物业行业-户内有偿维修工作规范

1.0 目的

规范户内有偿维修作业服务，方便业户，保证服务质量。

2.0 范围

适用于信能企业管理咨询所属各物业项目所服务的小区内业户的室内有偿维修服务。

3.0 职责

3.1 客户服务部负责受理业户报修，对本规范的实施进行检查监督。

3.2 工程维护部维修人员负责维修的实施。

4.0 工作内容

4.1 报修受理

4.1.1 客户服务部前台接到业户报修后，立即在《物业服务中心来电来访登记表》上

进行详细登记，并在5分钟内开具《工程维修单》（一式三联），通知工程维护部安排维修人员进行处理，将第一、二联交维修人员。

4.1.2 需紧急维修的(如漏水，断电等)，应立即通知工程维护部派人前去抢修。

4.1.3工程维护部接到客户服务部的《工程维修单》后，应立即安排维修或根据工作计

划安排维修或按约定时间进行维修。

4.1.4 消防中心值班人员在客服部非办公时间受理业户的维修电话申请并登记在《物

业服务中心来电来访登记表》上，根据情况急缓程度当即安排工程人员抢修或次日上班后转告客服前台。

4.2 维修技工进业户家进行安装/维修时的基本要求。

4.2.1 维修人员进行安装/维修时，要做到如下两点：

a. 自觉维护公司及业户利益，不做损害公司名誉的事。

b．不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程主管，请求支援解决。

4.2.2 维修人员进行维修时应征询业户意见，尽可能恢复维修前的原貌原样。

4.2.3 维修人员进行业户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判

断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起业户投诉。

4.2.4 维修人员接到维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、

辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与业户约定时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

4.2.5 维修人员来到业户家门前，应先按门铃(3次左右)，如无门铃时可用手轻轻敲门。

见到业户时要先问好，出示工卡，简洁说明事由征得业户同意后方可进行室内

进行安装/维修。

4.2.6维修人员确定维修/安装项目，查明原因，属人为损坏或超出保修期的自然损坏，

向业户表明由业户负担维修费用。如果维修项目超出服务能力应向业户说明，由业户自行维修；若业主提出要求，物业公司可介绍维修单位进行维修。

4.2.7在检查确定维修项目和工程量后，维修人员必须向业户出示《便民服务维修收费

标准》，征得业户同意后按要求进行维修。

4.2.8确定工作点后，维修人员将干净的帆布或塑料布铺在业主指定的位置，用于存放

工具和需拆卸的零件。

4.2.9 维修人员进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影

响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

4.3 家庭维修

4.3.1 对换装门锁、装焊门锁、安装锁牌、门轴、活页、门吸及铝合金门、窗的滑轮、

锁扣等维修，一般情况下要求30分钟内完成，维修人员在维修时不得污染、损坏墙面、门窗，做到螺丝紧固，不松动，门窗、锁开关灵活。

4.3.2 日光灯维修：

a. 检查测量日光灯管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

b. 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座电容是否已击穿，玻璃管

是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

c. 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则更换同规格的光管；

d. 检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的

应更换；

e. 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流

器；

f. 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新

检修，直至故障排除。

4.3.3 电气开关维修：

a. 计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

b. 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，

然后再逐一检查，直至故障排除；

c. 拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，

则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

d. 故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

e. 试验开关应开闭正常。

4.3.4 电表维修：

a. 计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

b. 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局检验后合格

的电表，电表不转、电表转得异常快或异常慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿；

c. 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

d. 安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

e. 会同物业部做好新旧电表底数的记录。

4.3.5 水龙头、闸阀维修：

a. 关掉水龙头、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀；

b. 拧开水龙头或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆

磨损严重则更换一个同规格的水龙头或闸阀；

c. 在水龙头或水管螺牙段缠绕水胶布(顺时针方向)，装上水嘴或闸阀；

d. 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水龙头或闸阀应灵活，在水龙头或闸阀

关水后应不漏水。

4.3.6 水表维修：

a. 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

b. 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表计数盘，

重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

c. 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水

表安装应牢固无松动、水平无倾斜。

d. 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

e. 做好新旧水表启用底数的记录。

4.3.7 座厕水箱维修：

a. 水箱浮球阀漏水：

——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；

——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置，整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b. 水箱出水胶塞漏水：

——调整胶塞位置；