2019.09.09 康佳南通三建海门江海路东侧现代典雅轻奢(高层+洋房)住宅项目(95-155)投标方案 HIC

新兴城市板块 规划重点打造
毗邻城市快速路交通便捷
靠近城市绿化带，地理 条件得天独厚
周边资源丰富，城市配 套日趋成熟
城市宜居板块，景观资源可挖掘，规划前景好！
2规划设计 PLANNING CONCEPT
1.用地性质：住宅及服务设施用地、商业服务业设施用地 2.用地面积：62816平方米 3.建筑高度：住宅建筑高度须大于三层且不大于80米、沿江海路一侧建筑高 度差控制在60米以内。 4.建筑密度：≤25% 5.绿化率：≥35% 6.建筑容积率：1.6-1.8
中海路
水 域
绿 地
213M
297M
住宅用地 住宅用地
问题1:
如何平衡货值与品质?
红海路
住宅用地
居住公共设施用地
到底做多少洋房货值最优？
2规划设计 PLANNING CONCEPT
基地西侧江海北路临近圩角河水域，道路宽度57.5M，等级较高； 其余路段无景观优势，应着重打造内部景观资源。
强排分析
住宅用地 水域
核心限制条件
规划建筑与北侧规划和现状住宅日照间距系数按≥1.4 控制。建筑高度≥ 60m面宽<45m的建筑按省厅指定 的单位进行控制间距，其他多层高层建筑按日照间距 系数≥1.37进行控制。
沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m, 高度在50m以上住宅建筑累计长度不超过地块总长度 的50%。
竞品规划分析结论：规划兼顾货值和品质
选用住宅舒适面宽
95㎡（高层中间户） 115㎡（高层边户） 125㎡（高层边户）
135㎡（洋房） 143㎡（洋房）
—— —— —— —— ——
3.5开间 3开间
3.5开间 3.5开间
4开间
方案1：货值最大化（东西分）
方案1：货值最大化
N
高层洋房
东西分区设置
√
213m
H>50M
H >50M
√
H>50M
项目成功关键点
新兴片区，市场下行， 安全第一 ，提升产品力 竞品多， 中高端品质，提升品牌形象，形成差异 快速入市抢占客源，高效的设计支持
【项目定位】
城市爆款、品质雅宅
设计策略： 1.规划层面： 货值最优+品质空间 2. 产品层面： 快速去化+舒适爆款
---3.7KM
雅居乐·万科中央公园
ZHONG YANG GONG YUAN
---4.6KM
周边楼盘规划分析
江海都会
JIANG HAI DU HUi
---4.8KM
总图布局：中轴对称 中心花园景观 建筑类型：多层 小高层 高层 占地面积：91789㎡ 建筑面积：245480㎡ 容积率：2.0 绿化率：35% 户型面积：95、122、160㎡ 建筑风格：古典风格
中高端项目如何操盘 打造标杆、引领未来
规划溢价 产品溢价 立面溢价
创造一种新的生活方式 引领一种新的生活风尚 打造一种新的生活维度
最大化土地资源利用，合理制定开发策略
“五大维度”全方位切入
1.挖掘内在
营造内部景观 文化资源引入
2. 规划格局
中轴院落景观空间 仪式感多层级空间
3.产品升级
N+X 空间布局 体验型定制升级
那么…能否做出更大突破？
引入中高层产品，打造大空间，以空间换货值，
选用住宅舒适面宽
95㎡（高层中间户） 115㎡（高层边户） 125㎡（中高层）
135㎡（洋房） 143㎡（洋房）
—— —— —— —— ——
3.5开间 3开间 3开间
3.5开间 4开间
方案3：大花园
方案3：大花园
N
高品质花园住宅
95
高层
115
127
125
洋房
133 143
163
总计
户型配比表
户数(套) 比例（%） 营销比例（%）
216
40.00%
270
50.00%
54
10.00%
540
124
31.47%
108
27.41%
126
31.98%
36
9.14%
394
40% 50% 10%
50% 40% 10%
高层+洋房组合在保持户型舒适度的同时 户型面宽升级，完胜竞品
高层面积 46063 ㎡
洋房面积 64744 ㎡
商业
1303 ㎡
公厕
100 ㎡
其
其 垃圾搜集房 中
中
物业用房
180 608
㎡
㎡
地上、地下总建 筑面积4‰
弱电机房
30 ㎡
治安控制中心 40 ㎡
地下建筑面积
其 中
地下车库
容积率
占地面积
建筑密度
绿地率
总户数
机动车位数
其
地下
中
地面
38990 ㎡
38990 ㎡
南北分区设置
高层：57777㎡ 洋房：53030㎡
优：货值与景观空间 均衡
高层、中高层（精装）：1.55W 洋房（毛胚）：1.7W 商业：1.2W
货值：18.13亿
方案2：高层南北分
高层洋房 南北分区设置
主要经济技术指标
名称
面积 单位
用地面积
62816 ㎡
总建筑面积
152059 ㎡
备注
地上建筑面积 113069
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
地上、地下总 建筑面积4‰
㎡
㎡
㎡
㎡
㎡ % % 户 个 个 个
1南.景北观分升方级案
空间结构分析
1南.景北观分升方级案
户型分布
图例： 115+95+95+115 127+110+110+127 143+143 125 +125 133 +133 配套 售楼处
产品类 型
面积（㎡）
海门火车站
SITE
海门城区 海门镇人民政府 HAIMEN
海门市人民政府
S336省道
常乐镇
长江
沪陕高速 铁路
临江新区
1项目思考 Project orientation 周边配套 生活之城
交通便利，出行方便 周边配套日趋成熟 教育资源丰富
天补客运站
海门火车站
大兴汽车站
城北医院
SITE
城北初级中学
城北幼儿园
高层：46063㎡ 洋房：64744㎡
优：洋房最大化 有一定的景观空间
高层、中高层（精装）：1.55W 洋房（毛胚）：1.7W 商业：1.2W
货值：18.30亿
方案1：货值最大化（东西分）
高层洋房 东西分区设置
主要经济技术指标
名称
面积 单位
用地面积
62816 ㎡
总建筑面积
152059 ㎡
备注
地上建筑面积 113069 ㎡
建筑密度
19% %
绿地率
35.0 %
总户数
934 户
机动车位数
1237 个
其中
地下 地面
1114 个 123 个
大花园方案
空间结构分析
大花园方案
户型分布
图例： 115+95+95+115 143+143 125 +125 133 +133 商业 售楼处
17F
产品类 型
面积（㎡）
95
高层
115
127
低多层享最优资源，面南布置，形成组团，同时开阔高层视野
总图布局：中轴对称 中心花园景观 建筑类型：小高层 高层 占地面积：107183㎡ 建筑面积：192929.5㎡ 容积率：1.8 绿化率：30% 户型面积：96，113，116，136，164㎡ 建筑风格：古典风格
高区组团设计原则
高层集中组团，提升居住品质，共享中心景观
高层：44421㎡ 中高层：22474㎡ 洋房：43912㎡
优：中央花园大景观 提升品质溢价
高层、中高层（精装）：1.55W 洋房（毛胚）：1.7W 商业：1.2W
货值：17.96亿
方案3：大花园
高品质花园住宅
名称 用地面积
主要经济技术指标
面积
单 位
62816 ㎡
备注
总建筑面积
152059 ㎡
地上建筑面积 113069 ㎡
1.80 11475 ㎡ 18% % 35.0 %
936 户 1237 个 1114 个 123 个
东西分方案
空间结构分析
东11..景西空观分间升方升级案级
楼型分布 户型分布
图例： 115+95+95+115 115+95+95+127 143+143 125 +125 133 +133 售楼处
高层面积 44421 ㎡
中高层面积 22474 ㎡
洋房面积 43912 ㎡
商业
1303 ㎡
其中
公厕
100 ㎡
其中
垃圾搜集房 180 ㎡
物业用房
608
㎡
地上、地下总建筑 面积4‰
弱电机房 30 ㎡
治安控制中心 40 ㎡
地下建筑面积 38990 ㎡
其中 地下车库 38990 ㎡
容积率
1.80
占地面积
12062 ㎡
交通便利，出行方便 路网丰富，规划合理
车站临近
圩角河
飞鹫路 民生河 南海路
江海路
富江北路
海门火车站 宏伟北路
SITE
瑞江路
民生路 解放路
长江路
沪陕高速 铁路线 S336省道
S336省道 秀山路 沿江公路
规划
URBAN PLANNING
基地特征
交通
TRAFFIC
景观
LANDSCAPE
配套
FACILITIES
中海路
水 域
绿 地
住宅用地 住宅用地
问题2:
如何打造品质社区?
红海路
住宅用地
居住公共设施用地
空间？产品？品质？
强排推导：测算做多少洋房货值最大化（户型采用舒适面宽） 经过测算：4栋27层高层，洋房量6.5万平米，货值最大。
2规划设计 PLANNING CONCEPT
中南熙悦天玺
XI YUE TIAN XI
高层面积 57777
洋房面积 53030
商业
1303
公厕
100
其 中
其 中
垃圾搜集房 物业用房
180 608
弱电机房
30
治安控制中心 40
地下建筑面积
其 中
地下车库
容积率
占地面积
建筑密度
绿地率
总户数
机动车位数
其
地下
中
地面
38990
38990
1.80 11131 18% 35.0
934 1237 1114 123
4.售楼体验
礼序空间打造 多重院落空间
5.轻奢立面
经典立面塑造 树立标杆形象
规前期划 设分析计
PART. B
2规划设计 PLANNING CONCEPT
住宅占规划计容总建筑面积的比例不超过98%
住宅总量为11.08万㎡，商业配套总量为2261㎡，其中商业1303㎡，配套958㎡
强排分析
住宅用地
水域
3. 南北分（大花园）
优：货值最大化 缺：景观空间较小， 西侧天际线有规划风险
高层：46063㎡ 洋房 : 64744㎡ 总货值：18.3亿
√
优：货值和空间较均衡。 缺：
高层：57777㎡ 洋房 : 53030㎡ 总货值：18.13亿
√
优：超大中央景观，提升品质溢价 缺：红海路为规划道路，施工时间
未定，货值相对较小
125
洋房
133 143
163
总计
户型配比表
户数(套) 比例（%） 营销比例（%）
216
50.00%
162
37.50%
54
12.50%
432
240
47.81%
108
21.51%
126
25.10%
28
5.58%
502
40% 50% 10%
50% 40% 10%
1.东西分（极致货值）
方案比对 2. 南北分
高多配最优资源原则
低多层享最优资源，面南布置，同时开阔高层视野，高层形成组团
总图布局：组团景观，板式楼房 建筑类型：洋房 小高层 高层 占地面积：140000㎡ 建筑面积：400000㎡ 容积率：2.1 绿化率：30% 户型面积：110、112、133、141、155㎡ 建筑风格：古典风格
高多配最优资源原则
利益最大化，但空间局促，竞争力有限
能否有其他思路？
增加高层释放空间
选用住宅舒适面宽
95㎡（高层中间户） 115㎡（高层边户） 125㎡（高层边户）
135㎡（洋房） 143㎡（洋房）
—— —— —— —— ——
3.5开间 3开间 4开间
3.5开间 4开间
方案2：高层南北分
方案2：高层南北分
N
高层洋房
规划条件分析
中海路
297M
江
海
汇
北
213M
通
路
路
红海路
2规划设计 PLANNING CONCEPT
规划条件解读
沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m,高度在50m以上住宅建筑累计长度不超过地块 总长度的50%。
213m
H>50M
H>50M
H>50M
X
213m
H>50M
H ≤ 50M
H>50M
高层：44421㎡ 中高层：22474㎡ 洋房 : 43912㎡ 总货值：17.96亿
如何打造“高逼格”社区
规划溢价
景观升级 空间升级 细节升级
大千客运站
西郊菜市场 海门客运站
能仁中学
海门中学 宏伟市场
通源菜场 东洲中学
文化广场
海门市中医院 东洲市场
海门镇人民政府
实验学校 中南城购物中心
海门市人民政府
荣盛市场
1项目思考 Project orientation
交通分析
生活之城
区域周边路网丰富，用地 北侧临近省道，西部接江海路 直通中心城区，南侧接飞鹫路， 基地距离海门火车站2.2KM,交 通方便。。
产品类 型
面积（㎡）
95
高层
115
127
合计
125
洋房
133 143
163
合计
户型配Βιβλιοθήκη Baidu表
户数(套) 比例（%） 营销比例（%）
216
50.00%
162 37.50%
54
12.50%
432
200
36.68%
144
28.57%
128 25.40%
32
6.35%
488
40% 50% 10%
50% 40% 10%
南通三建
海门市康佳住宅项目建筑规划及单体 概念方案设计
海门
2019.09
南通三建
康佳住宅项目
项目
规划
对示话范
产品
立面
思考
设计
生区活
设计
展示
项前期目 思分析考
PART. A
1项目思考 Project orientation 区位特征
三星镇
德胜镇
城北居住中心 天补镇
三和镇
海门北部新城 政府重点打造的居住中心