商品房预售制度
房屋销售预售制度范本
房屋销售预售制度范本一、总则第一条为了规范房地产预售行为，保障购房者的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规，制定本范本。
第二条本范本适用于我国境内的房地产预售活动，预售行为包括新建、改建、扩建房屋及其附属设施。
第三条预售商品房的开发商应当具备国家规定的房地产开发资质，并依法取得预售许可。
第四条预售商品房的销售活动应当遵守国家法律法规，遵循公平、公正、公开的原则。
二、预售许可第五条开发商在进行商品房预售前，应当向当地房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
第六条预售许可的申请材料包括但不限于：开发企业资质证明、土地使用权证书、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售方案等。
第七条房地产管理部门应当在收到预售许可申请材料后的15日内作出决定，符合条件的，核发《商品房预售许可证》。
三、预售销售第八条开发商取得《商品房预售许可证》后，方可进行商品房预售销售。
第九条预售商品房的销售广告应当真实、合法，不得含有误导性内容。
第十条预售商品房的销售合同应当采用书面形式，明确双方的权利义务。
第十一条预售商品房的销售价格应当合理，不得高于备案价格。
第十二条预售商品房的销售收入应当用于项目的建设、开发和还款，不得挪作他用。
四、预售资金监管第十三条开发商应当设立预售资金监管账户，专项用于预售商品房的建设、开发和还款。
第十四条预售资金的收取、使用和管理应当遵守国家法律法规，接受房地产管理部门的监督。
第十五条开发商应当定期向购房者和房地产管理部门报告预售资金的收取、使用情况。
五、交付与保修第十六条开发商应当按照合同约定，按时交付预售商品房。
第十七条预售商品房的质量保修应当按照国家有关规定执行，开发商应当承担相应的质量保修责任。
六、法律责任第十八条违反本范本规定的，由房地产管理部门依法予以查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条购房者在购买预售商品房时，有权要求开发商提供预售许可证、销售合同、预售资金监管情况等相关材料。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指在商品房建设过程中，开发商根据相关规定提前向购房者公开销售计划，进行预售活动，并在满足一定条件后签订购房合同的一项规定。
这一制度的出现，在一定程度上保障了购房者的权益，促进了房地产市场的健康发展。
本文将从商品房预售制度的背景、实施意义、存在问题和未来发展方向等方面进行探讨。
一、商品房预售制度的背景随着我国房地产市场的不断发展，房地产市场的供求矛盾日益凸显。
在这种情况下，商品房的预售制度应运而生。
从历史上看，商品房预售制度最早始于1999年，《商品房预售管理办法》，该法规规定了商品房预售的实施范围、条件和程序，为商品房的销售提供了规范与保障。
1. 保障购房者的权益商品房预售制度的出现，加强了购房者对开发商的监管，尤其是在价格、质量、交付时间等方面。
购房者有权通过早期预售合同约定的权利和义务，对房屋质量、价格、产权、交付期限有了更多的保障，有效地避免了购房者在合同履行过程中的风险。
2. 促进房地产市场的健康发展商品房预售制度有效地规范了房地产市场的秩序，虽然一定程度上增加了开发商的经营成本，但是却提高了房地产交易的透明度和公开度，促进了市场的有序发展。
通过商品房预售制度，购房者可以提前了解到房屋的基本情况，有效地减轻了买房者在购房过程中的信息不对称和权益受损的风险。
1. 预售房款使用监管不严一些开发商利用购房者交付的预售房款进行了房地产开发和投机经营，这种现象在一定程度上破坏了商品房预售制度的初衷，损害了购房者的合法权益。
加强对预售房款的使用监管，建立健全的资金监管制度，是当前亟需解决的问题。
2. 部分商品房预售信息不真实一些开发商在预售活动中夸大宣传、虚假宣传、夸大房源等行为屡见不鲜。
这严重损害了购房者的权益，也破坏了市场秩序。
加强对商品房预售信息的真实性监管，坚决杜绝虚假宣传行为，是市场监管部门需要重点关注的问题。
3. 预售合同中格式条款过多目前，在商品房预售合同中常常存在大量的格式条款，这些条款对购房者的权益保护起到了局限作用。
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在商品房建设之前，向购房者公开承诺出售楼盘，并且预先收取部分或全部房款的一种销售方式。
这种销售模式在中国房地产市场中广泛存在，成为购房者购房的主要方式之一。
商品房预售制度的实施，对于房地产市场和购房者都有一定的影响，本文将对此进行详细的分析。
商品房预售制度的实施，一定程度上加快了商品房的建设进度。
在中国的房地产市场中，由于土地出让制度的特殊性，开发商在购得土地后需要在规定的时间内完成项目的建设，否则将面临土地收回的风险。
商品房预售制度让开发商可以利用购房者提前支付的款项，来加快项目建设进度，提前完成交房，尽快回笼资金，减少资金的占用和风险。
商品房预售制度也为购房者提供了更多的购房选择。
购房者在商品房预售期间可以通过开发商提供的样板间、规划图纸等信息，提前了解到项目的情况、户型、价格等相关信息，可以有更多的时间进行选择和比较，更有利于购房者做出明智的选择。
商品房预售制度也存在一些问题，首先是购房者的风险。
在商品房预售期间，购房者需要提前支付一定比例的购房款项，一旦开发商因各种原因无法按期交房，购房者将面临无法及时入住的风险。
一旦开发商因为资金链断裂或其他原因导致项目无法建设完成，购房者的购房款项也面临挽回的难度。
预售制度也容易给开发商留下更多的变相涨价甚至无良开发商的作歹机会。
由于开发商在预售期间可以根据市场情况灵活调整房价，也容易导致一些不法开发商通过各种手段，在关键时刻提高房价，或者在售后隐性加价，逼迫购房者无奈接受。
而对于一些无良开发商，也可能通过预售制度违规操作，虚假宣传、以次充好、欺骗购房者等等。
对此，国家相关部门也出台了一系列规定和政策，加强对商品房预售制度的监管和规范。
对于开发商在预售期间的价格调整，国家规定了一定的限制，即预售合同签订后，一般不得再改变销售价格；对于开发商在预售期间的宣传和信息公开，也有一系列要求，要求开发商必须提供真实、准确的信息，并定期公布项目的销售进度和物业管理情况；国家还规定开发商必须购买预售资金监管保险，以保障购房者的权益。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度【天津市商品房预售制度：深度评析与探讨】序近年来，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场持续升温。
在这背景下，商品房预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
作为天津市民，我们对于天津市商品房预售制度是否能够确保购房者的权益和房地产市场的稳定运行一直存有疑虑。
本文将从深度和广度两个方面对天津市商品房预售制度进行全面评估，并探讨其优势、问题及对策，以期为我们更好地理解和把握该制度提供参考。
一、天津市商品房预售制度概述1.1 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指房地产开发商在开发商品房时，在房产未建成之前，提前向购房者销售房屋并签订预售合同的一种制度。
1.2 天津市商品房预售制度的文化特点天津市商品房预售制度在传承和发扬天津市的传统文化中具有独特的特点。
天津自古以来就是北方的商贸中心，商人的精神文化深植于人们的血脉之中。
这种商贸文化的特点也深刻影响了天津市商品房预售制度的运行和发展。
二、天津市商品房预售制度的优势与问题2.1 优势2.1.1 可以提前满足购房者的购房需求商品房预售制度能够让购房者提前购买到心仪的房屋，满足其正常居住和投资需求。
这对于那些急需购房的人来说，具有非常重要的意义。
2.1.2 有助于房地产市场的稳定运行商品房预售制度可以有效调控房地产市场，减少因房屋供应不足而导致的房价上涨。
通过提前预售商品房，开发商可以根据市场需求合理安排开发计划，保持房屋供应与购买需求的平衡。
2.1.3 有利于促进房地产开发的资金链稳定商品房预售制度通过提前预售房屋，可以为房地产开发商提供资金支持。
这种预售方式使得房地产开发商能够以较低的成本进行开发，从而减轻了其资金压力，有利于开发商的资金链稳定。
2.2 问题2.2.1 预售合同条款不规范天津市商品房预售合同的条款往往存在不规范的情况。
部分开发商在合同中存在诸如“一切以政府政策为准”等模糊条款，这给购房者的权益保护带来了一定的困扰。
商品房预售的管理办法
商品房预售的管理办法一、江西商品房预售管理办法的内容江西商品房预售管理办法一条为加强商品房预售管理，规范房地产市场行为，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，结合我省实际制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将尚未完工的商品房提前向境内、境外销售，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条凡在江西省行政区域内预售商品房的单位(包括三资企业)和房地产市场管理部门均应遵守本办法。
第四条江西省建设厅主管本省行政区域内城市商品房预售管理工作；各市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的商品房预售管理工作。
第五条开发经营企业预售商品房须向市、县房地产管理部门申请办理预售登记。
经批准，取得《商品房预售许可证》后方可进行。
全省统一使用江西省建设厅印制的《商品房预售许可证》文本，市、县房地产管理部门核准后发放。
凡使用其他文本的一律无效。
第六条开发经营企业预售商品房时，买卖双方应当签订商品房预售合同。
预售人在签约之日起30日内持该合同到市、县房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但须有书面委托书。
第七条预售商品房应当符合下列条件：(一)具有工商行政管理部门核发的《营业执照》和江西省建设厅核发的《房地产开发企业资质证书》;(二)建设项目已交付全部土地使用权出让金，取得了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《城市房屋拆迁许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，并办理了工程质量监督手续；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的金额已达到总投资额的25%以上(不含地价)或已完成该工程项目的基础工程；预售商品房的定金或房价款须存入当地银行，并由开户银行和当地行业主管部门监督用于该工程项目的建设，不得挪作他用；(四)旧城改造项目已完成拆迁，并落实了安置方案，安置房已开始动工建设；(五)具有房屋售后的管理、维护和服务保证措施。
商品房“预售制”是什么
商品房“预售制”是什么⼀家并没有实⼒的开发商，收⾛了200多名购房者的购房款后，却迟迟交不了房。
发⽣在⾦华的这⼀事件，再次告诫我们房地产市场的风险是很可怕的。
如果⾮要追究这⼀事件的责任，商品房预售制⾃然是脱不了⼲系。
那么，商品房“预售制”是什么？店铺⼩编整理了相关内容，为⼤家答疑解惑。
商品房“预售制”商品房预售制，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受⼈，并由买受⼈⽀付定⾦或者房价款。
这种销售制度在西⽅发达国家并不多见，可以说是中国特⾊。
客观⽽⾔，商品房预售制有利于开发商快速回笼资⾦，有利于提⾼资⾦利⽤率，在房地产起步阶段，对促进房地产业快速发展功不可没。
但是，商品房预售制的副作⽤也是显⽽易见的，⽐如开发商资⾦链断裂楼盘烂尾，卖完房⼦后变更规划、降低产品品质等。
同时也正由于商品房预售制度的存在，⼀些开发商拿到地不久就卖起“图纸”，加剧了房地产⾏业风险。
当然最终的埋单者，不外乎是交了房款的购房者。
如果取消商品房预售制，可能当前困扰房地产业的很多问题，就会迎刃⽽解。
如果是现房销售，⼀⼿交钱⼀⼿交房，就不可能出现交了房款却拿不到房⼦的现象。
即便开发商在建设过程中资⾦链断裂，也轮不到购房者来埋单。
此外，近期因为降价⽽风起云涌的房闹现象，也就不可能出现，谁会因为买贵了⼀套⼆⼿房⽽去找房东退房?⽽楼盘质量也会得到更好的保证，原因很简单，现房摆在那⾥，质量不好就不会有⼈买，或者价格就会⼤受影响，这就逼迫开发商严格要求施⼯质量，杜绝偷⼯减料、擅⾃变更规划等事情。
其实取消商品房预售的声⾳，在房地产业内⼀直没有停息过。
取消商品房预售制存在⼀些现实难题，⽐如短期内会造成市场供应紧张，对开发商资⾦实⼒也是⼀个⼤考验，会促使开发商⼤洗牌。
当前楼市库存较为充裕，为取消商品房预售制创造了较好的客观条件。
⽽开发商的洗牌，也将有利于房地产业长远健康发展，利莫⼤焉。
商品房预售制度
商品房预售制度随着中国房地产市场的不断发展，商品房销售模式也在不断变化。
其中，商品房预售制度成为了一种重要的销售模式，广泛应用于各地房地产市场。
本文将从商品房预售制度的定义、执行程序、风险以及未来发展趋势等方面进行讲解。
商品房预售制度的定义所谓商品房预售制度，是指在商品房项目建设过程中，开发商在获得相关批文后，向购房者提前公开销售预售房源，让购房者通过签约交纳定金或首付款的方式购买房屋。
预售期限通常为数个月至一年不等，可以让购房者提前锁定所需房源，也有利于房地产企业规避风险、稳定资金链。
商品房预售制度的执行程序1.获取预售证及其他相关批文。
开发商需要获得有关方面的批文后，才能进行商品房预售活动。
2.发布预售公告。
开发商需要通过报纸、电视、互联网等渠道发布预售公告，公布预售房源的销售方式、房屋位置、面积、价格和交房时间等信息。
3.签约交纳定金或首付款。
购房者需要根据预售公告的要求，与开发商签订购房协议，并交纳一定金额的定金或首付款。
4.签订正式购房合同。
等到商品房项目竣工后，开发商会约定购房者进行签约并交纳尾款，完成最终的交易。
商品房预售制度的风险1.建筑市场风险：商品房项目建设周期长，无论是施工因素还是市场因素都可能影响建筑工期，令预售房源无法按时交付。
2.政策风险：政府相关部门经常会出台政策对开发商房地产企业实行调控，发放批文的进度也可能会被政府政策影响而放缓，从而影响商品房预售的进展。
3.市场风险：预售期内房价波动过大，经济不稳定或购房者需求变化等因素都会对商品房预售的销售造成影响。
商品房预售制度的未来发展趋势1.更多政策约束。
政府相关部门将加强商品房预售制度的管理，减少商品房预售的风险。
2.规范化与透明化。
为规范市场，未来商品房预售制度的执行程序将进一步规范化与透明化，使购房者更容易获取相关信息，并规避风险成本。
3.面向市场需求优化。
随着城市化进程不断加速，未来商品房预售制度也将更加面向市场需求进行优化，独具特色。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度天津市商品房预售制度是指在商品房销售过程中，开发商在取得商品房预售许可证后，按照一定程序和规定，提前向购房者出售尚未建成的商品房的一种制度。
这种制度是为了调节房地产市场，保护购房者权益，规范开发商行为而实行的。
天津市商品房预售制度的主要内容包括以下几个方面。
首先，商品房预售需要取得商品房预售许可证。
开发商需要向房地产主管部门提出申请，并按照相关要求提交资料，经审核合格后方可获得预售许可证。
凭借此许可证，开发商才能合法地进行商品房预售活动。
其次，商品房预售需要明确预售条件和方式。
开发商在预售过程中需要明确商品房的价格、面积、装修标准等基本信息，并将其公示到社会。
购房者可以据此了解到物业的基本情况及购买条件，从而做出更准确的购房决策。
同时，开发商需要明确预售方式，通常采取竞价、摇号或者协商定价等方式进行。
第三，商品房预售需要履行交付义务。
开发商在预售阶段需要明确房屋的交付时间，并在合同中约定明确的交付日期。
一旦开发商推迟交付，需要按照合同约定支付违约金或者进行其他补偿措施。
购房者也可提前了解到交付时间，从而更好地安排自己的购房计划。
第四，商品房预售需要保护购房者权益。
天津市商品房预售制度规定，购房者在购房过程中享有一定的权益保护。
例如，购房者可以根据合同约定，要求开发商提供合格的过户房屋，并要求开发商提供房屋质量及相关手续等方面的相关证明文件。
购房者也可以通过相关部门进行投诉，维护自身权益。
最后，商品房预售需要建立相应的监管机制。
天津市商品房预售制度要求建立完善的监管制度，加强对商品房预售过程中各方的监管。
例如，房地产主管部门会对开发商的资质、合同、销售方式等进行严格审核，确保其合法经营；同时，也对购房者的权益保护提供相应的监督。
总体来说，天津市商品房预售制度是为了保护购房者权益，规范开发商行为的重要制度。
通过建立预售许可证、明确预售条件和方式、履行交付义务、保护购房者权益以及建立监管机制等措施，有效地维护了市场的秩序，保障了购房者的利益，同时也促进了商品房市场的健康发展。
商品房预销售安全管理制度
一、总则为加强商品房预销售管理，规范预销售行为，保障购房者和房地产开发企业的合法权益，维护房地产市场的稳定，根据国家有关法律法规，结合我国房地产市场实际情况，特制定本制度。
二、预销售范围本制度适用于我国境内所有房地产开发企业（以下简称“企业”）在取得商品房预售许可证后，对新建商品房进行的预销售活动。
三、预销售管理职责1. 企业应设立专门的预销售管理部门，负责预销售活动的组织实施和监督管理。
2. 预销售管理部门应配备具备相关资质和经验的专业人员，确保预销售活动的合规性。
3. 企业应建立健全预销售管理制度，明确各部门、各岗位的职责，确保预销售活动有序进行。
四、预销售管理内容1. 预销售前准备（1）企业应取得商品房预售许可证，并按照规定公示相关内容。
（2）企业应制定详细的预销售方案，包括销售价格、销售方式、销售时间等。
（3）企业应提前做好广告宣传、营销策划等工作，确保预销售活动顺利开展。
2. 预销售过程中管理（1）企业应严格执行预售资金监管制度，确保预售资金安全。
（2）企业应如实向购房者提供商品房信息，不得虚假宣传、误导消费者。
（3）企业应设立专门的预售合同签订场所，确保购房者签订合同的真实性和合法性。
（4）企业应建立健全售后服务体系，及时解决购房者提出的问题。
3. 预销售结束后管理（1）企业应按照预售许可证规定的时间节点，向购房者交付商品房。
（2）企业应确保商品房质量，对购房者提出的质量问题及时处理。
（3）企业应按照合同约定，向购房者提供物业管理等相关服务。
五、预销售监督检查1. 企业应主动接受政府相关部门的监督检查，积极配合政府部门开展预销售管理工作。
2. 企业应定期对预销售活动进行自查，发现问题及时整改。
3. 企业应建立健全预销售投诉处理机制，及时解决购房者投诉。
六、附则1. 本制度自发布之日起施行。
2. 本制度未尽事宜，按照国家有关法律法规执行。
3. 企业应根据本制度制定具体的预销售管理办法，并报相关部门备案。
商品房预售制度
商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。
根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。
商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。
2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。
购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。
3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。
预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。
预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。
4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。
5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。
5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。
6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。
杭州市预售管理制度
杭州市预售管理制度摘要：一、杭州市预售管理制度概述二、商品房预售的条件三、商品房预售的办理程序四、商品房预售许可证的作用五、违反预售管理制度的后果正文：杭州市预售管理制度概述杭州市预售管理制度是指对杭州市商品房预售行为进行规范和管理的各项措施。
该制度旨在保障购房者的合法权益，确保商品房开发建设的合法性和合规性，维护房地产市场秩序。
在杭州市，预售商品房应当符合一定的条件，并按照规定的程序办理预售许可证。
商品房预售的条件根据杭州市的规定，商品房预售应当具备以下条件：1.已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25% 以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。
商品房预售的办理程序杭州市商品房预售的办理程序如下：1.开发商向管理房产部门申请预售许可证；2.提交相关资料，包括《商品房预售许可证申请表》、《营业执照》及开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金占项目总投资比例符合规定条件的证明、工程施工合同及施工进度说明、商品房预售方案等；3.管理部门审核资料，并现场勘查；4.符合条件的，发放《商品房预售许可证》。
商品房预售许可证的作用《商品房预售许可证》是商品房预售的合法凭证，是开发商进行商品房预售的准入门槛。
购房者在购买预售商品房时，应当查看开发商是否具备《商品房预售许可证》，以保障自己的合法权益。
违反预售管理制度的后果违反杭州市预售管理制度的行为，将受到相应的处罚。
对于未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，管理部门将责令停止违法行为，没收违法所得，并处以罚款。
对于开发商提交虚假材料骗取预售许可证的，也将受到相应的处罚。
总之，杭州市预售管理制度对商品房预售行为进行了严格规范，旨在保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序。
商品房预售制度
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发企业通过向购房者销售尚未建成的商品房，并提前收取相应款项的一种销售模式。
该制度的实施，旨在规范商品房市场秩序，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定发展。
商品房预售制度的背景可以追溯到20世纪90年代初的中国。
当时，由于国有建设用地和住房资源相对紧缺，市场对住房的需求大于供应，导致商品房供不应求，购房者往往需要排队等待多年才能购买到住房。
为了满足购房者的需求，并刺激经济发展，商品房预售制度应运而生。
商品房预售制度的实施流程一般包括以下几个步骤：房地产开发企业向房地产行政主管部门申请预售许可证，提交项目规划、设计、资金等相关材料。
房地产行政主管部门对申请材料进行审查，并按照相关法律法规和政策规定，对开发企业进行审批。
一旦获得预售许可证，房地产开发企业即可开始向购房者进行预售。
购房者根据房地产开发企业提供的预售合同和相关文件，选择购买合适的商品房，并按照规定支付首付款和尾款。
商品房预售制度在一定程度上解决了购房者排队等待的问题，提供了更多的购房选择。
该制度还具有以下几个特点和优势：商品房预售使购房者能够提前选择心仪的住房，并根据自身需求进行选购。
购房者在购买商品房时可以分期付款，减轻了购房者的经济压力。
房地产开发企业通过预售可以提前收取资金，提高了资金的周转效率。
商品房预售制度还具有促进房地产市场稳定发展的作用，对于控制市场波动和防范楼市风险意义重大。
商品房预售制度也存在一些问题和挑战。
由于商品房的预售期比较长，购房者存在一定的风险，例如开发商不能按时交付房屋、房屋面积与合同不符等。
由于购房者对未来的房屋质量和周边环境无法准确了解，存在信息不对称的问题。
一些不良开发商利用预售制度进行虚假宣传、损害购房者权益的行为时有发生。
商品房预售制度也容易造成市场投机和炒房行为，甚至引发楼市过热等问题。
商品房预售制度在促进房地产市场稳定发展，满足购房者需求方面起到了重要作用。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度主要包括以下内容：
1. 房地产开发企业在销售商品房之前必须进行预售许可申请，并由相关部门进行审核和批准。
2. 商品房预售价格由房地产开发企业按照市场价格形成，并在预售许可证上公布。
3. 商品房预售需提供相关的销售资料和信息，包括建筑规划、用地情况、建筑施工标准等。
4. 房地产开发企业需按照一定的比例将销售款项存入专用账户，并由监管机构进行监督。
5. 商品房预售期限一般不得超过2年，预售期满后，开发企业需办理商品房销售许可。
6. 在商品房预售期间，企业不得以任何理由拒绝买方支付房款，也不得以任何方式变相涨价。
7. 商品房买卖合同需严格按照法定程序签订，并在法定期限内办理相关的产权过户手续。
8. 商品房预售过程中，存在虚假宣传、捆绑销售等不合法行为的，相关部门有权进行查处和处罚。
以上是对天津市商品房预售制度的一般介绍，具体政策和规定可能随时发生变化，建议关注相关部门的最新公告和通知。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
杭州市预售管理制度
杭州市预售管理制度摘要：1.杭州市商品房预售条件2.杭州市商品房预售许可办理程序3.杭州市商品房预售管理规定4.商品房预售所需资料5.购买预售商品房的注意事项正文：一、杭州市商品房预售条件在杭州市，商品房预售需要满足以下条件：1.土地使用权出让金已全部交付，土地使用权证已取得。
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3.根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25% 以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。
二、杭州市商品房预售许可办理程序企业开发商品房预售，应当向管理房产部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。
没有《商品房预售许可证》，不允许预售商品房。
预售许可证的办理程序一般包括以下步骤：1.提交申请资料，包括《商品房预售许可证申请表》、《营业执照》及开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等。
2.房产部门对申请资料进行审核，确认符合预售条件后，颁发《商品房预售许可证》。
三、杭州市商品房预售管理规定杭州市商品房预售管理规定主要包括以下内容：1.商品房预售实行许可制度。
2.预售商品房应当符合土地使用权出让金已全部交付、持有建设工程规划许可证和施工许可证等条件。
3.商品房预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工和交付日期，并附预售商品房平面图。
四、商品房预售所需资料开发商申请预售证需要的资料包括：1.《商品房预售许可证申请表》；2.《营业执照》及开发企业资质证书；3.土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证；4.投入开发建设的资金占项目总投资比例符合规定条件的证明；5.工程施工合同及施工进度说明；6.商品房预售方案。
五、购买预售商品房的注意事项购买预售商品房时，需要注意以下事项：1.查验《商品房预售许可证》：无《商品房预售许可证》的楼盘在建商品房，超出预售许可范围的，请不要购买，不支付预付款、定金、定金等。
2.支付房款：购房时请注意定金（首付、一次性付款、分期付款、按揭贷款等）打入商品房预售资金监管账户，存款账号应与《商品房预售许可证》登记的监管账号一致。
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法一、管理办法概述商品房预售是指房地产开发企业在建设工程尚未竣工前，与买受人签订预售合同，由买受人支付定金或房价款的行为。
为了规范商品房预售市场，保护买卖双方合法权益，维护市场秩序，特制定本管理办法。
二、预售条件与要求房地产开发企业必须具备相应的房地产开发资质，并已经取得土地使用权。
建设工程必须符合城市规划和建设要求，取得建设工程规划许可证和施工许可证。
开发企业必须建立商品房预售资金监管账户，确保预售资金的专款专用。
三、预售许可证制度房地产开发企业在进行商品房预售前，必须向房地产主管部门申请预售许可证。
申请预售许可证需提交包括土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关文件。
主管部门在收到完整申请材料后，应在规定时限内进行审核，符合预售条件的，颁发预售许可证。
四、预售合同与登记预售合同必须使用房地产主管部门统一制定的标准合同文本。
预售合同应明确双方的权利义务、房屋交付时间、质量标准、违约责任等内容。
预售合同签订后，买卖双方应及时向房地产登记机构申请预售合同登记。
五、预售款项使用预售款项必须全部纳入预售资金监管账户，专款专用。
预售资金只能用于该预售项目的工程建设和相关税费支付，不得挪作他用。
主管部门应对预售资金的使用进行监督检查，确保资金的安全与合理使用。
六、预售广告与说明房地产开发企业在发布预售广告时，必须真实、准确、完整地披露有关信息，不得有虚假宣传或误导消费者的行为。
预售广告中应明确标明预售许可证编号，并说明预售的相关条件。
开发企业在销售现场应公示预售许可证、规划许可证等相关证件，供买受人查阅。
七、预售监督管理房地产主管部门应建立健全预售监督管理机制，对预售活动进行日常监督检查。
对于违法违规的预售行为，主管部门应依法进行查处，并公示相关处理结果。
主管部门应建立预售项目信息公示制度，及时公布预售项目的进展情况。
八、法律责任与处罚房地产开发企业违反本管理办法进行预售活动的，由房地产主管部门依法责令改正，并处以罚款；情节严重的，可吊销其预售许可证。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
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商品房预售制度
一、商品房预售的概况及价值
该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前天，
书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。
甲方通知确定的交付日期
应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。
所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，
由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房
地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁
布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这
项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计
局的资料显示：“2020年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于
预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”
的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
第一条项目建设依据
出卖人以________；_____________________ ______________________
__________________________
（签章）：_______ （签章）：______________
签订时间：_________年_______月_____日签订时间：_________年_______月
______日
签订地点：___________________________ 签订地点：
____________________________
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析
我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许
多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2020年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前
经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房
销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至
少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：
其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
如
果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开
发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。
但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的
风险。
在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者
的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被
过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的
债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。
更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接
受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。
笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险
分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自
身利益的法律依据。
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同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等
融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。
其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。
期房销售制度相对降低了
房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政
府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味
着项目的成功。
这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生
存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。
也即我
国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量
低质开发商充斥于房地产市场。
笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易
制度，没有市场化。
房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致
开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛
给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可
的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。
并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监
管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产
律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。
[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导
致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可
观利益。
三、完善我国商品房预售制度之具体对策
针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善
我国商品房预售制度的一些看法：
第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。
所谓商品房预售制
度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中
的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。
如上文所分析，在现存的预售中风
险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度
一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦
出现问题，就由这个风险基金来承担责任。
通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风
险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
第二，完善预售房款监管。
具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收
存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。
而改成由购房人亲自
将购房款存入监管账户的方式。
同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比
例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实
行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。
此
举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融
资作用，又保障了购房者的资金安全。
对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错
的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。
第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。
预售制度的一个重要
价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制
度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审
核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向
房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，[6]同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。
四、结语
商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。
笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。
感谢您的阅读，祝您生活愉快。