华侨城全国项目概况及发展模式探究

华侨城全国项目概况及发展模式探究

一、华侨城概况及目前全国战略布局

华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

二、华侨城三大业务板块

（一）华侨城地产

华侨城城区建设与房地产开发遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，如住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，还涵盖艺术中心、学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等房地产项目。华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式，成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范。

华侨城地产将传统居住环境与旅游休闲主题结合起来，营造着华侨城区域气质和居住文化氛围——通过科学规划而有效地将居住和旅游划清界线进行分隔，同时又将二者和谐地结合起来。从而在旅游吸引力的带动下推动房地产及周边环境的发展，利用旅游主题营造更适合人们居住和选择的环境。

（二）华侨城旅游

华侨城一直强调其主要业务为旅游企业，而不是房地产开发商，因为华侨城的地产是由周边旅游经济所带动的，以及由旅游资源生态环境所形成的主题公园式优质生活的居住氛围。因此，旅游是吸引力也是核心竞争力。

华侨城旅游业的发展始于主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大、运营最成功的包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。近年来，随着北京欢乐谷、成都欢乐谷开业以及上海欢乐谷兴建，华侨城旅游业成功实践和实现了中国第一个主题公园连锁品牌--欢乐谷，进一步夯实了华侨城旅游业的核心竞争力。

（三）华侨城酒店

华侨城创造性地将建设主题公园的文化包装手法移植到酒店领域，以主题概念模式投资建设了白金五星级品牌华侨城洲际大酒店、五星级品牌“华侨城”酒店、四星级品牌奥思廷酒店、经济型精品连锁品牌城市客栈，形成了一套完整的以“主题和创想”为核心价值的品牌架构体系。

主题文化是贯穿华侨城酒店灵魂。一所酒店之所以能够吸引顾客，除了优质

的软硬件服务，还需要有特色的吸引力。这种吸引力，可以是高档奢华的住宿服务体验，也可以是具有民族风情，风俗特色的旅游和文化吸引力。酒店是旅游业三大支柱之一，提供优质住宿享受是旅客度假的必然考虑因素。旅游带动酒店，而优质的酒店也促进当地旅游，因此融入文化主题，推广人无我有的特色主题酒店，是增强吸引力的手段之一。

三、华侨城全国项目详略展示

华侨城集团以深圳华侨城为核心，运用经营所得的经验与战略，在全国开展了不同阶段的战略布局。现在，全国的华侨城项目分布分别有：深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城，各个地区有着各自的发展特色。同时，华侨城的连锁主题公园“欢乐谷”也随着项目的拓展落户深圳，北京，上海，成都，武汉，五个大型城市，为推动当地娱乐休闲项目及周边房地产业带来深重影响。接来下我将介绍华侨城其中几个比较出名的，除深圳华侨城以外的发展项目。

（一）泰州华侨城

泰州华侨城是华侨城集团区外大型发展项目之一，占地3000亩，坐落于江苏省泰州市溱湖国家4A级湿地公园西侧，是以“一区一公园”，即体育休闲公园和温泉度假区为主体，同时辅以相关配套，集运动、旅游、休闲、度假、拓展训练等多种功能于一体的国际化综合生态社区。

根据地形地貌，尽可能多地保留原有的河流鱼塘、树木草地和湖泊岸线等自然资源，依托优美的湿地景观与珍稀的温泉资源，泰州华侨城整体规划以水为灵魂，重构了原始的湿地生态肌理和水系脉状分布，打造一个集温泉度假、商务会议、星级酒店、休闲运动、佛学文化与主题地产于一体的湿地温泉旅游目的地。同时，同一期还有酒店，高尔夫，商业地产等一系列房地产开发。复制“旅游+地产”这种华侨城成功模式，为泰州的旅游业和房地产业带来新的变化。

（二）成都华侨城

成都华侨城项目占地3000亩，自然资源和区位优势明显，交通条件便利。建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。

成都华侨城主题旅游综合项目由三大部分组成，分别是生态乐园、大型生态休闲娱乐广场群、滨水生态文化走廊，旅游用地总面积达80万平方米。

我们常说因地制宜，入乡随俗，营销也是如此。中国地大物博，南北文化差异甚大，每个城市都有每个城市的气质与特性。而休闲，舒适,是成都生活的主题,也是这个城市气质的集中表现，然而成都人的对于休闲娱乐所要求的品质并不高，他们更向往与朴实无华的生活方式。这便是华侨城选择成都落户的原因，因为成都尚且缺乏高品质的娱乐旅游项目，因此具有非常强大的发展潜力。

成都是中国最佳旅游城市，有着深厚的历史文化底蕴，同时也有着丰富的旅游资源。欢乐谷的落成带来了新的吸引力冲击，便是除了在景区观光旅游外又一消费选择，休闲娱乐的新方式。同样地伴随着旅游产业的带动，华侨城在成都也开发新的房地产项目，并且将其目标定立在高尚住宅社区的消费人群中，为成都房地产的中高层品质住房提供了新的刺激点。

（三）北京华侨城

2002年伴随着华侨城扩充发展的需要，华侨城集团把旅游休闲主题社区模式带到北京发展，带动形成旅游休闲文化产业带。北京世纪华侨城旅游主题社区将定位标志在：主题公园+社区，分为两个部分：

1、社区

构建“主题公园+社区”模式，意味着规划设计要体现出社区的主题文化，重视生态环境，强调人际交往，结合环保绿色可持续发展的世界发展方向，北京华侨城休闲主题社区形成可持续发展的生态型居住社区，不以牺牲环境为代价来满足经济效益，充分利用绿化隔离带和主题公园的生态优势，形成良好的生态环境。

考虑到项目用地交通便捷，与市中心的距离在1小时车程之内，周边优美的环境以及大型主题公园的核心吸引力，北京世纪华侨城旅游主题社区把最大客户群呢定位在以中高收入，家庭单位，选择第一居所的人群。

2、欢乐谷主题公园

旅游休闲主题社区的成功与所依托的旅游休闲项目的生命力和影响力是息息相关的。如果旅游休闲区的胜利得不到长期的维护，丧失了吸引力，社区也会受到影响。北京欢乐谷现代化的主题公园，成为北京市又一具休闲旅游吸引力的场所。

欢乐谷建成后，不仅为北京增加了一处新的娱乐场所，更是改变了所在的大区域的生活氛围，带动了地方经济建设，形成新的文化创意产业基地，提供了一种以旅游休闲为主题的生活方式。由此可见，“旅游+地产”这种模式的又一成功体现。

四、华侨城发展模式探究

华侨城独创的“旅游+地产”的成片开发模式现在已经较为成熟。其“旅游+地产”其实是“先旅游后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值（保证了地产业务的高毛利率），另一方面也使旅游资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现旅游和地产的双赢。

华侨城的策略是进行成片的区域型综合开发：先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的旅游效应。

旅游能够聚人气、创品牌，但创造的利润不如房地产丰厚，把可控制的资源最大化整合到地产中，通过区域资源的优化配置，使土地产生出最大的经济效益和社会效益，为华侨城旅游提供了比旅游本身更丰厚的利润。