商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT定稿

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合同法律风险及防范要点概述PPT(共 70张)

合同法律风险及防范要点
湖南君卓律师事务所 2016年5月
“企业财富的一半是合同”
企业的利益，大多数是通过合同实现的。合同顺利的签订和履行，是企业得以发展
的前提和基础，是企业生产经营目标得以实现的重要保证。如何正确签订和使用合同已成为摆在每一个企业经营管理者面前的重要问题。
防范合同法律风险具有重要意义
合同订立时的法律风险及防范要点合同主体
◆防范要点：
（1）如果对方是法人的，我们要应注意审查其营业执照等基本文件，确定其是否具有独立订立合同的主体资格。
（2）对合同相对方需要具备相关资质或经营许可方可进行的经营活动，应注意审查其是否具有合法有效的相关资质或经营许可，必要时应当到批准部门验证资质证书等的真实性。
“良好的开端就是成功的一半”，对合同订立阶段的法律风险防范至关重要。
合同订立时的法律风险及防范要点
合同主体合同形式合同内容
合同订立时的法律风险及防范要点合同主体
合同主体即民事主体，是指在民事法律关系中独立享有民事权利和承担民事义务的人。
合同主体主要包括自然人、法人和其他组织。
合同订立时的法律风险及防范要点合同主体
2.代理人

没有代理权
无权代理
超越权限代理

代理权终止后的代理
●可能产生的法律风险：与无权代理人签订合同，合同效力待定，此时如果被代理人对合同不予认可，己方又不能证明为表见代理时，合同归于无效。
合同订立时的法律风险及防范要点合同主体
◆防范要点：
合同订立时的法律风险及防范要点合同内容
合同内容具体体现为合同的各项条款。
●可能产生的法律风险：即使合同主体完全合格，合同的合法性也并非万无一失，因为某些约定仍可能触及相关强制性规定而不合法，从而导致合同无效或部分无效。

房屋租赁合同常见法律问题ppt课件

出租人的法定解除权
综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
问题九
合同无效时装修物损失处理
(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
问题十三
买卖不破租赁的例外
1.出租前已设立抵押权，抵押人实现抵押权发生所有权变动 2.出租前已查封
问题十四
优先购买权损害赔偿权
不享有主张买卖合同无效权不适用赠与、互易、因公征用不得对抗共有人、近亲属、通知后15日未主张、善意购买人合理期限，提前三个月；拍卖前5日
上海市协力律师事务所在国内外多地设立分所荣膺英国《The Lawyer》杂志评选亚太律所150强第66位
问题三
违法建筑的租赁合同效力
无或不符合规划许可、临时建筑超期一审辩论终结前无审批手续，则无效。
问题四

房屋租赁法律风险识别与规避

房屋租赁法律风险识别与规避在日常生活中，租房已成为一种常见的居住方式。

无论是租房者还是房东，在租赁过程中都有可能面临各种法律风险。

了解并识别这些风险，采取相应的规避措施，是保障双方权益的重要一环。

租赁协议风险房屋租赁的首要步骤是签订租赁协议。

在此过程中，租赁双方应当特别注意协议中的以下内容：租金约定•租金数额及支付方式：租金数额应合理，支付方式应明确，避免双方因此产生分歧。

•租金调整条款：协议中是否包含租金调整的规定？如何进行租金的调整？使用权约定•使用用途：明确租赁房屋的使用用途，避免违约或产生纠纷。

•使用期限：确保租赁期限与协议中约定一致。

保修责任•房屋维修责任：明确房东和租户在维修上的责任分工。

•紧急维修处理：协议中是否涉及房屋紧急维修的处理方式？法律规范风险除了租赁协议外，房屋租赁过程中还存在一些法律规范方面的风险，如：房屋权属问题•房屋产权核实：租赁房屋的产权是否合法？是否涉及抵押或转让问题？•第三方权属干扰：是否存在他人对房屋权属的干扰？房屋隐患•安全隐患查验：租赁房屋是否存在安全隐患？如何解决？•住房标准合规：房屋是否符合当地住房标准要求？纠纷解决机制•纠纷解决选择：协议中应明确纠纷解决的方式和机构。

•法律援助：租赁双方了解所在地法律援助政策，以防止法律纠纷时无法维权。

风险规避策略针对以上风险，租赁双方可以采取以下规避策略：定期检查•房屋检查：定期检查房屋是否存在问题，及时解决。

•合规检查：保证房屋符合当地住房标准，避免纠纷。

保险投保•房东责任险：房东可考虑购买房东责任险，保障在租期内房屋遭受损坏时的赔偿。

•租客意外险：租户可购买租客意外险，保障自身在房屋租赁期间的安全。

法律咨询•律师咨询：需要时可咨询专业律师，对于法律风险有更为准确的判断和处理建议。

•租赁信息查询：查询租赁相关信息，了解当地租赁规定，避免违约纠纷。

总结房屋租赁作为一种普遍的生活方式，需要双方在签订租赁协议之前对潜在法律风险进行全面认识，做好风险规避准备。

房屋租赁的法律风险与防范培训(PPT 41张)

解读最高院司法解释
三、租赁期限的确定根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
解读最高院司法解释
• 二、合同无效的认定 • 在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。
解读最高院司法解释
• 四、房屋装饰装修的处理 • 房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：
解读最高院司法解释
• 1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
解读最高院司法解释
• 2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

通用范文(正式版)商业地产租赁合同风险解析与防范

商业地产租赁合同风险解析与防范引言商业地产租赁合同作为商业行业中一项重要的法律文件，对于租赁双方的权益保护至关重要。

无论是出租方还是承租方，在签订合同之前，都应该认真分析合同中可能存在的风险，并采取相应的防范措施。

本文将对商业地产租赁合同中的风险进行解析，并提供一些防范措施。

风险分析1. 法律风险作为一份法律文件，商业地产租赁合同的第一个风险来自于法律层面。

可能存在的法律风险包括几个方面：•合同条款的合法性和有效性：合同中的条款需要符合国家法律法规，否则可能被视为无效。

•权益保护的不足：合同中的条款是否能够充分保护租赁双方的权益，并能有效应对可能发生的争议。

•合同解释的模糊性：合同中的某些条款可能存在解释模糊的问题，造成双方对合同内容的理解不一致。

2. 经营风险商业地产租赁合同的第二个风险来自于经营层面。

可能存在的经营风险包括几个方面：•经营环境的变化：商业地产市场具有很大的不确定性，租赁双方需要考虑市场环境变化对经营带来的影响。

•租户信用风险：承租方的信用状况可能会发生变化，如经营不善、支付能力下降等，可能导致租金收入的减少或无法收回。

•竞争风险：在商业地产市场中，可能存在其他类似物业的竞争，承租方需要考虑竞争对其经营的影响。

3. 合同执行风险商业地产租赁合同的第三个风险来自于合同执行层面。

可能存在的合同执行风险包括几个方面：•违约风险：无论是出租方还是承租方，都存在违约的可能性。

一方违约可能给另一方造成损失，并导致合同终止。

•双方义务履行不完全：双方在合同履行过程中可能存在义务履行不完全的情况，导致合同效力受到影响。

•合同变更的风险：在合同期限内，双方可能出于某种原因需要变更合同条款，这可能会带来一定的风险和争议。

风险防范针对商业地产租赁合同中的风险，是一些防范措施的建议：1. 法律风险防范•聘请专业法律顾问：在签订合同前，租赁双方应咨询专业的法律顾问，确保合同条款的合法性和有效性。

•明确权益保护措施：在商业地产租赁合同中，可以明确约定一些权益保护措施，如租赁双方的违约责任、争议解决方式等。

房屋租赁常见法律风险及解决方案PPT课件

2009年12月，一景酒店管理有限公司违背合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁给网吧使用，但同样要求网吧办理相关手续后方能使用，并承诺遵守国家的法律法规和襄樊市有关规定。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205 ㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。2009年4月5日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内。在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。
同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫妇于是将出租屋主唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。今年3月，宁乡县人民法院依法作出上述判决。被告唐某夫妇不服，遂向长沙市中级人民法院提出上诉。

转租的风险
租赁关系复杂化层层加价抬升风险出租方、承租方信息不对称
出租的房子被转租房主上门找不到房客
刘女士有套三居室的住房与薛某签下租房协议。协议约定：租金按季收取，薛某支付一个月租金做押金。
房子交付后，转眼间，到了第四季度。一天傍晚，刘女士下班后来到自己出租的房屋查看，一个大姑娘从门里探出头来。正当刘女士感到奇怪时，对方告诉她：自己姓万，大学毕业后，与男友一道从薛某手中租得该房，薛某给他们看过房产证复印件，说房子已被他买下，正在办过户。刘女士听了大怒，当即出示身份证说：“我才是房主，我怎么不知道？”

商铺租赁合同风险防范

商铺租赁合同风险防范合同编号：____________________________签署日期：____________________________合同生效日期：____________________________合同有效期：____________________________签署地点：____________________________甲方（出租方）：名称：____________________________地址：____________________________联系人：____________________________联系电话：____________________________乙方（承租方）：名称：____________________________地址：____________________________联系人：____________________________联系电话：____________________________根据双方达成的协议，制定本商铺租赁合同，以确保租赁过程中的风险防范及双方的权益保障。

合同内容如下：租赁标的1.1. 租赁商铺的具体位置及面积：____________________________1.2. 商铺的设施及附属设备：____________________________1.3. 商铺的使用性质及用途：____________________________租赁期限2.1. 租赁开始日期：____________________________2.2. 租赁结束日期：____________________________2.3. 租赁期满后的处理方式：____________________________租金及费用3.1. 租金总额及支付方式：____________________________3.2. 租金支付的时间和周期：____________________________3.3. 附加费用（如物业费、水电费等）的支付方式和标准：____________________________定金和押金4.1. 定金金额及支付方式：____________________________4.2. 押金金额及返还条件：____________________________4.3. 定金和押金的处理方式及用途：____________________________风险防范5.1. 甲方责任5.1.1. 确保商铺符合安全标准及法律规定：____________________________5.1.2. 提供商铺的合法产权证明及其他必要文件：____________________________5.2. 乙方责任5.2.1. 商铺的安全使用及维护：____________________________5.2.2. 遵守商铺的使用规定及法律法规：____________________________5.2.3. 对商铺内部设施的损坏承担责任：____________________________违约责任6.1. 违约行为的定义及示例：____________________________6.2. 违约处理措施及赔偿金额：____________________________6.3. 违约方应承担的具体责任：____________________________合同变更和解除7.1. 合同变更的条件和程序：____________________________7.2. 合同解除的条件及程序：____________________________7.3. 合同解除后的处理方式：____________________________争议解决8.1. 争议解决的方式：包括协商、调解或诉讼：____________________________8.2. 争议解决的管辖法院：____________________________保密条款9.1. 保密信息的范围：____________________________9.2. 保密责任及期限：____________________________其他条款10.1. 合同的生效时间：自双方签字并盖章之日起生效。

商业租赁合同若干问题PPT课件

抗辩理由
•
1、在我司不知情的情况下，第二被告电气公司将维修事宜擅自转委托给被
• 告申全芳，违反法律规定，应承担主要赔偿责任；且该工程为LED灯维修，不需
• 电力安装资质；
•
2、原告李成文与第三被告申全芳之间是雇佣关系，应由雇主承担无过错责
• 任。
•
3、关于本案赔偿项目，提出原告李成文未举示有效收入证明且对误工时间
合同履行管理
• 工作表单管理 • 及时主张权利的重要性及通知的方式 • 停水停电：合同约定水电表产权人 • 合同变更 • 与原合同的衔接 • 书面手续
证据
• 强化证据意识
• 一铺一合同，一铺一资料
合同解除
• 解除的依据：合同及法律规定
• 解除手续办理注意的几个问题： • 委托手续 • 退铺铺内剩余物资的处置 • 工商登记地变更
租赁合同中几个重要的概念
• 优先权
• 优先购买权：《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
• 怎么理解“同等条件”
• 优先续租权
租赁合同中几个重要的概念
• “买卖不破租赁”
• 租赁物抵押相关问题 • 先租后抵VS先抵后租
法律依据
• 1、《民事诉讼法》第64条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
• 2、《民事诉讼法》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
•
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明
行公证； • 第二，聘请律师\物业公司\街道\派出所等第三方作为见

商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT(定稿)

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二、房屋结构变动
• 一、案情
卢某租用农某的一开间门面经营加工铝合金门窗，租期三年，同时
又租用隔壁张家一楼作生活区。在租赁期间，卢某为了出入生活区到
店铺方便，未经农某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，
张某未提出异议。2014年6月的一天，农某到店铺抄水电表，发现卢某在隔墙上打通一道门，农某认为该墙壁是承重墙，卢某的行为改变
• 在买卖合同的主要条件确定后，即履行通知承租人的义务，通知的内容建议包括买卖合同的主要内容，如交易价格、付款方式、付款时间等。如承租人在受到通知后15日内未明确表示购买的，根据最高法院司法解释的规定，即视为承租人放弃优先购买权。
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二、如何避免优先购买权纠纷
• 通知 • 范围：2005.7《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整
商业房屋租赁合同
常见法律风险防范
2014年11月
监察审计中心刘臻
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目录
• 第一章前言 • 第二章房屋租赁合同主要条款 • 第三章房屋租赁合同纠纷主要类型 • 第四章相关法律法规、司法解释
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第一章前言
• 一、房屋租赁合同的定义 • 二、房屋租赁合同的法律特性
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• 一、房屋租赁合同的定义
• 四、其他 1、租赁备案 2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动 3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？
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• 1、租赁备案： • 《商品房屋租赁管理办法》第十四条房
屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。 • 第二十三条违反本a办法第十四条第一款、27

商铺租赁的法律风险与防范

商铺租赁的法律风险与防范商铺租赁作为商业活动中重要的一环，涉及大量的法律事宜和风险。

为了保护自身利益，租赁方和承租方都需要了解并应对可能的法律问题。

本文将从准备阶段、合同签订、日常经营等方面，探讨商铺租赁的法律风险以及相应的防范措施。

一、准备阶段在寻找适合的商铺之前，承租方应仔细了解当地的商铺租赁法律法规，包括相关的租赁合同模板、租赁费用等，以避免在后续过程中出现不必要的法律纠纷。

此外，承租方还应对商铺的地理位置、周边环境、租金价格等进行充分的市场调研，以确保商铺的选择符合自身经营需求和预期收益。

二、合同签订商铺租赁合同是租赁关系的重要依据，对于双方都具有法律约束力。

在签订合同之前，租赁方和承租方应共同商讨并明确合同中的关键条款，如租金、租期、违约责任等。

合同中的条款应明确、具体，以避免双方对关键事项存在不同理解的风险。

三、商铺装修和经营在商铺租赁的过程中，商铺装修和经营是一个重要的环节。

承租方在进行商铺装修时，应遵守当地的相关法律法规，如建筑安全规范、环保要求等。

此外，承租方在经营过程中，要确保自身不侵犯他人的知识产权，遵守相关的商业竞争规则，以避免侵权风险。

四、租赁期满与续租商铺租赁期满时，租赁方和承租方应按照合同约定，及时进行租赁合同的终止手续，包括是否续租、租金调整、装修恢复等事宜。

双方应保持良好的沟通和合作，避免因为合同终止而引发的纠纷。

五、租赁期间的纠纷解决在商铺租赁期间，双方可能会因为各种问题产生纠纷。

为了便于纠纷的解决，双方可以在租赁合同中约定争议解决的方式，如仲裁、调解等，并明确约束双方的责任和义务。

六、法律援助与保险商铺租赁过程中，如果遇到复杂的法律问题，租赁方和承租方可以寻求专业的法律援助，以确保自身的权益。

此外，购买相关的商铺租赁保险也是一种有效的防范措施，可以在租赁期间和后期发生纠纷时提供一定的保障。

综上所述，商铺租赁涉及众多法律风险，租赁方和承租方都需要在合同签订、日常经营等方面做好相应的防范工作。

房屋租赁常见法律风险和解决方案专题培训课件

房屋租赁常见法律风险和解决方案
合同无效的风险
承租人装修的风险
襄阳市“4·14”重大火灾事故调查报告
2013年4月14日5时40分许，襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾，建筑物过火面积510㎡，造成14人死亡， 47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。
该建筑所有权人为中铁七局集团有限公司，由其下属的第四工程有限公司（以下简称“中铁七局四公司”）负责管理。 2008年10月，中铁七局四公司将其出租给一景酒店管理有限公司用于旅馆业经营，开设一景城市花园酒店。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，但要求酒店办理相关手续后方能使用。合同约定房屋不能转租，对于消防责任没有明确约定。在酒店装修改造中，新增消防设施皆由一景酒店管理有限公司投资安装。
一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、经理刘涛，股东、监事李向东对事故发生负有主要领导责任。
2．迅驰网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失；违章搭建、违规使用装修材料，存在重大火灾隐患；消防安全责任不明确，日常管理不到位。
迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生负有主要领导责任，当班网管程潜、收银员李杨对事故发生负有直接责任。
《消防法》
《中华人民共和国消防法》已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过，现将修订后的《中华人民共和国消防法》
公布，自2009年5月1日起施行。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。

商业地产法律实务和法律风险防范 ppt课件

商业地产法律实务和法律风险防范
××律师事务所
主题内容
商业地产概述商业地产开发、经营法律实务和风险防范商业地产相关税收商业地产融资之轻资产发展模式几种特殊形态的商业地产介绍——养老和
酒店地产
精品资料
• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
《城市地下空间开发利用管理规定》
地方立法：深圳市《城市地下空间使用条例》、《上海市城市地
下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等
--立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权利冲突协调等方面的法律问题
土地使用权取得与转让
规划与招商
商业地产租赁
商业地产销售
商业地产管理
--地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年
2、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形
（1）处理抵押权和租赁权的关系
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响
（2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况（3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则
（4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”
土地使用权取得与转让
需要注意：（1）是否可以利用地方产业政策（2）是否需要变更用途、补缴地价款（3）是否需招拍挂（4）是否符合土地利用总体规划
土地使用权取得与转让
规划与招商
商业地产租赁
商业地产销售
商业地产管理
2、商业网店规划 --法律依据：
1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）商务部《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号) ； 3）《商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》

商业地产法律实务和法律风险防范 ppt课件

需要注意：（1）是否可以利用地方产业政策（2）是否需要变更用途、补缴地价款（3）是否需招拍挂（4）是否符合土地利用总体规划
土地使用权取得与转让
规划与招商
商业地产租赁
商业地产销售
商业地产管理
2、商业网店规划 --法律依据：
1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）商务部《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号) ； 3）《商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》
商建字[2007]109号； 4）《零售业态分类》(GB/T18106-2004)； 5）《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)； 6）《中心城市总体规划(200 -2020)》等。
--业态涉及如：特色商业街规划、大中型零售网点规划、商品
交易(批发)市场规划、农贸市场规划、景区商业规划、物流
--地方性政策，如“退二进三”
什么是商业地产
中国商业地产的发展阶段
商业地产的开发模式
商业地产的法律风险点
什么是商业地产
中国商业地产的发展阶段
商业地产的开发模式
商业地产的法律风险点
--招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚
--电子商务对商业地产带来颠覆——带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合
土地使用权取得与转让
规划与招商
商业地产租赁
商业地产销售
商业地产管理
1、租赁合同效力的风险控制
--未取得房屋权属证书对租赁合同的影响
一般观点：房屋权属证书不影响租赁合同效力根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：以是否取得建设工程规划许可证为判断标准

商铺租赁合同的法律风险及预防措施

商铺租赁合同的法律风险及预防措施商铺租赁合同是指商铺出租人与商铺承租人之间达成的租赁协议，涉及到双方的权益和义务。

然而，由于合同相关法律条款复杂且涉及面广，商铺租赁合同存在一定的法律风险。

本文将从合同格式、内容要点以及常见法律风险等方面，探讨商铺租赁合同的法律风险，并提出预防措施。

一、合同格式商铺租赁合同的格式通常包括合同标题、合同双方信息、租赁期限、租金及支付方式、违约责任、解决纠纷方式等内容。

为确保合同的法律效力，有必要按照以下要点来书写：1.合同标题：应当明确标明为商铺租赁合同，以使合同性质清晰明确。

2.合同双方信息：包括出租人和承租人的名称、住所地等信息，确保合同的主体明确无误。

3.租赁期限：应注明租赁开始日期和结束日期，以明确租赁期限条件。

4.租金及支付方式：明确约定租金金额和支付方式，例如按月支付、一次性支付等。

5.违约责任：明确列出双方的违约责任，以及违约金的约定，以防止因违约而导致的法律纠纷。

6.解决纠纷方式：约定解决纠纷的方式，可以选择仲裁、诉讼等，以便在发生争议时迅速解决。

二、合同内容要点商铺租赁合同的内容要点主要涉及到租赁物、租金、修缮、违约责任等，具体如下：1.租赁物：明确描述商铺的位置、面积、用途等信息，确保租赁物的明确性和准确性。

2.租金：约定租金的数额、支付周期和支付方式，明确租金的支付义务。

3.修缮：约定商铺的维修和修缮责任，包括日常维护和大修等方面的责任。

4.保证金：约定双方是否需要缴纳和退还保证金，保证金的数额和使用方式等。

5.违约责任：明确双方的违约责任，包括违约金的数额和承担方式等。

三、常见法律风险及预防措施商铺租赁合同存在一些常见的法律风险，包括诉讼风险、合同解除风险、违约风险等。

以下是一些建议的预防措施：1.确保合同明确无歧义：在合同起草阶段，应精确描述商铺的位置、面积、用途等，以减少后续争议和法律纠纷的可能性。

2.关注法律规定：合同应符合相关法律法规的规定，避免因合同违法而导致的法律风险。

订立租赁合同的法律风险及防范

订立租赁合同的法律风险及防范租赁合同以特定的动产或不动产为标的物，在订立和履行中也存在一定的风险，特别是长期的租赁，风险更大。

如何防范其中风险是值得认真对待的。

一、租赁合同的概念和特征(一)租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。

(二)租赁合同的特征1．租赁合同是转让财产使用权的合同，承租人并不享有对租赁物的处分权租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。

2．租赁合同为有偿合同租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。

3．租赁合同为诺成合同租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。

4．租赁合同具有临时性租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。

我国《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

二、租赁合同常见风险1．对合同主体资格审查不够在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。

主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。

2．代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。

但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。

根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。

3．租赁合同内容中易出现的风险具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。

租赁合同风险控制ppt

租赁合同风险控制ppt篇一：租赁合同及补充协议-防范法律风险XX市房屋租赁合同第一条合同当事人出租人（甲方）：XXXX投资有限公司承租人（乙方）：XXXX培训中心根据国家、省、市有关法律、法规及有关规定，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经协商一致订立本合同，并共同遵守。

第二条甲方同意将坐落在XX市XX区XX中路\ 街（巷、里）XX广场302、303、304、308、309、310房号的房地产（房地产权证号码\ ）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：1注：期限超过20年的，超过部分无效。

租金按月（月、季、年）结算，由乙方在每月（月、季、年）号前按现金、银行转账或支票付款方式缴付租金给甲方，如遇法定节假日则顺延至第1个工作日。

第四条乙方向甲方交纳人民币贰拾万捌仟零肆拾肆元整（￥208,044元）租赁保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。

第五条双方的主要职责：1. 甲乙双方应当履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《XX市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。

2. 甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。

第六条甲方的权利和义务： 1. 依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。

未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的向乙方支付违约金。

2. 甲方应负的修缮责任：以下空白。

3. 租赁期间转让该房屋时，须提前个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前4. 发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，2或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。

第七条乙方的权利和义务：1. 依时交纳租金。

逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的向甲方支付违约金。

2. 乙方应负的修缮责任：以下空白。

商铺租赁合同注意的风险点和风险点

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