商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT(定稿)PPT课件
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2011年2月24日原告诉至法院，请求判令（1）解除租赁合同；（2）被告支付租金共计 450000元；（3）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（4）被告承担合同解除之 日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（1）租赁合同无效；（2）A向B返还押金 并赔偿经济损失。
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• 本案的争议焦点如下： 一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠
详见在建工程 出租部分分析
9
• 四、法律法规及地方规范 1、全国性的法律或行政法规：无专门规定 2、地方性法规和地方政府规章：
《上海市房屋租赁条例》第九条 《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条 • 五、案例
北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案
2、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在 于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某 些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购 买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
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第二章 房屋租赁合同主要条款
问题一：预租合同是 否有效？
• 一、房屋租赁合同主要条款
《商品房租赁管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租
纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证 或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一 审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定 有效”，对照本案情形，青田某制伞有限公司在2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程 规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，故本案的租赁合同应认定为有效。
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• 一、房屋租赁合同效力纠纷 1、预租 2、在建工程出租
8
一、预租
• 一、背景
• 二、概念
出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该房 屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时，订 立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。
• 三、预租合同法律效力疑问 预约合同？房屋租赁合同？
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三、法律风险提示
一、关于租赁合同效力 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》（法释[2009]11号） 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的 房屋：租赁合同无效，可补正 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正
另经查明，该厂房于2004年2、6月合24同日解由相除关如后部何，门承颁装担发饰建？装设修用地残规值划损许可失证，房屋建成后，2011
年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴定，装饰装 修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总共450000元。
商业房屋租赁合同 常见法律风险防范
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目录
• 第一章 前言 • 第二章 房屋租赁合同主要条款 • 第三章 房屋租赁合同纠纷主要类型 • 第四章 相关法律法规、司法解释
2
第一章 前言
• 一、房屋租赁合同的定义 • 二、房屋租赁合同的法律特性
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• 一、房屋租赁合同的定义
《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁 物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、关于租赁合同无效后法律后果 1、房租使用费：有效对待 2、损害赔偿：
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租赁合同无效
经出租人同意的装饰装 修
二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方 均同意租赁合同解除，但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第 （三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根 据各自的过错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租 方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响 的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。
《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是
指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
占有 使用 收益 处分
租赁关系
使用 收益 占有
处分
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二、房屋租赁合同的法律特性
1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁 合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同 的一般规定。
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二、在建工程出租
• 一、背景 • 二、案例分析 • 三、法律风险提示
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二、案例分析（续）
2010年4月12日，原告A与被告B签订了租赁合同，原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合同约 定：由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A不得以任何借口将房屋使用权收
回，否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原问告题即将与房讨屋论交付：给被告，被告即投入资金对房屋进行 装修。被告自认2010年7月因1故、停房产屋。但未又取占得用建房屋设至工今程，被规告划除许了可支付证原，告租赁（水电）押金 50000元之外，至今未付租金。双方致成纠合纷同。是否有效？
问题四：如何避免优先购 买权纠纷
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
问题五： 房屋损坏了，谁来维修？
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
6来自百度文库
第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析
• 一、房屋租赁合同效力纠纷 • 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 • 三、优先购买权纠纷 • 四、其他
赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
问题三：承租人擅自变 动房屋结构，作为出租
问题二： （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
人，怎么办？
工房程屋规未划取许得可建证设，（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
能不能租？ （三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求； （五）房屋和室内设施的安全性能；
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• 本案的争议焦点如下： 一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠
详见在建工程 出租部分分析
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• 四、法律法规及地方规范 1、全国性的法律或行政法规：无专门规定 2、地方性法规和地方政府规章：
《上海市房屋租赁条例》第九条 《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条 • 五、案例
北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案
2、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在 于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某 些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购 买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。
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第二章 房屋租赁合同主要条款
问题一：预租合同是 否有效？
• 一、房屋租赁合同主要条款
《商品房租赁管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租
纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证 或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一 审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定 有效”，对照本案情形，青田某制伞有限公司在2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程 规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，故本案的租赁合同应认定为有效。
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• 一、房屋租赁合同效力纠纷 1、预租 2、在建工程出租
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一、预租
• 一、背景
• 二、概念
出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该房 屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时，订 立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。
• 三、预租合同法律效力疑问 预约合同？房屋租赁合同？
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三、法律风险提示
一、关于租赁合同效力 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》（法释[2009]11号） 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的 房屋：租赁合同无效，可补正 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正
另经查明，该厂房于2004年2、6月合24同日解由相除关如后部何，门承颁装担发饰建？装设修用地残规值划损许可失证，房屋建成后，2011
年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴定，装饰装 修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总共450000元。
商业房屋租赁合同 常见法律风险防范
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• 第一章 前言 • 第二章 房屋租赁合同主要条款 • 第三章 房屋租赁合同纠纷主要类型 • 第四章 相关法律法规、司法解释
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第一章 前言
• 一、房屋租赁合同的定义 • 二、房屋租赁合同的法律特性
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• 一、房屋租赁合同的定义
《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁 物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、关于租赁合同无效后法律后果 1、房租使用费：有效对待 2、损害赔偿：
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租赁合同无效
经出租人同意的装饰装 修
二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方 均同意租赁合同解除，但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第 （三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根 据各自的过错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租 方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响 的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。
《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是
指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
占有 使用 收益 处分
租赁关系
使用 收益 占有
处分
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二、房屋租赁合同的法律特性
1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁 合同的一般特征，应适用《合同法》有关租赁合同 的一般规定。
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二、在建工程出租
• 一、背景 • 二、案例分析 • 三、法律风险提示
11
二、案例分析（续）
2010年4月12日，原告A与被告B签订了租赁合同，原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合同约 定：由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A不得以任何借口将房屋使用权收
回，否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原问告题即将与房讨屋论交付：给被告，被告即投入资金对房屋进行 装修。被告自认2010年7月因1故、停房产屋。但未又取占得用建房屋设至工今程，被规告划除许了可支付证原，告租赁（水电）押金 50000元之外，至今未付租金。双方致成纠合纷同。是否有效？
问题四：如何避免优先购 买权纠纷
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
问题五： 房屋损坏了，谁来维修？
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
6来自百度文库
第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析
• 一、房屋租赁合同效力纠纷 • 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 • 三、优先购买权纠纷 • 四、其他
赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
问题三：承租人擅自变 动房屋结构，作为出租
问题二： （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
人，怎么办？
工房程屋规未划取许得可建证设，（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
能不能租？ （三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求； （五）房屋和室内设施的安全性能；