合同法学课件05第五章 租赁合同

一、出租人的主要义务与责任
➢ 2．租赁物和租赁权的瑕疵担保义务
➢ 各自的含义、条件与效力。
✓ 第233条：“租赁物危及承租人的安全或者 健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁 物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合 同。”
✓ 第228条：“因第三人主张权利，致使承租 人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以 要求减少租金或者不支付租金。第三人主张 权利的，承租人应当及时通知出租人。”
A．抵押权
✓ C．承租权
B．质押权 D．借用权
三、租赁期限
➢ （二）不定期租赁合同的表现 ✓ 1．租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形
式的；（第215条） ✓ 2．当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，
依合同法第61条仍不能确定的；（第232条） ✓ 3．租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，
次因承租租赁人合作同为产第生三的人纠参纷加案诉件讼，。人”民法院可以返通回知
关于房屋转租之司法解释
➢ 第15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给 第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的， 人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人 与承租人另有约定的除外。”
➢ 第17条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合 同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违 约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支 持。但转租合同无效的除外。
物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确， 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按 照租赁物的性质使用。” ➢ 第218条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的 性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担 损害赔偿责任。” ➢ 第219条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物 的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租 人可以解除合同并要求赔偿损失。”
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解
除合同。”
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二、承租人的主要义务与责任
➢ 5．支付租金 ✓ 第226条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第 六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的， 应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的， 应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的， 应当在租赁期间届满时支付。” ✓ 第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支 付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支 付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” ➢ 6．返还租赁物 ✓ 第235条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁 物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的 性质使用后的状态。”
第二节 租赁合同的效力
➢ 三、租赁权的物权化 ➢ 租赁权，指承租人依租赁合同取得的，对租
赁物占有、使用和收益的权利。 ➢ 关于租赁权的性质，理论上有“债权说、
“物权说”、“租赁权的物权化说”。最后 一种为通说。 ➢ 理论上，租赁权物权化的表现
第二节 租赁合同的效力
➢ 四、租赁合同中的风险负担
➢ 租赁合同中的风险负担，指租赁期间，因 不可归责于双方当事人的事由，致租赁物 或承租人财产毁损、灭失的损失由谁承担 的问题。
➢ 依第231条关于“租赁物因不可归责于承租 人的事由毁损、灭失”处理的规定，及第 222条关于“承租人应妥善保管租赁物”之 规定，理解确定。
第三节 城镇私房租赁合同
➢ 2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》（法 释[2009]11号）
➢ 第1条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规 划区内的房屋。
✓ D．次年1月起，该合同转变为不定期租赁
第二节 租赁合同的效力
➢ 一、出租人的主要义务与责任
➢ 1．交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符 合约定用途的义务。
✓ 第216条：“出租人应当按照约定将租赁物 交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合 约定的用途。”
✓ 第231条：“因不可归责于承租人的事由， 致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承 租人可以要求减少租金或者不支付租金；因 租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能 实现合同目的的，承租人可以解除合同。”
✓ A．甲有权要求解除与乙的租赁合同 ✓ B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损
失
✓ C．甲有权要求丙搬出房屋
D．甲有权要求丙支付租金
司考真题
♥ （2011-3-57-多）丁某将其所有的房屋出租给方某， 方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？
✓ A．丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张 返A还．请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁 关系主张抗辩权
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可 以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其 规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住 房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解 释。”
第三节 城镇私房租赁合同
➢ 一、（房屋）转租 ➢ 1．转租，指承租人不退出租赁关系，而将租赁物
的一部分或者全部出租给第三人（次承租人）使用 收益的行为。 ➢ 2．合法转租的含义与法律效果（经出租人同意） ➢ 3．违法转租的含义与法律效果（未经出租人同意） ➢ 《2009年关于城镇房屋的司法解释》第16条： “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个 月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解 除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支 持。
第三节 城镇私房租赁合同
➢ 二、对承租房屋装饰装修、扩建的处理 ➢ 《合同法》第223条：“承租人经出租人同意，
可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租 人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增 设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或 者赔偿损失。” ➢ 《城镇房租法释》第9－14条。
二、房屋装饰装修、扩建的处理
物、特定物 ➢ 3．是双务、有偿、诺成、不要式合同 ✓ 第215条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面
形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” ➢ 4．属于继续性合同 ➢ 5．兼具债权与物权特征
律考真题
♥ （2000-3-25-单）甲去外地做生意，向乙借 款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的 住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租 冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对 甲的房屋享有什么权利？
➢ 《城镇房租法释》第10条：“承租人经出租人同意 装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事 人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承 租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢 复原状。”
二、房屋装饰装修、扩建的处理
➢ 《城镇房租法释》第11条：“承租人经出租人同意装饰装 修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理 没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出 租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰 装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方பைடு நூலகம்事由导致合同解除的，剩余 租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 法律另有规定的，适用其规定。”
✓ AA．．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元 向张某收取租金
✓ CC．．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
D．冯某有权要求翁某承担违约责任
司考真题
♥ （2009-3-60-多）甲将自己的一套房屋租 给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是 个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损 坏。下列哪些选项是正确的？
二、承租人的主要义务与责任
➢ 2．妥善保管租赁物 ➢ 第222条：“承租人应当妥善保管租赁物，
因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当 承担损害赔偿责任。” ✓ 依《合同法》第231条，租赁期间，因不可 归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部 毁损、灭失的，其损失应由出租人承担。
二、承租人的主要义务与责任
一、出租人的主要义务与责任
➢ 4．除另有约定外，承担租赁物上的合法负担 ➢ 5．依约定或法律规定返还租赁物的有益费用
和必要费用 ➢ 6．租赁合同终止时，出租人应及时接受承租
人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担 保物
第二节 租赁合同的效力
➢ 二、承租人的主要义务与责任 ➢ 1．按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物 ➢ 第217条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁
出租人没有提出异议的；（第236条） ✓ 4．当事人明确约定为不定期租赁。
律考真题
♥ （2000-3-26-单）张某于1月租住何某一套 房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届 满，何某并未作任何表示。次年3月何某归 来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正 确的？
A．双方没有续订合同，租赁关系消灭 B．次年1至3月，双方存在无偿合同关系 C．次年1月起，原合同应视为续订一年
➢ 《城镇房租法释》第9条：“承租人经出租人同意 装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装 修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有； 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋 毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的， 可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自 按照导致合同无效的过错分担现值损失。”
➢ 3．不得擅自对租赁物进行改善或增设他物
➢ 第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物 进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或 者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或 者赔偿损失。”
➢ 4．不得擅自转租
➢ 第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物 转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之 间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失 的，承租人应当赔偿损失。