房地产管控：土地整备利益统筹政策与案例剖析(102909)经典.经典.pptx
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留用地规模上，按照项目实施范围内现状容积率不同情形，分段核算利益 共享用地土地规模面积比例，留用地最高不超过55%。
对于在工业区块线内留用工业用地的，或者项目范围外安排留用地与本街 道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区 域并由继受单位拆除重建的，利益共享用地部分均可上浮50%。
CONTENTS
目录
一、什么是土地整备利益统筹
二、为何参与土地整备利益统筹 三、怎样参与土地整备利益统筹 四、实操案例
精品文档
1
Chapter
01
什么是土地整备利益统筹
1.1 什么是土地整备利益统筹 1.2 土地整备利益统筹政策演变 1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
2
1.1 什么是土地整备利益统筹
审
批 流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指引》（深规土[2016]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2017]720号）
备注：强区放权后，各区正在积极制定相关配套政策，政策体系将越来越完善
5
1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
。。。
6
Chapter
02
为何参与土地整备利益统筹
（深规土[2016]193号）
项 目 管
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）
《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》 （深规土[2018]805号）
理
《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》
（深规土[2018]859号）
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》 （深规资[2019]255号）
留用土地共享建筑面积中须安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公 寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积 通过利益共享归属于继受单位。
2.4 利益统筹的好处
拓展产业 空间
百度文库
落实基础 设施
盘活农村 集体土地 促进集体
发展
➢ 国际低碳城（26公顷） ➢ 南京金龙汽车（17公顷） ➢ 华谊兄弟项目（6公顷） ➢ 。。。
以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用 地为主的发展新阶段。2015年计划供应存量土地为新增土地的3倍， 进入存量土地开发时代。
土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产 权等相关政策和统筹手段来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政 策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地开发整理、 规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，破 解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，对存量 土地进行二次开发的重要途径。
在原市征地拆迁办的基础上挂牌成立深圳市土地整备局；
2015年
市政府发布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》（深规 土〔2015〕721号）， 确定了以“未完善征（转）地补偿手续规划建 设用地”为计算基数来留用土地；
2018年
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正 式发布 ，确定了以” 合法用地+调入的合法指标+未完善征转地作为留 用地比例的核算基础，及最高不超过55%
特点：政府主导，自上而下，一揽子解决土地历史遗留问题。
1.2 土地整备利益统筹政策演变
2010年 2011年 2012年
深圳市借鉴杭州土地整备经验，启动土地整备工作，各区开始土地整 备试点工作；
市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕 102号），成为我市土地整备的纲领性文件；同期坪山新区率先启动 “南布”“沙湖”等整村统筹项目；
总体原则
政府主导，社区主体，市场参与
土地
规划
土地整备利 益统筹
资金
产权
➢ 地铁6、14、16号线 ➢ 龙华有轨电车 ➢ 五和大道、坪盐通道 ➢ 深华快速路-福龙立交工程 ➢ 。。。
➢ 坪山沙湖社区 ➢ 坪山南布社区 ➢ 龙华下围社区 ➢ 。。。
Chapter
03
怎样参与土地整备利益统筹
3.1 主要思路 3.2 项目管理 3.3 职责分工
精品文档
12
3.1 主要思路
2.2 更新政策条件约束
城市更新项目的难点：
合法权属、建筑年限不足 项目审批周期长 城市更新政策紧约束 超过3000㎡空地无法纳入 项目流转乱象
2.3 利益统筹新政机遇
——相比原试行规定的变化
不再区分整村统筹和片区统筹两种类型，明确土地整备利益统筹项目以街 道为界限，项目范围内至少有一块3000 平方米以上集中成片的未完善征 （转）地补偿手续规划建设用地。
另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，景观面貌差，基础设施缺乏， 用地权属混乱，功能不清，呈零散无序的点状分布状态，并表现为产业发展均质化、 空间布局蔓延化，土地集约利用程度较低，与其区位土地实际价值相差甚远，客观 上造成土地资产的沉淀和浪费，是存量用地挖潜的重点。原特区外的广大地区，甚 至可概括为“三多一少”，即现状建设用地多、历史遗留违法建筑多、低效率利用 土地多、新增建设用地少。以宝安为例，据统计，宝安建成区面积接近226平方公 里，占辖区总面积的58%，高于全市47%的比例，有报道称其中原村股份公司未征 未转地建成区面积约158.49平方公里，占全区已建成面积的78%（该数据虽属误传， 但能说明一定问题）。
4
1.3 土地整备利益统筹配套政策
《土地整备留用地规划研究审查技术指引》（深规土[2016]65号）
规
《深圳市土地整备规划编制技术指引》（深规土[2016]891号）
划
编
《土地整备利益统筹试点项目实施方案编制技术指引》（深规土[2016]890号）
制
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》
2.1 深圳土地条件所限
2.2 城市更新条件约束
2.3 利益统筹政策机遇
2.4 利益统筹的好处
精品文档
7
2.1 深圳土地条件所限
根据国务院批准的新一轮土地利用规划大纲，深圳2020年建设用地控制规模为 976平方公里，而早在2008年现状建设用地已达到917.69平方公里，2009-2020年 新增建设用地规模为58.31平方公里，年均不足5平方公里。
对于在工业区块线内留用工业用地的，或者项目范围外安排留用地与本街 道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区 域并由继受单位拆除重建的，利益共享用地部分均可上浮50%。
CONTENTS
目录
一、什么是土地整备利益统筹
二、为何参与土地整备利益统筹 三、怎样参与土地整备利益统筹 四、实操案例
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1
Chapter
01
什么是土地整备利益统筹
1.1 什么是土地整备利益统筹 1.2 土地整备利益统筹政策演变 1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
2
1.1 什么是土地整备利益统筹
审
批 流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指引》（深规土[2016]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2017]720号）
备注：强区放权后，各区正在积极制定相关配套政策，政策体系将越来越完善
5
1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
。。。
6
Chapter
02
为何参与土地整备利益统筹
（深规土[2016]193号）
项 目 管
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）
《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》 （深规土[2018]805号）
理
《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》
（深规土[2018]859号）
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》 （深规资[2019]255号）
留用土地共享建筑面积中须安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公 寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积 通过利益共享归属于继受单位。
2.4 利益统筹的好处
拓展产业 空间
百度文库
落实基础 设施
盘活农村 集体土地 促进集体
发展
➢ 国际低碳城（26公顷） ➢ 南京金龙汽车（17公顷） ➢ 华谊兄弟项目（6公顷） ➢ 。。。
以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用 地为主的发展新阶段。2015年计划供应存量土地为新增土地的3倍， 进入存量土地开发时代。
土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产 权等相关政策和统筹手段来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政 策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地开发整理、 规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，破 解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，对存量 土地进行二次开发的重要途径。
在原市征地拆迁办的基础上挂牌成立深圳市土地整备局；
2015年
市政府发布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》（深规 土〔2015〕721号）， 确定了以“未完善征（转）地补偿手续规划建 设用地”为计算基数来留用土地；
2018年
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正 式发布 ，确定了以” 合法用地+调入的合法指标+未完善征转地作为留 用地比例的核算基础，及最高不超过55%
特点：政府主导，自上而下，一揽子解决土地历史遗留问题。
1.2 土地整备利益统筹政策演变
2010年 2011年 2012年
深圳市借鉴杭州土地整备经验，启动土地整备工作，各区开始土地整 备试点工作；
市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕 102号），成为我市土地整备的纲领性文件；同期坪山新区率先启动 “南布”“沙湖”等整村统筹项目；
总体原则
政府主导，社区主体，市场参与
土地
规划
土地整备利 益统筹
资金
产权
➢ 地铁6、14、16号线 ➢ 龙华有轨电车 ➢ 五和大道、坪盐通道 ➢ 深华快速路-福龙立交工程 ➢ 。。。
➢ 坪山沙湖社区 ➢ 坪山南布社区 ➢ 龙华下围社区 ➢ 。。。
Chapter
03
怎样参与土地整备利益统筹
3.1 主要思路 3.2 项目管理 3.3 职责分工
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12
3.1 主要思路
2.2 更新政策条件约束
城市更新项目的难点：
合法权属、建筑年限不足 项目审批周期长 城市更新政策紧约束 超过3000㎡空地无法纳入 项目流转乱象
2.3 利益统筹新政机遇
——相比原试行规定的变化
不再区分整村统筹和片区统筹两种类型，明确土地整备利益统筹项目以街 道为界限，项目范围内至少有一块3000 平方米以上集中成片的未完善征 （转）地补偿手续规划建设用地。
另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，景观面貌差，基础设施缺乏， 用地权属混乱，功能不清，呈零散无序的点状分布状态，并表现为产业发展均质化、 空间布局蔓延化，土地集约利用程度较低，与其区位土地实际价值相差甚远，客观 上造成土地资产的沉淀和浪费，是存量用地挖潜的重点。原特区外的广大地区，甚 至可概括为“三多一少”，即现状建设用地多、历史遗留违法建筑多、低效率利用 土地多、新增建设用地少。以宝安为例，据统计，宝安建成区面积接近226平方公 里，占辖区总面积的58%，高于全市47%的比例，有报道称其中原村股份公司未征 未转地建成区面积约158.49平方公里，占全区已建成面积的78%（该数据虽属误传， 但能说明一定问题）。
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1.3 土地整备利益统筹配套政策
《土地整备留用地规划研究审查技术指引》（深规土[2016]65号）
规
《深圳市土地整备规划编制技术指引》（深规土[2016]891号）
划
编
《土地整备利益统筹试点项目实施方案编制技术指引》（深规土[2016]890号）
制
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》
2.1 深圳土地条件所限
2.2 城市更新条件约束
2.3 利益统筹政策机遇
2.4 利益统筹的好处
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2.1 深圳土地条件所限
根据国务院批准的新一轮土地利用规划大纲，深圳2020年建设用地控制规模为 976平方公里，而早在2008年现状建设用地已达到917.69平方公里，2009-2020年 新增建设用地规模为58.31平方公里，年均不足5平方公里。