桥北新区一级土地开发规划
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2009年12月15日，中城公司的股东已与宁河县人民政府签署了《宁河县 桥北新区土地整理与开发建设项目框架协议》，就项目合作方式以及权责等 进行了原则性的约定；2010年3月，宁基公司取得宁河县政府授权其负责桥 北新区土地整理和开发建设的有关批复。
目前，宁基公司的组织组织机构和内控体系基本搭建完毕，核心管 理人员已经到位。
规划设计
2010年3月-5月，宁基公司委托澳大利亚迪生·罗斯蔡尔规划设计院和 天津城市规划设来自百度文库研究院完成桥北新区控制性详细规划的深化优化、城 市设计以及一河两岸绿化景观方案设计，已于5月23日通过宁河县政府县 长办公会审批，预计2010年6月初定稿并取得正式批复。
根据最新规划，桥北新区内可供出让的居住用地约4300亩、商业和混 合用地约1470亩，合计约5800亩；再加上行政办公、教育、卫生、文化 等新区内占用但可在老城区同等置换的约700亩土地，可供出让商住用地 合计约6500亩。
市场状况及收益测算
根据天津市关于示范小城镇的相关规定，县级政府可以吸纳社 会投资主体共同组建投融资建设公司，根据县级政府的授权负 责新城的投融资、土地整理及相关开发建设工作。对于整理完 毕可供市场出让、开发的土地的土地使用权出让金，经审计确 认的土地出让成本部分可直接返还给投融资建设公司，政府收 益部分亦可返还给投融资建设公司用于平衡示范小城镇的建设 资金。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判
5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
沿河休闲景观带 三心：一个新城核心
两个生活服务中心
规划方案概况
二、功能分区分析
图例
沿河休闲景观区 行政文化核心区 生活配套服务区 综合商贸区 居住社区
规划方案概况
三、道路功能分析
规划方案概况
四、景观系统分析
征地拆迁
约2300亩土地（含还迁小区用地700亩）的农转建和征地手续已经办 理完毕、取得土地证；2010年内可再完成约1200亩土地的农转建和征地 手续；剩余约2900亩土地的相关手续也在申报中，预计将在2011年完成； 2010年桥北新区土地出让指标为1500亩。 11个村约2600户农民的还迁安置小区已由政府下属的城投公司建设完成， 大部分农民已经入住。 征地拆迁补偿工作由宁河县政府统筹组织实施，已于4月全面启动，目前 已有80%的房屋拆除了屋顶门窗，预计伴随着征地补偿资金的逐步给付， 年内基本可以完成拆迁工作。
投资估算
桥北新区一级土地暨新城开发建设项目的建设内容以及投资 主要含三大部分，其中：
农民还迁房建设费用约14.16亿，已由政府下属城投公司完成 投资和建设，费用由宁基公司在两年内分期支付偿还；
征地、拆迁以及各项补偿的一次性费用约6.86亿； 土地平整及全部基础设施和部分公建设施建设费用约28.98亿 元。 合计约50亿元人民币，计划分5-6期滚动投资建设。
发展愿景
项目总规划占地面积约9.5平方公里，陆地面积约7.41平方公里，建 筑面积约760万平方米，总居住人口8-10万人。 规划在5年左右的时间里建设成为滨海新区东部发展带上的重要节点， 即宁河县未来的行政中心、商业中心、文化中心、休闲娱乐中心和生活 居住中心，打造水绕城转、城在水中的生态宜居新城区。
市场状况及收益测算
伴随着滨海新区、曹妃甸港、空港物流加工区和宁河县自 身的快速发展之势、当地土地供应不足的现状以及蓝印户口政 策的刺激等，宁河县的区位优势、环境优势、资源优势在其房 地产市场价格的迅猛攀升上得以充分体现。
目前，宁河县公开出让的住宅用地价格为150万元/亩，新楼 盘的成交价格达7500元/平方米，二手房均价亦达到5000元/ 平方米。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
宁河县经济发展概况
一、GDP及财政收入 09年GDP130亿，财政收入约21亿 10年预计GDP160亿，财政收入25-30亿
二、招商概况
汇报完毕
谢谢大家!
2010年投资计划及进展
• 征地、拆迁以及各项补偿的一次性投资约6.86亿，预计将在 2010年全部支付。截至目前，宁基公司已经投入1.7亿。
• 2010年8月，计划启动起步区约1500亩土地的平整和市政管网 建设以及西侧一座桥梁的施工建设，资金需求约1亿。
• 综上，2010年的投资预算约8亿，鉴于宁基公司目前的投入情 况和8亿元的融资进展，年内基本没有资金缺口。
正式合作协议核心内容
在已签署的框架协议的基础上，委托北京中伦律师事务所起草《天津市宁河县
桥北新区土地整理与开发建设项目协议书 》，并与政府桥北项目办公室进行了初步 磋商，计划6月底签订。
• 关于投融资主体唯一性和排他性 • 关于规划和供地指标的承诺·关于建设内容和成本的确认 • 关于分期建设及以每一期项目作为成本返还和收益分配的资金平衡的周期 • 关于20%政府收益全部或部分返还用于平衡项目建设资金以及按照股比分 • 配利润 • 关于用等值土地置换征地拆迁、基础设施等资金投入 • 关于融资平台的承诺和各项税收优惠政策 • 关于唯一的城市运营权 • 关于设立桥北新区项目专项工作小组和土地整理中心桥北项目办公室
报批报建
天津市政府已经批准宁河县芦台镇开展桥北新区示范小城镇建设工 作； 天津市发改委已经批准宁河县芦台镇桥北新区示范小城镇建设项目立项； 宁河县发改委已经批准桥北新区沿河景观、道路、配套管网等6个单项 工程约6亿元投资项目的立项； 当前已完成区内2300亩农转建变性手续，7月底将完成该区域内土地 整理项目的立项报批和工程报建，8月底前再完成1200亩正在收储区域 土地整理项目的立项报批和工程报建。
执行董事： 宋连起 宁河县土地整理中心主任 总 经 理： 王 颖 中国人民大学 硕士 之前在《财富》全球 五百强、国有大型骨干企业从事项目投资分析、工程建设项目管理、 企业内控体系建设和人力资源管理。 财务总监： 何 蓉 原工行龙泉驿支行副行长 财务顾问： 韩 军 经济学博士 全国信贷委员会 委员原开发 银行天津分行评审处处长 招商总监： 王 宁 本道地产策划公司总裁、中国城市发展研 究会研究员
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
相关协作团队
一、中伦律师事务所： 国内土地整理最权威法务供应商 二、中际动力联盟发展有限公司：国内知名专业土地运营整合机构 三、天津房友工程咨询有限公司:建设部批准双甲工程咨询公司 四、设计团队:澳大利亚城市设计大师迪生·罗斯蔡尔和天津城市规划设计 研究院 五、战略联盟：恒大房地产开发公司、舜元地产发展股份有限公司、陕西 本道房地产开发公司
整个项目的市政管网设计以及三座桥梁的方案设计等即将在6月底启动。
规可规划出划绿让建化商筑住面业面宅积面积：积：2：79.8141431.40平270亩.方 亩6亩公里
规划方案概况
一、功能结构分析
“一河、一轴、一环、两带、 三心” 一河：蓟运河 一轴：行政文化轴 一环：生活配套服务环 两带：中心绿化景观带
项目背景
2007年8月，天津市宁河县芦台镇桥北区被天津市人民政府批准为天津 市第二批示范小城镇建设试点单位之一，备受天津市各级领导重视。
该项目主要通过宅基地换房和迁村并点，置换商贸居住开发的商业用 地，并返还土地出让的政府收益部分用于平衡小城镇建设资金。
项目背景
2009年1月，天津市人民政府批准《宁河县城乡总体规划（2008－ 2020年）》。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判
5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
投资商和开发商概况
2010年2月9日，由天津市天将置业有限公司与宁波新樟塘建设有限公 司合作成立的天津市中城（滨海）投资有限公司（以下简称中城公司）与天 津市宁河县土地整理中心（以下简称土地整理中心）共同投资设立了天津宁 基建设投资有限公司（以下简称宁基公司）。宁基公司注册资本金1亿元人 民币，中城公司和土地整理中心的持股比例分别为85%、15%，利润分配 比例同上。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
要求宁河紧密依托滨 海新区，建设面向京 津唐地区的加工制造、 商贸物流、绿色农业 基地和生态宜居新城， 成为天津滨海发展带 的重要节点，天津联 系东北地区的门户， 开放文明的生态宜居 城区。
桥北新区则被定 位为宁河新城 的重要组成部 分暨宁河新城 的行政文化中 心、生态宜居 新城区。
区位优势
项目地处京津唐大城 市群中间地带，毗邻滨海 新区东北部，距天津外环 60公里，距天津机场70 公里，距滨海新区汉沽区 及开发区分别为10公里和 45公里，距唐山45公里， 距曹妃甸70公里，距北京 机场170公里。
区位优势
毗邻京山铁路，穿越宁河县境的国干道有京津塘高速二线、国道112线、 唐津高速、塘承高速、津芦南线、津宁高速、蓟塘高速、津榆公路、 205国道等多条道路，接通滨海新区的轻轨已经规划，交通十分便利。
资源优势
• 桥北是被蓟运河环绕的天然岛屿，蓟运河是桥北区最具价值的景观资源。
• 毗邻素有“京津肺叶”之称的国家级古海岸与湿地自然保护区、天津中 部湿地生态环境建设保护区、天津市“十一五”期间重点开发的八大旅 游景区之一的七里海。
参考目前宁河县同类地块土地出让价格为150万/亩，初步估 算项目直接利润约47.5亿元人民币（150万/亩*6500亩500000万=475000万）。
融资平台及进展
宁河县政府已经承诺：充分运用政府的融资平台最大限度地支持和协 助宁基公司进行融资工作，包括以其城投公司和土地整理中心名下的土地 等资产进行抵押、提供担保，或者用价值相当的土地来置换、平衡项目前 期投资等。 目前融资进展： 国开行1亿元的土地储备贷款已经通过审批，4月已经放款3000万； 农业银行1.5亿元的土地储备贷款将于6月初通过审批，预计6月下旬开 始放款； 工商银行9亿元的土地储备贷款已通过审批，预计7月下旬开始放款。 此外，与国家开发银行、中国银行、建设银行、北方信托、农村信用联 社等进行了接洽，均对项目后继融资工作表示出浓厚兴趣。
目前，宁基公司的组织组织机构和内控体系基本搭建完毕，核心管 理人员已经到位。
规划设计
2010年3月-5月，宁基公司委托澳大利亚迪生·罗斯蔡尔规划设计院和 天津城市规划设来自百度文库研究院完成桥北新区控制性详细规划的深化优化、城 市设计以及一河两岸绿化景观方案设计，已于5月23日通过宁河县政府县 长办公会审批，预计2010年6月初定稿并取得正式批复。
根据最新规划，桥北新区内可供出让的居住用地约4300亩、商业和混 合用地约1470亩，合计约5800亩；再加上行政办公、教育、卫生、文化 等新区内占用但可在老城区同等置换的约700亩土地，可供出让商住用地 合计约6500亩。
市场状况及收益测算
根据天津市关于示范小城镇的相关规定，县级政府可以吸纳社 会投资主体共同组建投融资建设公司，根据县级政府的授权负 责新城的投融资、土地整理及相关开发建设工作。对于整理完 毕可供市场出让、开发的土地的土地使用权出让金，经审计确 认的土地出让成本部分可直接返还给投融资建设公司，政府收 益部分亦可返还给投融资建设公司用于平衡示范小城镇的建设 资金。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判
5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
沿河休闲景观带 三心：一个新城核心
两个生活服务中心
规划方案概况
二、功能分区分析
图例
沿河休闲景观区 行政文化核心区 生活配套服务区 综合商贸区 居住社区
规划方案概况
三、道路功能分析
规划方案概况
四、景观系统分析
征地拆迁
约2300亩土地（含还迁小区用地700亩）的农转建和征地手续已经办 理完毕、取得土地证；2010年内可再完成约1200亩土地的农转建和征地 手续；剩余约2900亩土地的相关手续也在申报中，预计将在2011年完成； 2010年桥北新区土地出让指标为1500亩。 11个村约2600户农民的还迁安置小区已由政府下属的城投公司建设完成， 大部分农民已经入住。 征地拆迁补偿工作由宁河县政府统筹组织实施，已于4月全面启动，目前 已有80%的房屋拆除了屋顶门窗，预计伴随着征地补偿资金的逐步给付， 年内基本可以完成拆迁工作。
投资估算
桥北新区一级土地暨新城开发建设项目的建设内容以及投资 主要含三大部分，其中：
农民还迁房建设费用约14.16亿，已由政府下属城投公司完成 投资和建设，费用由宁基公司在两年内分期支付偿还；
征地、拆迁以及各项补偿的一次性费用约6.86亿； 土地平整及全部基础设施和部分公建设施建设费用约28.98亿 元。 合计约50亿元人民币，计划分5-6期滚动投资建设。
发展愿景
项目总规划占地面积约9.5平方公里，陆地面积约7.41平方公里，建 筑面积约760万平方米，总居住人口8-10万人。 规划在5年左右的时间里建设成为滨海新区东部发展带上的重要节点， 即宁河县未来的行政中心、商业中心、文化中心、休闲娱乐中心和生活 居住中心，打造水绕城转、城在水中的生态宜居新城区。
市场状况及收益测算
伴随着滨海新区、曹妃甸港、空港物流加工区和宁河县自 身的快速发展之势、当地土地供应不足的现状以及蓝印户口政 策的刺激等，宁河县的区位优势、环境优势、资源优势在其房 地产市场价格的迅猛攀升上得以充分体现。
目前，宁河县公开出让的住宅用地价格为150万元/亩，新楼 盘的成交价格达7500元/平方米，二手房均价亦达到5000元/ 平方米。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
宁河县经济发展概况
一、GDP及财政收入 09年GDP130亿，财政收入约21亿 10年预计GDP160亿，财政收入25-30亿
二、招商概况
汇报完毕
谢谢大家!
2010年投资计划及进展
• 征地、拆迁以及各项补偿的一次性投资约6.86亿，预计将在 2010年全部支付。截至目前，宁基公司已经投入1.7亿。
• 2010年8月，计划启动起步区约1500亩土地的平整和市政管网 建设以及西侧一座桥梁的施工建设，资金需求约1亿。
• 综上，2010年的投资预算约8亿，鉴于宁基公司目前的投入情 况和8亿元的融资进展，年内基本没有资金缺口。
正式合作协议核心内容
在已签署的框架协议的基础上，委托北京中伦律师事务所起草《天津市宁河县
桥北新区土地整理与开发建设项目协议书 》，并与政府桥北项目办公室进行了初步 磋商，计划6月底签订。
• 关于投融资主体唯一性和排他性 • 关于规划和供地指标的承诺·关于建设内容和成本的确认 • 关于分期建设及以每一期项目作为成本返还和收益分配的资金平衡的周期 • 关于20%政府收益全部或部分返还用于平衡项目建设资金以及按照股比分 • 配利润 • 关于用等值土地置换征地拆迁、基础设施等资金投入 • 关于融资平台的承诺和各项税收优惠政策 • 关于唯一的城市运营权 • 关于设立桥北新区项目专项工作小组和土地整理中心桥北项目办公室
报批报建
天津市政府已经批准宁河县芦台镇开展桥北新区示范小城镇建设工 作； 天津市发改委已经批准宁河县芦台镇桥北新区示范小城镇建设项目立项； 宁河县发改委已经批准桥北新区沿河景观、道路、配套管网等6个单项 工程约6亿元投资项目的立项； 当前已完成区内2300亩农转建变性手续，7月底将完成该区域内土地 整理项目的立项报批和工程报建，8月底前再完成1200亩正在收储区域 土地整理项目的立项报批和工程报建。
执行董事： 宋连起 宁河县土地整理中心主任 总 经 理： 王 颖 中国人民大学 硕士 之前在《财富》全球 五百强、国有大型骨干企业从事项目投资分析、工程建设项目管理、 企业内控体系建设和人力资源管理。 财务总监： 何 蓉 原工行龙泉驿支行副行长 财务顾问： 韩 军 经济学博士 全国信贷委员会 委员原开发 银行天津分行评审处处长 招商总监： 王 宁 本道地产策划公司总裁、中国城市发展研 究会研究员
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
相关协作团队
一、中伦律师事务所： 国内土地整理最权威法务供应商 二、中际动力联盟发展有限公司：国内知名专业土地运营整合机构 三、天津房友工程咨询有限公司:建设部批准双甲工程咨询公司 四、设计团队:澳大利亚城市设计大师迪生·罗斯蔡尔和天津城市规划设计 研究院 五、战略联盟：恒大房地产开发公司、舜元地产发展股份有限公司、陕西 本道房地产开发公司
整个项目的市政管网设计以及三座桥梁的方案设计等即将在6月底启动。
规可规划出划绿让建化商筑住面业面宅积面积：积：2：79.8141431.40平270亩.方 亩6亩公里
规划方案概况
一、功能结构分析
“一河、一轴、一环、两带、 三心” 一河：蓟运河 一轴：行政文化轴 一环：生活配套服务环 两带：中心绿化景观带
项目背景
2007年8月，天津市宁河县芦台镇桥北区被天津市人民政府批准为天津 市第二批示范小城镇建设试点单位之一，备受天津市各级领导重视。
该项目主要通过宅基地换房和迁村并点，置换商贸居住开发的商业用 地，并返还土地出让的政府收益部分用于平衡小城镇建设资金。
项目背景
2009年1月，天津市人民政府批准《宁河县城乡总体规划（2008－ 2020年）》。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判
5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
投资商和开发商概况
2010年2月9日，由天津市天将置业有限公司与宁波新樟塘建设有限公 司合作成立的天津市中城（滨海）投资有限公司（以下简称中城公司）与天 津市宁河县土地整理中心（以下简称土地整理中心）共同投资设立了天津宁 基建设投资有限公司（以下简称宁基公司）。宁基公司注册资本金1亿元人 民币，中城公司和土地整理中心的持股比例分别为85%、15%，利润分配 比例同上。
目录
一、项目概况 1、项目背景 2、区位优势 3、资源优势 4、发展愿景
二、投资商和开发商概况 三、项目总投资及收益测算
1、投资估算 2、市场状况及收益测算 3、融资平台及进展 4、资金投入现状 四、项目最新进展 1、规划设计 2、立项报批 3、征地拆迁 4、正式合作协议谈判 5、相关协作团队 五、宁河县经济发展概况
要求宁河紧密依托滨 海新区，建设面向京 津唐地区的加工制造、 商贸物流、绿色农业 基地和生态宜居新城， 成为天津滨海发展带 的重要节点，天津联 系东北地区的门户， 开放文明的生态宜居 城区。
桥北新区则被定 位为宁河新城 的重要组成部 分暨宁河新城 的行政文化中 心、生态宜居 新城区。
区位优势
项目地处京津唐大城 市群中间地带，毗邻滨海 新区东北部，距天津外环 60公里，距天津机场70 公里，距滨海新区汉沽区 及开发区分别为10公里和 45公里，距唐山45公里， 距曹妃甸70公里，距北京 机场170公里。
区位优势
毗邻京山铁路，穿越宁河县境的国干道有京津塘高速二线、国道112线、 唐津高速、塘承高速、津芦南线、津宁高速、蓟塘高速、津榆公路、 205国道等多条道路，接通滨海新区的轻轨已经规划，交通十分便利。
资源优势
• 桥北是被蓟运河环绕的天然岛屿，蓟运河是桥北区最具价值的景观资源。
• 毗邻素有“京津肺叶”之称的国家级古海岸与湿地自然保护区、天津中 部湿地生态环境建设保护区、天津市“十一五”期间重点开发的八大旅 游景区之一的七里海。
参考目前宁河县同类地块土地出让价格为150万/亩，初步估 算项目直接利润约47.5亿元人民币（150万/亩*6500亩500000万=475000万）。
融资平台及进展
宁河县政府已经承诺：充分运用政府的融资平台最大限度地支持和协 助宁基公司进行融资工作，包括以其城投公司和土地整理中心名下的土地 等资产进行抵押、提供担保，或者用价值相当的土地来置换、平衡项目前 期投资等。 目前融资进展： 国开行1亿元的土地储备贷款已经通过审批，4月已经放款3000万； 农业银行1.5亿元的土地储备贷款将于6月初通过审批，预计6月下旬开 始放款； 工商银行9亿元的土地储备贷款已通过审批，预计7月下旬开始放款。 此外，与国家开发银行、中国银行、建设银行、北方信托、农村信用联 社等进行了接洽，均对项目后继融资工作表示出浓厚兴趣。