房地产基金的国际经验和运作模式
我国产业投资基金运作模式研究
我国产业投资基金运作模式研究1. 引言1.1 背景介绍产业投资基金作为我国支持产业发展和创新的重要工具，在促进经济增长、推动产业升级方面发挥着重要作用。
随着经济的快速发展和产业结构的不断优化，产业投资基金在中国经济中的地位和作用逐渐凸显。
随着资本市场的不断完善和发展，以及我国政府对产业发展的支持力度不断加大，产业投资基金的运作模式和风险管理机制也日益受到关注。
产业投资基金的发展既受到市场的推动，也受到政策的引导。
在当前经济下行压力加大的背景下，产业投资基金的运作模式和效益受到广泛关注。
如何通过创新投资模式，优化风险管理机制，提高资金利用效率，成为各类产业投资基金面临的重要问题。
对我国产业投资基金的运作模式进行深入研究，探讨其中的规律和特点，对于解决当前经济发展中的相关问题，具有重要的实践意义和理论价值。
1.2 研究意义产业投资基金作为支持我国产业发展的重要资金来源和机制，其运作模式的研究具有重要意义。
研究产业投资基金的运作模式可以帮助我们深入了解我国产业投资市场的特点和发展趋势，为制定产业政策提供有力支持。
通过对产业投资基金运作模式的分析，可以帮助我国投资者更好地把握投资方向和策略，提高资金配置效率，降低投资风险。
产业投资基金的运作模式研究还可以促进我国产业结构调整和转型升级，推动创新驱动发展，提升经济竞争力。
深入研究我国产业投资基金的运作模式对于我国经济发展和产业升级具有重要的现实意义和战略意义。
2. 正文2.1 我国产业投资基金的定义与特点产业投资基金是指利用资金进行产业投资的专门基金，旨在通过投资产业项目获取长期稳定的收益。
在我国，产业投资基金受到政府支持，是推动产业升级和经济发展的重要工具之一。
产业投资基金的特点主要包括以下几点：产业投资基金的投资对象主要是产业项目或企业，与传统的金融投资有所区别。
这意味着产业投资基金在投资决策时需要考虑项目的产业发展前景、市场需求、竞争状况等因素，与传统金融投资有着不同的特点。
产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示
产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示摘要产业投资基金是将金融与产业发展相结合，将实体经济与虚拟经济向融合的现代金融投资方式，是推动产业结构调整优化的重要工具。
在我国，产业投资基金兴起时间较晚，借鉴国外产业投资基金的发展经验，有助于快速建立适应我国经济发展阶段特点的产业投资基金发展体系。
关键词产业投资基金国际经验政策建议一、国外产业投资基金的兴起国外私募股权基金产生的根源在于随着金融创新和金融监管的深化，资本与产业相结合的方式不断发生变化。
最初的私募股权基金产生于华尔街的犹太商人，其利用少量的自有资金和银行借款，投资价值被低估的企业，进入企业经营过程后，再利用自身强大的人脉和关系网络对企业发展进行改造和创新，待企业经营业绩大幅提高之后出售，从而获得丰厚的资本回报。
由于私募股权基金的资金运行的私密性较高、受金融监管的程度较低，大量的金融资本与实体产业相结合必将带来高额的盈利，所以私募股权基金从产生之初就受到金融界和实业界的广泛关注。
随着私募股权基金运作和存在形式的演变，目前已经形成公司型基金、信托性基金和有限合伙型基金三种主要组织模式。
其中，有限合伙制实现了权、责、利相匹配的原则，成为了当前国外私募股权基金最主要的形式。
有限合伙制中有限合伙人出资较多，但不参与经营，普通合伙人出资较少，但参与日常管理和经营。
双方通过有效的委托—代理模式，形成有效的出资和监管制度。
现阶段，私募股权基金已经成为欧美等发达国家金融和产业发展相结合的重要形式。
从私募股权基金兴起的历史可以看出，早期的私募股权基金更加类似于风险投资基金，在相当长的一段时间内，私募股权基金与风险投资基金被当作是同义词。
现在欧洲很多国家依然将私募股权基金与风险投资完全等同。
美国（nvca）认为，创业投资基金投资范围限于中小公司的初创期和扩张期融资，私募股权基金则涵盖所有为企业提供长期股权资本的私募基金，所以私募股权基金应该包括创业投资基金。
房地产基金：适者生存的资本游戏
高 和 短 线投 资 的主 要 风 险 ，是 基 金 的 比，国内房地 产 基金 缺 乏公 开 匕 渠道 ，但 市
高 和 采 取了一种 折 衷 的 方 法 ，即化 整 为 零 ： ，
从 ２ １年 ５ ０１ 月开 始 ，银 监 会 对 房 地 产 信 托 并 非 单 为 满足 房 企 的融 资 要 求 。作 为 投 资
提 出严 格 监管 要 求 ，大部 分 信 托 计 划 被 迫 主 体 ，房地 严 基 金必 然 谋求 自 的生 存发 展 身
取消 。于 是 ， 旁地 产基 金也 就 成为了房企 融 以及合 理 的回报 。只 存具有 清晰 定 位、可持 资 的主要 方 式 。 续 商 业模 式 的 基 金 ，才 能 经 受 住 大 浪 淘 沙 的考验 ，得 以长期地 扬
福溽 团获得了房地 产 基金的 投资 。金地 集 团作为 投 ， 驽＾ 其三 ，退 出机 制 的 确 定 。房 地 产 基 金
的 退 出 ，主要 受 限 于 国 内市 场 环 境 。 投资 人 出于 对 风 险 的考 虑 、 管 理 人 急 于 做 出业
； 绩 ，共 同导 致 了基金 追 求短 期 回报 的现 状 ： 作
目进 行
市 场 投资房地
并 末减 退 ，（ ０ 年第 二季 度 中国 Ｐ 《ｎ ２ Ｅ统 计报 产，多 与当地 房地 产商 合作开发 房地 产项 目，
为 ２ 美 元 。 同时，各房地 产 企 也纷 纷 成 业 化 的方 向发展 。从 国 际经验 来 看＇投资 于 亿 立房 地 产 基 金 ，如 复 地 、 金 地 、华 润 、 中 持 有 型物 业 目 专注 于特 定物 业类 型是 大 势所
项目 中，普 通住 宅 占更 大 比例 。 专业 化 发 展 之 路 需 要专 业 化 的 人 才 来 从 城 市 布局 的 隋况来 看 ＇投资 项 目主要 运 作。 目 ，国 内少数 的 旁地 产 基金在 建童 前 分 布 在 环 渤 海 地 区、 长 三 角 地 区及 中西 部 之初 提 出的 专 化投资 方 向，就 是其 管理 团 匕 的武 汉 、重 庆 、成 都 和 西安 四市 。其 中，开 队擅 长经 营 的领 域 。 发商 旗 下 的地 产基 金 跟 随 项 目投 资， 目前 分
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示时间：2007-2-9 16:12:28 作者：郑磊来源：价值中国房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
随着经济的发展，我国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展态势，然而在当前国有商业银行提高房地产开发贷款的门槛的形势下，众多房地产开发企业面临自有资金不足的问题愈加严重。
因此，解决融资渠道单一的问题，引进海外的房地产投资信托基金（REITs）模式，为房地产开发企业解决融资问题，降低银行金融风险，成为拓展国内信托投资公司业务空间的良好渠道。
本文力图在探究REITs在成熟市场-美国的发展渊源的基础上，明确REITs的概念、类型、发展历程、基本运作模式等基本理论问题；在结合REITs在新加坡与香港的实际运作经验的基础上，研究了REITs的设立条件、上市发行等问题；并在仔细分析我国REITs的发展现状的基础上，得出我国REITs的运作模式与发行上市的地点选择的建议。
关键词：房地产投资信托基金（REITs）；发展现状；设立条件；上市发行1．房地产投资信托基金概述1.1房地产投资信托基金的概念房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国国内税收法典（Internal Revenue Code），当时对REITs的定义是：REITs即为一家公司拥有并在大多数情况下经营能带来收益的房地产，有些REITs也从事房地产融资，同时，要取得REITs资格的公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。
之后伴随着税法与相关法律的不断调整，REITs发展到今天已经日趋成熟。
结合REITs在各国的发展历程及金融信托的理论知识，REITs的概念可以定义为：房地产投资信托基金（英文全称“Real Estate Investment Trust”，以下简称为REITs）是一种汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托方式。
中国内地房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架
适当收益、 低风 险的投资品种： 四是 有利于缓解房地产 市场 周期性波动
对社会经济的影响。
在中国 内地设立房地产投 资信 托基金已具备 良好的基 础：一是租 赁市场的需求潜力将 为房地产投 资信托基金提供广 阔市场 。二是 中国 内地房地产市场持续发展 日益成 熟， 国家宏 观政策指导下 ， 在 金融机构
问题，中国 内地设立房地产投资信托基 金建议定位于 收购和持有适合 中低收入居 民租住的住房 ， 并辅 以一定 比例 的经营性 公建项 目． 以平衡 租金收入． 实现受益人 的预期收益 。
当前设立房地产投资信托基金 对中国内地经济和 社会的发展意义 深远 ： 一是有助 于增加租赁 住房供应 ． 改善住房 供应结构 ， 发展 住房租 赁市场 ． 并为中低 收入居民提供适宜的租赁住房 ； 是有利 于促进房地 二 产业 的专 业化发展 ． 使房地产 融资、 开发、 物业管理和 投资管 理等活动 相对分离 ， 其效率和水平的提高： 促进 三是有利于丰 富房地 产直接融资 形式 ， 推进金融 体系改革与创 新， 效利用社会 闲置资金 ， 大直接融 有 扩 资规模 ， 优化融 资结构， 降低融资 成本 。 同时为大众和 保险业提供 了有
产 项 目而 实现 增 长 的房地 Nhomakorabea企 业 来 说 是 一 个 很 大障
碍； 二是面 临着 公司制 下 公 司管 理与 房地 产 项 目管理 混杂 所容 易 出现 的潜在 利润 冲 突 问题 。 （） 闭式契 约 型产 业基 金 模 式 。这 种 模式 的优 ３封 势 在 于 ：一 是 可借 鉴 我 国现 有 的证 券 投 资基 金 的经 验 ； 是避 开 公 司法 对 公 司对 外投 资 ５ ％ 二 ０ 限额 比例 的
我国房地产金融存在的问题与发展策略
我国房地产金融存在的问题与发展策略武书义（中国建设银行衡水市分行河北衡水市０５３０００）摘要：我国停止实物分房以后，房地产业得到了迅猛发展，在国家实行的扩大内需政策的引导下，银行信贷成为推动房地产业起步和发展的唯一融资渠道，导致了我国房地产金融市场的畸形发展。
本文通过对我国房地产金融发展过程中存在的问题与不足的分析，借鉴国际成熟的房地产金融运作模式，对促进我国房地产金融市场的发展提出了作者自己的观点和建议。
关键词：房地产经济；房地产金融；商业银行；个人住房贷款中图分类号：Ｆ８３２．３５文献标识码：Ｂ文章编号：１００７—４３９２（２００８）０１一００６４—０２一、房地产金融存在的问题（一）市场参与主体主要为商业银行，而对房地产业发展有着重要意义的房地产信托、房地产基金、保险公司等还未真正出现仅有的两家专业信贷机构——烟台和蚌埠住房储蓄银行在２００３年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于２００４年２月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。
可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。
（二）市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（ＭＢＳ）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去ＭＢＳ正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。
（三）金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有５５％的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达７０％以上。
虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，到２００４年底已经达到２４９３亿元，其中个人住房公积金贷款为２０９６亿元，但也仅为同期商业性个人住房贷款的６４华北金融２００８年第１期１３．１％。
证券投资基金业治理的中国实践、国际经验及政策建议
的制度体系， 建立了保障中国证券投资基金规范发 展 的三 大基 础 性制 度 基石 —— “ 组 合 投资 、信息 披 露、 资产托管” ， 保 障了中国证券投资基金业在 与证 券、 信托等其他非银行金融行业 的生存竞争中， 赢得
展赢得新的基础性 的制度优势。
二、 证 券投资基金业治理 的中国实践
（ 一） 中国证券投资基金业治理的主要法律法规 体 系
１ ９ ９ ７年 １ １ 月 １ ４ 日， 经 国务 院批 准 ， 当 时 的 中
的主要节点包括 ： （ １ ） 以券商或信托公司为主的机构 合资成立有限责任制的基金管理公司； （ ２ ） 基金管理
加强 了对投资者的法律保护 ， 完善了监管机构的执 法 机 制 和手 段 ， 为行 业 的 发 展奠 定 了法 律基 础 。 无 疑， 此时的中国证券投资基金业在与其他金融行业 的比较中赢得了制度优势 ， 并为 中国证券投资基金 业在 ２ ０ ０ ６ — ２ ０ ０ ７ 年的大发展奠定的坚实的基础。 但随 着 中国证券投 资基 金业三 大制度 基石在 证 券 业 资 产 管理 及 信 托 投 资 等金 融 行 业 中 的广 泛 推 行 ，证券投资基金的比较ｌ 生 制度优势已不复存在或 不再明显。 同时 ， 伴随着作为证券业基础投资市场的 中国股票 市 场一 级 市场 的加 速扩 容 、 二级 市场 股份 全流通 、 产业资本加人竞争 、 金融综合经营竞争 、 监 管套利竞争 以及近年股价指数的阴跌不止 ， 在做空 机制并不完善的二级市场中， 不仅股市缺乏赚钱效 应， 基金净值缩水严重 ， 基金投资者大多亏损累累 ， 而不少大型基金管理公 司本身却获得较高的盈利水
国内外PE运作模式、特点的比较
Finance金融视线1282012年7月 国内外PE运作模式、特点的比较研究①重庆邮电大学经济管理学院 王开良 李杰摘 要：本文从国内外PE目标市场选择、操作方式、收购方式、管理制度、投资理念五个不同的角度，对比研究国内外PE运作方式，并针对我国PE发展的现状，给予切实可行的对策和建议。
关键词：PE 运作方式 比较研究中图分类号：F722 文献标识码：A 文章编号：1005-5800(2012)07(c)-128-02私募股权基金(PE)是新经济形势下的一项金融创新，对促进储蓄向投资转化、培育多层次资本市场、降低金融风险、推动经济转型等，都有重大作用。
欧美等发达地区的经验已经证明这一点。
PE 在我国虽历史不长，但近几年国家非常重视，发展非常迅速，规模不断扩大，实践和理论研究逐步深入，并结合中国的特点和实际，逐步形成了本土化的运作模式。
1 PE运作的基本模式1.1 PE的概念所谓PE(Private Equity Fund)，即私募股权投资基金，是以私募形式筹集资金投资于非上市公司股权，或者上市公司非公开交易股权，而后通过上市、并购、回购等退出方式出售其所持股权以获取初始资本的回报利润。
通常市场按投资方式和操作风格将私募股权投资分为风险投资基金，产业投资基金，并购投资基金。
目前全球私募股权投资基金的总额已经达到7380亿美元。
私募股权投资占GDP 的比例，美国为1.4%，印度是1.8%，而我国仅为1.2%，这预示着PE 在我国还有着较大的发展空间[1]。
1.2 PE的运作方式私募股权基金运作流程分为五个步骤：一是组建PE 投资公司募集资金；二是通过项目筛选确定目标公司；三是进行投资方案设计购买公司股权；四是风险企业培育增值；五是选择合适的渠道实现股份退出获利。
(如图1)。
其中后两个环节最为重要，风险企业培育是价值创造过程，培育不当，价值难以创造；退出方式是利润的实现方式，选择不当，难以实现利润最大化。
借鉴国际经验发展我国房地产投资信托基金
（ ｓａｅｂ ｌｇ ｉｇ ｓ ｌｎ ） 制 度 ，从 而 成 为 欧 洲 最 ｉ ｆ ｃｌ ｅｅ ｇｎ ｓｉ ｔ ｌ ｇ ｎ ｅｉ
早 发 展 Ｒ Ｉｓ 国 家 。在 荷 兰 ，Ｂ 是 一 个 纯 粹 的税 ＥＴ 的 Ｉ
证 券 商 购 买 Ｒ Ｉ ｓ 券 ，投 资 收 益则 从 保 管 机 构 处 获 Ｅ Ｔ 证 得 。美 国 的 Ｒ Ｉｓ 有 以下 明显 特 点 ： ＥＴ 具
１ 税 收 优 惠 。 美 国 １６ ． ９ ０年 税 法 规 定 ， 如 果
Ｒ Ｉ ｓ 每 年 度 盈 利 的 大部 分 以 红 利 方 式 分 配 给 投 资 ＥＴ 将
发展我 国房 地产投 资信 托基 金的模 式设 想 ，以及 推进 我 国房地产 投资信 托基 金发 展 的政 策建议 。
关键词 ：房地 产投 资信托 基金 ；国 际经验 ；发展模 式
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ． 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ： １ ７ ．２ ５ （０ ９ １ ０ ８０ ８ ０８ ６ ４２ ６ ２ ０ ）０ ． ４ ．３ ０
美 国 的 Ｒ Ｉ ｓ 常 是 以基 金 形 式 出 现 的 。Ｒ Ｉｓ ＥＴ 通 ＥＴ
进行投资决策 ，或者雇佣专业 的管理 团队对房地产进
行 管 理 。投 资者 无须 亲 自管理 即可 获 得 比较 稳 定 的 收
益。
成立并在证券交易所挂牌交易后 ．便进入正式运作 阶 段 。值得注意的是 ，该类证 券一般需 经过信用评级机 构的评级。房地产投资信托公 司必须按成立 阶段所定 协议实施投资计划 。保管机构则依房地产投资信托公
房 地 产 投 资 信 托 基 金 ｆ ｅｌＥ ｔｅ Ｉｖｓ ｎ Ｒ ａ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｔ ａ ｍｅ Ｔｕｔ，简 称 Ｒ Ｉｓ，是 指 通 过 发 行 基 金 受 益 凭 证 募 ｒｓ ｓ ＥＴ ） 集 资 金 ，通 过 合 同 约 定 投 资 政 策 ．由 专业 投 资 机 构作 出投 资 决 策 ，基 金 资 产 由专 业 受 托 机 构 管 理 ．主要 投 资于 房 地 产 资 产 ，或 从 房 地 产 的 采 购 、发 展 、管 理 维 护 、销 售 过 程 中 取 得 租 金 或 销 售 收 入 ，或 为个 人 和 机 构 提 供 房 地 产 抵 押 贷 款取 得 利 息 收入 ，并 将 投 资 收益 中 的绝 大 部 分 以 派息 形 式 按 比例 分 配 给投 资 者 的 一种 房 地 产 类 的 集 合投 资计 划 产 品 。 Ｒ ＩＳ 二十世 纪 ６ ＥＴ 在 ０年 代 产 生 在 美 国 ，二 十 世 纪 ８ 年 代 后 得 到 迅 猛 发 展 。根 据 标 准 普 尔公 司 的统 ０ 计 ．美 国 房 地 产 投 资 信 托 基 金 已 占全 球 同 类 产 品 的 ９ ％．其 运 行 模 式 对 全 球 房 地 产 证 券 化 产 生 了深 刻 的 ０ 影 响 。近 年 来 ，欧 洲 、亚 洲 、美 洲 等 １ 个 国 家 和地 ８ 区都 制 定 了专 门 的 立 法 ，加 入 到 发 展 Ｒ Ｉｓ的 行 列 ＥＴ 中 。 因此 ，应 借鉴 国 际 经验 ，发 展 我 国 的房 地 产 投 资
论房地产投资基金在我国的开发
363《商场现代化》年月（中旬刊）总第5期力和货币价值，还会考虑到货币交易网络的规模。
货币的使用也有“网络效应”和“规模效应”，一种货币的交易规模越大，其交易成本就越小，由此带来的收益就越大。
换言之，一国货币的国际化程度也是影响其竞争力大小的重要因素。
资料来源：根据中国商务部网站的数据整理而得。
李瑶（2003）用货币国际度指数公式（I =λ1I 1+λ2I 2+λ3I 3）对一国货币的国际化程度作了量化分析。
考察的指标分别是本币境外流通范围指数（I 1）、本币境外流量指数(I 2)和本币储备占比指数（I 3）。
对应这三个指标，以2000年底数据及同期汇率为基准,与中日两国有贸易往来的国家和地区数为224和237,流通或持有人民币、日元的国家数分别为21和173，在境外流通的人民币和日元大约有80和840亿美元，两国的基础货币发行量M 0分别为1570和5150亿美元。
经过测算，人民币与日元的国际度指数分别是0.19和1.17，作为参照，同期美元的国际度指数是10.25。
相对于中日两国的经济实力而言，两国货币的国际化程度与此极不相称，人民币尤其如此。
这主要是因为人民币尚未实现完全可自由兑换，除极少数国家外，人民币目前在境外的流通还没有取得相关各国、各地区官方外汇储备的地位。
因此，相对于美元、日元，人民币在东亚其他成员经济中的地位并不突出。
五、金融体系的发达程度一国货币是由发行国的中央银行发行和调控，在金融体系的支持下流通的。
因此，一国金融体系的完善与否也将直接影响该国货币的竞争力。
日本金融体系的构建远早于中国，迄今为止已建立比较完备的金融市场，东京外汇市场是世界上重要的外汇交易场所之一，对日元扩展国际流通空间起到很关键的作用。
但是，上世纪90年代初泡沫经济的崩溃暴露了日本金融体系的诸多问题：对银行体系的过度依赖，不良债权数额庞大，直接金融发展滞后，资本市场培育缓慢。
尽管到2002年后半期，日本金融体系的整顿出现新的转机，但问题的解决决非一朝一夕之功，短期内要创造一个全新的发达的金融体系并非易事。
房地产私募基金介绍
房地产私募基金介绍一、房地产私募基金概述1.房地产私募基金的定义房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。
对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。
这等于给了市场第三条投资房产渠道。
一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。
对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。
主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。
前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。
后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。
中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。
开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。
目前市场上推崇的是独立地产基金。
表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异表：投资房地产基金与直接购买物业的差异2.人民币房地产基金募集情况根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。
2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。
目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。
按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。
根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。
中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。
REITs基本运营模式
一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。
REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。
在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。
简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
大部分REITs 在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。
由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。
它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。
每份REITs 基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
房地产PE深度解析
1992 第一家外商 独资风险投 资基金“美 国太平洋技 术风险投资 基金”成立
1993 “中国经 济技术投 资担保公 司”成立， 鼓励社会 力量参与 风投领域
1998 《关于 尽快发 展中国 风险投 资事业 提案》 出台
1999 “5.19” 行情，国 际金融公 司入股上 海银行初 具狭义PE
特点
业缺乏深入了解,
•房地产企业旗下的房地产PE 金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣
盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等,具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验,
按管理方式
•引入外援型PE 引入知名外资机构将为本土基金
带来国际化视野与国外较为成熟的经验,但可能加剧 房地产行业竞争,
2001 美国互 联网泡 沫破灭， 我国加 强资本 市场规 范管理
2004 New Bridge Capital购 得深发展 17.89%的股 权，中国大 陆第一起狭 义PE案例
2005 股权 分置 改革
2006 传统行 业取代 了高新 科技行 业成为 PE投资 重点
2008 次贷危机
2009 人民币基 金首次超 过美元基 金主导市
缴纳期限 一额度
有限合伙制
承诺出资制,无最低要求,按照约定 的期限逐步到位
投资门槛 无特别要求
单个投资者最低投资不少 无强制要求
于100万元
债务承担方式 出资者在出资范围内承 投资者以信托资产承担责 GP承担无限责任,LP以认缴出资额为
担有限责任
任
限承担有限责任
投资人数
有限责任公司不超过50 自然人投资者不超过50人,
核心型
价值增进型
机会型
风险收益 风险最低,目标IRR：风险适中或较高,目标 风 险 最 大 , 目 标
房地产投资信托的发展与国际经验
关键 词 ： 地 产投 资信 托 ：ＲＥ Ｔｓ 房 ．Ｉ ：信 托 公 司 中 图分 类 号 ： ８ ０５ ２ Ｆ ３ ．７ 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ： ０ ２ ２ ４ ２ ０ ） １ ０ ５ — ３ １ ０ — ７ ０（ ０ ８ １ — ０ ４ ０
２ ０ 年 以来 ． 着 房 地 产 行 业 宏 投 资 者 从 中获 取 投 资 收 益 。 者 则 是 的 一 个 （ 排 除 委 托 人 到 证 券 市 场 上 ０３ 随 后 不
（ ） 资 目标 的确 定 性 不 同 。 三 投 虽 等多 元 化 的 金融 工 具 开 始进 入我 国房 定 人 私 募 交 付或 向不 特 定 人 公募 发 行 然 两 者 的投 资 目标 均 为房 地 产 项 目 ，
地 产 行 业 。 ＥＴ 作 为 有 效 融 合 房 地 房地产资产信托受 益证券 ， Ｒ Ｉｓ 以表彰受 但 是 房 地 产 信 托 更 具 确 定 性 ， 委 托 为 产 、 资 、 产证 券 化 这 三 个 市场 的金 益 人 对 该 信 托 之 房 地 产 、 地 产 相 关 人 所 委 托 的特 定 房 地 产 项 目 ： 资 金 投 资 房 而
务作必要 的探讨 ， 从而为信 托公 司房 后 者 的信 托 财 产 则 是 房 地 产 或 房 地
基础 。
一
地 产 投 资 信 托 业 务 的 发 展 奠 定 研 究 产 相 关 权 利 ， 如 房 地 产 抵 押 权 、 例 房 信 托 基金 （ ＥＴ ） Ｒ Ｉｓ 市场 的 监管 体 制
地产租赁权等等 。 因此 ， 资金信托只是
房 地 产 投 资信 托 市 场 的监 管 条 例
、
为 房 地产 投 资信 托 基金 （ Ｉｓ） 因为 投 资方 向为 房 地 产 ， 以才 列 入 已 经 演 化 了很 长 时 间 ， 了 吸 引 更 多 ＲＥＴ 所
详解房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)【房地产投资信托基金的概述】就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。
正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。
随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。
目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。
领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。
因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。
由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
中国房地产市场的房地产投资基金
中国房地产市场的房地产投资基金近年来，中国房地产市场持续升温，成为许多投资者青睐的宝地。
在这个快速发展和蓬勃活跃的市场中，房地产投资基金扮演着重要的角色。
本文将以中国房地产市场的房地产投资基金为题，探讨其作用、特点以及发展趋势。
一、房地产投资基金的定义和作用房地产投资基金是一种通过集合资金的方式，专门投资于房地产行业的基金。
其主要目标是实现资本增值并提供稳定的回报率。
房地产投资基金的设立为广大投资者提供了进入房地产市场的途径，同时也为房地产项目的融资提供了有效的渠道。
房地产投资基金的作用主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产投资基金通过集合各种投资者的资金，将其分散投资于多个房地产项目，从而降低了个别投资者面临的风险。
在市场变动时，能够有效分散投资风险，提高整体的抗风险能力。
2. 提供流动性：由于房地产是一种长期投资，资金回流较慢，不易转让。
而房地产投资基金建立了市场流动性，使得投资者可以随时买入或卖出基金份额，提高了投资的灵活性。
3. 专业管理：房地产投资基金由专业的基金管理机构进行管理，具备专业的投资策略和风控能力。
投资者可以受益于专业团队的管理经验和专业知识，减少了自身管理和运营的风险。
二、房地产投资基金的特点和分类1. 特点：（1）门槛高：房地产投资基金要求投资者拥有一定的资金实力和金融风险承受能力，通常对个人投资者的准入门槛较高。
（2）长期投资：房地产投资基金通常对投资期限较长，投资者需要有较强的长期资金规划和风险意识。
（3）受监管：房地产投资基金属于金融产品，受到金融监管机构的规范和监管，投资者投资时需注意相关法规和政策。
2. 分类：（1）开放式基金：具有较高的流动性，投资者可以随时买入或赎回基金份额，资金规模相对较小。
（2）封闭式基金：投资期限较长，通常规定了一定的锁定期，无法随时赎回，但规模较大。
（3）混合基金：既可以进行房地产直投又可以进行部分证券化投资，兼具流动性和回报。
从国际经验看中国REIT发展模式的选择
需求 。 者认为立 法者不能代替 市场来决定一 笔 种投 资工具的生存与 否，而是应 当引导这种需 求， 规范 该投资工 具。因此 ，中国不宜照搬 国
外的经验 ，应当允许开 发型 Ｒ ｔ 的存在。 Ｅ Ｔ 综观 反对开 发型 Ｒ Ｉ 的原 因，主 要在于 Ｅ Ｔ 其 较高的 风险性 与 Ｒ Ｉ 为大 盘持股 的投 资 Ｅ作 Ｔ
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经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。 法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求，如美国规定，房地产投资信托
须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给 股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、 现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。 可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税（房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司 税项）。
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1. 3 房地产基金的一般投资特征
收益率波动小，回报较稳定。 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资。 由专业人士管理。常聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作 。 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务。 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产
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1. 7 设立房地产基金的作用和意义
对房地产企业来说
首先，房地产基金为房地产企业提供了新的融资渠道。过去十多年，国内房行贷款。有研究表明，目前国内房地产行业70％的资金来 源于银行。随着央行对房地产贷款政策的逐步收紧，房地产企业的融资日渐困难。而发展房 地产基金为房地产企业提供新的融资渠道，给房地产企业带来了生机。
抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的 部分租金和增值收益。 混合型（Mixed REIT）
顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 5
1. 5 REIT的产品个性特征
具有房地产基金的一般特征和信托的一般特征（即所有权和经营权相分离、信托财产独立性、 有限责任和信托管理的连续性）
第三，有利于房地产企业规范化操作。由于房地产投资基金不会对一个企业投入大量的资金 从而获得控股的地位，按规定一般不会超过20％。处于小股东地位的必然会更加关注企业的 规范化运作，以保障其自身利益，这样就会对房地产企业的运行起到一个外部监督的作用， 有利于企业操作规范化。
最后，有利于优化房地产行业内部结构。由于房地产基金在投资于某个房地产企业之前必会 对其经营管理、财务、项目可行性等诸多因素进行调查，所以能够获得基金投资的房地产企 业及项目本身必定具有一定的潜力，在基金的支持下将得到更加迅速发展，从而在行业内取 得较大的优势。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合， 有利于房地产业大型企业集团的出现，因此，房地产基金在客观上促进了房地产行业内部的 结构调整，促进了优胜劣汰实现资源的优化配置。
的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立 基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人 来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产投资基金。在大多数国 家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。
其次，房地产基金可以减小房地产企业的债务负担。由于房地产项目的资金需求巨大，但多 数房地产公司开发项目还只能依靠巨额银行贷款，导致背上巨额债务，不但利息负担重造成 企业利润相应较少，而且稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境。而房地产投资基金对房 地产企业的投资多数为属于股权投资，不会给企业增加债务负担，还可以大大削弱该企业对 银行贷款资金的依赖性，降低企业的债务负担和财务费用。
投资的利益。对于经济周期的波动比较敏感。
1. 4 REIT的分类
根据资金投向的不同，REIT可以分为三种类型： 权益型（Equity REIT）
直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。投资组合中主要持 有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还 来源于房地产的增值收益。
房地产基金的国际经验和 运作模式研究
报告人：马晓生 2003年11月1日
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目录
一、房地产基金概要 二、国外房地产基金运作模式研究 三、国内房地产类基金的运作模式研究 四、新城集团可采取的房地产基金模式 五、房地产基金方案（草案）
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一、房地产基金概要
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1. 1 房地产基金定义
房地产投资基金是产业投资基金的一种。 产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务
投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产 公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来 适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，实现多元化经营，从而达到降低房地 产行业的系统风险的目的。
抵押型（Mortgage REIT） 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放
1. 6 REIT的资金来源
发行股票。由机构投资者和股民认购，REIT对认购者会有一定的资格要求。如美国威尔士房 地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产45000美元并且年收入高于45000美 元或者拥有金融资产150000美元以上，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。
从金融市场融资。如银行借入、发行债券或商业票据等，融资也有一定的比例限制，大多数 房地产投资信托公司为安全起见有一个内部规定的融资比例，一般为公司总资产的50％。
1. 2 房地产基金的投资领域
把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域。
既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资； 既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资； 既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购； 既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场； 在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。