郑州自贸区介绍及对房地产影响

郑州自贸区简介及对房地产的影响

一、什么是自贸区

区通常指两个以上的国家或地区，通过签订，相互取消绝大部分货物的关税和非，取消绝大多数服务部门的限制，开放投资，从而促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素的自由流动，实现优势互补，促进共同发展。有时，它也用来形容一国国内一个或多个消除了关税和贸易配额、并且对经济的较小的区域。

简单来说，自贸区就是用政策、用税收优惠来吸引资金，特别是吸引外资到本地来投资项目，带动本地经济。

自贸区不但是物流集散中心，加工贸易比较发达，而且可以让国外资本从事与金融、医疗、娱乐方面的经营活动，对周边地区具有强大的辐射作用，能带动区域经济的发展。

二、郑州自贸区范围

郑州自贸区面积约82平方公里，包括郑州航空港区块、中原国际陆港区块、郑州经济技术开发区（国际陆港及物流配套区、跨境电子商务综合实验区及经开保税区、滨河国际新城商务服务区）、郑东新区金融集聚核心功能区（中央商务区、金融创新区、六合组团）。

三、郑州自贸区影响

河南位于丝绸之路经济带、中原经济区等国家战略的交汇点，是国家中部地区的核心区域。

河南是东部产业专业、西部资源输出、南北经贸交流的桥梁，五纵三横铁路干线、十二纵九横六放射高速网、米字型高铁网交织。郑欧班列覆盖大半个中国，是国内运量最大、价值最高的班列。河南各种口岸及海关特殊监管区齐备河南特殊的地理位置和周边发达的交通，给予了河南自贸区四大开放定位：

1 把河南打造为多式联运国际物流中心；

2 把河南打造为引领流通消费国际化的创新发展示范区；

3 把河南打造为投资贸易便利的内陆开放高地；

4 把河南打造为监管服务模式的创新先行区；

设立河南自贸区，将发挥郑州航空港经济综合实验区对外开放和资源配置优

势，推进郑汴一体化，提升郑洛工业走廊产业和人口集聚水平，辐射和带动中西部地区直接参与全球资源聚集和整合。

郑州自贸区的发展主要在汽车制造、IT产品制造以及金融模式的创新，自贸区主要是搞制度创新、金融创新、产业创新，同时还将大力发展新业态，如跨境电商、融资租赁、大型商品交易等，将来通过自贸区实施，郑州将会成为全国最大的大宗商品交易中心之一。

四、郑州自贸区对房地产的影响

参照上海自贸区对房地产的影响，主要影响在8个方面：

1. 金融制度创新对于逐步开放资本市场、提高资源配置效率具备重要意义。有利于企业融资，低融资成本，推动投资。

自贸区能够吸引大量外资流入，同时在资本市场化的环境下金融企业充分竞争，能够有效降低企业的融资成本。

以上海自贸区为例，自贸区内的平均融资成本降低约10%—20%。房屋建筑业、土木工程建筑业等建筑服务业均在上海自贸区的开放领域内其作为房地产业发展的重要环节也将参与自贸区资金的流动，从而在一定幅度上推动房地产业投资。

2.贸易自由化及投资自由化推动企业入驻，增加对于商业地产的需求。

自由化的环境吸引企业入驻大量企业入驻，一方面促进写字楼的需求量迅速提升，另一方面推动相关零售业进一步提高部分商业营业用房需求。

写字楼等商业用房需求的增加，首先抬高自贸区内商业用房的价格，同时提升自贸区内写字楼、商业投资出租汇报，使得商业用房的投资回报率远高于其他。

3. 物流及相关产业的发展提高产业地产需求。

自贸区内特殊的海关监管使得货物的周转速度加快，货物进出口平均通关时间比区外分别减少%和%。推动相关的物流产业、仓储产业及外贸加工产业发展。

上海自贸区在2014年1-10月间，洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱，较2013年同期增长%。

物流业的快速发展对于仓储、物流等产业地产的需求提高。

4. 受自贸区影响,土地热度攀升。

从土地成交来看，自贸区范围内普遍具备土地资源有限性及不可复制性。并且自贸区概念的推出使得土地的需求量骤升。如上海自贸区成立以来土地市场火热溢价率高涨。此外溢价率较高的前7宗土地均含有商办土地。

5. 自贸区吸引大量企业入驻，提高就业率，吸引人口流入，从

而增加商品房市场需求。

自贸区提供的降低企业注册资金等优惠政策、制度创新等吸引大量企业注册，不但提高就业率，而且加大了对可注册营业执照的商业地产的需求。短期内，企业在自贸区内争先注册，直接改变了区内写字楼市场的供求关系。写字楼市场呈现供不应求，租金售价齐涨之势。研究数据显示，上海自贸区内写字楼原平均租金报价为每天每平方米元，自贸区拟定以后区内写字楼租金开始上涨。在自贸区挂牌日附近出现了两波大幅调租涨价，写字楼平均租金已升至每天每平方米元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。

更多企业的注册，会提供更多的就业机会，吸引大量的人员流入，提高区域的热度。

6. 受自贸区设立影响,商品房具备一定的升值潜力。

自贸区内商品房成交价格呈现上涨趋势，位置的稀缺性及独特的地理优势促进价格上涨。

上海自贸区建立后，商品房成交价格上涨至27427元/平方米，略高于上海市全市27171元/平方米的价格水平。

7. 自贸区建设短期内促进商办及产业地产发展，中长期通过带

动城市经济发展推动整体房地产业。

短期来看自贸区凭借自身的资源、政策优势吸引大量企业入驻带来商办、产业地产需求。而企业入驻必然带来人的流动也为区内商品房市场提供机会。从中长期来看自贸区建设使城市内与贸易相关产业得到较快速的发展。对于城市的经济发展具备带动作用，进一步影响城市整体的房地产业发展。

8. 郑州面临新一轮的增长契机。

从上海及国际发展模式来看，自贸区建设能够促进贸易发展、体制改革创新并且创造就业岗位，推动经济发展。对于房地产而言，自贸区建设过程必然会吸引企业入驻，带来大量的资源，也会吸引大量的资本流入，推动区域整体发展。