商品房预售制度
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发商在房屋尚未完工之前进行销售的一种制度。
预售制度是我国房地产市场发展的一个重要特征，也是房地产行业的一种常见现象。
商品房预售制度对于房地产市场的发展和稳定起着至关重要的作用。
本文将从商品房预售制度的概念、发展历程、意义和影响等方面进行阐述，以便更好地了解和认识商品房预售制度。
一、概念商品房预售制度是指开发商在房地产项目尚未竣工，开发商为了融资等目的，有时需要提前进行房屋销售，这种销售方式即为预售。
预售制度是指在开发商获得相应房地产权属证书前进行的销售行为。
在商品房预售制度下，购房者可以在开发商获得预售许可证后进行购房。
预售制度是房地产市场的一种重要销售方式，也是房地产项目开发的常见模式。
二、发展历程商品房预售制度起源于上世纪70年代中国房地产市场的发展。
在改革开放之初，我国房地产市场处于起步阶段，房地产行业需求量大，但房地产企业的资金短缺，在这种情况下，商品房预售制度应运而生。
预售制度为房地产企业提供了一种资金来源，开发商可以通过预售房屋的方式来获取资金，从而实现项目的顺利进行。
随着房地产市场的不断发展，预售制度逐渐成为了房地产市场的一种常见销售模式。
三、意义和影响1. 为开发商提供了融资渠道。
商品房预售制度为房地产开发商提供了一种融资渠道，开发商可以通过预售房屋来获取资金，从而支持项目的顺利进行。
2. 促进了房地产市场的发展。
商品房预售制度为房地产市场的发展提供了良好的保障，开发商可以通过预售的方式来推动项目的进展，从而促进了房地产市场的发展。
3. 为购房者提供了更多选择。
商品房预售制度可以让购房者在开发商获得预售许可证后进行购房，购房者可以提前选择心仪的房屋并进行购买，为购房者提供了更多的选择。
四、存在的问题和建议1. 建议加强监管。
对于商品房预售制度，需要加强监管，避免出现一些违规的操作，保护购房者的合法权益。
2. 建议完善法律法规。
在商品房预售制度方面，需要不断完善相关的法律法规，保障购房者的权益，促进商品房预售制度的健康发展。
商品房预售资金制度范本
商品房预售资金监管制度范本第一条总则第一条为加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照预售合同或者认购协议约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第三条商品房预售资金的监管原则：（一）政府指导：各级人民政府应当加强对商品房预售资金监管的领导，确保预售资金的安全、合规使用。
（二）银行监管：房地产开发企业应当与银行签订商品房预售资金监管协议，设立资金监管账户，确保预售资金的专款专用。
（三）多方监督：各级房地产管理部门、审计部门、监察部门等应当按照职责分工，加强对商品房预售资金的监督和管理。
（四）专款专用：房地产开发企业应当将预售资金存入监管账户，专项用于商品房的开发建设，不得挪作他用。
第四条房地产开发企业在申请预售许可之前，应当与银行签订商品房预售资金监管协议，并在购房人支付房价款时，将预售资金存入监管账户。
第五条银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的收存、支取、使用进行监管，确保预售资金的安全、合规使用。
第六条房地产开发企业应当在销售现场公示商品房预售资金监管制度、监管账户等信息，接受购房人和社会的监督。
第七条购房人应当按照预售合同或者认购协议的约定支付房价款，并将房价款存入监管账户。
第八条预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理商品房屋所有权首次登记后终止。
第二章监管协议签订与账户设立第九条房地产开发企业应当在取得预售许可之后，与银行签订商品房预售资金监管协议，并设立资金监管账户。
第十条监管协议应当包括但不限于以下内容：（一）监管账户的开户银行、账号、名称等基本信息；（二）预售资金的收存、支取、使用规则；（三）监管责任的划分和履行；（四）违约责任及处理方式；（五）其他需要约定的内容。
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在商品房建设之前，向购房者公开承诺出售楼盘，并且预先收取部分或全部房款的一种销售方式。
这种销售模式在中国房地产市场中广泛存在，成为购房者购房的主要方式之一。
商品房预售制度的实施，对于房地产市场和购房者都有一定的影响，本文将对此进行详细的分析。
商品房预售制度的实施，一定程度上加快了商品房的建设进度。
在中国的房地产市场中，由于土地出让制度的特殊性，开发商在购得土地后需要在规定的时间内完成项目的建设，否则将面临土地收回的风险。
商品房预售制度让开发商可以利用购房者提前支付的款项，来加快项目建设进度，提前完成交房，尽快回笼资金，减少资金的占用和风险。
商品房预售制度也为购房者提供了更多的购房选择。
购房者在商品房预售期间可以通过开发商提供的样板间、规划图纸等信息，提前了解到项目的情况、户型、价格等相关信息，可以有更多的时间进行选择和比较，更有利于购房者做出明智的选择。
商品房预售制度也存在一些问题，首先是购房者的风险。
在商品房预售期间，购房者需要提前支付一定比例的购房款项，一旦开发商因各种原因无法按期交房，购房者将面临无法及时入住的风险。
一旦开发商因为资金链断裂或其他原因导致项目无法建设完成，购房者的购房款项也面临挽回的难度。
预售制度也容易给开发商留下更多的变相涨价甚至无良开发商的作歹机会。
由于开发商在预售期间可以根据市场情况灵活调整房价，也容易导致一些不法开发商通过各种手段，在关键时刻提高房价，或者在售后隐性加价，逼迫购房者无奈接受。
而对于一些无良开发商，也可能通过预售制度违规操作，虚假宣传、以次充好、欺骗购房者等等。
对此，国家相关部门也出台了一系列规定和政策，加强对商品房预售制度的监管和规范。
对于开发商在预售期间的价格调整，国家规定了一定的限制，即预售合同签订后，一般不得再改变销售价格；对于开发商在预售期间的宣传和信息公开，也有一系列要求，要求开发商必须提供真实、准确的信息，并定期公布项目的销售进度和物业管理情况；国家还规定开发商必须购买预售资金监管保险，以保障购房者的权益。
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度【天津市商品房预售制度：深度评析与探讨】序近年来，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场持续升温。
在这背景下，商品房预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
作为天津市民，我们对于天津市商品房预售制度是否能够确保购房者的权益和房地产市场的稳定运行一直存有疑虑。
本文将从深度和广度两个方面对天津市商品房预售制度进行全面评估，并探讨其优势、问题及对策，以期为我们更好地理解和把握该制度提供参考。
一、天津市商品房预售制度概述1.1 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指房地产开发商在开发商品房时，在房产未建成之前，提前向购房者销售房屋并签订预售合同的一种制度。
1.2 天津市商品房预售制度的文化特点天津市商品房预售制度在传承和发扬天津市的传统文化中具有独特的特点。
天津自古以来就是北方的商贸中心，商人的精神文化深植于人们的血脉之中。
这种商贸文化的特点也深刻影响了天津市商品房预售制度的运行和发展。
二、天津市商品房预售制度的优势与问题2.1 优势2.1.1 可以提前满足购房者的购房需求商品房预售制度能够让购房者提前购买到心仪的房屋，满足其正常居住和投资需求。
这对于那些急需购房的人来说，具有非常重要的意义。
2.1.2 有助于房地产市场的稳定运行商品房预售制度可以有效调控房地产市场，减少因房屋供应不足而导致的房价上涨。
通过提前预售商品房，开发商可以根据市场需求合理安排开发计划，保持房屋供应与购买需求的平衡。
2.1.3 有利于促进房地产开发的资金链稳定商品房预售制度通过提前预售房屋，可以为房地产开发商提供资金支持。
这种预售方式使得房地产开发商能够以较低的成本进行开发，从而减轻了其资金压力，有利于开发商的资金链稳定。
2.2 问题2.2.1 预售合同条款不规范天津市商品房预售合同的条款往往存在不规范的情况。
部分开发商在合同中存在诸如“一切以政府政策为准”等模糊条款，这给购房者的权益保护带来了一定的困扰。
商品房预售证法律规定(3篇)
第1篇一、概述商品房预售证是房地产开发企业在进行商品房预售前，必须取得的合法证件。
它是国家对商品房预售行为进行监管的重要手段，旨在保障购房者的合法权益，维护房地产市场秩序。
本文将详细解读我国商品房预售证的法律规定。
二、商品房预售证的含义商品房预售证是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）在取得土地使用权后，按照国家有关法律法规的规定，向市、县级人民政府房地产管理部门（以下简称“房地产管理部门”）申请领取的，允许其在一定范围内预售商品房的合法凭证。
三、商品房预售证的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《商品房销售管理办法》3.《城市房地产开发经营管理条例》4.《城市商品房预售管理办法》5.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度的通知》四、商品房预售证申请条件1.开发企业具备房地产开发资质；2.开发企业已取得土地使用权；3.开发企业已按规定缴纳土地出让金；4.开发企业已按规定进行房屋建筑工程设计；5.开发企业已按规定进行房屋建筑工程施工；6.开发企业已按规定进行房屋建筑工程质量监督；7.开发企业已按规定进行房屋建筑工程竣工验收；8.开发企业已按规定编制商品房预售方案；9.开发企业已按规定设立商品房预售资金监管账户。
五、商品房预售证的申领程序1.开发企业向房地产管理部门提交申请材料；2.房地产管理部门对申请材料进行审核；3.房地产管理部门组织专家对开发企业进行实地考察；4.房地产管理部门根据审核结果和实地考察情况，决定是否颁发商品房预售证；5.开发企业领取商品房预售证。
六、商品房预售证的内容1.开发企业名称；2.开发企业法定代表人；3.开发企业资质等级；4.土地使用权证号；5.房屋建筑工程规划许可证号；6.房屋建筑工程施工许可证号；7.房屋建筑工程竣工验收合格证号；8.预售范围；9.预售面积；10.预售价格；11.预售期限；12.预售资金监管账户；13.其他需要注明的事项。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指国家或地方政府规定的一种房地产销售管理制度，主要适用于商品房的销售。
该制度的出现，旨在保护购房者的权益，规范房地产市场，促进房地产行业的健康有序发展。
商品房是指由开发商按照规划、设计、建设、管理与销售的要求，开发建造并在市场上销售的新建住宅及相关建筑物。
商品房预售制度适用于新建住宅、商业用房、公寓等不动产的销售活动。
商品房预售制度的核心内容包括以下几个方面：1. 预售许可证管理商品房预售的第一步是获得房地产预售许可证。
在商品房开发商得到相关国家或地方主管部门颁发的房地产预售许可证后，才有资格开展预售活动。
预售许可证是商品房开发商合法进行预售的凭证，也是购房者的保障。
2. 项目前期工作商品房预售前，开发商需要进行项目前期工作，包括土地开发、规划设计、建设施工等环节。
还需要编制商品房的预售方案，明确房屋建筑面积、户型布局、装修标准、售价等相关信息，并经相关部门审核批准。
3. 预售合同签订商品房预售制度要求开发商在开始预售前，签订书面的商品房预售合同。
预售合同内容包括商品房的详细信息、价格、付款方式、交房时间、装修标准、保修服务等内容，购房者需在签订合同时认真阅读并确认相关条款。
4. 预售资金监管在商品房预售过程中，购房者支付的首付款和房款应当由开发商存入专用账户，并接受国家或地方监管部门监管。
这样做有利于保障购房者的资金安全，防范开发商挪用资金和违规操作。
5. 房屋质量保证商品房预售也包括了商品房的质量保证。
开发商应当在预售合同中明确商品房的质量保修标准和期限，购房者有权根据有关法律法规对房屋的质量进行验收，对于验收中出现的问题，要求开发商及时进行整改。
6. 监督检查商品房预售制度要求政府主管部门加强对商品房预售活动的监督检查，防止房地产开发商违法违规操作，保障购房者的合法权益。
监督检查的内容包括房地产开发商的资质、预售合同的合法性、资金监管情况等方面。
1. 部分房地产开发商存在违规操作一些房地产开发商在房地产预售过程中存在土地规划不清晰、资金挪用等违规操作，导致购房者的权益受损。
商品房预销售安全管理制度
一、总则为加强商品房预销售管理，规范预销售行为，保障购房者和房地产开发企业的合法权益，维护房地产市场的稳定，根据国家有关法律法规，结合我国房地产市场实际情况，特制定本制度。
二、预销售范围本制度适用于我国境内所有房地产开发企业（以下简称“企业”）在取得商品房预售许可证后，对新建商品房进行的预销售活动。
三、预销售管理职责1. 企业应设立专门的预销售管理部门，负责预销售活动的组织实施和监督管理。
2. 预销售管理部门应配备具备相关资质和经验的专业人员，确保预销售活动的合规性。
3. 企业应建立健全预销售管理制度，明确各部门、各岗位的职责，确保预销售活动有序进行。
四、预销售管理内容1. 预销售前准备（1）企业应取得商品房预售许可证，并按照规定公示相关内容。
（2）企业应制定详细的预销售方案，包括销售价格、销售方式、销售时间等。
（3）企业应提前做好广告宣传、营销策划等工作，确保预销售活动顺利开展。
2. 预销售过程中管理（1）企业应严格执行预售资金监管制度，确保预售资金安全。
（2）企业应如实向购房者提供商品房信息，不得虚假宣传、误导消费者。
（3）企业应设立专门的预售合同签订场所，确保购房者签订合同的真实性和合法性。
（4）企业应建立健全售后服务体系，及时解决购房者提出的问题。
3. 预销售结束后管理（1）企业应按照预售许可证规定的时间节点，向购房者交付商品房。
（2）企业应确保商品房质量，对购房者提出的质量问题及时处理。
（3）企业应按照合同约定，向购房者提供物业管理等相关服务。
五、预销售监督检查1. 企业应主动接受政府相关部门的监督检查，积极配合政府部门开展预销售管理工作。
2. 企业应定期对预销售活动进行自查，发现问题及时整改。
3. 企业应建立健全预销售投诉处理机制，及时解决购房者投诉。
六、附则1. 本制度自发布之日起施行。
2. 本制度未尽事宜，按照国家有关法律法规执行。
3. 企业应根据本制度制定具体的预销售管理办法，并报相关部门备案。
香港商品房预售制度
香港商品房预售制度1. 介绍香港商品房预售制度是指在香港购买商品房时，开发商在房屋项目尚未建成之前，通过预售的方式向购房者出售房屋。
这种制度在香港房地产市场中非常常见，对于购房者和开发商都具有重要意义。
2. 香港商品房预售制度的流程2.1 开发商规划与申请在商品房项目启动之前，开发商需要进行规划和申请。
规划包括确定房屋的类型、数量、面积等，同时需要获得相关的建筑许可证和规划许可证。
这些程序需要经过政府的审批，确保项目符合香港的建筑规范和法律法规。
2.2 开发商预售计划一旦开发商获得了相应的许可证，他们就可以开始制定预售计划。
预售计划包括确定预售的房屋数量、分布、价格和销售方式等。
开发商可以选择通过拍卖、抽签或者直接协商的方式进行销售。
2.3 开发商进行预售一旦预售计划确定，开发商就可以开始向购房者进行预售。
购房者可以通过购买预售合同来预订房屋。
预售合同中包括了房屋的详细信息、价格、付款方式、交房时间等。
购房者需要在一定的时间内完成付款，并在房屋建成后办理过户手续。
2.4 开发商建设房屋在预售过程中，开发商需要按照规划和预售计划进行房屋的建设。
他们需要与承建商合作，确保房屋能够按时建成，并符合相关的质量标准。
开发商还需要与政府部门进行沟通，确保建设过程中的合规性。
2.5 购房者办理过户手续一旦房屋建成，购房者需要办理过户手续，将房屋的所有权转移到自己名下。
购房者需要支付相关的税费和手续费，并与开发商签署正式的买卖合同。
过户手续完成后，购房者就正式成为房屋的合法所有人。
3. 香港商品房预售制度的优势3.1 提前购买香港商品房预售制度允许购房者在房屋建成之前就可以购买房屋。
这使得购房者可以提前规划自己的住房需求，避免了房屋供应紧张时的抢购和竞争。
3.2 价格透明在预售过程中，开发商需要公开房屋的价格和销售方式。
这使得购房者可以清楚地了解到房屋的价格，并可以做出相应的决策。
同时，开发商也需要按照预售合同的约定进行销售，确保价格的公正和透明。
香港商品房预售制度
香港商品房预售制度引言香港商品房预售制度是香港房地产市场中一项重要的规定，它涉及到房地产开发商预售房屋、消费者购房、楼市平稳发展等多个方面。
本文将对香港商品房预售制度进行详细介绍，内容包括制度背景、主要内容及其作用等。
制度背景香港商品房预售制度是为了保障购房者权益和维持香港房地产市场的稳定发展而制定的。
房地产市场的稳定对于香港经济的发展具有重要意义，因此政府需要确保购房者在购房过程中能够获得足够的保障和信息透明度。
主要内容1.预售许可证：香港房地产开发商在开始销售之前，必须先获得预售许可证。
该许可证由政府相关部门颁发，开发商需提交相关资料，包括工程计划、销售价格、房屋面积等。
预售许可证的颁发需要符合一定的规定和程序，确保开发商的资质和项目的合法性。
2.预售合约：购房者在购买商品房之前，与开发商签订预售合约。
该合约包括了房屋的基本信息、销售价格、付款方式、相关费用等条款，以及双方的权益和责任。
预售合约的签订为购房者提供了一定的法律保障，确保其在购房过程中的权益。
3.违约处罚：预售合约中通常包含了双方违约的条款。
如果购房者或开发商违约，将根据合约的规定进行相应的惩罚。
这一条款的存在可以对购房者和开发商起到一定的约束作用，减少违约的发生，维护市场的秩序和稳定。
4.预售信息公开：为了提高市场透明度，香港政府要求开发商将预售信息进行公开。
包括销售价格、房屋面积、售楼处活动等信息必须向公众公开。
这样一来，购房者可以更好地了解项目的情况，做出更加明智的购房决策。
制度作用香港商品房预售制度的实施有以下几个作用：1.保护购房者权益：预售许可证要求开发商在销售之前提交相关资料，确保项目的合法性和可行性。
预售合约则明确双方的权益和责任，为购房者提供了一定的法律保障。
2.维护市场秩序：预售合约中的违约处罚条款和预售信息公开要求，可以对购房者和开发商起到一定的约束作用，减少违约的发生，维护市场的正常秩序和稳定。
3.提高市场透明度：预售信息公开的要求使得购房者可以更加全面地了解项目的情况，从而做出更为明智的购房决策。
商品房预售制度
商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。
根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。
商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。
2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。
购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。
3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。
预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。
预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。
4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。
5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。
5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。
6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。
杭州市预售管理制度
杭州市预售管理制度摘要：一、杭州市预售管理制度概述二、商品房预售的条件三、商品房预售的办理程序四、商品房预售许可证的作用五、违反预售管理制度的后果正文：杭州市预售管理制度概述杭州市预售管理制度是指对杭州市商品房预售行为进行规范和管理的各项措施。
该制度旨在保障购房者的合法权益，确保商品房开发建设的合法性和合规性，维护房地产市场秩序。
在杭州市，预售商品房应当符合一定的条件，并按照规定的程序办理预售许可证。
商品房预售的条件根据杭州市的规定，商品房预售应当具备以下条件：1.已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25% 以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。
商品房预售的办理程序杭州市商品房预售的办理程序如下：1.开发商向管理房产部门申请预售许可证；2.提交相关资料，包括《商品房预售许可证申请表》、《营业执照》及开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金占项目总投资比例符合规定条件的证明、工程施工合同及施工进度说明、商品房预售方案等；3.管理部门审核资料，并现场勘查；4.符合条件的，发放《商品房预售许可证》。
商品房预售许可证的作用《商品房预售许可证》是商品房预售的合法凭证，是开发商进行商品房预售的准入门槛。
购房者在购买预售商品房时，应当查看开发商是否具备《商品房预售许可证》，以保障自己的合法权益。
违反预售管理制度的后果违反杭州市预售管理制度的行为，将受到相应的处罚。
对于未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，管理部门将责令停止违法行为，没收违法所得，并处以罚款。
对于开发商提交虚假材料骗取预售许可证的，也将受到相应的处罚。
总之，杭州市预售管理制度对商品房预售行为进行了严格规范，旨在保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序。
商品房预售制度
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发企业通过向购房者销售尚未建成的商品房，并提前收取相应款项的一种销售模式。
该制度的实施，旨在规范商品房市场秩序，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定发展。
商品房预售制度的背景可以追溯到20世纪90年代初的中国。
当时，由于国有建设用地和住房资源相对紧缺，市场对住房的需求大于供应，导致商品房供不应求，购房者往往需要排队等待多年才能购买到住房。
为了满足购房者的需求，并刺激经济发展，商品房预售制度应运而生。
商品房预售制度的实施流程一般包括以下几个步骤：房地产开发企业向房地产行政主管部门申请预售许可证，提交项目规划、设计、资金等相关材料。
房地产行政主管部门对申请材料进行审查，并按照相关法律法规和政策规定，对开发企业进行审批。
一旦获得预售许可证，房地产开发企业即可开始向购房者进行预售。
购房者根据房地产开发企业提供的预售合同和相关文件，选择购买合适的商品房，并按照规定支付首付款和尾款。
商品房预售制度在一定程度上解决了购房者排队等待的问题，提供了更多的购房选择。
该制度还具有以下几个特点和优势：商品房预售使购房者能够提前选择心仪的住房，并根据自身需求进行选购。
购房者在购买商品房时可以分期付款，减轻了购房者的经济压力。
房地产开发企业通过预售可以提前收取资金，提高了资金的周转效率。
商品房预售制度还具有促进房地产市场稳定发展的作用，对于控制市场波动和防范楼市风险意义重大。
商品房预售制度也存在一些问题和挑战。
由于商品房的预售期比较长，购房者存在一定的风险，例如开发商不能按时交付房屋、房屋面积与合同不符等。
由于购房者对未来的房屋质量和周边环境无法准确了解，存在信息不对称的问题。
一些不良开发商利用预售制度进行虚假宣传、损害购房者权益的行为时有发生。
商品房预售制度也容易造成市场投机和炒房行为，甚至引发楼市过热等问题。
商品房预售制度在促进房地产市场稳定发展，满足购房者需求方面起到了重要作用。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度主要包括以下内容：
1. 房地产开发企业在销售商品房之前必须进行预售许可申请，并由相关部门进行审核和批准。
2. 商品房预售价格由房地产开发企业按照市场价格形成，并在预售许可证上公布。
3. 商品房预售需提供相关的销售资料和信息，包括建筑规划、用地情况、建筑施工标准等。
4. 房地产开发企业需按照一定的比例将销售款项存入专用账户，并由监管机构进行监督。
5. 商品房预售期限一般不得超过2年，预售期满后，开发企业需办理商品房销售许可。
6. 在商品房预售期间，企业不得以任何理由拒绝买方支付房款，也不得以任何方式变相涨价。
7. 商品房买卖合同需严格按照法定程序签订，并在法定期限内办理相关的产权过户手续。
8. 商品房预售过程中，存在虚假宣传、捆绑销售等不合法行为的，相关部门有权进行查处和处罚。
以上是对天津市商品房预售制度的一般介绍，具体政策和规定可能随时发生变化，建议关注相关部门的最新公告和通知。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
城市商品房预售管理制度
城市商品房预售管理制度第一，商品房预售的管理机构和责任。
城市商品房预售管理制度明确了商品房预售的管理机构，一般由城市房地产主管部门负责组织实施，同时也会明确各个相关部门的职责，如财政部门、价格主管部门等。
这样一来，各个部门之间可以形成合理的协作机制，确保商品房预售管理工作的顺利进行。
第二，商品房预售的准备工作和条件。
城市商品房预售管理制度对商品房预售前的准备工作和条件有明确规定。
例如，房地产开发企业在进行商品房预售前，需要提交相关资料和证明材料，证明其项目符合相关规定和标准，确保房屋的质量和安全。
同时，商品房预售前还需要进行严格的审批和备案手续，确保商品房预售的合法性和规范性。
第三，商品房预售的申报和审批程序。
城市商品房预售管理制度规定了商品房预售的申报和审批程序，包括开发企业提交预售申请、管理部门审核和批准、备案等环节。
这样一来，可以有效避免一些不合法和不规范的房地产项目进入市场，保护购房者的合法权益，维护市场秩序。
第四，商品房预售的时间和方式。
城市商品房预售管理制度规定了商品房预售的时间和方式，包括预售开始时间、预售房源数量、预售价格等。
这样一来，可以确保商品房预售的公平性和公正性，防止一些开发企业操纵市场价格，损害购房者的利益。
同时，规定了商品房预售的方式，如公开竞买、摇号、签约等，确保购房者的选择权和公平竞争。
第五，商品房预售的监管和违规处理。
城市商品房预售管理制度规定了对商品房预售过程中的违规行为的监管和处理措施，包括对不合法房地产开发企业的处罚和责任追究、对商品房预售价格违规行为的处罚和纠正等。
这样一来，可以有效预防和打击一些不合法和不规范的房地产经营行为，保护购房者的合法权益。
总之，城市商品房预售管理制度是推动房地产市场健康发展的一项重要举措。
通过规范商品房预售行为，保护购房者的权益，可以有效维护市场秩序，促进房地产市场的稳定和健康发展。
同时，合理有效的商品房预售管理制度也能提高购房者的选择权和公平竞争，促进城市房地产市场的繁荣和发展。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
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浅析商品房预售制度
摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度
随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍
我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手
房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状
1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
（一）现实状况
经过十多年的实践发展，商品房的预售制度一方面，在一定上促进了国民经济的发展，促进了房地产行业的发展，也使得一些房地产开发商积累了巨大的能力。
另一方面，有些开发商利用我国这一制度的不健全不完善，从而欺骗一些金融机构和广大的平民百姓，对此，影响巨大。
中国人民银行面对近年来的一些案件，发布了《2004年中国房地产金融报告》，里面指出：目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
报告一经发出就引起了国内经济学界的一番讨论，但最终，
国家建设部发布声明说，近期内不会取消商品房预售制度。
（二）现实问题
国家建设部声明虽然声明，近期内不会取消商品房预售制度，但是这仍旧不能掩饰这一制度背后的缺陷和漏洞。
我们仍要提高警惕，防止被一些没有天良的房地产商所欺骗。
问题如下：1、信息披露制度的缺失。
在我国现行的法律规定中，很少是有关房地产商的信心披露义务和责任。
广大的购房者在预购完之后，对工程的建造以及房屋的产权状态都处于一种无法详细的得知的状态中。
虽然有人说，工程就在那进行中，还有什么不可以放心的？此话就是”站着说话不腰疼”的典型范例，没有亲身经历是无法得知里面的心情。
2、市场准入制度的缺陷。
在我国，有关开发商的市场准入机制问题较大，导致房地产商的开发水平良莠不齐，从而深深影响到了预购人的交付请求权。
商品房预售准入制度是指房地产开发企业进入商品房预售市场所应具备的基本条件，但是我国的商品房预售市场准入条件较低，这在一定程度上导致了许多不太合格的房地产商混乱的进入房地产业，使得广大的群众无法通过清晰的披露制度，了解不同的房地产商的不同水平。
3、预售监管制度不健全。
在我国，进行商品房预售时，有关购房款的支付是直接交付给出卖者，所以这在一定程度上增加了购买者的支付风险。
往往有很多房地产商拿到钱后就不翼而飞，再也找不到人了。
我国只是规定了一些事后求偿办法，但是不能弥补购买者的巨大损失。
三、商品房预售制度的完善
对于我国的商品预售制度，存在的问题很多，所以无论是国家有关机关还是房地产商还是购买者自身都应该立足于自身，在满足自身利益的同时也不要损害他人还有国家社会的利益。
所以本文从主体的不同，对于商品房预售制度提出肤浅的见解：
（一）国家机关
在我国目前的状况下，有关行政机关的威力还是比较巨大的，所以应该充分运用国家机关的行政权力，加强行政监管。
具体如下：1、加强对信息披露制度的完善。
上文中已经谈到了有关不完善的信息披露制度对于购买人造成的权利损害，所以应该在制度上，行政机关设立专门的机构对放房地产商的信息和房屋的建构进行收
集和公开公布。
这样，才会是购买人可以很好的了解到有关当房地产商的建房状况，从而决定购买哪个房地产商的房子。
2、加强预售监管。
由于我国的房地产行业没有明确的监管机构，所以对于监管事宜，仅仅是在不影响国家房地产行业的总体发展状况下就可以顺利开展。
在预售中，有关置放款的支付问题是相当具有风险的，我国目前是直接交付的，并没有第三方的插足，但是这是不安全的，在外国很多国家都是由专门的第三方提供账户，将定金等存放于第三方手中，才能保证购房者的权利。
所以，采取由第三方监管模式为主导一一即由准业主委员会委托的专业机构为主体，政府房管部门、银行三方组成的预售房资金监管是最完善的组合。
（二）房地产商
作为商品房预售的主体之一，房地产商应该严格要求自己，严格
规范自己的行为。
具体如下：1、严格遵守市场准入机制。
对于市场准入机制，房地产商应该严格遵守，不能蒙混过关欺骗广大的购买者。
这样会造成房地产行业的鱼龙混杂、良莠不齐，从自身提高素质这是最关键的。
2、认真制定预售合同中的补充协议条款。
在房地产商和购房者签订的预售合同中，除了硬性的合同条款以外，还有一部分补充协议是由房地产商自己制定的，类似于格式条款，但是具有更大的随意性。
所以，有的部分房地产商则利用这一点损害购房者的利益，为自己谋取更大的利益。
（三）购房者
之所以提到购房者是因为，预售合同不是卖房者一个人的事情，这也是需要购房者自己细心的观察和了解。
因为房子一事对于购房者而言，可能是一生之中很重要的事情，所以不能仅仅靠国家靠别人来帮助自己监管，而是需要购房者自身的关注。
结语
在如今社会下，”房子”是事关老百姓一生重要的事情，事关广大人民能否过上幸福的生活。
所以无论是国家，还是房地产商和购房者，都应该互相监督，严格依程序办事，依法办事，这样大家才能得到自己想得到的，满足不同的利益需求。
参考文献：
[1]高富平，黄武双房地产法新论[m].北京:中国法制出版社，2002.
[2]中国人民银行房地产金融分析小组编.2004年中国房地产金
融报告[m].北京：中国金融出版社，2005.
[3]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[m].上海：上海社会科学院，2008.
作者简介：魏燕（1989-），山东省泰安市人，兰州大学法学院2010级民商法学硕士研究生。