商圈精耕

商圈精耕

商圈精耕的概念

简单来说，商圈精耕就是公司坐落地点的商圈内，主动和客户接触或互动，时刻保持关系，发掘潜在客户，并且制造门店口碑的一种经营上的努力。经纪人在特定的市场区域内，负责市调、分析、规划、充分掌握房地产市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈内的行销策略，从而达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。

商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网店、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住情况等等，总之要求经纪人都楼盘的一切资料都了如指掌，烂熟于心。 商圈精耕的原因

经纪业务需要经营和积累广泛的人脉资源，商圈精耕就像种田一样，努力细心耕作必能丰收。而商圈精耕是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升经纪公司在本商圈内的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。商圈精耕做好了，市场占有率自然提高了，房客源也将源源不断，同时可以让公司长期保持地区优势。具体益处表现如下：

1．通过商圈精耕，在客户咨询相关楼盘信息时，经纪人对楼盘信息对答如流将充分显示经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、高效的经纪人形象。

2．大部分中高端客户，他们的购房目标性很强，往往直接指定需要购买的意向楼盘，经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘产品的时间，并使

得匹配的效率明显提高

3．地段、行情及市场动态，能深入了解

4．专人专职的区域经营，资源有效分配

5．强化了与社区、物业管理人员、保安、社区营业网点的联系，能第一手获得待租售的房客源信息

6．参与社区活动，挖掘潜在客户，让所属商圈的人，需要租售房源时能找到您

7．商圈精耕的最大益处：业绩的提升

商圈的划分

以公司坐落位置为圆心，以自行车车程为距离单位。

1．核心商圈：车程10分钟以内（1.5-2公里）。最接近门店，并拥有高密度的客户群，核心商圈的顾客成交占门店成交额的55-70%

2．次要商圈：车程10-20分钟以内（2-4公里）。占门店的成交额的15-25% 3．影响力商圈：车程超过20分钟以上（超过4公里）。占成交门店成交额的10%以下

商圈精耕的主要内容

1．楼盘名称的档案建立（楼高、房龄、外观、特色、物业管理费.......）2．商圈内住宅种类的区分（新旧社区、楼层区分、等级、住户水准、大小环境....）

3．标志性建筑（路名、营业店面、政府大楼.....）

4．路段行情，在售或近期已售房价分析（销售中，已成交之行情建档）

5．预售个案的了解分析（推出日期、可售户数、平均单价、产品的优缺点、

客户的主要来源、去化率....）

6．商圈内典型案例的整理和分析

7．商圈区域内的发展沿革（过去、现在、未来）

8．商圈内的人文背景

9．商圈内的重要公共设施的调查统计（公园绿地、车位、学区、公交线路、会所、配套营业网点、景观等）

10．人口结构与户数的统计

11．与区域内各店铺、大厦、社区管理员、小超市老板、水电抄表工、社区负责人、报刊亭、邮递员等建立良好关系

12．公司及同行销售中的房源了解、分析比较

13．城市规划的动态掌握（道路规划、公园、停车场、图书馆等公共设施的预定计划、重大交通建设至规划及完工日期、土地征收、整编、用途变更）14．配合社区开展活动，建立自身和公司形象。

15．区域内的空地、空屋的统计

16．跟商圈内的开发公司建立良好的关系、争取尾盘代理的机会。

17．在售有钥匙的房源的横幅展示

18．定期检讨商圈动态、随时改变策略、主动出击

商圈精耕的分类和模式

1．商圈精耕的分类

①楼盘的精耕：指对门店所属商圈内楼盘进行详细的精耕和了解

②人脉的精耕：建立与门店所属商圈内各色人等的深厚人脉关系

2．商圈精耕的模式

①直接进驻

a.公司出面，建立和所属楼盘物业管理公司的合作（公对公）

b.公司出面，建立和所属楼盘物业管理人员的合作（公对私）

c.经纪人个人与物业管理公司工作人员的合作（私对私）

②间接进驻

根据门店的实际成交和业绩需要，选择性的进行商圈内的日常进驻、销售、房源展示等活动

商圈精耕的经营步骤

1．经营步骤

①制定商圈调查计划包括：商圈范围划定，调研周期和项目，参与人数，工作分工，行政图准备和分析，商圈分割，物品准备，调研步骤分解，执行监督，商圈调查问卷设计，变量控制等一系列的工作。商圈调查分为三种形式：第一：家庭访问调查；第二：实地调查；第三：对项目中的交通人流、公共设施带来的人流及其他人流进行问卷调查。

②参与商圈调查的经纪人应认真学习，充分理解商圈调查的重要性，对模糊的事项和自己认为更合理的建议要与上级领导沟通。（物品准备：名片、交通工具、文件、宣传册、纸笔、地图等）

③分组进行，房客源的登记单，记录调查中可能有客户咨询的问题，要积极专业的解答。商圈调查要在5个工作日内完成

④实地勘察其范围内的地理环境，并明确搜集该商圈区域内的重要行政机关、商业中心、市场、学校、医院、银行、公共绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑等信息资料

⑤实地勘察其商圈范围内的社区、大楼地理环境，包括道路、街、巷，明确社区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等信息资料

⑥绘制商圈图

用A4纸统一绘制，纸张朝上为北。几张A4纸合并为一份商圈图

a.主要建筑物：每栋楼需标示楼高

b.门牌

c.街道：单行道、双行道

d.公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐设施、学校、停车场、体育馆、图

书馆、批发市场、零售市场

e.生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、派出

所、邮电局、银行

f.相关憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、

移动通讯塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆.....

g.休闲设施：电影院、百货公司

h.公交站：沿途经过路线

i.高架桥、公路大桥

j.铁路、汽车客运站

2．商圈图的意义及目的

a.何为商圈图：将门店所在之主要商圈范围内之街道绘图，标注建筑名称、门

牌号码、建筑形式、商业形态及公共设施等详细位置图，称为商圈图。

b.为何要绘制商圈图：商圈经营的目的，为使将来所要经营商圈内的街道、建

筑形态、人文环境、商业行为、住宅户数等各种方便进行商圈经营扎根顺利