商品房预售制度

商品房预售制度

一、商品房预售的概况及价值

该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前天，

书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期

应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。

所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，

由承购人支付定金或房价款的制度。

我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房

地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁

布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这

项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计

局的资料显示：“2020年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于

预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”

的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

第一条项目建设依据

出卖人以________；_____________________ ______________________

__________________________

（签章）：_______ （签章）：______________

签订时间：_________年_______月_____日签订时间：_________年_______月

______日

签订地点：___________________________ 签订地点：

____________________________

二、我国商品房预售制度的问题和成因分析

我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许

多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2020年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前

经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房

销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至

少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。

笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：

其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如

果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开

发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的

风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者

的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被

过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的

债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接

受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。

笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险

分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自

身利益的法律依据。

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同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等

融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。

其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了

房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政

府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味

着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生

存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我

国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量

低质开发商充斥于房地产市场。

笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易

制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致

开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛

给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可

的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监

管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产

律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导

致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可

观利益。

三、完善我国商品房预售制度之具体对策

针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善

我国商品房预售制度的一些看法：

第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制

度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中

的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风

险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度

一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦

出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风

险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。

第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收

存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。而改成由购房人亲自

将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比

例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实

行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此

举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融

资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错

的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。

第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要

价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制

度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审

核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向