杭州市房地产市场发展报告

年杭州市房地产市场发展报告

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

2012年杭州市房地产市场发展报告

2012年国际经济仍然处于衰退之中，欧债危机、美国财政悬崖等问题不断冲击着国际社会，中国外贸也受到严重影响。在不利的国际环境下，国家宏观调控政策坚持“稳增长”导向，通过预调微调放松货币政策，通过税制改革减轻企业负担，通过金融服务支持小微企业发展，国民经济运行总体呈现出“探底走稳”的发展态势。

在“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体战略引导下，2012年杭州市社会经济发展走势平稳，投资和消费增速回稳，产业转型升级迅速，城乡统筹发展加快，保障体系建设力度加大，地铁开通为大都市注入新活力。

2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。

一、新建商品房市场

1．供应规模

根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%，可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%，近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。

2．存量规模

根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。

3．成交规模

根据透明售房网统计，2012年市区新建商品房成交85436套，共906万平方米，比2010、2011年有所增长，但仍然没有超过2009年的最高值。2012年3月份以后市场逐渐回暖，成交面积逐步上升，6月份成交量达到最高值，下半年各月成交面积起伏不大。

4．区域分布

根据透明售房网统计，上城、下城、江干、拱墅和西湖这5个老城区2012年新建商品房的成交套数有限，占总体的36%；滨江和下沙也已成为重要的居住区域，萧山和余杭更是分担了相当大的商品房需求，余杭新建商品房成交套数占到整个市区32%的比例，而若按新建住宅计算，则达到37%的份额。

5．户型结构

根据透明售房网统计，2012年新建商品住宅各面积类型中，80-90平方米成交套数占比54%，刚性需求成为市场成交的主导力量；改善型需求主要集中在120-144平方米面积范围，占比18%；180平方米以上的豪华户型仅占成交比例的6%。统计2007年至2012年各面积类型住宅成交套数占比，其中90平方米以下中小户型所占比例在2008年明显增加，在限购政策开始实施的2011年又有较大增长，而144平方米以上的成交套数占比呈逐步下降趋势。可见随着调控政策的逐渐深入和完善，中小户型刚性需求逐渐得到更大的支持和满足。

二、二手房市场

1．成交规模

根据透明售房网统计，2012年全年杭州市主城五区二手房共成交18648套，成交量与 2011年相比有所增加，但相较于2010年的25143套，成交量又低26个百分点。2007年至今的6年内，2012年成交量只高于金融危机时期的2008年以及开始限购的2011年，整体成交量虽有反弹，但仍低于6年平均成交量水平23649套。从2012年主城区二手房各月成交量走势来看，除1月份以外，2012年各月成交量均超过2011年同期水平，在年底成交量出现翘尾，12月份成交量达2638套。年底的二手房成交量的反弹，一方面是由于全年二手房市场价格较为平稳，整体波动小；另一方面由于房价上涨预期，使得部分刚需于年底积极入市，从一定程度而言，2012年底的成交量透支了部分2013年的需求。

2．区域分布

根据透明售房网统计，西湖区依旧是二手房交易最为活跃的城区，2012年二手房签约面积为239387平方米，同比2011年上涨61%。之江区开发区的二手房交易量保持一贯的较小值，2012年签约面积为20726平方米，仅占西湖区的5%。二手房市场的交易热点仍然在主城五区，但滨江区的份额已经赶上了上城区。

3．户型结构

从二手住宅交易面积分布来看，90平方米以下的中小户型占据着二手住宅市场的绝对主力，比重达56%。主要原因是刚需购房者的比重大，尤以年轻的刚性购房者占据主导地位，他们购房时由于资金限制，更偏重小户型。同时，小户型的热销也从侧面反映了现在的购房者愈加理性，“从小起步”的阶梯型购房理念现在已经被大部分年轻购房者所认同。

4．购房人群

根据透明售房网统计，2012年杭州主城区二手住宅购房人群中，本地购房人群（指拥有杭州本地户籍）占比达76%，与2011年相比大幅增长20%。随着限购限贷政策的深入，外地购房人群比例进一步萎缩。

三、市场展望

1．供给充足

从可售房源来看，2012年末杭州市区新建商品房可售套数83859套，其中住宅57830套，位于主城区的住宅存量为25675套，占市区住宅存量的44%，位于萧山、余杭区的住宅存量为32155套，占比56%，主城区和萧山、余杭的新建商品住宅存量均为历史新高。

从新增供应量来看，虽然2012年房地产开发投资同比增幅明显回落，房屋新开工面积同比出现较大幅度下降，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009—2012年杭州市区土地出让资料测算，过去4年年均出让土地可建筑面积达1450万平方米，相对这4年的市区年均商品房销售828万平方米而言，这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。