公租房的资产证券化(ABS)

ABS的内涵
ABS，即资产证券化，就是将缺乏流动性但能够产生可预见稳定 现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行 分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过 程。它注重资产运作，是从已有的信用关系基础上发展起来的，基本 上属于存量的证券化，又称之为(二级证券化)。具体而言，它是以项 目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通 过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。这种融资方式的 特点在于通过其特有的信用等级提高方式，使原来信用等级较低的项 目照样可以进入国际高档债券市场，利用该市场信用等级高、债券安 全性和流动性高、债券利率低的优势，大幅度降低项目融资成本。 ABS项目融资中原始权益人（买方）将缺乏流动性、但能产生预见的 未来收益的资产集中起来，构造和转变成为资本市场可销售和流通的 金融资产的过程。证券化的本质，就是将贷款或应收帐款转化为可转 换工具，证券发起人将流动性较差的金融资产，根据信用质量、偿还 期和利率特征分类整理为一批资产组合，出售给由发起人专门为这一 交易组建的特设信托机构，由SPV发行以此批资产为担保的资产抵押 证券，以收回购买资金。
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ABS的运作过程
1.确定资产证券化目标，组成资产池。从原则上来讲，投资项目所依附 的资产只要有预期收益，即在未来一定时间内能带来现金收入，都可 以成为ABS的融资的对象。能产生未来现金流所涵盖的目标项目的资 产是ABS融资方式的物质基础和价值保证。项目资产应该是稳定、可 靠、低风险和具有一定预测性的。 2.组建特设信托机构SPV。特设信托机构可以是信托投资公司、信用担 保公司、投资保险公司或其他独立法人。该机构应该获得国际权威性 的资信评级机构授予的较高资信等级，一般为AAA或AA级。成功组 建SPV是ABS有效运作的基本条件和关键因素。SPV的行为活动受到 法律的严格限制，它不得发生兼并、重组，禁止参与交易规定外的活 动，不再负担交易外确定的任何其他债务或提供其他担保。 3.将原始权益人所拥有的项目资产在未来一定时期内收入现金的权利转 让给SPV，实现真正销售。拥有未来现金收入所有权的企业或项目公 司或机构通常被称为原始权益人。一旦原始权益人破产，该项目资产 不被列入破产清算资产的范围，从而实现了原始权益人的风险与项目 资产的风险相隔离。这也被称为破产隔离。 4.信用评级和增级。通过对ABS交易的信用评级可以大幅度地提高交易 的信用透明度，有利于增强投资者的信心，吸引投资者投资。ABS交 易的信用评级越高，证券的发行成本越低。信用增级是运用各种有效 手段和金融工具，确保发行人按时支付投资利息，是提高ABS交易质 量和安全性的重要手段。 4
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利用ABS进行公租房项目融资的可行性分析
（一）我国资产证券化相关政策法规逐步完善 我国的资产证券化始于上世纪90 年代，经过十几年的探索与实践，相关的政 策法规也在不断完善，现在已初步建立起开展资产证券化需要的两个层次的法律保 障体系。第一层次是《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》、《信托法》、 《会计法》等构成的金融法律框架，《证券法》可以监管资产证券化证券的发行和 交易，《信托法》为破产隔离技术、特别目的信托的设立以及资产的保管等方面提 供了法律依据，促进了资产证券化在我国的发展；第二个层次是针对资产证券化特 点设计的专门法规，包括《商业银行法》和《证券法》的适用性及个别条款的约束 性等。随着相关政策法规的完善，国内已经具备了采用资产证券化方式融资的宏观 条件。 （二）我国已经具备推行资产证券化的资金来源 据统计，到2006年底，我国居民储蓄总额已超过16万亿元。收益率高于银行存 款、风险较小、金额较大的ABS 证券势必会受到投资者的青睐。2006年5月，中国 证监会发布了《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》投资基金、 保险资金进入资产证券化领域。 （三）公租房自身的特点使其适合于采用ABS方式融资 国内外的实践表明，适于证券化的理想租赁资产的特征是。可理解的信用特征； 明确界定的支付模式/可预测的现金流量；平均偿还期至少为一年；拖欠率和违约 率低；完全分期摊还；清算值高。宜于进行证券化的公租房资产关键条件是该资产 能够带来可预测的相对稳定的现金流。对公租房而言，其租金数额巨大，租期长， 租赁风险小。其现金流非常稳定，并且房地产属于优质资产，通过对其进行抵押再 7 加上其他控制风险的手段，使得租金的拖欠率和违约率极低。公租房项目的特点使 其成为非常理想化的证券化资产。
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采用ABS方式融资的优势
（一）有利于拓宽公租房的融资渠道 随着公租房发展壮大，资金短缺已成为制约其发展的重要因素之一。ABS 融资，为公租房提供了新的融资渠道，有利于扩大资金来源，促进其快速发 展。 （二）能够降低公租房的融资成本 银行贷款是建设公租房所需资金的主要来源，由于近年来贷款利率的一 再上调，建设公租房的利息费用大幅上涨，其面临着巨大的资金压力。而采 用ABS方式融资，是以租赁债权为保证发行证券，其证券的收益率在4、左右， 即使是加上发行证券的相关费用，ABS的融资成本仍要低于银行贷款。 （三）能够降低开发商的经营风险 ABS除了是一种有效的融资方式以外,它本质上还是一种有效降低企业经 营风险的手段。 （四）提供一种全新的融资理念 与传统的贷款、发行债券等融资方式相比，ABS融资并不过多的关心企业 当前的财务状况和经营状况，而重点关注项目本身未来所能产生的收益及相 关风险。通过真实出售，将准备证券化的租赁债权与公租房开发建设公司的 其他资产相隔离，以项目自身的收益来偿付发行证券的本息。对于公租房项 目而言，其大多属于收益率高、风险低的优良项目，有利于增加投资者的信 6 心，降低投资风险。
5.SPV发行证券。SPV应根据原始权益人的要求和证券化资 产的特点，以追求成本最小化为原则，选择最适宜的方式 进行融资。 6.SPV偿债。SPV将依靠证券化资产的未来现金流偿还所发 行债券的本息。ABS融资方式除了具有传统项目融资的优 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ外，还因为其运用成熟的交易结构和信用增级手段，改 善了证券的发行条件，降低了融资成本；而且同BOT相比， 交易环节减少，因而减少了费用支出。
公租房的资产证券 化
什么是公租房？
在我国，对公租房定义和内涵认识并不完全一致，这 与各地区情况不同和实践差异有关。 概括起来讲，公租房是政府提供政策支持，限定户型 面积、供应对象和租金水平，面向全体中低收入住房困难 家庭等群体出租的住房，其中还可以包括廉租房、租赁型 经济适用房等保障性租赁住房。
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结论
通过以上论述我们不难看出，国内已具备了开展ABS 融资的条件，将其应用到公租房项目融资领域具有一定的 可行性，这种全新的融资方式可以有效的改善公租房融资 渠道窄、成本高、风险大的现状。同时，我们也应该清醒 地认识到，ABS融资在我国正处于引进和尝试阶段，其发 展还不够成熟，需要解决的问题还很多。但是我们相信， 通过监管当局的大力推进、金融机构的积极参与，ABS 将 会成为公租房项目最重要的融资工具之一。
在我国ABS进行公租房项目融资的制约
虽然公租房的资产证券化是分散风险的一种切实可行 的方法。但是我国现有的商业体制和住房体制改革，对公 租房资产证券化的开展存在着一定的制约和障碍。 主要有以下3个方面: 1.我国金融机构对房地产行业的贷款面临着巨额呆帐和不 良资产的风险 2.我国《证券法》未对国有商业银行金融资产证券化作出 单独的规定描述。 3.缺乏健全的个人信用制度。