商品房预售制度

浅析商品房预售制度
摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。

所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。

这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。

所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。

关键词：商品房预售；房地产制度
随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。

然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。

由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。

一、商品房销售制度介绍
我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。

现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。

商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手
房”的购置等。

商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。

从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。

二、商品房预售制度现状
1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。

同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。

（一）现实状况
经过十多年的实践发展，商品房的预售制度一方面，在一定上促进了国民经济的发展，促进了房地产行业的发展，也使得一些房地产开发商积累了巨大的能力。

另一方面，有些开发商利用我国这一制度的不健全不完善，从而欺骗一些金融机构和广大的平民百姓，对此，影响巨大。

中国人民银行面对近年来的一些案件，发布了《2004年中国房地产金融报告》，里面指出：目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

报告一经发出就引起了国内经济学界的一番讨论，但最终，
国家建设部发布声明说，近期内不会取消商品房预售制度。

（二）现实问题
国家建设部声明虽然声明，近期内不会取消商品房预售制度，但是这仍旧不能掩饰这一制度背后的缺陷和漏洞。

我们仍要提高警惕，防止被一些没有天良的房地产商所欺骗。

问题如下：1、信息披露制度的缺失。

在我国现行的法律规定中，很少是有关房地产商的信心披露义务和责任。

广大的购房者在预购完之后，对工程的建造以及房屋的产权状态都处于一种无法详细的得知的状态中。

虽然有人说，工程就在那进行中，还有什么不可以放心的？此话就是”站着说话不腰疼”的典型范例，没有亲身经历是无法得知里面的心情。

2、市场准入制度的缺陷。

在我国，有关开发商的市场准入机制问题较大，导致房地产商的开发水平良莠不齐，从而深深影响到了预购人的交付请求权。

商品房预售准入制度是指房地产开发企业进入商品房预售市场所应具备的基本条件，但是我国的商品房预售市场准入条件较低，这在一定程度上导致了许多不太合格的房地产商混乱的进入房地产业，使得广大的群众无法通过清晰的披露制度，了解不同的房地产商的不同水平。

3、预售监管制度不健全。

在我国，进行商品房预售时，有关购房款的支付是直接交付给出卖者，所以这在一定程度上增加了购买者的支付风险。

往往有很多房地产商拿到钱后就不翼而飞，再也找不到人了。

我国只是规定了一些事后求偿办法，但是不能弥补购买者的巨大损失。

三、商品房预售制度的完善
对于我国的商品预售制度，存在的问题很多，所以无论是国家有关机关还是房地产商还是购买者自身都应该立足于自身，在满足自身利益的同时也不要损害他人还有国家社会的利益。

所以本文从主体的不同，对于商品房预售制度提出肤浅的见解：
（一）国家机关
在我国目前的状况下，有关行政机关的威力还是比较巨大的，所以应该充分运用国家机关的行政权力，加强行政监管。

具体如下：1、加强对信息披露制度的完善。

上文中已经谈到了有关不完善的信息披露制度对于购买人造成的权利损害，所以应该在制度上，行政机关设立专门的机构对放房地产商的信息和房屋的建构进行收
集和公开公布。

这样，才会是购买人可以很好的了解到有关当房地产商的建房状况，从而决定购买哪个房地产商的房子。

2、加强预售监管。

由于我国的房地产行业没有明确的监管机构，所以对于监管事宜，仅仅是在不影响国家房地产行业的总体发展状况下就可以顺利开展。

在预售中，有关置放款的支付问题是相当具有风险的，我国目前是直接交付的，并没有第三方的插足，但是这是不安全的，在外国很多国家都是由专门的第三方提供账户，将定金等存放于第三方手中，才能保证购房者的权利。

所以，采取由第三方监管模式为主导一一即由准业主委员会委托的专业机构为主体，政府房管部门、银行三方组成的预售房资金监管是最完善的组合。

（二）房地产商
作为商品房预售的主体之一，房地产商应该严格要求自己，严格
规范自己的行为。

具体如下：1、严格遵守市场准入机制。

对于市场准入机制，房地产商应该严格遵守，不能蒙混过关欺骗广大的购买者。

这样会造成房地产行业的鱼龙混杂、良莠不齐，从自身提高素质这是最关键的。

2、认真制定预售合同中的补充协议条款。

在房地产商和购房者签订的预售合同中，除了硬性的合同条款以外，还有一部分补充协议是由房地产商自己制定的，类似于格式条款，但是具有更大的随意性。

所以，有的部分房地产商则利用这一点损害购房者的利益，为自己谋取更大的利益。

（三）购房者
之所以提到购房者是因为，预售合同不是卖房者一个人的事情，这也是需要购房者自己细心的观察和了解。

因为房子一事对于购房者而言，可能是一生之中很重要的事情，所以不能仅仅靠国家靠别人来帮助自己监管，而是需要购房者自身的关注。

结语
在如今社会下，”房子”是事关老百姓一生重要的事情，事关广大人民能否过上幸福的生活。

所以无论是国家，还是房地产商和购房者，都应该互相监督，严格依程序办事，依法办事，这样大家才能得到自己想得到的，满足不同的利益需求。

参考文献：
[1]高富平，黄武双房地产法新论[m].北京:中国法制出版社，2002.
[2]中国人民银行房地产金融分析小组编.2004年中国房地产金
融报告[m].北京：中国金融出版社，2005.
[3]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[m].上海：上海社会科学院，2008.
作者简介：魏燕（1989-），山东省泰安市人，兰州大学法学院2010级民商法学硕士研究生。