德国房地产政策
德国：房地产登记制度及对我国的借鉴作用
德 房 童 旁 心 国 地 产登记制度及对我 国的借鉴作用
口建设部赴德国不动产登记考察团
为考察德国的房地产登记制度， 建设部组织考察
团赴 德 国进 行 了有 关 考察 。在 德期 间 ， 我们 访 问 了德
为基层法院、 州法院、 州高级法院、 联邦高级法院。土 地登记机构设在基层法院。 基层法院除负责土地登记
建筑许可等 ， 甚至包括土地上是否有通讯、 电气设备 等， 然后 由公证 员 起草 买卖 合 同草 案 ； 若有 变更 ， 找 可
双 方共 同协 商修 改 合 同 ， 后确 定 合 同、 行 合 同公 最 进
记不可 推翻 。 １登记源自构及上地登记簿内容。 国的法院体系 ． 德
２ｏ． ｏ ６１ ２期
６ ３ ｌ ２ 期
维普资讯
专 稿
一
种 登记 制度 。 ３公证 员制 度 。 ． 公证 员制度 在 德 国的房地产 登记
基金 赔偿 。
５信息查询和共享 。 一 ． 在 个地方或州政府均设有
容，其信息一般从政府设立 的土地测量部门获得 ； 二
德国房地产登记制度的主要法律依据是 １０ 年 ９０ 生效的 《 民法典》 其 重点强调了对私有财产的保护 ， ， 其 中第三编为 《 物权法》 分别对 占有 、 ， 关于土地权利 的一般规定、 所有权 、 地上权、 役权 、 先买权 、 土地负
情况 ， 即在抵押贷款偿还之前 ， 不是完全 的所有权人 等。登记簿按土地所有权人 漫立 ， 一个所有权人一个
号码 。根 据 当事 人 的需 要 ， 登记 后可 以出具登 记证 在 明（ 也称 房产 证） 证 明的 内容 与登 记簿 记载 的 内容一 ， 致， 不盖 章简 单 打 印的为 １ ０欧元 ， 盖章 的为 １ ８欧元 。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
世界主要国家房地产税政策梳理(美国、日本、德国、巴西、印度、中国)
世界主要国家房地产税政策梳理（美国、日本、德国、巴西、印度、中国）
目录
世界各主要国家房地产税政策梳理 (1)
一、美国房地产税政策 (1)
二、日本房地产税政策 (4)
三、德国房地产税政策 (8)
四、巴西和印度房地产税政策 (9)
我国开征房地产税的宏观环境及税率测算 (14)
一、征收房地产税的宏观条件 (14)
二、各地房产税税率的测算 (15)
我国房地产税政策的设想 (18)
图表目录
表1：各主要国家的房地产税政策对比 (11)
表2：各主要国家的人均GDP与人均可支配收入情况对比 (14)
表3：我国各主要地区征收房地产税的理论税率 (18)
图1：各国历年基尼系数对比 (18)。
影响中国和德国房地产价格因素的对比分析
影响中国和德国房地产价格因素的对比分析【摘要】中国和德国是世界经济大国，两国房地产市场发展水平不同，受多方面因素影响。
本文通过对比分析，探讨了经济发展水平、政府政策、人口结构、金融政策以及城市规划对中国和德国房地产价格的影响。
中国房地产市场受经济发展和政府政策双重影响，价格波动较为频繁；而德国房地产市场较为稳定，受人口结构和金融政策较大影响。
通过对比分析，可以看出两国房地产市场存在一些异同，未来发展趋势也因此不同。
政府在应对房地产市场挑战时可以借鉴对方经验，采取相应的政策措施，促进房地产市场健康发展。
【关键词】中国、德国、房地产价格、影响因素、经济发展、政府政策、人口结构、金融政策、城市规划、市场异同、发展趋势、政府策略。
1. 引言1.1 背景介绍中国和德国是世界上两个经济实力强大的国家，房地产市场在两国的经济发展中扮演着重要的角色。
随着经济全球化的深入发展，中国和德国的房地产市场也受到了国际市场的影响。
在过去的几十年里，中国和德国的房地产市场都经历了快速增长和波动，并且在不同程度上受到经济、政府政策、人口结构、金融政策和城市规划等因素的影响。
中国作为全球第二大经济体，房地产市场发展迅速，房价飙升成为社会关注的热点问题。
德国作为欧洲经济强国，房地产市场相对稳定，但也存在着一定的问题和挑战。
比较分析中国和德国的房地产市场，探讨影响两国房地产价格的因素，具有重要的理论和现实意义。
本文将从经济发展水平、政府政策、人口结构、金融政策和城市规划等方面进行对比分析，以期为了解两国房地产市场的异同及未来发展趋势提供参考和借鉴。
1.2 研究目的研究目的是比较分析中国和德国房地产市场的价格因素，探讨两国经济发展水平、政府政策、人口结构、金融政策和城市规划等方面对房地产价格的影响。
通过对比研究，可以更加全面地了解影响房地产价格的各种因素在两国的不同表现，进一步探讨中国和德国房地产市场的发展现状和未来趋势，并提出政府应对策略的建议。
德国房产税费
若转卖价低于原购，则房主不需要缴纳所得 税。
手里提着黑色方便袋；另一个白色的 T 恤上，浸染
以私人名义购置的房产，并使用 10 年以上， 则转卖时不需要缴纳盈利税。
若 10 年内转卖房产，则须根据转卖营利所 得缴纳税款。税款根据买主的收入而定。
手里提着黑色方便袋；另一个白色的 T 恤上，浸染 2dy0f1c7a 扑克透视眼镜/ndetail_3889.html
在德国买房交易的各个环节安全，相应的税 费也透明，下面列举了在德国买房时常见的税费 项目及收费标准，介绍在德国买房时，怎样收
费。:.时需缴纳的税金 不动产购置税：买价的 3.5%（柏林和汉堡地
手里提着黑色方便袋；另一个白色的 T 恤上，浸染
区为 4.5%） 公证地产费用：1%-2%，通常为买价的 1.5%
土地费：买价的 0.5%左右， T 恤上，浸染
房地产中介费用：买价的 7%:.拥有产权时每 年需缴纳的税金
课税标准价值：由规定计算价值 0.35 物业税指数
手里提着黑色方便袋；另一个白色的 T 恤上，浸染
460%征税率“B”（征税率由地方规定） 每年不动产税:.出售时需缴纳的税金
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析【摘要】国外房地产市场税收调控对我国的启示分析摘要：本文通过分析国外房地产市场税收调控的一般方式以及经验和教训，结合我国房地产市场存在的问题和可以借鉴的国外经验，提出了建议我国房地产市场税收调控的措施。
在总结出对我国房地产市场税收调控的启示，提出未来发展思路，并进行结语。
通过对国外经验的借鉴和总结，有助于我国更好地完善和改进房地产市场税收调控政策，促进我国房地产市场的健康发展。
【关键词】国外房地产市场、税收调控、我国经验借鉴、问题、措施、启示、发展思路1. 引言1.1 背景介绍国外房地产市场一直是全球投资热点之一，随着全球化进程的加速和经济的发展，各国的房地产市场也呈现出多样化和复杂化的特点。
税收作为国家财政的重要组成部分，在房地产市场中扮演着举足轻重的角色。
通过税收调控，政府能够引导和控制房地产市场的发展，调节市场供求关系，防范风险，维护市场稳定。
国外的房地产市场税收调控经验丰富，包括通过税收政策来引导投资方向、调控投机行为、促进市场健康发展等方面。
各国有的成功经验，也有的失败教训，这些都为我国房地产市场税收调控提供了宝贵的借鉴和启示。
我国房地产市场在长期发展中也面临着诸多问题，包括投机泡沫、高房价、贫富分化等。
税收调控作为调节市场的一种手段，对于解决这些问题具有重要意义。
通过比较国外经验，结合我国的实际情况，我们可以找到更加有效的税收调控措施，促进我国房地产市场的健康发展。
1.2 研究意义房地产市场是我国经济的重要组成部分，对于房地产市场的税收调控具有重要的意义。
本文旨在通过对国外房地产市场税收调控的经验进行分析，探讨我国房地产市场存在的问题，并提出建议我国房地产市场税收调控的措施，从而为我国房地产市场的健康稳定发展提供参考。
1. 对于我国房地产市场税收调控政策的制定提供可借鉴的国外经验和教训，帮助我国政府更好地理解和应对当前房地产市场的挑战；2. 通过比较国外房地产市场税收调控的一般方式和我国现行政策的差异，可以深入分析我国房地产市场存在的问题，为未来政策的调整和优化提供依据；3. 着眼于未来发展，本文旨在探讨对我国房地产市场税收调控的启示，为我国房地产市场的可持续发展提供思路和方向。
德国房产制度
德国房产制度德国房产制度是指德国国内的房地产法律和相关制度安排。
德国的房产制度在全球范围内享有很高的声誉，被认为是一个相对稳定和可靠的制度，为德国房地产市场的发展奠定了基础。
德国的房产制度基于一系列法律和规定，其中最重要的是德国联邦房地产仲裁法（BGB）和德国联邦土地登记法（GbR）等。
这些法律和规定确保了房地产交易的透明度和合法性，并为购房者和房产所有人提供了法律保护。
在德国，房地产交易的过程通常由专业的房地产经纪人或律师协助完成。
购房者需要向房产经纪人或律师提供一些必要的文件和证明，比如身份证明、收入证明和银行账户证明等。
这些文件将用于验证购房者的身份和可支付能力。
德国的房地产市场分为住宅和商业两个主要部分。
住宅房产市场通常被分为公寓和独立房屋两种类型。
不同类型的房地产在价格和投资回报率方面有所不同。
一般来说，德国的房地产市场相对稳定，但也有地区和城市之间的价格差异。
德国的土地登记制度是房产制度的核心部分，它确保房地产所有权的合法性和清晰性。
德国联邦土地登记法规定，任何房地产交易都必须在专门的土地登记机构登记，以确保房地产的所有权可以得到保护和确认。
在德国，购房者通常需要支付一定的购房税和登记费用。
购房税通常根据房产的市值进行计算，登记费用则是用于登记房地产所有权的费用。
此外，购房者还需要支付房地产经纪人或律师的相关费用。
这些费用通常需要购房者在购房协议签署前支付。
德国的房产制度还为房地产所有人提供了一定的保护措施。
例如，房地产所有人在继承、赠与或出售房产时有一定的权利和义务。
此外，德国的租赁法规定了租户和房东之间的权益和责任，确保租户的合法权益得到保护。
总的来说，德国的房产制度是一个相对稳定和可靠的体系，为购房者和房产所有人提供了法律保护和规范。
通过合法和透明的房地产交易过程，德国的房地产市场得以健康发展，吸引了众多国内外投资者的关注。
德国的房产制度在国际上也被视为一个成功的范例，为其他国家和地区提供了借鉴和参考的价值。
德国如何稳定房地产市场
会 住房 ”的资 助框架 内 ，政 府还 资助 算也 有严 格标准 。此外 ，为 防止住 房 为此 出台法规 限制最 高房价 和房 租 ，
私 人投 资者和 地方房 地产公 司 ，帮助 租赁 领域 的非法 投资 ，法规 明确禁 止 极 大打击 了外 资炒作 德 国房 地产 的热
他 们 为在市场 上难 以获得住 房 的家庭
来 自于商业 贷 款 ，其 余则 来 自家庭 储 了 明确规 定 。特别是 对 低收 入者 ，各 住房 ”和 “ 住房 金”等资助政策 。
战后几 十年 里联 邦德 国开始大 力
第 四 ，为 了促 进住 房 租赁 市场 的
第 五 ，限制 房地 产投 机 。近 年来
炒 兴建 “ 社会住 房” ，包括供 出租 的公 发展 ，德 国政府 特别重 视租赁 市场 的 大量海外 “ 房 团”涌入德 国，境外
德 国如何 稳 定 房 地 产 市场
■文／ 克 肖
近来 在 次级 抵 押贷 款危 机 日益 严 蓄 。德 国 所 有 房 贷 都 实 行 固 定 利 率 地 方政府 会 根据 当地 人 口结构 明确规 重 的情 况下 ，德 国房地 产市 场 却很 稳 制 ，储 蓄房 贷利 率低 于市 场利率 且 固 定所 有住 房 中福利房 的比例 。政府 对
存 后贷 ”合 同储蓄模 式 。这 约 占房贷 到居 民的收 入差距 ，德 国政 府房 地产 此 ，德 国政 府住 房政 策 的一大 重点是
总 额一 半左 右 ，另 外 ３ ％的住房 贷 款 规划 中对 高 、中 、低档房 屋 的结 构作 向低收 入家庭 倾斜 ，大力推 行 “ ０ 社会
和房贷 固定 利率机 制 ，为稳 定房价 提 新增住 房为２ 万 到３ 套左 右 ，完 全 求 ，但 毕竟 还 是有家 庭 由于收 入低或 ５ ０万
房地产税-德国部分
房产税问题——德国部分在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。
一、德国房地产税制现状德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。
作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。
在德国,自有自用的住宅(不包括度假村)不需要交纳房产税,只交纳宅基地的土地税,而用于出租的房产则要交房产税,税率在20%～49%。
对于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税,若获得盈利,还要交15%的差价盈利税,10年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。
1、土地税。
土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。
此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。
德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。
同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。
2、房产税房产税也属于地方税，有专门的“房产税法”长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%~1.5% 的房产税。
3、不动产交易税不动产交易税为地方税，相应也存有“不动产交易税法”在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。
德国税制体系
德国税制体系
德国的税制体系是由联邦政府和各个州政府共同管理的。
在德国，税收被用来支持国家和地方政府的各项公共服务，例如教育、医疗、基础设施和社会保障等。
以下是德国税制体系的主要税种和税务政策： 1. 增值税：德国的增值税率为19%，但是还有一些商品和服务
可以享受较低的税率，例如食品、书籍和医疗保健服务等。
2. 所得税：德国的所得税分为7个不同的税率，最高税率为45%。
不同的税率适用于不同的收入水平，低收入者享受更低的税率。
3. 财产税：德国的财产税适用于房地产、车辆和其他财产。
税
率相对较低，一般为1%左右。
4. 企业税：德国的企业税包括所得税和财产税。
税率因地区而异，但一般较低。
德国税制体系的特点包括税率相对较高，但是也有一些税收减免和优惠政策，例如家庭津贴和养老金抵税等。
此外，德国还采用了税务自愿原则，即纳税人必须主动申报自己的收入和财产情况，并遵守税法规定。
对于不遵守税法的个人和企业，将会面临罚款和法律制裁。
- 1 -。
德国房地产发展史
德国房地产发展史
德国的房地产市场发展历史经历了多个阶段。
在20世纪90年代后期乃至整个21世纪初期，德国房地产市场长期低迷。
但在2001年到2007年，德国宏观经济丧失增长动力的背景下，很多人开始从大城市向郊区或是小城市搬迁，大城市的房地产交易市场逐渐萎缩，大量房屋空置。
为了应对金融危机带来的巨大影响，德国开展了第二次经济刺激计划，大规模增加政府公共投资，同时降低企业税负。
随着海外资金的大量涌入，德国房地产市场在2009年获得了新生。
21世纪初开始，越来越多的写字楼和商业中心开始交由房地产基金或是金融机构设立的房地产公司运作，德国的商业地产和住宅房地产市场也因此不断创出新高。
然而，随着欧洲难民危机的爆发，大量的难民涌入欧洲。
德国针对难民出台了欢迎政策，这加剧了德国的住房紧缺现状，房价愈发走高。
为了抑制房租的过度上涨，德国从2015年开始便出台了“房租刹车政策”，试图通过规定房租的涨幅，防止房地产集团坐地起价。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅德国房地产方面的文献或咨询该领域的专家。
英国德国reits的发展历史
英国德国reits的发展历史全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：英国和德国是欧洲两个重要的经济大国，也是世界上发展最为成熟的REITs市场。
REITs，即房地产投资信托，是一种以房地产为基础的证券投资工具，它允许投资者通过购买REITs股份来间接投资于房地产市场。
在英国和德国，REITs的发展经历了漫长的历程，从最初的试点阶段到今天的成熟市场，REITs在房地产领域扮演着重要角色。
英国REITs的发展历史可以追溯到1960年代，当时的英国政府引入了房地产投资信托法案，为推动住房市场提供了新的融资渠道。
英国的REITs市场一直未能得到很好的发展，主要是由于税收制度和监管规定的限制。
直到2007年，英国政府推出了新的REITs制度，对REITs股份的纳税进行了优惠政策，同时放宽了监管要求，进一步促进了市场的发展。
如今，英国的REITs市场已经成熟，吸引了众多投资者参与，成为了英国房地产市场的重要组成部分。
德国的REITs市场相较于英国较晚起步，直到2007年德国政府才开始推出REITs制度。
由于过去德国对REITs的监管严格，市场发展受到了一定的阻碍。
但随着政府的改革举措，德国的REITs市场逐渐崭露头角。
德国的REITs市场以其高度专业化和透明度而闻名，吸引了大量国内外投资者的关注和参与。
德国的REITs市场发展迅速，迅速成为欧洲最具活力和潜力的REITs市场之一。
英国和德国的REITs市场在发展历程中都面临了一些挑战和困难。
税收政策的不确定性、监管要求的变化、市场波动等都对市场发展产生一定影响。
通过政府的支持和市场主体的不懈努力，英国和德国的REITs市场得以不断完善和发展，为房地产行业和经济发展作出了重要贡献。
未来，英国和德国的REITs市场仍将面临新的机遇和挑战。
随着全球化和科技发展的不断推进，REITs市场将更加开放和创新，为投资者提供更多选择和机会。
市场主体需要不断提升自身的专业素质和风险管理能力，以更好地适应市场变化和挑战。
稳定房地产市场——可以借鉴的德国模式
一
收入 却增长 了 3 倍
，
房屋 保险并不 是 强制 性的 由房 主 自主 决定 但 德 国房 主 大都
选 择购 买 保险 另 外 通 过 银 行贷款 购 买或 建造 的房 屋 银行
。
，
，
据统计 目前德 国家庭 住房 自有率仅为
租 房居 住 年 轻 人 中
。
，
42％
”
，
另 有 5 8 ％的家庭是 细细观察后不难发
，
，
”
。
如房
可 能 漏 水 甚 至 可能侵 害到 邻 居 家的房 屋 家具等 评 估 人员 会 向房
、
，
东的房租 超过 合理 房租
“ ，
”
20％
，
就构 成 违 法行 为 ；超 过
5 0 ％ 就构 成 犯
。
东直 接提 出
。
房东则可以根据法 律向房产 商 直 接 理 赔 或者 由房产
，
罪行 为 如不 及 时 更正 房东将面临高额罚款 甚 至 牢 狱 之 灾
一
房 主 出于 无 心 在房 屋 范 围 内发 生 的 各种意外 保 险公 司都 会给 予
理赔
。
措施 规定 无 论 是公司还 是 个人 凡 建房投资
，
，
，
一
律免缴 所得税 这
。
再有 德 国法 律规定 在冬天 房屋 前道 路上 的积 雪必须 由房主
，
，
措施 大大激 励 了 全国投 资者 的建房 热 情 短 短 数年 内便 弥补 了 房屋 缺 口 随后政 府再宣 布取 消所得税减免政策
，
。
机方面 德 国政 府都积 极运 用 税收手段 大都取得 了 很好 的效 果 为
德国房地产金融政策启示
３ 欧元。按 汇率折算后 其价格 也低于 在 ４ ％ 左右 ，相对稳定 。
性 、有计 ， 的住房消费理念和消费行 ｔ ｌ Ｊ
我 国许多大城市的房价水平 ，但德国
的人均工资水平是我 国的 １ ～ ２ 倍 。 ０ ０
（ ）强调房地产行业的社会福利 二 属性而非支柱产业特征
（ ）形成 了成熟完善 的房地产市 为 较好地 防范信 用风 险。此外 ，政 三
三倍 。如 ２０ 年 德 国 的人 均 月 收入 地产 尤其是住房建设作 为经济增长的 分 来 自家庭储蓄 ，剩余 三成 左右的住 ０９
为 ２０ ４０～ ３０ ００欧元 同期普通 住宅
支 柱产 业 之一 ，其最 直 接 的证 明是 房贷款来 自商业贷款。这种 以储 蓄为
Ｄ 的销售均价 为每平 方 米 １０ ０ ０～ ２０ 德 国的 房贷 总 额 占 Ｇ Ｐ比重 一 直 维持 基 础 的房 贷模 式 能够 帮 助 居 民形 成 理 ００
场体 制
府 对住 宅价格 的有效调控 ．以及住宅
德 国政府鼓励 自建房和合作建房 ． 价格 的相 对稳定 ．保证 了居 民储蓄 的 打破开发商对房屋供应 的垄断。合作 购买力不会发生大的变化 （ 贬值 ） ，这
德 国是欧洲人 口最 多的国 家．在 社共 同建房是德 国住宅建设 的主要组 也 保 证 了住 房 储 蓄模 式 的不 断 发展 。 （ 二）固定房贷利率机制 东 西德统一 后也 曾是欧 洲 “ 住房 荒 ” 织形式之一 ，政府对其给予 多方面的
Ｏ 扣 除 物 价 上 涨 因 素 ， 德 国 房 价 实 际 性。德国宪法第 ２ 条 明确规定 德国 未 来 需 要贷 款 额 的 一定 比例 时，可 ，因此 ，对居民 以按低于市场利率的价格获得购房贷 以 每 年 １ 的 速 度 缩 水 自 １７ 是一个高福利的国家 ” ％ 。 ７ ９ 款 住 房储蓄合同贷款金额大约 占到 年至 今 ，德 国 的 平均 房 价 上 涨 了约 的住房保 障也成 为政府 的首要政治 目 ０ ６ ％ ，而 同期个 人名义 收入 已增长近 标 之一 与此相应 ，德 国政府 不把房 德国房贷总额的一半 ，另外 ２ ％ 的部 ０
德国房地产税
德国房地产税德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率，这使得德国房价长期维持稳定。
德国一直把房地产视之为重要的刚性需求与民生要求，过去10年间，名义房价每年仅上涨1%，物价水平平均每年涨幅达2%，扣除物价因素，房价实际上在以每年1%的速度缩水。
德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。
1.土地税。
德国在对土地征税时，把土地分为两类：农业生产用地和建筑用地。
对农业生产用地征收土地税Ａ，对建筑用地征收土地税Ｂ。
不同的土地课税价值的计算方法不同，农业生产用地计税价值为产出价值，建筑用地的计税价值为市场价值，课税对象为单元价值。
农业土地产出价值的单元价值以国家统一的土地评估调查评定的价值作为纳税价值。
土地产出价值评估，根据土地的不同质量，将土地分为6等。
一等为100%，六等为600%，即一等土地的单位面积的纳税单元为1，六等土地的纳税单元为6。
单元价值乘以土地面积，就是纳税土地的总价值。
德国第一次土地价值评估发生在1935年，第二次则在1964年。
德国现在使用的纳税地价以1964年评定的单元价值为依据。
由于土地产出价值的评估多年不变，所以纳税的土地价值只是现行市场价值的一半。
土地单元价值评估的方法一直被作为比较先进的土地税纳税方法，使用了几十年。
但是，根据1995年联邦宪法法院的判决，这种土地价值评估方法是不符合宪法的税负平等的原则。
尤其是土地财产的继承税使土地所有者的根本利益受到了损害。
根据联邦宪法法院的判决，联邦政府已经修改了财产继承税，对于土地价值的评估，则仍然使用老办法作为过渡。
土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。
其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。
根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。
房地产税制毕业设计【精品发布】
房地产税制毕业设计【精品发布】一、国外房地产税制比较（一）德国房地产税制1.征税对象和纳税人。
德国是土地私有制国家，对拥有土地的自然人、法人征收土地税；对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。
纳税人为土地所有者及房屋所有者。
2.计税依据和税率。
土地税计税依据土地登记的状态和价值确定，一年一缴；房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征收；不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征收。
其中，对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构，并实行“指导价”制度，只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。
3.税收优惠政策。
德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策，对自有自住的房屋不缴纳房地产税，只缴纳房屋所在的土地税；对参加住房储蓄的纳税人给予奖励；对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。
4.税收调控政策。
为抑制房价上涨，德国通过税收手段加大不动产交易成本，对不动产的买卖除了征收土地税、房地产税和不动产交易税外，还征收15%的不动产买卖差价盈利税；2009年起用于出租的不动产，对租金收入征收25%的资本利得税。
（二）新加坡房地产税制1.征税对象和纳税人。
新加坡对所有房地产均征收物业税，物业税属于一般财产税，征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产，纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。
2.计税依据和税率。
新加坡房地产的计税依据为房屋年价值，房屋年价值用年租金来衡量，由国内税务局对房地产年租金进行综合评估，对自住型房地产征收4%的物业税，对其他类型房地产征收10%的物业税。
3.税收优惠政策。
一是不同类型的房地产采取不同的税率，对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率，对投资性质以及改善型的购房人采取较高的税率；二是采取累进制税率，对富人征收更多的税收，2011年起，对于房地产年价值低于6千新元的房地产免征物业税，对年价值在6千至2.4万新元的只征收高出部分的4%，对年价值超过2.4万新元的征收高出部分的6%。
浅析德国的房地产评估方法
浅析德国的房地产评估方法在德国，房地产的价格主要是由房地产价格评估机构来确定。
房地产的评估或者是由独立的评估师，或者是由公共评估委员会完成。
在房地产评估领域里最重要的法律依据是德国联邦建筑法、房地产估价条例和房地产估价准则。
德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。
所谓标准的评估方法是指那些在房地产估价条例中做出规范化规定的方法，包括比较法、收益法和成本法。
标签德国；估价方法；比较法；收益法；成本法1 德国的房地产评估在德国，房地产的价格取决于市场，但市场上的房地产价格并不是由开发商和政府说了算，而是由房地产价格评估机构决定。
德国的房地产评估独立于政府之外，评估师只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。
德国的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构。
1独立的评估师各自拥有着不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。
英国皇家注册测量师学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估。
他们拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，可以为顾客提供有价值的房地产评估报告。
评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
公共评估机构则是指遍布德国各地的，由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”。
这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地区的房地产价格评估。
该委员会一般由10－20人的专业委员组成，这些委员由政府聘用，其工资由政府财政支出。
《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性。
根据《建筑法》第193款的规定，委员会的工作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售价格总汇“每年制订“地价图”，确定各个区域的土地价格标准值。
22 房地产评估的法律依据在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。
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德国房地产市场平稳的原因
货币政策首要目标是控通胀， 物价长期平稳。 德国联邦银行 长期实行稳健的货币政策，通货 膨胀水平长期维持在较低水平， CPI基本控制在2%以内。
货币政策 房地产政策
“先存后贷”合同储蓄模式
房贷政策
房贷固定利率机制
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德国房地产市场平稳的原因
“先存后贷”合同储蓄模式
德国居民要得到住房 储蓄银行的购房贷款，必 须在该银行存足相应款项， 一般是存款额达到储蓄合 同金额的50％以后，住房 储蓄银行才把合同金额付 给储户。
房贷固定利率机制
存贷利率固定不变。存贷款 利率分别是3％和5％，储蓄房 贷利率低于市场利率且固定不 变，抵押贷款固定利率期限平 均为11年半。购房者不会受到 国家宏观调控政策特别是货币 政策变动的影响，也不受通货 膨胀等利率变动的影响。。
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德国房地产市场平稳的原因
确立合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制 投机性需求和开发商暴利行为
德国住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%5%之间。德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发 商获取暴利行为的政策。在住房交易中，若未满10年出售，需缴纳 25%的资本利得税。如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购 房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发 商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
德国房地产政策
小组成员：xxx
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德国国情及房地产市场状况
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德国房地产市场平稳的原因
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目录
Contents
对我国的经验借鉴及启示
Part
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德国国情及房地产市场状况
德国国情及房地产市场状况 德国是欧洲人口最多 的国家，截至2006年底， 德国总人口为8245 万人 （其中750万为外籍人） 国土面积357020平方 公里，略小于我国云南省 的土地面积（39万平方公 里） 德国的人口密度为每 平方公里230人，是欧洲 人口最稠密的国家之一
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德国房地产市场平稳的原因 当然，住房供求均衡甚至供大于 求，并不等于房价必定下跌而不会上 扬。如中国的国有土地使用权出让市 场，房地产开发商竞拍土地之后，囤 积而不开发，人为制造土地供应短缺 ，推高房价。 德国的房价完全取决于 市场供求关系，政府并不直接对房地 产市场进行干涉（甚至不直接向市场 提供住房），但是通过出台一系列法 律和政策以确保房地产有序发展，既 实现了“居者有其屋”，又让炒房者 没有机会可乘。
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对我国的经验借鉴及启示
对我国的经验借鉴及启示 1、确立合理稳定的住房 投资回报率，严厉遏制投 机性需求和开发商暴利行 为 2、建立房贷固定利率机制
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借 鉴
3、建立规范发达的租赁市场
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谢谢大家
汇报人：XXX
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直接原因
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德国房地产市场平稳的原因
以居住为导向的住房制度设计 2 实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式 3 4 长期稳定的房贷利率周期 规范发达的租赁市场
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其他原因
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合理稳定的住房投资回报率，严厉遏制 投机性需求和开发商暴利行为
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德国房地产市场平稳的原因来自以居住为导向的住房制度设计
德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。 德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组 成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。德国的《住房建设法 》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分 别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私 有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
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在“二战”后和两德统一后，德 国曾是全球房荒最严重的国家之一 。发展到今天，德国住房供应充裕 、政策法律完善、房地产市场稳定 ，房价合理，房价收入比偏低，保 持了长期稳定的房价。 据统计，30 多年来，德国平均房价仅上涨了60% ，而平均每年涨幅不过是2%，如果 扣除物价上涨因素，德国房价实际 上是在缩水 。 德 国 房 地 产 在 全 球 “独善其身”
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德国房地产市场平稳的原因
规范发达的租赁市场
德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住 房建设，政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保 每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度 的租房补贴。 保护承租者的租赁市场，《租房法》规定房租涨幅不能超过合 理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉； 如果超过50％，就构成犯罪。住房拥有率较低，租房比例较高，德 国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解 决住房问题。
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德国房地产市场平稳的原因
德国房地产市场平稳的原因
直接原因
德国房价为何能长期保持稳定呢？最直 接的原因是，德国住房供求均衡。 德国目 前大约有3800万户家庭，住房总数约4000万 套，完全满足每个家庭一套住房。现有的人 均居住面积达41平方米。同时，根据德国政 府的土地规划，近年来德国每年新增住房在 25万套到30万套左右，这完全能够满足居民 的新增购房需求。而德国人口出生率在西方 国家中最低，德国人口已连续多年负增长， 按照现在的人口负增长速度，预计在未来的 40年里，德国人口将减少到7千万人或是更 低。 7