积四万六千平方米，为国家首批 AAAA级旅游区，其面积4.6公顷； ➢二一九公园：建于1950年，为纪 念1948年2月19日鞍山解放而命名， 是东北地区最大的综合性公园。 公 园总面积9.6平方公里，内设花卉区、 山景区和游乐区。
2023年鞍山市新型城镇化和2035年远景目标纲要 加快实施城市更新行动报告模板
政府规划：城市更新有序推进的重要保障
06
符合招聘需求
Meet recruitment needs
城市更新
城市更新背景与意义
新型城镇化战略背景
城市更新的重要性
城市更新的目标与愿景
城市更新行动计划
鞍山拟编制3条PPT子大纲
Thank You
2023/10/8 | MG-ChatPPT
2023/10/8
演讲人：Jason
PPT Title:
TEAM
PPT标题：
01
个人简历简介
Resume Introduction
鞍山市新型城镇化和2023年远景目标纲要内容：介绍鞍山市新型城镇化和2023年远景目标纲要的意义和背景
1. 新型城镇化是国家战略，是推动经济社会发展的重要动力。2. 鞍山市作为东北地区的重要城市，新型城镇化进程对于城市发展具有重要意义。
1.标题建议： 鞍山新型城镇化与更新行动纲要：未来展望
2.鞍山加速新型城镇化，城乡一体化推动要素流动与优化配置
3.鞍山城市更新行动计划：应对挑战，提升品质
4.政府支持城市更新行动：补贴优惠、监管评估，助力可持续发展
பைடு நூலகம்
第二部分：目标与重点任务
1. 优化城市空间布局，提高城市可持续发展能力；2. 提升城市基础设施，完善城市公共服务设施；
2. 2023年远景目标纲要明确了鞍山市新型城镇化的方向和目标，为城市更新行动提供了指导。4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
城市化加速背景下的城市更新行动：提升品质与竞争力
2.
3.城市更新行动：促进经济发展、推动城乡融合、改善民生福祉
鞍山东亚第一城3期2011年一季度营销方案
项目客户转变分析
以前客户特征
价格敏感度较高；
近期客户特征
追求产品的高性价比；
崇尚高品质生活，俇心养 性是自己的追求，但能为 之全部付出的人丌多；
正在回归
价格敏感度低；
凭借追求不喜好贩买唱品，但 又丌乏理性； 更注重生活品质及自身的俇养；
我们发现：客户质量正在升级，客户档次正逐渐回归我们的预期。
推货节点分析
2月17日21#22#正式启劢蓄水
通过正月十五活劢正式启劢蓄 水，蓄水期约为30天
3月19日正式开盘
一季度营销阶段及节点
月份
阶段 节日/特殊日期 销售节点
1月
老品去化阶段 元旦 续销 春节
2月
新品蓄水 并带老品 元宵节
3月
新品主销
3.15 3.19/新品开盘
3.17/新品蓄水启动
劣力销售的营销推广策略
[新品推出阶段]——二月中旬至三月
启劢蓄水（释放21#22#楼蓄客信息）——元宵节猜
[销售线] 产品配合 客户活劢 渠道执行
灯谜活劢
时间：2月17日 形式：猜灯谜 客户：老客户及意向客户 要点：将活劢不新品入市结合，活劢前及现场对新品俆息进行 展示和讲解。每位到访客户均将获得礼品，猜中者获得贩房补 劣，多少根据猜中数量而定。
[销售线] 产品配合 促销活劢 渠道执行
户 型 展 示
第 一 城 沙 盘 展 示
洽谈区 豪 庭 沙 盘 展 示 项 目 展 板
饮料机
接待台
资料架
物料陈列区
资料架
接待台
[老品续销阶段]——1月至二月中旬
1、幸福年，东亚礼
[销售线] 产品配合 促销活劢 渠道执行
关于鞍山市站前商业中心区规划的思考
功能综合性城市中心区 ， 增加城市的亲和力 ， 形成 强大的凝聚力与高度的活力 。
２开拓城市公 共空间 ， ． 创建高质量 的购物环境
商业中心区功能多样， 容积率高 ， 建筑密度大， 不仅 在功能上是城市 的中心 ， 在空间上也 将成 为城 市的标志性建筑景观。在规划设计中应 以人为本 ， 充分考虑人的尺度 ， 体现人 、 建筑、 环境的协调。 ３ 组织立体的、 ． 高效的交通系统 站前商 业 中心 区的建设最 重要 的是 为购 物者 创造舒适的购物环境 ， 形成高效的商业运作机制 ， 人车分流 ， 购物与供货分离 ， 力求后勤服务的可达 性 。既要 有 良好 的可 达性 ， 交通 的快 捷 、 畅 ， 顺 又
脊干 ， 向周 围延伸 ； 地下步行系统是加大地下空间 开 发 的措施 之 一 ， 是联 结铁东 二 道街东 、 商业 也 西
建筑 ， 解决铁东二道街的交通问题的主要方式 ； 地 面二层系统是联结各大商厦间 的空间步行道 ， 它
既 实现 了人 车 分 离 ， 为购 物 者 提 供 了舒 适 的购 又
要做 好机 动车 公共停 车场 的建设 。
（ ） 需解 决的 问题 二 亟
交通方面来讲， 站前地 区的交通已影响 了商业 中 心区的发展 ； 从商业功能来讲 ， 它受到新兴商业区
的冲击 ； 从历史角度来讲 ， 的“ 它 地标” 地位 还需 进一 步加 强 与改 善 。本 文 试 图从交 通 、 能 和 历 功 史的角度 出发 ， 对城市资源进行规划整合 ， 以期将 商业 区建成最活跃 、 最具现代气息城市中心区。
一
、
规划 目标 定位
城市商业 中心区， 作为一座城市最重要 的标 志性 街 区 ， 的格 局形 态 、 间 特 征 、 境 质 量 以 它 空 环
鞍山项目营销方案
市场调研1.鞍山市商业现状2.片区商业现状3.片区商业调查4.片区商业总结5.片区商业未来发展趋势项目定位1.功能定位2.消费群定位3.经营档次定位4.业态规划定位5.业态规划建议6.形象定位7.现场包装定位招商推广1.经营者市场分析2.投资者市场分析3.招商推广策略4.各阶段推广策略5.租赁策略撇脂定价——即高价面世策略。
撇脂定价可以获得较高的利润，能为项目建立某种质量形象。
但是撇脂定价由于价格高，销售难度会加大，我们可以以此测试市场的接受程度与认识价值，再做相应的调整。
6.销售策略分期分批推出，分次调价树立项目的价格标杆，既在市场上迅速树立高端商铺的形象，也使本项目的其他商铺价格与标杆价格相比有一定差距，给客户一个较高价格的参照物，能够让客户对价格的敏感度有所下降，有利于商铺销售。
梯度价格体系委托经营带租销售“攻守兼备”策略自营客户支付能力模拟（贷款年利率：）以单铺面积平方米、均价元平方米为例，铺位总价为万元来推算：首期款：万元月供款（五成十年按揭）：元其它费用:装修费用万元（以元平方米计算），流动资金按万元计算；加盟连锁商家，普通加盟费用一般为万（以中间值万元计算）自营型客户至少要一次性支付万元以上，同时每月供款在元以上；说明自营客户的资金实力必须要比较雄厚。
策略：采用返租模式，前三年租金一次性返还，即一次性返还万（按投资回报率计算），冲抵首付，即自营者仅需首付万收益分析：市场调研（一）、宏观市场总结、整体情况（年）第一产业完成亿元，比上年增长；第二产业完成亿元，增速高达；第三产业完成亿元，增长。
在经济快速增长的同时，全市经济综合实力显著增强；全市工业生产始终在高位上平稳运行，实现了速度效益的同步提高；规模以上工业完成了增加值亿元，比上年增长；实现产品销售收入亿元，比上年增长；实现工业利润亿元，比上年增长；年末，金融机构本外币合并存款余额亿元，比年初增加亿元，各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。
鞍山某电器城营销推广策划方
鞍山三鼎电器城营销推广策划技术方案前言地产工程在整体营销推广过程中，其工程销售力的高与低将是决定工程推广成功与否的关键。
而三鼎大厦（工程现命名）作为鞍山市传统商业中心地区的唯一一个专业化电器市场，工程本身具有较多的优势支持推广。
但在工程前期的推广中，由于对工程的分析与挖掘相对较浅，使工程在推广中销售力不能完全地体现出来，从而造成了工程推广进度的缓慢。
作为专业的地产代理公司和策划公司，我司在接手三鼎大厦后，将对工程重新进行销售力的挖掘和完善，提高工程现有的销售力。
使三鼎大厦在封顶前完成销售目标。
销售力分析一、市场环境分析在区域上，铁东区是鞍山市消费购物的最主要区域，有着其他三区不可比拟的优势，而铁东区的商业更是集中在站前商业区。
在电器经营环境上，鞍山市目前还没有一个专营电器的大规模商业物业。
创先电子城，天成电子，鞍山电脑城虽属于专营手机，电脑的场所，但规模较小，很少有大型厂商的进驻，都属于柜台经营，经营面积在11——20平方M左右，出租状况较好。
鞍山新一百，乐雪批发市场，四隆商场，银座等都是在其一层进行经营电器，经营品种较多，是鞍山消费者购买电器的主要场所。
以上经营都属于出租的方式。
只是在付款出租期上有所不同。
在目标客群方面，在心理上最为影响的是对楼盘的信心，次之为价格。
另外，对将来是否降价持怀疑态度也是其心理影响的一方面。
二、工程特性1、地理位置本案工程，三鼎电器城位于鞍山市传统的商业中心地段——鞍山市火车站站前，工程周边地区密布了鞍山主要的商场和娱乐消费场所，如肯德基、鞍山影院、鞍山百货、新华书店等设施，同时紧临商业步行街。
其工程区域环境商业气息浓厚，自然人流量大，具有良好的商业基础。
本案工程的地段价值应是为鞍山市民，包括投资者与商家所认可的。
工程地理位置对工程的推广和将来的持续性经营具有重要的支持性。
2、工程的功能定位本案工程是鞍山市政府所规划的唯一一个专业性经营电器的市场，工程将以电器产品为主，附带其他产品的经营。
新地中心营销策略及执行计划
合计销售
03（212㎡）
6
04（208㎡）
7
1286.16 1456.14
21087052 26029875
16395元/平米 17876元/平米
13套
5#
销售套数
销售面积
销售金额
实际成交均价
合计销售
01（190㎡）
15
2807.91
33202811
11825元/平米
02（99㎡）
18
03（99㎡）
⊙硬目标：
目标
树立项目高端市 场形象，占位合 肥豪宅领导者地 位。
⊙软目标：
首批推售计划
通过最优质产品4#高价入市，树立价值标杆； 通过5#市场高总价产品入市，实现项目快速跑量； 为提高销售率制造热销势头，首批4、5#各推一个单元共228户（不 含顶复）。首批推售单位建议4#2单元与5#楼1单元； 通过与核心竞品楼盘华润凯旋门的产品对比，采用差异化引导的思 路，以产品功能性和实用性取胜。
350
300
286
250
254
255
200
194
178
150
100
50
0
19
4月
5月
6月
7月
8月
9月
分析：自4月份入场以来，截止到9月30,共计来电客户1186。4—8月每月来电逐渐上 升，9月份来电略有下降。
来电来访客户分析/来访情况
进场后每月来访情况
600 556
500
400
384
300
293
322
200
197
100
97
0
4月
5月
6月
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城市规划：全面构筑城市发展新格局，提升主城建设新城，拉开城市骨架，拓展城市
空间，完善城市功能，优化城拓、北调、 中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间 布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯 和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为 卫星城镇，形成一城多心分散组团式布 局结构。
开始出现向第三产业占主导阶段过渡的趋势。
（1）鞍山市目前处于第二产业占主导 的阶段，但是目前第二产业所占比重 增长放缓，甚至有所下降。第三产业 近年开始缓慢增长。 （2）伴随产业结构不断调整，以第二 产业占主导向第三产业逐渐转移，第 三产业将会获得更快的发展。 （3）产业结构的变化会进一步提高鞍 山市人民收入水平，同时刺激商业的 需求与发展。
支柱产业：鞍钢是国家特大型企业，为鞍山市创造近40%的产值。
鞍山的第二产业占绝对主导地位。至2012年鞍钢 在职员工约30万人，附企职工13.2万人，离退休 工人约12万人，总人数约55万余人，占市区总人 口近35％，构成了庞大的产业人口群。
第三产业 42%
第一产业 4%
第二产业 54%
2012年鞍山产业结构比例
近五年鞍山人均可支配收入在省内城市中的位置
单位:亿元
鞍山人均可支配收入位列全省第四位，位居 盘锦、大连、沈阳之后，高于辽宁省人均可支配 收入平均值；收入增速均高于沈阳大连。
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8% 高速发展
产业结构：鞍山市处于第二产业占主导的发展阶段，钢铁产业独占半壁江山，但已
鞍山总体经济状况
城市概况：辽宁省第三大城市，东北第五大城市，全国综合实力三十强
鞍山市地处辽东半岛中部，总面积9252平方公里，市区 面积800平方公里，总人口400万人，城市人口200万人， 距离辽宁省省会沈阳89公里，距海滨城市大连308公里， 地处环渤海经济区腹地，是沈大黄金经济带的重要支点， 是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带，是 沈阳经济区和辽宁沿海经济带的连接纽带，中国著名老 工业基地，是东北第五大城市，辽宁省第三大城市，全 国综合实力第30强城市。鞍山是东北地区最大的钢铁工 业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美 誉，是新中国钢铁工业的摇篮。哈大铁路、沈大高速公 路纵贯南北，京沈高速公路、秦沈高速铁路客运专线经 途鞍山。
地理位置：鞍山地处辽东半岛中部，东、北部靠辽阳县，南部与凤城、庄河毗邻，
东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。
阜新市
沈阳市
抚顺市
辽宁省
盘锦市
辽阳市
鞍山市
本溪市
鞍 山
营口市
鞍山市地处辽东半岛中部。东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘 山、辽中县连接。市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳市89公里，东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里， 西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。全境南北最长175公里，东西最宽133公里，占辽宁省总面积 的8.4%。长（春）大（连）铁路、沈（阳）大（连）高速公路纵贯南北；海（城）沟（帮子）铁路、海（城）岫（岩） 铁路联接东西。大庆至大连的输油管道经过境内。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。
经济发展：鞍山市国民生产总值（GDP）及人均可支配收入的逐年增加，客户购
买力逐渐增强，促使鞍山房地产市场健康、快速、稳定的发展；
近五年消费品零售总额及增长情况
单位:亿元
可以看出，省内城市沈阳、大连消费品零售总 额远领先于其他城市。除沈阳、大连外，鞍山消费 品零售总额最高，为省内其他城市的1.5-2倍。在 消费品零售总额的增速方面，鞍山也位居省内前列， 甚至略高于沈阳、大连。
东 控：控制非高新技术产业和旅游设施进入 高新区和千山组团； 南 进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西 鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区， 优先发展大型带动型项目，促进新区启动； 西 拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整， 将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区； 北 调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限， 用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙 河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区； 中 疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到 两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸 和绿地建设。
城市旅游：全国百佳旅游城市、国家森林城市
千山
玉佛苑
汤岗子温泉
二一九公园
➢千山：位于辽宁省鞍山市东南17 公里处，是长白山的支脉，山峰其 数近千，故名“千山”，素有“东北明 珠”之称。 ➢汤岗子温泉：辽宁堪称温泉之乡， 而鞍山汤岗子温泉是全国四大康复 中心之一。温泉环境优雅，泉水清 澈透明，水内含有钾、镁、钠、硫 等化学元素，对多种疾病都有显著 疗效。 ➢ 世界最大玉佛的玉佛苑：位于辽 宁省鞍山市玉佛山风景区内，占地 面积四万六千平方米，为国家首批 AAAA级旅游区，其面积4.6公顷； ➢二一九公园：建于1950年，为纪 念1948年2月19日鞍山解放而命名， 是东北地区最大的综合性公园。 公 园总面积9.6平方公里，内设花卉区、 山景区和游乐区。
国家背景下的支柱产业，确保社会消费能力持久稳定
产业结构单一，难以实现外来人口导入，高端消费依 赖内需
——鞍山庄士中心城项目的总体营销构想
仅以此献给那些热爱城市 并为她努力的人们……
我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的 色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是 我生长的地方！
第一章 钢都鞍山 （鞍山市场宏观中观微观分析）
鞍山市场宏观分析
鞍山总体经济状况 鞍山商业房地产市场总体现状
鞍山现辖4个市辖区、1个县级市、1个县、1个自 治县。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、 铁西、立山、千山（汤岗子新城）、鞍山（国家级）高 新技术产业开发区、达道湾新城（鞍山经济开发区）、 千山风景名胜区和鞍山文化旅游区等。鞍山是中国优秀 旅游城市，拥有世界第一玉佛、亚洲著名温泉、国家名 胜千山，同时素有中华宝玉之都之称。转型2010中国经 济十大领军城市，国家现代服务业发展综合试点市，中 国优秀旅游城市和中国投资环境百佳城市。