工程部培训资料全

工程部培训资料

房地产基础知识

一、按建筑物使用性质分类

二、房地产的类型

三、房地产专业名词

四、房地产面积的测算

五、房地产术语

六、基础和地基的概念和区别

房地产基础知识培训

（一）按建筑物使用性质分类

通常将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。

1、居住建筑：商品房

2、公共建筑：包括办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。

3、工业建筑：包括工业厂房、仓库等。

4、农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等（二）房地产的类型

按用途划分：1、居住房地产；2、商业房地产；3、旅游房地产；4、工业房地产；5、农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：1、低层住宅为1-3层；2、多层住宅为4-6层；3、小高层住宅为7-11层

4、中高层住宅为12-16层；

5、16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地

四十年；综合用地或者其他用地五十年。

网上说现在的建筑使用年限是50年，差的20年没了，这个不知道你们听过没。正常的这个

“50年年限”是从结构设计安全角度来说的，“它意味着房屋在使用了50年以后，若发生结构安全问题，那开发商、设计、施工方就可以不买单。50年后如果想要继续住，应该进行房屋结构安全鉴定，一般采取一些可靠的措施还是可以继续住的”。房屋建筑结构分类标准

名词解释

◆钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

◆钢、钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

◆钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

◆混合结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

◆砖木结构:承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

◆其它结构:凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

※从构成房屋建筑结构的材料分：

①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）；②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）；③砖混结构（一般为6或7层建筑）；④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）；⑤钢结构（纽约市贸大厦）

※从房屋层数高度分：

①低层 1～3层（木结构、砖木结构）；②多层 4～6层（砖混结构）；③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）；④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）；⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

※按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）；②二级 50～100年以上(砖混)；③三级 25～50年（平房）

※房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑

关于室采光有何要求？

1、每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。

2、采光系数：室为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁的种类：

1、梁的种类按受力状态分为：

（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。

（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。

（七）房地产专业名词

1、常用名词

◆五证:（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国

有土地使用证；

※《国有土地使用证》是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限、四至及面积。

※《规划许可证》是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明建筑物的面积、宽度、高度、长度、密度、容积率、日照系数、居住人数及建筑容的排列等容。

※《开工许可证》是指政府有关部门准许开工建设的政策

◆两书：1：《住宅质量保证书》、2：《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体容是产权

人对房地产

的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。

政府以拍卖、

招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地

价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图）是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积

的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线围施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地围的土地面积；

◆建设用地面积，净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地围的土地面

◆总建筑面积：指在建设用地围单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外

楼梯等。且具

备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地围所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；

（如：在

10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地围所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括

屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，

其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地围全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即

为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之

◆套建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门围的建筑面积，包括套（单元的使用

面积、墙体面积及阳台面积；

◆套使用面积：指室实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符

合以规

（1）室使用面积按结构墙体表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层皮尺寸计算；

（2）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

（3）非公用楼梯（包括跃层住宅中的套楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积（4）住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等。

单元使用面积系数=单元使用面积/单元建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共

同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建