2019年上海市阳光集团徐汇滨江项目营销策略提案
徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块商办楼项目设计体会
徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块商办楼项目设计体会1. 引言1.1 项目背景徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块商办楼项目位于上海市徐汇区，这一区域是上海市中心商务区的核心地段，周边环境优美，交通便利，是上海市重要的商业和金融中心之一。
项目地块由政府招标出让，吸引了多家知名开发商竞相投标。
最终，由一家国内著名的地产开发公司中标，开始了商办楼项目的规划与设计。
这片地块的周边已经有不少高端商务楼盘和现代化办公楼，项目背景中重要的一点是要在这个竞争激烈的商务环境中脱颖而出，打造一个独具特色的商办楼项目。
项目地块所在的滨江区域还有着丰富的自然资源和优美的景观，设计团队也希望能够充分利用这些资源，打造一个现代化商办楼与自然景观融合的绿色建筑。
项目背景旨在挖掘地块所处区域的商务潜力和自然资源，借助先进的建筑技术和绿色设计理念，打造一个符合当代商务需求和可持续发展要求的商办楼项目。
1.2 设计理念设计理念是本项目设计的灵魂所在，它是建筑师们对于未来城市发展趋势和生态环境保护的深刻思考和理念表达。
在徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块商办楼项目设计中，设计理念主要体现在以下几个方面：我们将"人性化"作为设计的核心理念，注重建筑与人的关系，让建筑更加贴近人们的生活。
通过合理的功能布局和舒适的空间设计，为用户营造一个宜居、宜业、宜游的环境。
我们注重"绿色建筑"的概念，将绿色、可持续发展融入到项目设计中。
采用环保材料、节能技术、生态景观等措施，为城市生态环境做出贡献，提升建筑的品质和可持续性。
我们追求"创新"和"时尚"，致力于打造一个独具特色、具有未来感的城市地标，引领当代建筑设计的潮流，并为城市增添一道独特的风景线。
设计理念是将现代城市建筑与人文关怀、环保理念和创新精神相结合，为徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块商办楼项目赋予更多的内涵和灵魂。
《如何有效提升客户方案采纳几率》
《如何有效提升客户方案采纳几率》在分享之前，有两点想要事先知会一下。
首先，本人并未在专业的广告公司任职过，而是长期任职于媒体机构，在广告理论方面基本没有系统概念，我做策划的经验，绝大部分来源于与甲方的沟通交流，以能够让客户看懂并且认可为唯一目的，所以在营销策划方面倾向于“实践派”，在表述上恐怕无法符合部分朋友“学院派”的要求标准。
其次，因为我从踏上工作岗位以来，就只是接触房地产行业，对别的行业了解不多，所以本次分享的观点及案例，均是出自房地产领域，且以软文广告方案为案例，敬请包涵，接下来正式开始我的分享。
作为一名合格的策划人员，策划方案是必不可少也是最主要的职业技能之一，从我过去的工作经历总结，方案主要有对内对外两项主要功能。
对内，方案对后续所有落地执行工作起到纲领性的指导；对外，方案是成功撬动甲方合作乃至大批量合作必须的开路工具。
当你作为策划人员出现在客户的面前时，你所代表的已经不是你个人，而是你所在公司的专业水平，你最终能否打动客户，唯一的途径就是你的思路与方案。
一份好的方案，必须具备哪些关键特征呢？我先大致罗列一下，之后再展开。
首先，甲方花费预算的同时也承担着相应的压力，他们需要足够专业的乙方公司来为他们化解，所以要显示足够的专业度。
因为一般甲方对于自己的产品思路也会因为各种原因而变化，或者因为沟通的问题而无法一次性的获取甲方对产品的完全解读以及对营销策划的全部要求，所以再好的方案头两稿一般都不可能成为定稿。
但即便需要修改补充甚至因为甲方原因而被废弃的方案，只要凸显出你在产品解读与营销策划上优秀的专业能力，也能赢得甲方的信心，让甲方愿意花时间与精力来与你探讨，完善修改方案。
其次，黑猫白猫，能逮到耗子的就是好猫。
必须对甲方的需求有正确的解读，能够切实解决甲方的问题。
我们很多策划同行，经常会遇到的困扰是，自己从专业角度会对甲方的产品有一番自己的认识与解读，并且不乏相当酷炫独到的创意设想，但往往得不到甲方的认可而无法得以实现，这即是没有正确理解甲方需求。
滨江西项目2019年营销推广案
启发：高端客户拥有自己的圈层，因而在推广上，多以少众活动、 团体推广为主。
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通过对客户需求情况的分析后，针对高 端客户在产品、情感等各方面的需要，
我们展开整体营销推广的战略部署
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产品力 营销力 形象力
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A、B栋产品分析
黑厕
影响纳江面 宽度
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目标客户的需求分析
他们选择江景物业原因：
“工作太忙想回到家可以享受一下珠江的景色，江景令我很舒服。” “之前未买楼 的时候，我就系租滨江东果头的楼盘住。住惯左都想可以望江，所以米买凯旋会咯。 利雅湾在珠江新城，又是一线江景，地段会升值又可以提高生活素质.
对稀缺资源的占有、身份地位的需求是他们购买江景项目的 原因
帆影阁、上河道1号
–“平”的江景
10
市场产品与客户需求的变化历程……
提升生活品位，追求奢华
客
户 的 需 求
江景+室内硬件提升+社 区环境改变
中海锦苑
中信君庭 凯旋会 金海湾
变
化
江景
海琴湾 丽景湾
高品位江景生活
汇美景台
楼
90年代，海珠半岛
江景+硬件
盘
变
化
江景
趋
势 由改善居住和景观进而到追求奢华生活与彰显身份
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中信君庭
客户小资料： 姓名：何小姐 学历：大学 现居住环境：较高素质 家庭月收入：25000元左右 工作区域：越秀 置业次数：第2次
年龄：40岁 居住区域：海珠 家庭人数：3人 婚姻状况：已婚 职业：经商 置业用途：自住
何小姐于去年购买中信君庭，现居住条件、周边环境、治安较好。 何小姐是土生土长的“海珠人”，对海珠区的区域情结深厚，她认为 中信君庭是一线江景楼盘，与中大为邻，项目的素质比较高，她认为 如再遇到高素质的项目，也会考虑再置物业。
徐家汇商城电商微信运营策划方案微信营销成功案例
徐家汇商城微信营销方案
目录
1. 任务解读&背景分析 2. 徐家汇商城微信运营策略规划 3. 阶段性执行规划
任务解读
任务：配合商城整体营销计划，进行微信营销
品牌传播——传承集团的品牌文化 销售促进——为商城引导流量 客户服务——扎根微信，与用户互动沟通 微信营销与整体营销有所配合又独立运作，因此我们需要先明确2个问题——
内容
活动
2、悦享生活系列
型男白皮书
徐家汇商城男士，有型敢秀。各位型男们美女，会穿正装的男士和随意穿戴的男士，哪个更有型？ 回复你的答案及理由，证明你的观点。届时，我们将评选出最型观点奖，最型态度奖，获奖者将得 到精美礼品一份。快亮出你的最型观点吧！
品牌资产
品牌核心：爱·时尚
品牌价值： •为消费者提供高品质消费体验 •帮助消费者在生活中创造和发现更多的“时尚”与“爱”
品牌个性：真诚、友善、感性、有品味、热爱生活
消费者关系：
公众关系：
购买服装、居家、名牌产品时的 倡导“爱”与“时尚”：强大的企业背景，专业的管理和生产团队、优秀的企业文化
产品层面
徐家汇商城主要销售服装、配饰、日用百货等商品，这些正好都是有着温馨含义
的产品，因此也具备了情感营销的产品基础。
对于我们的目标客群来说，这又意味着什么呢？
目标受众扫描
年龄：25-40岁 处于事业稳定、中上生活阶层 性别：女性偏多 性格上更偏向于感性 他们有家庭或恋人，有朋友，有亲人 理性与感性的纠结一直存在于他们的生活中
主要营销方法
目录
1. 任务解读&背景分析 2. 徐家汇商城微信运营策略规划 3. 阶段性执行规划
日常执行类目
•内容推送 •互动活动
亲水案例——徐汇滨江
W T
概况 历史演变 规划分析 亲水空间
案例分析
徐汇滨江核心商务区
价值界定
区域内的土地价值界定：
公共价值区：龙腾大道以东地区，滨江公共开发空间和商业文化特别发展单元。 一级价值区：龙腾大道以西，云谣路以东区域，景观价值最高。 二级价值区：云谣路以西、云锦路以东区域，交通便利。 三级价值区：云锦路以西区域，作为腹地空间开发与滨江开发的联系枢纽地区。
概况 历史演变 规划分析 亲水空间
案例分析
徐汇滨江
图名
驳岸设计
既有水岸
活化水岸
活化城市界面
涵容江水
北票码头与南浦站共有的钢筋混凝土高桩码头被改造成亲水平台。码头存在一些宽度0.3~3m不等的缝隙，为了保证游人使用安全，现浇了钢筋混凝土，填补了这些缝隙。
概况 历史演变 规划分析 亲水空间
18线仓库和户外露台空间
概况 历史演变 规划分析 亲水空间
案例分析
徐汇滨江
活动场地照片
活动方式设计
在滨江行进路线上分区域布置了篮球场、攀爬墙、滑板场地和大片的绿地，各具特色的活动空间为各种活动提供了可能性。
概况 历史演变 规划分析 亲水空间
案例分析
徐汇滨江
龙华港桥照片
跨水设计
区位交通优势。 土地资源优势。 岸线资源优势。 科技文化历史资源优势。 产业基础优势。
对接上海城市转型的机遇。 对接后世博效应延伸的机遇。 对接徐汇区发展战略的机遇。
配套设施建设尚未到位。 公共服务设施基础薄弱。 区域交通网络有待加强。 旧区居住环境亟需改造。
新兴商务区数量众多，同质化倾向严重 周边产业层次不高，与滨江产业关联性不强 区位优势决定了土地价格较高，大大提升企业的商务成本
2019上海绿地卢湾滨江CBD沟通策略-精品文档
• 于是，出现了这样一种“生活向公园迁移”的现象
─ 纽约中央公园，伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园、 东京的新宿御苑
海德公园
造就了全世界最高的房价“海德公园１号” •每平方米均价６.４５万英镑 •2019年竣工，但目前已售出一半
中央公园
纽约中央公园南大街的一些高级公寓里， 所有朝北的房间房价都比朝南的房间高， 原因是朝北的房间都面对中央公园。
─ 城市的发展，人口的集中，人们对娱乐及高品质生活的不断追 求，都造成原有单一开发模式不能满足人们对生活居住要求
• “综合体”的发展,也表明中国的房地产发展业态 开始进入比较高级、完善的成熟的态势。
• 预计2019年中国城市综合体市值将突破2000亿
城市综合体震动的是整个城市的经济…
• 城市综合体因其”密集人流地段”、规模宠大、功能复合、并 能24小时运转，形成互补优势，所以也被称为“城中之城” 。
1873s年 1990s年 2019s年
我们适逢一个绝版的好机会
上海CBD/综合体层出不穷，但至今为止，却还没有一处 能达到外滩在上海人心目中的地位…
上海人的“外滩梦想”
• 外滩在上海人心中一度是顶级，奢华，繁荣的代名词 • 它承载了无数上海人心中的梦想 • 外滩的辉煌历史，也造就了浦江在上海人心目中难以名状的情感，
因此，在我们看来…
• 奢华的建筑，名牌，高档，市中心…并不难得，它 们只是奢侈的基本
• 真正的奢侈是
─ 在市中心拥有大面积的绿地来浪费 ─ 驾着私人游艇享受水域生态的美好 ─…
这样的综合体适合于什么样的人群?
我们所针对的是顶级高档的商务人群
绿地卢湾滨江CBD 沟通策略 Leo Burnett
2019年01月上海中建大公馆整合营销的的策划的报告
守正出奇 · 内外夹攻
内部策略：地段趋同产品制胜
【竞品项目地段价值&区域优势资源相同&本案主要诉求产品卖点】
外部策略：打穿地段产品添彩
【放大本案地段价值&自身产品优势为本案锦上添花】
全盘营销策略总纲
扩大影响，在项目价值、现场管理、客户储备三条线进行同步提升
四次推案
主：叠加 付：联排
44套 39套
推案时间：2019年10月20日 推案重点：根据客户需求不同，做纯业务上的销 售动作，把唔好每一名客户 考量原则：最后一次推案主要针对前期销售的余 房及位置最好的联排别墅进行开盘，在推广重点 上仍以叠加别墅为主，借助前期独栋别墅的价格， 做性价比的对比，从而去化本次推案： 客源：主要依靠5-10月份的项目各地推广
项目营销方案
三次推案
主：叠加 付：独栋
66套 17套
推案时间：2019年8月11日 推案重点：项目进入第三阶段，本次推案借助独 栋别墅的面世，将项目推向最高端，前期封盘的 独栋别墅，做全新推案： 考量原则：独栋别墅封盘再次开启，叠加别墅借 势销售 客源：主要依靠3-8月份的独栋别墅累计客户
项目营销方案
项目价值
新江湾价值
项目所处新江湾城核心位置，周边配套成熟
产品价值
新江湾城目前唯一纯别墅项目，项目附赠面积
全盘营销 策略
现场管理
客户储备
销售管理 现场展示 扎根北区 攻占浦东 突破市区
同策标准化作业流程与科学激励
现场展示、样板房软装的强化与调整
深入杨浦企业细节操作，派单、DM、户外看板，线 下公关，截留竞品项目，杨浦作为主战场，配合宝山、 虹口
20190408滨江国际城推售方案44p
主要原因在于该户型不方正，要与其他户型同价销售就必须
增加它的附加值；
阳台半赠送
露台全赠送 可改一间房
阳台半赠送 露台全赠送 可改一间房
飘窗全赠送
产品情况
飘窗全赠送 露台全赠送 可改一间房
阳台半赠送
87㎡ 两房两厅一卫
102㎡ 三房两厅一卫（可变四房）
露台全赠送 可改一间房
阳台半赠送
140㎡ 三房两厅两卫（三变四房）
合计
面积
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--
--
——
套数 套数比例
14 16.6%
14 16.6%
14 16.6%
14 16.6%
14 16.6%
14 16.6%
84
——
赠送
飘窗/阳台/露台
飘窗/阳台 飘窗/阳台/露台
可改4房
飘窗/阳台/露台
飘窗/阳台/露台 可改4房
飘窗/阳台/露台 可改4房 ——
13栋
01户型
02户型
阳台半赠送
飘窗全赠送
阳台半赠送
阳台半赠送
98㎡ 两房两厅一卫
飘窗全赠送
飘窗全赠送
产品情况
96.77㎡ 两房房两厅一卫
阳台半赠送
个案解析—鼎尚·新天地
有少量小高层，户型主要以90-122㎡两房、三房户型，共 飘窗全赠送
40余套，现已销售25套，销售率达62.5%；
各户型均有赠送面积，122㎡三房户型赠送面积比较大，其
区域市场居住需求仍在，但客户预期价格会有所下降
二、客户分析篇 1 客户构成 2 项目目标客户
基于政策和市场我们对客户的思考
引用政策的解析对项目难点
引用市场的解析对项目产生的竞争
(营销策划)上海徐汇°楼盘策划案
（营销策划）上海徐汇°楼盘策划案起价：39万元/套最高价：66万元/套项目介绍周边配套：幼儿园：附近有地段幼儿园商场：徐家江商圈、生活繁华便利医院：第六人民医院开篇序言以奇制胜•所向披靡兵法云：“凡战者，以正合，以奇胜。
”楼盘行销策划亦是如此。
徐汇37°2所以在众多楼盘中脱颖而出，正是运用了兵法中以奇制胜的策略。
一、案例概述徐汇37°2地处中山西路、宜山路，是一遗留多年的烂尾工程，因此房型老，影响差，且周边同时上市的优质个案较多，在这样一个竞争对手林立的行业环境中，如何成为鹤立鸡群、众目所瞩的焦点是该案的重点所在。
为救活烂尾楼并在短期内盘活企业资产，以洞察市场的独到眼光以及独特的策略运用和资源整合能力在徐汇地区制造出一个新的市场亮点，使该案未卖先热。
由于本案的诸多利空因素势必导致销售抗性，因此本案不能以常规的酒店式小户型公寓来操作。
这时就需要找出本案的利好点并加以放大。
企划部认为，本案最大的优势即地段+房型小+精装修，那么用什么方法把这些优势夸大呢？就这个问题，及第企划部提出了一个“恋爱”的概念，以恋爱的独特视角来诠释徐汇37°2。
2003年8月14日，徐汇37°2甫一推出，就不断有来人来电。
据售楼处统计，当日来电近900个，有效客户为230人。
二、背景分析(一)徐汇概貌徐汇区位于上海市中心城区西南部。
东经120度26分，北纬31度12分。
东及瑞金南路、陕西南路，与卢湾区毗邻，徐浦大桥与浦东新区连接；西南至虹梅路、虹梅南路、老沪闵路和华泾镇关港村，与闵行区分界；北达长乐路、华山路、兴国路、淮海西路，与静安区、长宁区接壤。
全境东西相距7公里，南北相距13公里，占地面积54.76平方公里，其中陆地面积50.94平方公里，水域面积3.82平方公里，占全市9个中心城区总面积19.54%境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，是市中心进出闵行、奉贤、南汇、金山、青浦等区县和江、浙、闽、赣、皖等诸省的交通要道。
滨江公馆项目整体营销推广策划方案(PPT 163页)
创造传奇的代表楼盘
香港 天玺：
尽显前所未见之王者气派，奠定国际地标的顶级豪宅。
香港第一高住宅楼（由两栋270米组成）； 首个钻石式玻璃幕墙（玻璃幕墙比住宅外墙成本高一半）； 首个住宅采用甲级商厦标准，独立尊座大堂及专梯； 5亿元打造顶级豪华私人会所设施； 所有单位配有“钻石厨房”，价值150万元起（与伊丽莎白二世用同一 品牌）； 3亿元打造示范样板区；
在得大成的土地面前，
除了用最好的产品回馈之外，别无他法
宣传推广景观包装如下：
欧洲皇家园林，世界景观传奇
规整、对称，遵循法国皇家园林的黄金法则
交付景观示意呈现如下： 建议欧洲法式园林元素+自然堆坡、绿植
园林 打造独具艺术气息的园林：
四季不同的景致 花多草少少
改传统的绿地广场、广 场转为“树多花多草少” 色彩丰富的园林。
香港凯旋门：
拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点。
地段繁华，无敌海景资源： 临海而建，南向维多利亚港， 西向中港码头，无敌海景资源。 位于九龙城海边繁华地段； 紧邻园林中央公园；
交通非常便利： 到中环只需一站； 直达香港国际机场； 靠近中港码头； 将建南环线驳通港九新界和通往内地。
智能化安防系统建议：
城市中心的豪宅，必不可少需要现代安防技术保障满足富人心理的需求。 具体可参考中梁香缇半岛、中梁首府、中梁滨江首府智能家居系统。 如：
人力安防服务的标杆性的建立：
建议以后可首个引入如骑警式的物业服务。 其话题性可想而知，可提前进行炒作
南龙滨江公馆 公馆生活氛围的营造如下：
销售现场价值完善
1、销售大堂：五星级酒店大堂案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) 大堂设咖啡厅，在项目二、三期推广时，甚至可免费提供部分场地给名 表、名品作长期展厅；