红树林度假产权酒店营销策划案.doc

“红树林度假酒店”

营销推广

策划方案

******策划部

目录

一、项目概述 (4)

1.1、项目名称

1.2、项目地址

1.3、项目占地、四至及周边环境

1.4、项目规划技术指标

1.5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍

二、项目定位 (4)

2.1、项目的提出

2.2、项目的发展方向

2.3、项目的经营管理模式

2.4、项目的主题

2.5、项目五大特征

三、“红树林度假酒店”ＳＷＯＴ分析 (8)

3.1、项目优势

3.2、项目劣势

3.3、项目机会

3.4、项目威胁

四、目标市场定位 (9)

4.1、“上海”市场界定分析

4.2、“大同”市场界定分析

4.3、“哈尔滨”、“沈阳”市场界定分析

4.4、锁定目标市场

五、目标消费群定位 (10)

5.1、目标消费群年龄定位

5.2、目标消费群家庭收入定位

5.3、目标消费群其它特征定位

5.4、锁定目标消费群

六、项目营销、推广策略 (10)

6.1、项目销售策划

6.2、项目营销推广渠道

6.3、项目营销推广活动

6.4、项目销售计划

七、项目营销用 (12)

八、结尾 (12)

一、项目概述：

1、项目名称：

红树林度假酒店。

2、项目地址：

中国海南省陵水县新村中心渔港综合区。

3、项目占地、四至及周边环境：

“红树林度假酒店”地处陵水新村中心渔港整体规划圈内，第8号地块，占地面积：亩，合计：平方米。（暂无本项目总体规划技术指标）4、项目规划技术指标：

总建筑面积：15516 m2（其中：酒店公寓建筑面积：？平方米，别墅建筑面积：？万平米）容积率：？密度：？ % 绿化率：？ %（暂无本项目总体规划技术指标）。

5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍：

（1）陵水新村中心渔港是经国家发展和改革委员会批准立项的重点建设工程，将建成一个集生产、加工、贸易、旅游、商业、居住为一体的综合性渔港。渔港一期工程已于2008年11月1 8日竣工，二期工程将重点对港区陆域进行全面开发，陆域范围东连新村泻湖，西至新村镇临高村，南至南湾猴岛旅游景区，北至新村镇雨伞村，规划面积为457．14亩。

渔港的总用地面积为平方米，根据建设所体现的功能分为：生产功能观光区、

蛋家文化体验区、海洋休闲娱乐区、旅游度假公寓区、酒店会所服务区五个不同的经济区域，总建筑面积为平方米，容积率为0.88，建筑密度为l9.3％，绿地率45％。

该渔港完全建成后，能充分呈现南海特有的海洋文化氛围又能为中国的海洋渔业现代化运作模式起到领头作用，打造“陵水特色文化品牌”。

（2）新村中心渔港及本项目开发建设单位为陵水县城乡投资有限公司，是陵水县政府直属国有企业，肩负着陵水县政府的总体规划开发、投资建设、招商融资、及城市资本运营管理工作。自有资金和通过银行融资形式也使其具有了强大的抗风险能力，同时也具备雄厚的经济实力，为开发建设新村中心渔港及“红树林度假酒店”项目奠定了坚实的基础。

二、项目定位：

1、项目的提出：

结合陵水海洋经济、旅游房地产市场的发展战略，确立在新村中心渔港地综合区启动开发建设大规模、港湾红树林特色的，集旅游度假、会议、休闲娱乐等功能为一体的绿色生态、港湾海景度假酒店项目；旨在利用自然景观及旅游资源优势加强新村中心渔港地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能，完善新村中心渔港综合区的旅游、休闲、度假功能，提升新村中心渔港地区的整体形象，带动周边经济增长和板块升值。

2、项目的发展方向：

“红树林度假酒店”项目将建设成为以“旅游度假+投资收益+生态养生”产权式酒店接待为主题的绿色生态、港湾海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海港湾度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在世人面前，以高星级、高标准的软硬件环境，必将吸引众多来海南陵水旅游度假的游客，使之成为游客的首选下榻地。

“红树林度假酒店”项目的投资及经营方式将采用“产权式酒店”的方式，这种起源于欧洲20世纪70年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。此种酒店经营模式经过30多年的发展已被发达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者的行为。这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是极具发展潜力的投资品种。

国内产权式酒店的开发已经由初期集中在国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市，但正在逐渐向二、三线中小城市转移，这其中又以海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在

蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

产权式酒店经营模式是适合海南旅游房地产业发展的经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选择入住高档次度假酒店的机会，另外该模式还可带动陵水及周边房地产市场的持续稳步发展，赋予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使高端消费人士的保有量始终保持在较高水平，为陵水经济及就业问题拓宽渠路，为陵水创造着源源不断财富。

产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式大多为银行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于节省企业经营（招待）成本或员工度假、年会及业务会议专用。近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南陵水这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模式。

3、项目的经营管理模式：

产权酒店大多分为纯产权式酒店、返租式产权酒店。

（1）、纯产权式酒店

纯产权酒店（分红式）的终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度都略有不同。

纯产权酒店（分红式）的基本运营模式为：

○1、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营。

○2、开发商履行日常经营监管义务。

○3、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管。

○4、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红。

○5、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年。

○6、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核。

○7、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：