浅谈建设方签订施工合同时的策略与技巧

浅谈建设方签订施工合同时的策略与技巧

任何一个建设项目的实施,都是通过签订一系列的承发包合同来实现的。合同管理始终是建设项目管理的核心。合同在建设项目管理过程中正发挥着越来越重要的作用。通过对承包范围、价款、工期和质量标准等合同条款的制订和履行，建设方和承包商可以在合同环境下调控建设项目的运行状态。

现阶段，除了某些特殊的工程项目外，基本上是一个买方市场，也就是说，建设方可以有较大的选择余地，通过公开招标等手段，在项目实施过程中占据比较有利的地位。但是，由于信息掌握的不对称:建设方对于建筑市场的了解远远不如承包商全面、详细，承包商凭借自己的专业优势，利用自己掌握的技术和信息，与建设方周旋较量，能为自己争取到最有利的合同地位和最大的利润。因此，建设方很有必要针对签订建筑工程合同的过程中出现的具体问题，采取相应的解决办法,签订有利于建设方的合同，确保建设方的合法权益。

下面从几个方面谈谈笔者的拙见，希望能起到抛砖引玉的作用，为建设方的合同管理做一点有益的工作。

1、发包方式

建设方首先要考虑的是与一个承包商签订总承包合同还是将部分专业工程划出，分别与各个专业承包商签订合同。

如果投资的项目规模很大，其中又有许多复杂的专业项目，而建设方自身的专业管理能力又不够强，则应该考虑选择总承包的形式，将整个项目的全过程都交由一个承包商全面负责。这样做，虽然说总投资会难以压下来，但是避免了各专业之间协调配合不当、造成返工浪费，工期延误，增加管理成本等风险，这从另一个角度来看也就是节约了投资。反之，若规模不大，专业不多，且多为常规项目，则可以考虑由建设方直接与各专业承包商签订分包合同，并在分包合同中约定由各专业承包商向主要承包商交纳一定比例的配合费和管理费（一般为分包工程造价的2-4%），这样既可以有利于建设方控制总投资，同时又以费用补偿的形式将协调配合的责任转移给主要承包商。

2、合同价格形式

建设方其次要考虑承包价格的确定方式，根据招标工程的特点，一般常采用固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。

一般说来，如果项目的施工周期不太长，施工图纸详细齐全，预计可能出现的设计变更比较少，就可以选择固定合同总价的形式，这样建设方能够在合同签订伊始就对整个项目投资做到大体心中有数，在施工过程中可以更有效地控制资金的使用；同时也将诸如物价波动、气候条件恶劣、地质地基条件及其他意外困难等风险因素转移到承包商一方。采用固定合同总价的形式时要特别注意对不可预见费的约定，明确其包含哪些组成内容，做到既合情合理，又让对方无空子可钻。

如果项目的设计深度不够，工程量可能会有比较大的出入，预计会出现较多的设计变更，就应该选择固定合同单价的形式，对于合同范围内各种子项单价一一明确约定。在每月（或每阶段）工程结算时，根据实际完成的工程量结算，在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。此时要注意约定当出现工程量变化较大时（一般指工程量增减幅度在10—15%以上时）调整合同单价的办法，根据实际情况可选用乘以0.9—1.1左右的系数进行调整。

如果项目施工周期较长，且预计在此期间会出现物价特别是建筑材料（如钢筋、砼、水泥等）

和安装设备将会有较大幅度的涨跌，则最好采用可调合同价的形式。这主要是考虑到：如涨幅太大，承包商将不能承受，在施工过程中就可能会偷工减料、以次充好，致使建筑质量低劣，使用安全得不到保证；或者会采取拖延工期、停工等方式来迫使建设方追加合同价款。反之，如跌幅太大，承包商将获得太多的超额利润，建设方也不可能乐意接受。在这种情况下，采用固定合同价加调价指数的形式，就将风险进行了合理的分担：建设方承担通货膨胀的风险，而承包商则承担其它风险，使双方在比较合理的条件下，顺利履行合同。

值得一提的是，无论采用那一种合同价格形式，一定要将经双方共同确认的材料（设备）明细表作为合同附件。这主要是因为我国的有关法律规定：不得在设计文件和施工合同中指定材料和设备的生产经营单位。因此，采用经双方共同确认的方式就不会与法律条款相抵触。在这张明细表上需详细列出所采用的材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家（或供应商、产地）、质量等级、数量、单价及合价，只有这样做，建设方才能有效地将控制材料（设备）的价格和质量的工作落到实处：同样的施工项目，采用不同的材料，其价格会有很大差异，例如，墙面刷乳胶漆，不同品牌乳胶漆的市场价格从每公斤十几元到上百元不等，粉刷效果和使用年限当然也就不同。建设方还可以根据工程项目的使用要求和自身的资金实力，按照价值工程的理论，全面考虑寿命周期成本，对于外墙隔热材料、屋面防水材料、水电、空调、消防材料和设备等，可以采用优质优价的产品。这样做，虽然说建设阶段的成本会有所上升，但是可以节约大量的维护和更换的费用和时间，延长使用寿命，从而大大降低使用成本和总的寿命周期成本；而且从长期效果来看，也会提升建设方的品牌形象，促进销售。

3、对质量、工期的要求和奖罚

目前，有一味地追求质量得奖、缩短工期的趋势，殊不知，这种做法带来的结果就是造价大幅度提高，造成浪费。况且，省级的，尤其是国家鲁班奖能够摊到本地区的比例是极低的，许多时候即便是质量达到要求，由于受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制也不一定能够获得这些奖项。而且，根据有关数据显示，建筑产品从合格到优良，其人工和材料的消耗要使成本增加3~5%左右；同样，大幅缩短正常的施工工期必然会导致赶工费的增加，从而造成工程造价的上升，并可能对施工质量和施工安全构成不稳定因素。所以建设方在合同条款中应设置经济合理的质量等级和工期要求及相应的奖惩办法，以此来约束承包商。

4、充分利用询标阶段解决问题

目前由于建设方多采用招标形式择优选择承包商，在此强调一下：当评标委员会选出中标候选人后，建设方要善于利用询标阶段解决合同签订中的难题。根据笔者从事建设方合同管理的亲身体会，在这一阶段处理问题要远比确定中标人后签订合同时再来进行谈判轻松得多，达到的效果也较为理想。在询标过程中，可以让候选人明确并承诺在以后实际施工中遇到的一些问题如何处理，费用怎么计算，避免以后产生一些不必要的纠纷和麻烦。如：项目负责人、管理班子人员的配备及更换；施工单位有严重质量及偷工减料问题的处罚；文明施工的制定与实施；工程质量、工期奖罚；甲供材料的结算；另行分包工程的管理费用；竣工结算办法等等。对于未列入报价的费用项目则应要求候选人承诺视为已含在总报价中，不再另行计取，避免等中标后再谈容易引起争议和反复。

5、引入律师管理机制

签订施工合同必须遵循建筑业法律法规，明确工程变更、索赔、合同价款的支付及调整方法，明确发承包双方的权利与义务，使工程发承包双方充分了解各自应承担的义务及违约责任，并自觉履行自己的义务。引入律师管理机制，不仅使合同签订更加规范化、标准化和严谨化，保证法律要求在合同条款中得以充分体现；同时，通过律师为建设方审查合同，起到了使合同在签订过程中避