商业的项目选址及定位要点47PPT2009年
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西单地区做为北京乃至全中国最 重要的商业地区之一，平均日客流量 达到25万人次，周末在40万人次左右， 节假日高峰时每天能达到60万-70万 人次，年社会消费品零售额达到60多 亿元。
数据来源：TCBL市场调研
消费者年龄及职业
集中在西单商圈购物的消费者以19-27岁的学生及公司职员为主，商圈主力消费 客群为年轻时尚消费客群。
零售商的形式：
ULI 购物中心类型及参数
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
3000-10000
3-10
100000-450000
4. 可视性
可视性——从项目可视性角度分析，项目拥有较好的可视性，项目西侧、北侧 紧邻城市干道，拥有较为优越的展示面，利于未来商业引进高租金、高品质的 商户，项目南侧及东侧由于紧邻其他物业建筑，适宜规划配套型业态。
高品质商业
北
西
东
南
好
较好
一般
较差
差
配套功能
三、消费者分析
总量 西单商圈的消费者概述 西单商圈是北京市年轻时尚消费聚集地，人气旺盛。其中商业项目分布集中，人 流量及年消费额都较高，且其人群特征和消费特征较之北京市其他商业区域有着 明显的特征。
4号线（2009年9月开通）
美
灵境胡同站
晟
广
1号线
西单站 场
3. 通达性
可达性——周边交通道路良好，城市主干道西单北大街虽然道路有拥堵情况 发生，但随着地铁线路的开通，项目可达性将进一步得到提升。
项目西侧：交通连廊与109前广场衔 接
项目北侧：灵境胡同，双向4车道
项目西侧：西单北大街，双向十车道
目前项目周边道路暂无 交通限行的限定（如禁 止左拐），有利于项目 的外部交通动线规划。
•不同商业业态和店铺的选址
美晟广场项目
（案例分析）
目录
一、分析方法 二、立地条件 三、消费者分析 四、商业定位 五、核心商圈 六、项目主题定位 七、主题的实现 八、开发建设 九、方案建议及分析 十、评述
研究模型
一、分析方法
分析方法
市场调查 客群分析
业态分析
建筑体量
业态布局及 品牌
财务分析
结论
二、立地条件
商业项目选址及定位要点
2009年8月
目录
1.零售业态及其划分 2.零售商的形式 3.购物中心的类型 4.区位及选址要素 5.选址原则 6.优秀选址的区域特征 7.不同商业门店的选址 8.选址的实施 9. 案例分析
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
以上数据为TCBL研策部早期调研数据，仅供本项目内部 研讨参考数使据用来。源：TCBL市场调研
消费者收入水平及消费档次
因西单商圈购物的主力消费客群以年轻的学生与公司职员为主，其个人收入及消 费水平集中于中档水平，并不十分突出。
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心
2000年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心、家 居中心
2019年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式会员商店、专业 店、专卖店、购物中心、 家居建材中心、食杂店、 折扣店、厂家直销中心、 电视购物、邮购、网上 商店、自动售货亭、直 销、电话购物
年龄
职
业
29% 25%
10% 9% 11%
6%
5%
3%
1%
31%
21% 17% 11% 6% 4% 3% 2% 1% 1% 1% 1% 0%
学办生公室中职层员管理人员服务人员 退个休体/私营 工自人由职业政者府公高务层员管理人员 教军师人/警下察岗/失业
554432211616168394---------655443221050505728岁岁岁岁岁岁岁岁岁
•优秀选址的区域特征
商业活动频繁的地区，人口密度较高的地区， 交通便利的地区， 接 近人群聚集的场所，同类店聚集的街区， 面向客流量多的街道
•经营不同类型商品门店的选址
日常生活必需品， 周期性需求的商品， 耐用消费品及特殊需求的商 品
•选址的实施
客流分析： 自身客流，分享客流，派生客流 客流目的，速度和滞留时间 道路两侧的客流规模：商业集中的繁华区，非商业集中区 立地点周围设施评估：道路性质， 接近度，邻居性 立地点评估：辨识性，齐全性， 所有权明确化， 完整性，清白性， 时间性，明显度，天候性，建筑物本身评估，容积率， 面积， 押金， 租金 店铺预定点的实地考察
1. 区位 物业布局：商业项目占主导地位，商圈物业布局以商业项目为主；
辟才胡同
灵 镜胡同
购 物
西单大悦城
1
5
中
心
首都时代广场
西单文化广场
美美百货
时
尚
中友百货
百
君太百货
大众化、主题化
货
年轻化、时尚化、国际化
北京西西友谊商店改装为109百货 小
西4
单6 2
北
3大 7
商
品
华威大厦
新一代商城
Hale Waihona Puke Baidu街8
批 发
西单明珠
大众化、需求化
长安街
家庭+年轻化
现有商业
宣9
传
统
西单商场
百
货
大众化、供给化 家庭消费
2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年
数据来源：市场资料
武 门 外
大 10
街
未来商业 住宅
写字楼 酒店
宣 武 门大街
2. 交通
停车场入口
商业落客区
写字楼落客区 车流动线
大悦城配备了1000个停车位， 吸引了大量的开车消费人群， 传统百货及商业街停车位共 计约300个，车位严重匮乏， 现有车位数量不能满足区域 内的停车需求
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
百货店
仓储商店
自愿连锁
区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
中国零售业态的划分
2019年颁布
10-30
3000-40000 40000-150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
300000-900000
10-60
150000或以上
超级地区中 3个或3个以上百货公
心
司
900000
500000-200万
15-100 或以上
300000或以上
商业区位和选址要素
•选址的原则
方便顾客购物， 有利于商业的开拓发展， 配套完备， 价格适合
数据来源：TCBL市场调研
消费者年龄及职业
集中在西单商圈购物的消费者以19-27岁的学生及公司职员为主，商圈主力消费 客群为年轻时尚消费客群。
零售商的形式：
ULI 购物中心类型及参数
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
3000-10000
3-10
100000-450000
4. 可视性
可视性——从项目可视性角度分析，项目拥有较好的可视性，项目西侧、北侧 紧邻城市干道，拥有较为优越的展示面，利于未来商业引进高租金、高品质的 商户，项目南侧及东侧由于紧邻其他物业建筑，适宜规划配套型业态。
高品质商业
北
西
东
南
好
较好
一般
较差
差
配套功能
三、消费者分析
总量 西单商圈的消费者概述 西单商圈是北京市年轻时尚消费聚集地，人气旺盛。其中商业项目分布集中，人 流量及年消费额都较高，且其人群特征和消费特征较之北京市其他商业区域有着 明显的特征。
4号线（2009年9月开通）
美
灵境胡同站
晟
广
1号线
西单站 场
3. 通达性
可达性——周边交通道路良好，城市主干道西单北大街虽然道路有拥堵情况 发生，但随着地铁线路的开通，项目可达性将进一步得到提升。
项目西侧：交通连廊与109前广场衔 接
项目北侧：灵境胡同，双向4车道
项目西侧：西单北大街，双向十车道
目前项目周边道路暂无 交通限行的限定（如禁 止左拐），有利于项目 的外部交通动线规划。
•不同商业业态和店铺的选址
美晟广场项目
（案例分析）
目录
一、分析方法 二、立地条件 三、消费者分析 四、商业定位 五、核心商圈 六、项目主题定位 七、主题的实现 八、开发建设 九、方案建议及分析 十、评述
研究模型
一、分析方法
分析方法
市场调查 客群分析
业态分析
建筑体量
业态布局及 品牌
财务分析
结论
二、立地条件
商业项目选址及定位要点
2009年8月
目录
1.零售业态及其划分 2.零售商的形式 3.购物中心的类型 4.区位及选址要素 5.选址原则 6.优秀选址的区域特征 7.不同商业门店的选址 8.选址的实施 9. 案例分析
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
以上数据为TCBL研策部早期调研数据，仅供本项目内部 研讨参考数使据用来。源：TCBL市场调研
消费者收入水平及消费档次
因西单商圈购物的主力消费客群以年轻的学生与公司职员为主，其个人收入及消 费水平集中于中档水平，并不十分突出。
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心
2000年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式商店、专业店、 专卖店、购物中心、家 居中心
2019年颁布
百货店、超级市场、大 型综合超市、便利店、 仓储式会员商店、专业 店、专卖店、购物中心、 家居建材中心、食杂店、 折扣店、厂家直销中心、 电视购物、邮购、网上 商店、自动售货亭、直 销、电话购物
年龄
职
业
29% 25%
10% 9% 11%
6%
5%
3%
1%
31%
21% 17% 11% 6% 4% 3% 2% 1% 1% 1% 1% 0%
学办生公室中职层员管理人员服务人员 退个休体/私营 工自人由职业政者府公高务层员管理人员 教军师人/警下察岗/失业
554432211616168394---------655443221050505728岁岁岁岁岁岁岁岁岁
•优秀选址的区域特征
商业活动频繁的地区，人口密度较高的地区， 交通便利的地区， 接 近人群聚集的场所，同类店聚集的街区， 面向客流量多的街道
•经营不同类型商品门店的选址
日常生活必需品， 周期性需求的商品， 耐用消费品及特殊需求的商 品
•选址的实施
客流分析： 自身客流，分享客流，派生客流 客流目的，速度和滞留时间 道路两侧的客流规模：商业集中的繁华区，非商业集中区 立地点周围设施评估：道路性质， 接近度，邻居性 立地点评估：辨识性，齐全性， 所有权明确化， 完整性，清白性， 时间性，明显度，天候性，建筑物本身评估，容积率， 面积， 押金， 租金 店铺预定点的实地考察
1. 区位 物业布局：商业项目占主导地位，商圈物业布局以商业项目为主；
辟才胡同
灵 镜胡同
购 物
西单大悦城
1
5
中
心
首都时代广场
西单文化广场
美美百货
时
尚
中友百货
百
君太百货
大众化、主题化
货
年轻化、时尚化、国际化
北京西西友谊商店改装为109百货 小
西4
单6 2
北
3大 7
商
品
华威大厦
新一代商城
Hale Waihona Puke Baidu街8
批 发
西单明珠
大众化、需求化
长安街
家庭+年轻化
现有商业
宣9
传
统
西单商场
百
货
大众化、供给化 家庭消费
2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年
数据来源：市场资料
武 门 外
大 10
街
未来商业 住宅
写字楼 酒店
宣 武 门大街
2. 交通
停车场入口
商业落客区
写字楼落客区 车流动线
大悦城配备了1000个停车位， 吸引了大量的开车消费人群， 传统百货及商业街停车位共 计约300个，车位严重匮乏， 现有车位数量不能满足区域 内的停车需求
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
百货店
仓储商店
自愿连锁
区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
中国零售业态的划分
2019年颁布
10-30
3000-40000 40000-150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
300000-900000
10-60
150000或以上
超级地区中 3个或3个以上百货公
心
司
900000
500000-200万
15-100 或以上
300000或以上
商业区位和选址要素
•选址的原则
方便顾客购物， 有利于商业的开拓发展， 配套完备， 价格适合