租赁合同ppt课件

12
2. 房屋租赁合同无效时的处理 ①房屋已交付使用的，出租人有权请
求无权占有人返还房屋（请求权基础既可 以是返还原物请求权，也可以是不当得利 返还请求权）；②出租人有权请求承租人 参照合同约定的租金标准支付房屋占有使 用费（请求权基础为不当得利请求权，已 经发生的占有使用不能返还，返还相当于 租金的价额）。
3
（Ⅰ）租赁合同的特征（★） 1．租赁合同属于移转财产使用权的合同、
诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。 2．租赁期限6个月以上的租赁合同为要式
合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书 面形式，未采用书面形式的，视为不定期租 赁合同。 3．具有非永续性。租赁合同的期限过长， 将使出租人的财产权利被虚置。《合同法》 214条规定，一个租赁合同的租赁期限不得 超过20年，超过部分无效。
1
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的， 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式 的，视为不定期租赁。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有 约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当 事人可以随时解除合同，但出租人解除合同 应当在合理期限之前通知承租人。
7
（四）租赁合同中当事人的法定解除权 租赁合同属于继续性合同，特别强调当事
人之间的信赖关系。与此相适应，合同法 对租赁合同规定了较多的法定解除权，使 得双方或一方在法定情形得解除租赁合同， 具体而言： 1. 不定期租赁合同，双方当事人均享有 任意解除权。
8
2. 出租人的法定解除权：①承租人未按照约定的方 法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到 损失的（《合同法》第219条）；②房屋租赁合同 中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者 扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状 的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；③承租 人未经出租人同意擅自转租的（但出租人知道或者 应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解 除权消灭）（《合同法》第224条、《城镇房屋租 赁合同解释》第16条）；④承租人无正当理由未支 付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间 内仍未支付的（《合同法》第227条）。
条，下列房屋租赁合同无效：①就未取得建设工程 规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定 建设的房屋所订立的租赁合同无效（但在一审法庭 辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效）。② 就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效 （但在一审法庭辩论终结前经批准的，有效）。③ 合法转租的，转租期限超过承租人剩余期限的，超 过部分无效（但出租人与承租人另有约定的除外）。 ④非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或 者应当知道之日起6个月出租人未提出异议的，有 效）。
（一）租赁合同的订立、效力、解除 （★★）
《合同法》第二百一十二条 租赁合同是 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承 租人支付租金的合同。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十 年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同， 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二 十年。
10
④房屋租赁合同中，因下列三种情形之 一，导致租赁房屋无法使用的：a）租赁 房屋被依法查封的；b）租赁房屋权属有 争议的；c）租赁房屋具有违反法律、行 政法规关于房屋使用条件强制性规定的 （《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。
11
（五）房屋租赁合同的特别无效事由（★） 1. 房屋租赁合同无效的几种情形 根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16
5
2．不定期租赁合同的双方当事人均享有 任意解除权：①出租人和承租人均有权随 时解除合同；②出租人解除合同应当在合 理期限之前通知承租人。③因解除合同 给给对方造成损失的，应当承担损害赔偿 责任。
6
（Ⅲ）一房数租时履行合同承租人的确 定
《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定： 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在 合同均有效的情况下，承租人均主张履行 合同的，按照下列顺序确定履行合同的 承租人：①已经合法占有租赁房屋的；② 已经办理登记备案手续的；③合同成立在 先的。
13
（二）房屋租赁合同的法定承受 《合同法》第二百三十四条 承租人在房屋
租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可 以按照原租赁合同租赁该房屋。 《城镇房屋租赁合同解释》第十九条 承租 人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙 方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡， 宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者 其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋 的，人民法院应予支持。
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（Ⅱ）定期租赁合同与不定期租赁合同 1．概念。定期租赁合同指合同约定有
明确期限的租赁合同。不定期租赁合同， 指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租 赁合同包括三种情形：①没有约定租赁期 限的；②租赁期限6个月以上的租赁合同 未采用书面形式的；③租赁期限届满，承 租人继续使用租赁物，出租人没有提出异 议的。
9
3. 承租人的法定解除权：①因不可归责 于承租人的事由，致使租赁物部分或者全 部毁损、灭失，不能实现合同目的的 （《合同法》第231条）；②租赁物危及 承租人的安全或者健康的，即使承租人订 立合同时明知该租赁物质量不合格的 （《合同法》第233条；③出租人就同一 房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得 租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇 房屋租赁合同解释》第6条）；
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人 继续使用租赁物，出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2
《城镇房屋租赁合同解释》 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁
合同，在合同均有效的情况下，承租人均主 张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定 履行合同的承租人：（一）已经合法占有租 赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、 赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。