房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
政府土地返还款的会计与税务处理
政府土地返还款的会计与税务处理分类：管理论文2011-04-02 15:09近年来，各地方政府为了加大招商引资力度，加快土地开发步伐，促进当地经济持续、快速、健康发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，分别拿出了一系列的招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，企业公开拍地，然后政府以各种扶持资金名义给企业返还差价（公开拍价与优惠价），作为政府支持企业发展的最为典型方式。
对这部分差额如何进行正确的账务处理，也是我们要探讨的问题。
一、土地返还款的形成政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。
企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。
这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。
二、土地返还款的会计处理从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。
因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。
对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。
所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。
根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
例：甲企业于2009年与政府签订购地协议，协议明确政府以20万元/亩供给土地30亩，甲企业可正常参与土地竞拍，竞拍价超过协议价格部分，政府以企业发展扶持资金名义全额返还给甲企业，用于扶持企业5年的发展开支，实际竞拍价格为40万元/亩。
土地出让金返还账务处理-5页文档资料
土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。
主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。
之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。
对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。
会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。
正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。
〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。
按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。
土地税费返还会计处理怎么做
土地税费返还会计处理怎么做
会计学堂林老师 2019-04-23 19:43:46
导读：在企业缴纳土地税费后，享受了税局享有的优惠正常，税局又将一部分的土地税费返还回来。
在收到了这笔返还的土地税费后，很多人也不懂得具体土地税费返还的账务处理内容。
土地税费返还会计处理怎么做?
土地税费返还会计处理怎么做
(1)与资产相关的补助，在取得时计入递延收益，按照资产达到预定可使用状态的时间开始在其使用寿命期内分摊转入营业外收入。
寿命期内被出售、转让、报废或发生毁损的，应该将剩余递延收益一次转入营业外收入。
(2)与收益相关的补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,在取得时计入递延收益,在确认相关费用的期间计入营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入营业外收入。
账务处理是指从审核原始凭证、编制记账凭证开始，通过记账、对账、结账等一系列会计处理，到编制出会计报表的过程。
账务核对是防止账务差错，保证账务记载正确，保护资金安全的必要措施。
从核对的时间和内容上分有每日核对和定期核对两种。
银行账务处理程序包括明细核算和综合核算两个系统的全部处理过程。
增值税返还的账务处理应怎么做
根据返还税款的用途等具体情形进行相应的账务处理：
①用于购建长期资产的
借：银行存款
贷：递延收益
资产使用寿命期间内
借：递延收益
贷：营业外收入
②与收益相关的返还税款。
用于补偿以后期间发生的费用的：借：银行存款
贷：递延收益。
用于补偿已经发生的费用的
借：银行存款
贷：营业外收入。
营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务操作教程】
营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务 操作教程】 导语 实践中,不少工业企业、房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让 合同时,往往会出现地方政府给予工业企业、房地产企业一定的土地返还 款现象.这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地 款的一部分,实质上是财政资金的一部分.这些土地返还款往往在土地出 让合同中,政府会与购买土地的工业企业或房地产公司约定特别的用途. 例如,约定土地返还款用于奖励给企业;用于房地产企业进行拆迁补助; 用于房地产企业就地建安置房;用于房地产企业项目外城市道路、供水、 排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设.针对这些土地返还款不同 用途的约定,如何进行账务和税务处理? 在法律上是有一定依据的,企业财务人员在进行账务和税务处理时,必
完工结转收入时: 借:预收账款: 贷:主营业务收入 3000 2702.7
应交税费——应交增值税(销项税)297.3[3000÷(1+11%)×11%) 同时,房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下: 根据《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》(财办会[2016]27) 中”差额征税的账务处理”具体规定如下:按现行增值税制度规定企业发 生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记”应交
(1)合同约定第一种情况:土地返还款就地建安置房的账务和税务处理 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开 发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企 业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户. 为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下: 收到返还款时: 借:银行存款 贷:预收账款 下简称一般纳税人)销售自行开发的房地
土地出让金返还账务处理
最新土地出让金返还政策及账务处理导语最新土地出让金返还政策及账务处理土地岀让金返还政策变化情况表项目、原政1、“两改”及中100央商务区%和啤酒商务区改造2、一般企100事业单位%搬迁改造城区企业搬迁改造或组团外成片100%组100 团% 外4、危旧房100 改造 % 从岀让总额中提取“四金”有地交农业土土地开发铁通地资金建建收（换算设设益一比例）基基基金金金土地岀让金总额国总额提取“四金”后部分5% 0.40%5% 0.40%提取市级收益10%10%从市级收益中应提取“三金”保障教农田房育水利*建资建设设金基金基金实际返还区级比例备注“实际返还区级比例”为按岀让总额提取“四金” 和市级收益后的折算比例10 1078.60% 7.86%% %6 15.7278.60%% %10 10% %15%70.74%15 62.88% %该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的90%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的80% , 直接返还给土地整理单位5% 0.40%10%6%78.60%11.79%5% 0.40%10%6%78.60%15.72%5% 0.40%10%6%78.60% 0.00%82.81%78.88%94.60%该项目返还区级比例为总额提取“四金”后的85%（组团内），80% （组团外），直接返还给土地整理单位，被收地企业，先征后返的地铁建设基金和交通建设基金返还被收地企业，资金纳入市老城区企业搬迁改造平台管理该项目实际返还区级比例= 总额提取“四金”后部分-改造 % 5% 0.40%二、新政 策5、小港湾100 10 61078.60%% %% 10 %15 %从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金该项目实际返还比例需按 成本清算情况具体概算1、“两改100 项目 % 5% 0.40%10 610 78.60% 7.86%% %% 10%15 91.85 % %2、一般企100事业单位 % 搬迁改造 城区 企业 搬迁 改造 5% 0.40% 10 615.7210 10 15 89.1078.60%%%%%%%%实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金实际返还区及比例=总额提 取“四金”后部分-从市级 收益中应提取“三金” +先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金或 组 团 外 成 片 100% 5% 0.40%10 611.79 78.60%% %%82.81 %该项目不执行新政策，仍由 市老城区企业搬迁改造平 台管理，如执行新政策，预 计实际返还区及比例组团 内或组团外成片约90.47%，组团外约 89.1%78.88 %4、危旧房100 改造 % 三、新政 策比原政 策增加返 还 1、“两 改”政策5% 0.40%10 6% %78.60% 0.00%94.60 %21.11 %该项目实际返还区级比例 = 总额提取“四金”后部分- 从市级收益中应提取“三 金”（无收益不计提）+先 征后返的地铁建设基金和 交通建设基金新政策增加返还部分应作 为政府收益，统筹用于城区 旧城整治改造包括16%地铁建设基金和 交通建设基金、5.11%市级 纯收益土地出让金返还账务处理出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金， 用于企业 经营奖励、财政补贴等。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理来源：中翰裕众作者：宋朝晖发布时间：2018-04-12经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。
本文依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。
一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，房地产公司已缴纳10000万元。
协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。
解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。
1.增值税的处理房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。
应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元）房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。
已预缴的增值税可以抵减。
销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元）土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元）依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
【会计实操经验】房地产企业取得土地、确认收入、交税时如何作账
【会计实操经验】房地产企业取得土地、确认收入、交税时如何作账【问题】一般纳税人房地产开发企业中取得土地、收到预售款、确认收入时、交税时分别怎么作账?【答案】1、取得土地是时,按土地出让金作账,借:开发成本-土地成本贷:银行存款2、收到预收款时,计算预交增值税额=预收款/1.11*3%,作账, 借:银行存款贷:预收账款同时借:应交税费-预交增值税贷:银行存款3、确认收入时,借:预收账款贷:主营业务收入应交税费-应交增值税-销项税额同时按地价*已售面积/开发面积/1.11*0.11作账,借:应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷:开发成本-土地成本4、申报时,按计算出的应纳税额作账,借:应交税费-应交增值税-转出未交增值税贷:应交税费-未交增值税同时作账借:应交税费-未交增值税贷:应交税费-预交增值税5、交税时作账按未交增值税差额,借:应交税费-未交增值税贷:银行存款会计是一门很实用的学科，从古至今经历漫长时间的发展，从原来单一的以记账和核账为主要工作，发展到现在衍生出来包括预测、决策、管理等功能。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是税务局还是银行，任何涉及到资金决策（有些可能不涉及资金）的部门都至少要懂得些会计知识。
而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力的保持。
因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足的。
希望大家多多不断的补充自己的专业知识。
企业退还土地会计分录
企业退还土地会计分录
摘要：
1.企业退还土地的背景和原因
2.企业退还土地的会计处理方法
3.退还土地的会计分录示例
4.企业退还土地的税务处理
正文：
【企业退还土地的背景和原因】
企业退还土地通常发生在土地使用权期限届满、企业不再需要该土地或者政府要求收回土地等情况下。
退还土地的原因可能是企业自身的经营策略调整，也可能是政府为了城市规划、环保等原因需要收回土地。
【企业退还土地的会计处理方法】
根据《企业会计准则》的规定，企业退还土地的会计处理方法分为两种：成本法和公允价值法。
成本法是指按照土地的取得成本、开发成本和持有期间的摊销等成本进行会计处理。
公允价值法是指按照土地的公允价值进行会计处理，公允价值的变动计入当期损益。
【退还土地的会计分录示例】
假设某企业通过成本法处理退还土地的会计分录如下：
借：固定资产清理
借：累计摊销
贷：无形资产
贷：银行存款
假设某企业通过公允价值法处理退还土地的会计分录如下：
借：公允价值变动损益
借：银行存款
贷：无形资产
贷：公允价值变动损益
【企业退还土地的税务处理】
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业退还土地的税务处理分为两种情况：土地使用权期限届满和政府收回土地。
对于土地使用权期限届满的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的收益，并缴纳相应的企业所得税。
对于政府收回土地的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的损失，并可以在税前扣除。
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助
收到财政部门退回的土地出让金应如何做账务处理求助精确把握土地成本的节税空间财政返还\"土地费\"税前扣除的税政解析樊其国土地成本税前扣除的问题，若筹划和操作得当，精确把握土地成本的节税空间，其节税金额巨大。
对购买土地使用权各种名目的返还和退款。
不能仅以表面上的购买合同为据，需查清购买土地使用权时双方约定实质内容，将实质内容与履行合同的实际情况进行对照。
取得政府返还\"土地费\"可否税前扣除，国家税务总局没有明确规定，各地税政规定不一、执行有异，随着土地增值税调控房市力度的变化，未来税收政策具有不确定性，需要密切关注税收新政的出台和税收政策的变化和差异,并及时同当地主管税务机关沟通和交流，最终判断交易的实质及对税收的影响。
案例：某房地产开发企业异地开发购入土地132,000平方米，与国土部门签订的出让合同价格为90000万元，企业已缴纳90000万元，在此基础上地方财政以奖励方式返还企业50000万元。
土地成交价款90000万元与土地成本40000万元的差额部分50000万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，用于该项目配套城市基础设施建设。
一、真实性原则：确认地价成本为40000万元《企业所得税法实施条例》第六十六条：无形资产按照以下方法确定计税基础：外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
1.支付地价款时借：无形资产-土地 90000万贷：银行存款 90000万2.收财政返还时借：银行存款 50000万贷：无形资产-土地 50000万由于国家的政策调整，地方政府招商引资优惠政策已基本取消。
为了引进项目，地方政府只好对企业进行变相补助，即政府帮忙缴纳一部分土地款。
所以就出现了企业实际只缴纳部分土地款项的现象。
政府返还的土地款项的帐务处理。
只在“无形资产-土地”中只按企业实际缴款额计入资产。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
会计实务：房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。
现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。
对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？一、会计处理《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。
在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。
二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理
营改增后房企收到政府土地返还款的财税处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第22期（三）合同约定第三种情况的账务和税务处理根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
这里要特别注意的是，作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。
因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。
因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下（单位：万元）：借：银行存款 3 000贷：开发成本——拆迁补偿费 3 000（四）合同约定第四种情况的财税处理目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
房地产公司销售回款会计账务处理流程
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企业退还土地会计分录
企业退还土地会计分录（原创实用版）目录1.企业退还土地的背景和原因2.企业退还土地的会计处理方法3.企业退还土地的会计分录实例4.企业退还土地的注意事项正文【企业退还土地的背景和原因】随着城市化进程的推进，很多企业需要退还一些土地，以便政府进行城市规划和开发。
企业退还土地的原因有很多，比如土地使用权到期、企业合并或撤销、政府征收土地等。
退还土地是企业在经营过程中经常遇到的情况，因此，了解企业退还土地的会计处理方法十分重要。
【企业退还土地的会计处理方法】企业退还土地的会计处理方法主要包括两种：一种是将土地作为固定资产进行处理，另一种是将土地作为无形资产进行处理。
对于不同类型的土地，其会计处理方法也不尽相同。
【企业退还土地的会计分录实例】以下是企业退还土地的会计分录实例：1.如果企业退还的土地是作为固定资产处理的，那么会计分录为：借：固定资产清理贷：累计折旧2.如果企业退还的土地是作为无形资产处理的，那么会计分录为：借：无形资产贷：累计摊销【企业退还土地的注意事项】企业在退还土地时，需要注意以下几点：1.土地退还前，企业需要与政府相关部门进行沟通，了解土地退还的具体政策和程序。
2.企业需要对退还的土地进行清查，确保土地的权属、面积、用途等信息准确无误。
3.企业在退还土地时，需要按照相关会计准则进行会计处理，确保会计记录真实、完整、准确。
4.企业需要及时办理土地使用权证书的注销手续，避免因未及时办理而产生的法律纠纷。
总之，企业退还土地的会计处理方法主要包括将土地作为固定资产和无形资产进行处理。
企业在退还土地时，需要关注土地的权属、面积、用途等信息，并按照相关会计准则进行会计处理。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？新修订的《企业会计准则第16号——政府补助》问题：公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
第八条与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
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房地产企业取得土地返还款后如何做账樊剑英黄彦强最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。
但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。
另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。
（2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的，的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理 ]财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就关于专项财政性资金有关企业所得税问题的通知》（财税［2009］57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
根据财税［2008］151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项并经国务院批准的财政批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。
财政部、国家税务总局《关于专项财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税［2009］87号）对此作了较为具体的领土完整， 1月份1日～20XX年12月牙31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府部门用其他部门具有专项用途的财政发性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的发生的支出单独进行核算。
从实际情况看，房地产企业取得的下令返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。
三、土地十增值税处理既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除领土完整扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。
《土地增值税行条例实施细则》对扣除项目中“土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的或开发成本的中减，因此不扣减土地成本。
持这种观点的人同时希望增加土地增值税与企业所得税扣除项目。
但是计算土地增值税与企业所得税的扣除成本在实务方面存在差别，特别是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。
例如，辽宁省大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》》对土地使用权价款泊扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
又如，青岛市土地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理办法》规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地重用及拆迁补偿的金额。
多次交易合并会计报表的处理每期一题张建军泰文娇非同一控制下，通过多次交易分步实现的企业合并，其会计处理关键有三步。
第一步：调整长期投资账面余额。
1．合并前采用成本法核算的，其账面余额一般无需调整。
2．合并前采用权益法核算的，应将其账面价值恢复至取得投资时的初始投资成本上升，相应调整留存收益。
第二步：比较每一单项交易时的成本与交易时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，确定每一单项交易应予确认的商誉或是应计入当期损益的金额。
其中，属于原取得投资后被投资单位实现净损益增加的资产价值量，在合并财务报表中应调整留存收益，差额调整资本公积。
《企业会计准则解释第4号》增加了第四步会计处理：（一）在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日的新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。
（二）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权应当按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。
案例一：合并前采用权益法核算的多次合并。
A公司于是乎度1月1日以货币资金700万元取得了B公司30%的所有者权益，B公司在该日的可辩论净资产的公允价值是2200万无。
假设不考虑所得税的影响。
A 公司和B公司均按净利润的10%提取法宝盈余公积。
A公司和B公司不受同一企业控制。
20XX年1月1日，B公司除一项固定资产的公允价值与其账面价值不同外，其他资产和负债的公允价值与账面价值相等。
该固定资产的公允价值为60万万元，账面价值为20万元，预计尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。
20XX 年1月1日，B公司所有者权益的账面价值分别为股本1000万元、盈余公积76万元、未分配利润648万元。
B公司于20XX年度实现净利润160万元，没有支付股利，没有发生资本公积变动的业务。
20XX年1月1日，A公司以货币资金1000万元进一步取得B公司40%的所有者权益，因此取得了控制权。
B公司在该日的可辩论净资产的公允价值是2380万元。
20XX年1月1日，B公司除一项固定资产的公允价值与其账面价值不同外，其他资产和负债的公允价值与账面价值相等。
该固定资产的公允价值为78万元，账面价值为18万元，预计尚可使用年限为9年，采用年限平均法计提折旧，无残值。
2100年1月1日，B公司所有者权益的账面价值分别为股本1000万元、资本公积460万元、盈余公积92万元、未分配利润828万元。
相关的会计处理如下（单位：万元。
下同）：1．（1）20XX年1月1日借：长期股权投资 700贷：银行存款 700(2)20XX年12月31日借：长期股权投资46.8｛［160-(60-20)/10］*30%｝货：投资收益 46.8（3）20XX年1月1日借：长期股权投资 1000贷：银行存款 10002.A公司以对B公司追加投资后，对原持股比例由权益法改为成本法借：盈余公积4.68利润分配—未分配利润42.12贷：长期股权投资46.8。
3.A公司对B公司投资形成的商誉的价值原持有30%股份应确定的商誉=700-30%*2200=40（万元）；进一步取得的40%股份应确定的商誉=1000-40%*2380=48（万元）；4.对子公司个别报表调整借：固定资产 60贷：资本公积 605.长期股权投资由成本法调整为权益法借：长期股权投资46.8贷：盈余公积4.68利润分配-未分配利润42.12借：长期股权投资 7.2贷：资本公积 7.26.合并日与投资有关的抵消分录借：股本 1000资本公积 460盈余公积 92未分配利润 828商誉 88贷：长期股权投资1754（700+10000+46.8+7.2）少数股权益714［1000+460+92+828］*30%］7.按照《企业会计准则解释第4号》规定，原持有30%股权在购买日对应的可首府净资产公允价值观2380*30%=714（万元），持有30%股权账面价值为746.8万元，差额32.8万元应计入当期损益。
案例二：合并前采用成本法核算的多次合并。
甲公司于1月1日以1000万元取得乙公司10%的股份，取得投资时乙公司净资产的公允价值为9000万元。
甲公司未以任何方式参与乙公司的生产经营决策。
20XX年1月1日，甲公司另支付5000万元取得乙公司50%的股份，能够对乙公司实施控制。
购买日乙公司可辨认净资产公允价值为9500万元。
乙公司实现的留存收益为300万元，未进行离任分配。
甲公司和乙公司均按净利润的10%提取法定盈余公积。
相关会计处理如下：1:1月1日借：长期股权投资 1000贷：银行存款等 1000.2.购买日20XX年1月1日借：长期股权投资 5000贷：银行存款 5000.3.合并时点应确认的商誉原持有10%股份应确认的商誉=1000-9000*10%=100（万元）；进一步取得50%股份应确认的商誉=5000-9500*50%=250（万元）；合并财务报表中应确认的商誉=100+250=350（万元）.4.净资产公允价值资产增值的处理原持有10%股份在购买日对应的可辨认净资产公允价值=9500*10%=900（万元）；两者之间差额50万元在合并财务报表中属于被投资企业在投资以后实现留存收益的部分30万元（300*10%），调整合并财务报表中的盈余公积和未分配利润剩余部分20万元调整资本公积。
借：长期股权投资 50贷：盈余公积 3利润分配-未分配利润 27资本公积 20.5.按照《企业会计准则解释第4号》规定，原持有10%股权在购买日对应的可辨认净资产公允价值=9500*10%=950（万元），持有10%股权账面价值为1000万元，差额50万元应计入当期损益。