房地产开发公司与设计院合作流程

房地产开发公司与设计院合作一般流程

第一步骤（时间：双方协商）—初步调查阶段成立专项设计组，踏堪现场，与业主进行工作会议，讨论- 工程分期

- 建筑物构件间界限

- 视野

- 建筑场地入口

- 道路及路面

- 建筑场地环境

第二步骤（时间：双方协商）—概念规划设计阶段专项设计组依据业主《设计任务书》内容进行工

作，阶段成果除业主要求外尚包括：

- 总平面规划构思图

- 分期规划

- 基地规划/ 底层规划

- 总图/首层平面图

- 基地及建筑物基本数据

- 建筑物剖面图

- 总平面交通组织分析构思图

- 总平面景观分析构思图

- 城市轮廓分析构思图

- 各组团的建筑概念设计

- 各单体平面构思图

- 工作模型（自制）

- 各建筑组团面积分配表

- 可供选择的总体规划草图

- 第三步骤（时间：双方协商）方案设计阶段

专项设计组与业主讨论方案设计。阶段成果包括：

- 总平面规划图

- 总平面交通组织分析图

- 总平面景观分析图

- 城市轮廓分析图

- 各建筑组团单体平面图

- 地下室车库平面图

- 透视草图

- 工作模型

根据上述设计图，设计院将与业主进行充分讨论，在得到业主对方案的书面意见和书面批准的基础上，将准备进行方案深化设计，提供政府规划部门批准，我们建议在此阶段对方案设计进行充分的讨论，使方案构思与深度达到业主的要求。

第四步骤（时间：双方协商）—方案报建文本的制作阶段

设计组通过对方案的修改以落实业主的要求，完成方案的最后文本。阶段成果包括：

- 方案设计说明书

- 经济技术指标

- 总平面图

- 总平面交通组织分析图

- 总平面消防分析图

- 总平面环境分析图

- 地下车库平面图

- 一层平面图

- 二层平面图

- 建筑组团主要立面图

- 建筑组团主要剖面图

- 整个小区建筑鸟瞰图（彩色、一张、A1 号）

- 建筑透视图（彩色、二张、A1 号）

- 关键设计区域放大立面图

- 区域细部分析图方案文本得到当地规划部门批准，并收到政府各职能部门对该工程的审查意见书后，开始初步设计阶段的启动工作第五步骤（时间：双方协商）—初步设计阶段在本阶段前，业主需提供以下资料：

•市规划局关于建筑方案审查意见书。

•市消防局关于建筑方案审查意见书。

•市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。

•市环保局关于建筑方案审查意见书。

•本场地水、电、路现状图。

•业主对方案修改的进一步意见。

本阶段分三个步骤进行。

1.内部启动与对外交流阶段进一步确定工程设计组人员，落实初步设计进度表。进行内部修改讨论

会，形成

一个修改意见书，与业主进行以下的沟通：

1）结合政府职能部门的审批意见，听取业主的修改意见，了解业主对该工程深一步的开发构想。2）听取中介策划公司的修改意见。

3）经过上述两个会议后，请业主提供明确的修改意见书。

2.深化设计阶段根据书面修改意见书和人防征询单，进行深化设计工作。此阶段要完成以下设计工作中的控制要点和辅助工作。

1）进行住宅平面深化设计讨论，与业主将进行房间家具布置；厨房、卫生间平面设置；阳台的形式；

空调位置和电气照明电路设计等讨论会，形成书面设计依据。

2）进行结构选型的讨论会：

结构专业根据方案特点，进行优化设计，进行结构方案比较，确定计算原则，经过经济比较后，最终提供结构选型报告，交于业主讨论。

3)地基处理方法及基础形成选型讨论会：

结构设计人员提出地基处理方法及基础选型方案后，公司组成结构专业技术负责人进行讨论，讨论结果交于业主，经业主出面，组成业主、设计、地质勘察部门和当地有关方面的专家共同开会，确定本工程的地基处理方案及基础形成，形成会议纪要，为工程提前开工打好基础工作。

4)对新技术、新材料的使用作出书面可行性报告。

5)进行给排水专业设计方案的讨论会：确定水费的计费方法，确定室外给水设计、室外排水设计、室

内给水、排水设计等设计系统的讨论会，形成设计依据。

6)进行电气专业的设计讨论会：

确定电费的计费方法，进行供电设计、电力设计、照明设计和电话、电视、防盗对讲、闭路监控、火灾自动报警事故、广播、网络和自动抄表等系统设计工作的讨论会，形成设计依据。

此阶段业主需要积极参与，从各专业角度出发提出书面修改和确认工作，将一些设计不合理的地方进行反复调整，最终形成定案，为下步工作的开展做好工作。

3.完成初步设计，提交设计成果阶段根据第二步骤形成的各种设计依据，进行内部设计工作。最终完成符合国家制图深度要求的初步设计说明书及图纸。在初步设计阶段设计院要完成结构、给排水、电气、空调、消防、人防专业初步设计。

3.1 在本阶段前，业主需提供以下资料：

•市规划局关于建筑方案审查意见书。

•市消防局关于建筑方案审查意见书。

•市人防办关于建筑方案人防设施的意见征询单。

•市环保局关于建筑方案审查意见书。

•本场地地质勘察报告，包括场地地震安全性评价，设计地震动参数确定，人工地震波合成等。

•本场地水、电、路现状图。

•业主对方案修改的进一步意见。

3.2 在本阶段，设计公司所要做的工作：•完成结构、给排水、电气、弱电、暖通、建筑、经济、消防、人防等专业的初步设计文件。

•报建文件的汇总与装订。

•协助业主完成初步设计报批。

第六步骤(时间：双方商定)—施工图阶段

1.在本阶段前，业主需提供以下资料：

•市规划局关于初步设计审查意见书。•市消防局关于初步设计审查意见书。•市人防办关于初步设计审查意见书。

•市环保局关于初步设计审查意见书。

(上述业主提供的资料以政府批准为准。)

2.在本阶段，设计院要完成全部设计内容的施工图设计：

1) 建筑

•体现原建筑方案的设计理念。

•总体布局合理，交通组织流畅，建筑平面布置更加合理，室内空间尺度符合功

能及心理要求规划、交通、消防、人防、通讯、法规要求。•符合施工图设计文件编制深度规定。•结合国际上的先进构造方法及当地的地方法规及有关部门要求，研究主要节点构造是否可行，材料选择是否适宜，施工的可实施性及造价控制。

•满足各专业提出的各项要求。

2)结构

设计符合规定及建筑机电专业要求，确保结构安全，提供不少于两个结构方案，邀请业主参加方案讨论会，确定方案。尽量做到结构优化，构造合理，节省投资。

3)给排水

•满足规划、消防及人防部门的要求。•满足市政管网的给水、排水、雨水接口情况及水压情况。•给水、排水、雨水、空调凝结及消防各系统合理。

•符合规范、法规、标准。

•合理运用新技术、新材料，设备选型适用、经济。