合同法案例研习第一编案例九

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一、案情简介
双方都在纪要中签字盖章。但由于蓝中公司开发的另一楼盘因政府限 购无法销售,蓝中公司便提出,不再参与该项目开发,要求金兰公司退回 2000万元的履约保证金。
但是,金兰公司指出,双方实际订立了正式的合同,且履约保证金已经汇 入了共管账户,蓝中公司不得反悔。如果蓝中公司退出,不仅要承担定 金责任,而且应承担违约责任。而蓝中公司则认为,双方只是订立了预 约,而没有签订正式合同。双方为此发生了争议。
定金条款是否已经生效?
《项目整体合作框架协议》约定的定金条款并未生效,因为其中约定 ,“在项目正式协议生效后转为收购款(具体比例及方式以正式协议为 准)”。对于该条款的效力,双方是存在争议的。蓝中公司认为,所谓“ 正式协议生效”,是指双方签订的正式合同生效。而金兰公司则认为 ,“正式协议生效”是指框架协议生,这里所说的“正式协议”应当理 解为在土地登记手续办理完毕后订立的正式协议。一方面,假如当事人 所说的“正式协议”是指框架协议,就应当使用“本协议”字样,而不 必使用“正式协议”的表达。另一方面,对于预约而言,要当事人支付 2000万元的定金,确实过高,不成比例。因此,此处所说的“正式协议” 应当是指土地登记手续办理完毕后的正式协议。虽然蓝中公司提前将 定金打入了指定的账户,但是,在正式协议生效之前,定金条款仍然没有 生效。
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三、案例评析
(一)双方是否订立了正式的合同
第一,从文件的名称上看,双方签署了《项目整体合作框架协议》。这 表明当事人仅仅依据合作的框架达成了协议,而并非最终的正式合作协 议。
第二,该框架协议第1条约定,“双方合作共同出资,开发该项目,共享投 资权益。具体事项待金兰公司土地登记过户手续办理完毕后正式约定 ”。这就意味着,在土地登记过户手续办理完毕后,双方才签订正式的 协议。可见,双方在土地登记过户手续办理完毕之前的协议,都只是预 约,而不是本约。
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合同法案例研习
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第一编合同法总则
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案例九 预约合同的认定及其效力
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一、案情简介
金兰公司在某市购买了10亩地用于房地产开发,但登记过户手续正在办 理之中,金兰公司便开始寻找合作伙伴。后来,该市的蓝中房地产公司(
但在《项目整体合作框架协议》签订三天后,蓝中公司便汇了2000万元 ,打入双方约定的账户。金兰公司又催促蓝中公司具体商量股权比例和
投资金额,双方签订了一份“会议纪要”,在纪要中写道:“蓝中公司愿
投资5亿元开发该项目,双方各享有百分之五十的股权比例,并共同成立
项目管理公司,管理该项目。”
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二、争议梳理
双方是否订立了正式的合同？
一种观点认为,双方签署的《项目整体合作框架协议》,也是书面合同,应 受法律保护。虽然有关具体条款仍不清晰,“会议纪要”已经就股权比例和投 资金额作出了约定,包含了合同的主要条款,因此认为,合同已经成立
另一种观点认为,《项目整体合作框架协议》明确规定,“具体事项待金 兰公司土地登记过户手续办理完毕后正式约定”。但是,在蓝中公司退出时, 土地使用权的登记过户手续仍没有办理完毕,合同也没有正式签订。“会议纪 要”虽然已经有了约定,但是,只是表明了双方的合作愿望,而不是正式的合同 。
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三、案例评析
(三)蓝中公司是否应承担违约责任
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第2条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备 忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订 立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预 约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
按照上述司法解释的规定,金兰公司可以解除预约合同,并主张损害赔 偿。此处所说的损害赔偿,应当采完全赔偿原则,即当事人订立合同时 违约方可以合理预见到的损失。具体造成了多少损失,应当由金兰公司 举证。无论如何,此处的损害赔偿不能完全等同于违反本约合同的赔偿 。由于本约合同还没有成立,未产生可得利益,所以违反预约合同不应 当赔偿可得利益的损失。
金兰公司是否有义务退回2000万元的定金的问题。
一种观点认为,既然合同已经正式订立,而且蓝中公司已经支付了定金,所 以,金兰公司没有义务返还定金。
另一种观点认为,当事人只是签订了“会议纪要”,这并非正式合同,因此 ,定金条款还没有生效,所以,金兰公司有义务返还该定金。
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第三,关于会议纪要的效力。会议纪要也没有形成正式的合同,理由在 于:一是双方此前约定的土地登记过户手续办理完毕的条件,并没有成 就。二是双方没有签订正式协议,“会议纪要”中写道:“蓝中公司愿 投资5亿元开发该项目”
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三、案例评析
(二)金兰公司是否有义务退回2000万元的定金
以下简称“蓝中公司”)愿意参与开发。双方于2003年3月20日签署了
《项目整体合作框架协议》。
《协议》第1条约定,“双方合作共同出资,开发该项目,共享投资权益 。具体事项待金兰公司土地登记过户手续办理完毕后正式约定”。
《协议》第3条约定:“乙方应在正式协议签订之日起10天内汇入人民 币2000万元(大写:贰仟万元整)至以乙方名义开设的甲方和乙方共管账 户作为履约保证金。在项目正式协议生效后转为收购款(具体比例及方 式以正式协议为准)”。