商业的项目选址及定位要点47PPT2009年
合集下载
《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
精选编辑ppt
5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
精选编辑ppt
25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
精选编辑ppt
4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
精选编辑ppt
31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
商业的区位分析ppt 人教课标版
C10℃ A 和
B
D
E
A
商业的区位分析
2009年浙江省普通高考考试说明
在城乡规划中商业一般布局原则。
交通运输方式和布局的变化商业网点布 局的影响。
集市的分布特点及成因
3.4交通运输布局及其对区域发展的影响
基本 要求 发展 要求
说明
3.了解交通运输与商业网点布局的关系。
结合实例，分析交通运输对聚落空间形态 和商业网点布局的影响。 不宜过多强调运输方式特点，重点讲述交 通运输布局对区域发展的影响。
1． “人文发展指数”可作为课外学习内容。 说明 2．我国改革开放以来的区域发展格局应作为案例来学习，
建议作为课外学习内容。
区域的基本含义
区域通常指一定的地域空间。
区域的主要特征
高考0距离P108 1、2
(1)区域具有一定的界线,界线有虚有实. (2)内部相对一致，之间差异明显
(3)区域具有一定的优势、特色和功能
(4)区域之间相互联系
一、衡量区域发展水平的指标
1、指标有哪些？ （人均国内生产总值、人均国民收入、三次产业产值比重）
模拟题 高考0距离P109 11
阶段
产 区域 区域 人均 区域 区域发
业 内发 开放 国内 空间 展状况结 构展 异程度生产 结构
总值
传统农业 为主体的发展阶段
工业化阶段
高效益的 综合发展 阶段
如果我们做与不做都会有人笑如果做不好与做得好还会有人笑那么我们索性就做得更好来给人在所阅读的书本中找出可以把自己引到深处的东西把其它一切统统抛掉就是抛掉使头脑负担过重和会把自己诱离要点的一切不经历风雨怎能见彩虹勤能补拙是良训一分辛苦一分才
已知： A为30℃ B26℃ E计算、BD和ED之高间度的温C差
商业项目选址
商业项目选址分析城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计、选址与布局的经济原则。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。
而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。
店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。
商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。
1、客流规律是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。
所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
（1）相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。
有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。
前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。
（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
连锁门店商圈分析与店址选择概述(PPT 47页)
潜在消费额
生 鲜 、 食 品 、 日 化 品 价 格
2.2商圈竞争店调查
确定自身业态---选择该地区没有饱和的业态 ◆每个零售店服务的人口数＞标准平均数 ◆每平方米销售面积的销售＞标准平均数 ◆反之
店型确定后的竞争店分析 ◆直接竞争店——同种业态的竞争对手 ◆间接竞争店——经营同类商品但不是同种业态
物业面积和形状必须与所开门店的设计思路基本吻合，如果物业成 本与销售潜力不相上下，就不值得去开发。
例 商店选址的多因素分析
补充： 撰写选址报告
新店选址分析报告的内容如下： 新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 新店物业的具体情况； 新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）； 新店商圈内商业环境和竞争情况； 新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次； 新店的交通便利情况； 新店投资效益分析； 新店开业后商品结构和经营特色建议； 新店开业后的风险分析及防范； 新店未来前景分析。
课堂讨论
模拟在黄岩开店（选择项目可为零售业、服装业、餐饮业、饰品店 、格子铺等），并进行选址，说明选址的理由。
画出地理位置图（商圈图） 小组展示。
参考要点： 1.人口统计分析：找集客点、
购物倾向、动向、流量调查
2.竞争状况：分析商圈饱和度
3.购买力分析
4.基础条件分析
案例分析：大润发超市新店拓展秘诀
2.3商圈城市结构调查（基础条件）
气候 交通 繁华地段 各项城市机能（金融中心、总部经济） 城市发展计划
3.店址选择
业务类型与地点类型的匹配性 客流分析 竞争对手分析 交通便利性 城市发展规划 周围环境 物业本身
1. 业务类型与地点类型的匹配性
店铺选址(ppt 40页)
C：某地区购买商品的潜在顾客
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
RE：某地区每一顾客平均每周购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
案例计算
1.一顾客有机会在城镇3个超市中任何一个购 物，这3个超市的规模和与这个消费者家的距 离分别是（下图），如果a=1，b=1，求每一个 超市对该顾客的吸引力是多少？该顾客到每个 超市购物的可能性是多少？
B
B
18KM
A
A
5KM
14KM D
D
C
C
二、 赫夫模型
美国学者赫夫提出了在城市区域内的商店交易规模 预测的空间影响模型。认为，一个商店的交易区域 取决于它的相关吸引力。商店在一个地区，以及其 他商店在这个地区的对顾客的吸引力能够被测量。
取决于两个因素：商店的规模与距离。大商店比小 商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离的更有 吸引力。
从不同地区商品的种类、顾客从家庭住所到购物区 所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视 程度这三个方面出发进行分析。
赫夫模型的公式是：Aij=Sja/Dijb Aij ：商店j对消费者i的吸引力 Sj：商店j的规模 Dij：消费者i到商店j的距离或花费时间 a：消费者对商店规模敏感性的参数
商圈就是零售商吸引其顾客的地理区域， 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理 范围。可分为成熟商圈和未成熟商圈。
商圈分析，是指商店对其商圈的构成情况、 特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的 因素进行实地调查和研究分析。
商圈的现实意义 1.可应用于新开商店的选址。 2.可以了解目标消费市场的构成及特点，
2.二级区（secondary zone）：即次要交易 地带，是重要性居第二的地理区域，通常能 产生20%-30%销售额。
商业综合体定位招商及规划课件PPT课件( 69页)
HITA二小时理论
换个角度说，一座跨区域型购物中心，已具备了一个 成熟商圈的吸客功能，说明了， 当我们进行操作跨区 域型购物中心时的策略思路，已不能仅从狭义的几家 竞争店去定义项目的主体型态或吸客能力，必须将思 路放大到整个相关商圈的竞争格局，去规划足以跨区 吸客入店并停留2小时以上的业态组合。
HITA二小时理论
两个重要的概念：
1
HITA二小时理论之比较论业证态组合的设定必须契合
以上的需求
论证来源
顾客停留低 顾客停留2小 商圈属性
于2小时
时以上
商圈成熟度
50~90年代欧美论证结果
（超过100,000 ㎡的购物中
×
心）
2006海口五大商圈调研
45%
√
郊区
低
65%
市区
中/中低
2009珠海三大商圈调研
48.5%
该团队本事不小，花两年时间将一座世界最大 的购物中心搞成世界最空旷的购物中心。
定位应用理论创始人艾尔.里斯和杰克.特劳特 的经典名言：
2 延长顾客停留时间/增加消费额
据欧美的资料显示，消费者前往超过100,000㎡ 以上的跨区域型购物中心从事消费活动，所停留的 时间至少都在2～3小时以上, 停留时间和消费金额 成正比，停留时间越久，消费金额越高。
加拿大 西埃德蒙顿
美国 美利坚
英国 美罗中心
英国 蓝水中心
英国 斗牛场
年均营业额都超过10亿美元以上
1 2
争 议 点
美国华盛顿州立大学的经济部大学研究中心针对厂 商品牌折扣店购物中心所发表的研究论述 –
Exploring The Opportunity Of Starting A Factory Outlet Mall 指出：
第8章-商店选址PPT课件
分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点
对店址进行评估，预测未来经营效果
-
4
第一节 商圈分析
-
5
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
5%
边缘商圈
15-
25%
次要商圈
50-
主要商圈
80%
-
6
商圈的影响因素
1.商店业态
一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
B 、消费者会因购物动机而走进零售店 卖场。
C 、消费者到某一零售店卖场购物的概 率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率
越小。
-
35
模型的贡献 模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法，
主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型 能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额， 商业集聚的集客能力及其表化，从而得知商圈结构及竞争关系会发生 怎样的变化，在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使 用这一模型。
B超市吸引力：70000÷60=1166.67
C超市吸引力：40000÷30=1333.33
该消费者到每个超市购物的概率分别是：
到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333
到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311
基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点， 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的 吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距 离即是两商店吸引顾客的地理区域
对店址进行评估，预测未来经营效果
-
4
第一节 商圈分析
-
5
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
5%
边缘商圈
15-
25%
次要商圈
50-
主要商圈
80%
-
6
商圈的影响因素
1.商店业态
一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
B 、消费者会因购物动机而走进零售店 卖场。
C 、消费者到某一零售店卖场购物的概 率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率
越小。
-
35
模型的贡献 模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法，
主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型 能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额， 商业集聚的集客能力及其表化，从而得知商圈结构及竞争关系会发生 怎样的变化，在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使 用这一模型。
B超市吸引力：70000÷60=1166.67
C超市吸引力：40000÷30=1333.33
该消费者到每个超市购物的概率分别是：
到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333
到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311
基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点， 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的 吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距 离即是两商店吸引顾客的地理区域
《店面的选址》课件
3
竞争对手分析
研究竞争对手的业绩和策略，了解他们的优势和弱点。
考虑的地理因素
交通便利性
选择靠近交通枢纽或主要道 路的位置，方便顾客到达。
附近设施
确保周围有商场、学校、医 院等设施，吸引更多的潜在 顾客。
区域形象
评估区域的整体形象和声誉， 选择与店铺定位相符的地方。
考虑的人口因素
人口密度 人口结构 人口增长率
《店面的选址》PPT课件
店面的选址决策非常重要，可以直接影响到店铺的业绩和成功。本课绩
正确的选址可以吸引更多的潜在顾客，增加店面的流量和销售额。
2 长期影响
选址决策具有长期性，错误的选址可能导致无法挽回的损失。
3 竞争优势
在竞争激烈的市场，良好的选址可以帮助你脱颖而出，获得竞争优势。
选址的因素
市场需求
了解目标市场的需求和趋势， 确保店铺在繁忙的区域或热门 行业中运营。
竞争情况
分析周围区域的竞争对手，并 评估他们的实力和影响力。
租金成本
综合考虑租金和成本，确保选 址在经济可承受范围内。
市场调研的方法
1
走访调查
亲自前往候选地点，了解附近环境和潜在顾客的情况。
2
数据分析
收集和分析市场数据，包括人口统计、消费习惯等，以支持决策。
案例分析
1
成功店铺 A
位于市中心，交通便利，附近有大型商场和写字楼。由于地理位置优越，每天客 流量很高。
2
失败店铺 B
位于偏远地区，交通不便利且周围缺乏其他商业设施。店铺开业后几个月即宣布 倒闭。
3
中等店铺 C
位于繁华街区，交通便利，并有附近大学和购物中心。虽然业绩稳定，但未能达 到预期。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4. 可视性
可视性——从项目可视性角度分析，项目拥有较好的可视性，项目西侧、北侧 紧邻城市干道，拥有较为优越的展示面，利于未来商业引进高租金、高品质的 商户，项目南侧及东侧由于紧邻其他物业建筑，适宜规划配套型业态。
高品质商业
北
西
东
南
好
较好
一般
较差
差
配套功能
三、消费者分析
总量 西单商圈的消费者概述 西单商圈是北京市年轻时尚消费聚集地，人气旺盛。其中商业项目分布集中，人 流量及年消费额都较高，且其人群特征和消费特征较之北京市其他商业区域有着 明显的特征。
10-30
3000-40000 40000-150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
300000-900000
10-60
150000或以上
超级地区中 3个或3个以上百货公
心
司
900000
500000-200万
15-100 或以上
300000或以上
商业区位和选址要素
•选址的原则
方便顾客购物， 有利于商业的开拓发展， 配套完备， 价格适合
零售商的形式：
ULI 购物中心类型及参数
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
3000-10000
3-10
100000-450000
以上数据为TCBL研策部早期调研数据，仅供本项目内部 研讨参考数使据用来。源：TCBL市场调研
消费者收入水平及消费档次
因西单商圈购物的主力消费客群以年轻的学生与公司职员为主，其个人收入及消 费水平集中于中档水平，并不十分突出。
4号线（2009年9月开通）
美
灵境胡同站
晟
广
1号线
西单站 场
3. 通达性
可达性——周边交通道路良好，城市主干道西单北大街虽然道路有拥堵情况 发生，但随着地铁线路的开通，项目可达性将进一步得到提升。
项目西侧：交通连廊与109前广场衔 接
项目北侧：灵境胡同，双向4车道
项目西侧：西单北大街，双向十车道
目前项目周边道路暂无 交通限行的限定（如禁 止左拐），有利于项目 的外部交通动线规划。
年龄
职
业
29% 25%
10% 9% 11%
6%
5%
3%
1%
31%
21% 17% 11% 6% 4% 3% 2% 1% 1% 1% 1% 0%
学办生公室中职层员管理人员服务人员 退个休体/私营 工自人由职业政者府公高务层员管理人员 教军师人/警下察岗/失业
554432211616168394---------655443221050505728岁岁岁岁岁岁岁岁岁
•优秀选址的区域特征
商业活动频繁的地区，人口密度较高的地区， 交通便利的地区， 接 近人群聚集的场所，同类店聚集的街区， 面向客流量多的街道
•经营不同类型商品门店的选址
日常生活必需品， 周期性需求的商品， 耐用消费品及特殊需求的商 品
•选址的实施
客流分析： 自身客流，分享客流，派生客流 客流目的，速度和滞留时间 道路两侧的客流规模：商业集中的繁华区，非商业集中区 立地点周围设施评估：道路性质， 接近度，邻居性 立地点评估：辨识性，齐全性， 所有权明确化， 完整性，清白性， 时间性，明显度，天候性，建筑物本身评估，容积率， 面积， 押金， 租金 店铺预定点的实地考察
大众化、需求化
长安街
家庭+年轻化
现有商业
宣9
传
统
西单商场
百
货
大众化、供给化 家庭消费
2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年
数据来源：市场资料
武 门 外
大 10
街
未来商业 住宅
写字楼 酒店
宣 武 门大街
2. 交通
停车场入口
商业落客区
写字楼落客区 车流动线
大悦城配备了1000个停车位， 吸引了大量的开车消费人群， 传统百货及商业街停车位共 计约300个，车位严重匮乏， 现有车位数量不能满足区域 内的停车需求
1. 区位 物业布局：商业项目占主导地位，商圈物业布局以商业项目为主；
辟才胡同
灵 镜胡同
购 物
西单大悦城
1
5
中
心
首都时代广场
西单文化广场
美美百货
时
尚
中友百货
百
君太百货
大众化、主题化
货
年轻化、时尚化、国际化
北京西西友谊商店改装为109百货 小
西4
单6 2
北
3大 7
商
品
华威大厦
新一代商城
街8
批 发
西单明珠
西单地区做为北京乃至全中国最 重要的商业地区之一，平均日客流量 达到25万人次，周末在40万人次左右， 节假日高峰时每天能达到60万-70万 人次，年社会消费品零售额达到60多 亿元。
数据来源：TCBL市场调研
消费者年龄及职业
集中在西单商圈购物的消费者以19-27岁的学生及公司职员为主，商圈主力消费 客群为年轻时尚消费客群。
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心
2000年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心、家 居中心
2019年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式会员商店、专业 店、专卖店、购物中心、 家居建材中心、食杂店、 折扣店、厂家直销中心、 电视购物、邮购、网上 商店、自动售货亭、直 销、电话购物
商业项目选址及定位要点
2009年8月
目录
1.零售业态及其划分 2.零售商的形式 3.购物中心的类型 4.区位及选址要素 5.选址原则 6.优秀选址的区域特征 7.不同商业门店的选址 8.选址的实施 9. 案例分析
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
百货店
仓储商店
自愿连锁
区域购物中心
超级市场
目录展销 店零售合作社 Nhomakorabea社区购物中心
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
中国零售业态的划分
2019年颁布
•不同商业业态和店铺的选址
美晟广场项目
（案例分析）
目录
一、分析方法 二、立地条件 三、消费者分析 四、商业定位 五、核心商圈 六、项目主题定位 七、主题的实现 八、开发建设 九、方案建议及分析 十、评述
研究模型
一、分析方法
分析方法
市场调查 客群分析
业态分析
建筑体量
业态布局及 品牌
财务分析
结论
二、立地条件