物业管理公司市场拓展体系方案

物业管理公司市场拓展体系方案TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】市场拓展体系方案一、拓展发展目标1、定位□面积定位：项目建筑面积不少于5万㎡。

□赢利定位：接管任何物业类型项目必须具备较强的赢利能力，能够做到基本的支付平衡。

□品牌定位：积极争取拓展各种物业类型有一定代表性项目，并在管理定位上塑立物业类型品牌管理的核心要求。

□领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、大型企业后勤（包括工业园区）。

□战略定位：在物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和义务多年的经验和资源，对外进行拓展。

□原则定位：1、综合楼（高层）面积少于5000平方米项目不接，小区（多层）面积少于10000平方米项目不接；2、物业管理费用过低的不接；3、非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接；6、档次过低的项目不接；7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；8、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。

2、区域原则目前只接茂名、电白、高州、信宜范围的项目二、职责分工：□经理①负责大型活动的策划、执行与评估；负责各类方案、计划书的撰写②制定季度计划和月度计划，并定期跟进指导和评估；③领导下属为本部门的主要客户建立运作系统，持续推动市场发展；④勇于探索和创新，在实际工作中不断总结和提高，善于将自己和下属的宝贵经验加以归纳和提升，为培训和发展提供建议。

⑤根据拓展需要，建立并不断充实和调整本市场队伍，努力提高组织结构运转效率。

⑥在公司原则的基础上，制定公平合理的人员评估与激励制度，不断激励下属完成给定的目标，并努力提高本市场组织结构的凝聚力；⑦根据公司提供的培训资料，实地培训下属人员以提高市场技巧；⑧协助公司与政府及相关领域、品牌传播媒体等建立良好关系，共同维护品牌；关注行业整体发展，实时监控市场，定期提交市场运营报告；□市场专员①每月向部门经理提交工作报告，其中包括市场的分析和拓展市场的方法。

②负责市场信息的搜集、分析、整理以及与厂商、内外客户、合作伙伴之间的市场信息传递；③市场活动组织与策划市场推广界面微信平台的设计维护。

三、业务范围□可输出型（核心业务）1、不动产项目的物业管理全委托□服务方式：提供全方位物业管理服务□客户对象：茂名市地区的小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等物业。

□服务特色：1）积极的前期介入。

从物业管理角度，协助开发商进行项目的规划设计及有关设施设备的选型。

2）营销推广的配合。

以一流的物业管理品牌，帮助开发商增强购房客户对未来生活品质和服务档次的信心。

（只要从管理特色体现）3）高品质的物业管理：员工具备高水准的职业道德、专业知识与服务经验；4）提供行业内性能价格比的高品质服务；5）过硬的技术团队，确保所管理项目各类设施设备的正常运行；6）客户服务中心的运作模式与“全程沟通亲情服务”服务方式确保管理服务水平；7）ISO9001质量保证体系与信息化平台，保证了服务质量和管理效率四、社区商业经营服务方式：通过由公司拓展部统一对社区经营资源进行整合，然后经过包装推广□业务建设塑造型（非核心业务）a)企业后勤服务服务方式：后勤类服务，延伸了物业管理服务客户对象：小区、写字楼、酒店、政府项目机构的办公物业、学校园区、工业园、医院等服务特色：1）减轻后勤服务的运营成本2）延长整体建筑的使用寿命3）营造公共物业的舒适环境4）解除后勤管理的后顾之忧《市场拓展规程》目的规范拓展物业管理项目流程，保证参加招投标项目的质量，推广久和物业的品牌。

范围适用于本公司市场拓展和物业管理项目的招投标工作。

职责拓展部负责物业信息资料收集、整理、分析和项目的跟踪、洽谈；以及投标书和委托服务合同的编制并组织评审。

各特定拓展部负责甲方项目考察的接待工作。

拓展部负责物业管理成本测算与可行性报告编写。

公司总经理听取各阶段情况汇报，参加投标书和合同的评审，最后拍板审定。

工作程序楼盘项目信息收集4.1.1市场部市场拓展人员从报纸、网络、电视、人员介绍等多方面收集楼盘项目信息，对其进行整理汇总并报市场部经理审核。

拓展部专员对收集的楼盘信息进行过滤和分析，最后确定有价值的项目并组织跟踪了解。

现场了解：市场拓展人员对已确定跟踪项目进行现场了解，主要内容如下：4.2.1前期物业管理楼盘了解4.2.1.1物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混合类等）和竣工验收情况。

4.2.1.2物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积。

4.2.1.3开发商、施工单位、将入住和已入住的业主情况。

4.2.1.4开发商心目中物业管理公司服务价位、所在辖区物业管理主管部门、价格管理部门初步定价、部分业主心目中物业管理公共服务价位。

4.2.1.5各种配套设备设施情况相关技术资料、图纸、档案的情况。

例如：电梯和增压水泵数量、总功率，消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.1.6开发商心目中物业管理单位资质、品牌要求。

4.2.1.7开发商所希望的物业管理模式（全委托或顾问方式）。

4.2.2成熟楼盘情况了解4.2.2.1原物业管理单位管理服务状况及亏赢情况；各种配套设备设施有无损坏，相关物业资料和档案是否齐全。

4.2.2.2原物业公司在业主心目中的形象，对新物业管理公司要求和定位。

4.2.2.3物业类型（多层、小高层、高层、工厂、商住楼、别墅、混合类等）。

4.2.2.4物业所在城市区域、楼盘售价、房屋质量、配套设备设施、建筑总面积、用地面积、绿化面积等。

4.2.2.5开发商、施工单位、已入住和未入住业主的情况。

4.2.2.6原物业管理公司与开发商的关系、与所在辖区物业管理主管部门、物价管理部门的关系；业主对原物业管理公共服务质量和价位是否满意及原因所在。

4.2.2.7开发商心目中物业管理企业资质、品牌要求。

4.2.2.8各种配套设备设施情况，例如：电梯和增压水泵数量、总功率；消防系统、监控系统、停车场（库）车位、会所等情况；4.2.2.9市场拓展工作人员编制相应物业项目调研报告,并组织相关部门对调研项目进行评审。

洽谈跟进4.3.1市场拓展工作人员和开发商、业主委员会建立联系后要经常跟进，保持信息畅通。

4.3.2市场拓展工作人员在适当时候引荐公司领导对方有关领导见面洽谈。

4.3.3经公司领导同意采用市场化方法交往和跟进。

4.3.4初步达成合作意向。

4.3.5了解招标文件具体要求。

4.3.6准备投标书(方案)并准备好与项目关键人物进行相关事宜的沟通，以进一步探听对方意图。

投标书(方案)编写内容：4.4.1投标说明4.4.2企业基本情况4.4.3管理服务特色4.4.4管理服务构想4.4.5各项物业管理服务工作标准4.4.6管理服务费用4.4.7物资配备明细投标书(方案)的评审4.5.1市场部组织相关部门对投标书(方案)进行评审。

投标书(方案)送达4.6.1由市场拓展工作人员将评审合格的投标书送达招标方。

物业服务委托合同制定和内部评审4.7.1市场部负责草拟合同并组织相关部门对合同的具体条款进行评审。

物业服务合同的签订4.8.1由总经理或其授权人与委托方签订合同，并按合同要求开展工作。

相关支持性文件和质量记录《物业项目信息表》《投标项目评审表》物业管理项目信息表投标项目评审表年拓展专员岗位职责1. 在主管的领导下，积极开展公司物业市场的对外拓展，提升公司经营业绩；2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定期向部长提交跟综实施建议；3. 参与策划、调研并编写项目管理计划。

4. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的策划、宣传工作。

5. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接管物业的标书、管理方案（包含管理费用测算）及相关文件。

6. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。

7. 参与新物业前期介入的准备工作，协助项目的接管验收。

8. 完成领导交办的其他工作。

项目拓展奖励制度为了提高项目拓展人员的工作积极性，拓展项目获取渠道，及时、快速收集相关项目信息，提高物业公司发展经营项目拓展开发工作的效率和项目质量，激励项目提供者，特制定项目拓展奖励制度。

拓展项目的奖励标准：统一按项目价值提成和奖励。

一）内部提成和推荐奖励标准（元）1、成功签约的服务项目相同项目以先提供者为奖励，不重复奖励；二）外部推荐奖励标准（元）1、外部推荐和奖励标准，包括公司的合作伙伴，政府相关部门或有关领导，中介公司，业界人士，除中介公司约定的提成点数和有关商议的点数以外，全部参照内部提成标准执行奖励；三）内部拓展奖励标准（元）1、根据岗位工作安排，由物业公司提供情报资源跟进拓展的项目，不直接参与本奖励活动（但可作为绩效突出来提出奖励，奖励额度报由领导审批为准）；2、由业务工作人员在岗位职责工作范围内挖掘开发拓展的项目，所拓展项目有突出贡献和重大效益时，也可参照内部推荐制定的奖励标准实施奖励。

3、业务经办联系中介服务的项目，公司支付过中介费用的，原则上不能重复奖励，可视情况按支付给中介费用的1%~5%给予奖励。

四、奖励的实施1、提成奖励：项目成功签约后，提取一部分奖励，一般原则为50%，办妥所有手续后，支付全额奖励；服务的项目营业额在100万元以下的亦可以一次性支付所有提成奖励；奖励必须书面申请报总经理批准并附上相关资料（签约资料），交由财务部执行，一次性支付；五、管理办法1、归口管理到拓展部，按月为单位进行统计存档，以月为时间进行总结和提出奖励申请，并做好台账，在台账中注明哪些信息支付过推荐奖励，支付对象和方式全部给予明确记载；2、在提出申请时，拓展部门务必核实信息是否符合定义要求，项目信息是否完整，资料是否真实有效；3、在否决不能提出给予奖励的项目信息要记载并作解释，说明原因，以免打击相关人员工作积极性。

4、建立健全信息登记审核和分析研究台账，同步做好敏感项目的保密工作；5、因触犯国家法律或违反公司纪律被公司开除员工，所获奖金未予支付的不再支付，给公司造成经济损失的按公司规定处理。

6、奖金个人所得税由收益者承担方案制定人：。