2017年杭州房地产市场年报

2017年杭州房地产市场年报

易居（中国）企业集团

克而瑞江浙区域

杭州在长江三角洲城市群的占位？特大城市之争？

2017年6月长江三角洲城市群发展规划发布，杭州因城区常住人口较少，次于南京，与特大城市一步之遥；16年G20严查流动人口暂住证等，更新后数据显示，全市常住人口已超过1100万，涨幅显著，达成2020年目标。

规模等级

划分标准（城区常住人口）

城市

超大城市

1000万人以上

上海

特大城市500-1000万人南京大城市

I 型大城市300-500万人杭州、合肥、苏州

II 型大城市100-300万人无锡、宁波、南通、常州、绍兴、芜湖、盐城、扬州、泰州、台州

中等城市

50-100万人

镇江、湖州、嘉兴、马鞍山、安庆、金华、舟山、义乌、慈溪小城市

I 型小城市20-50万人

铜陵、滁州、宣城、池州、宜兴、余姚、常熟、昆山、东阳、张家港、江阴、丹阳、诸暨、奉化、巢湖、如皋、东台、临海、海门、嵊州、温岭、临安、泰兴、兰溪、桐乡、太仓、靖江、永康、高邮、海宁、启东、仪征、兴化、溧阳

II 型小城市20万人以下

天长、宁国、桐城、平湖、扬中、

句容、明光、建德

918.8

万人

全市常住人口规模（含桐庐、淳安、建德）

796.84

万人

市区（含富阳、临安）常住人口规模

371.25万人

中心城区常住人口规模备注：17年8月人口数据来自近期公布的《大数据经济地图》，右图数据来自2017年统计年鉴，数据截止2016年；目标来自《杭州市城市总体规划2001-2020年》（2016年修订）

建德市

中心城区

市区

桐庐县

淳安县

临安区

富阳区

市区：上城35.32下城53.60江干106.15拱墅58.20西湖84.42滨江33.56萧山157.20余杭135.90

58.85

73.64

42.30

44.70

34.96

400

万人

1000

万人

中心城区控制人口

住房不炒+限购限贷，热点二线均在调整，杭州幸免于外？

从成交量价与地价的变化来看，杭州市场仍保持较高热度，若以温度计衡量，达到80-100℃几近沸腾的状态；苏州、南京、合肥等热点二线城市已步入调整期，量价、新开盘去化均出现回落，杭州逐渐丧失比较优势。

备注：来源CRIC 数据库，杭州十区（含富阳、临安），杭州、苏州、南京、合肥数据均截止12.31

第一梯队：80℃-100℃；以杭州、成都、武汉为代表，市场一锅沸水，一房难求。第二梯队：60℃；以南京、合肥为代表，巅峰已过，但是绝对热度仍在。

第三梯队：50℃；以厦门为代表，前期攀升幅度及基数过高，目前退温加快。第四梯队：40℃；以苏州为代表，基本回归理性状态。

第五梯队：30℃以下；以环京区域如燕郊为代表，实质性降价回调。

50001000015000

20000250000.0

500.01000.01500.02000.02010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

杭州苏州南京合肥

2010-2017年杭州、苏州、南京、合肥等热点二线城市商品住宅成交

供应面积（万㎡）

成交面积（万㎡）

成交均价（元/㎡）

涉宅楼面价（元/㎡）

量较15年14%，较16年-23%房价较16年34%，地价19%

量较15年-28%，较16年-32%房价较16年10%，地价-14%

量较15年-32%，较16年-46%房价较16年15%，地价-6%

量较15年-6%，较16年-6%房价较16年20%，地价-25%

➢政策环境对比：四个城市，相对而言，南京较紧，二套首付8成，

杭州其次，苏州、合肥相对较宽松，最低首付2-2.5成；

➢市场量价对比：四个城市，16年整体市场向好达到高峰，17年商品住宅成交量均有所回落，仅杭州对比15年出现上涨；

➢土地市场对比：四个城市地价仅杭州同比16年出现上涨，其余苏州、南京、合肥等均有不同程度下降，售价相近的情况下，拿地楼面积高，比较优势丧失，且利润空间摊薄。

面上杭州八区17年商品住宅成交1180万方，真实情况如何？

结合新开盘，存在68万方已认购待签约房源，主要集中在11-12月，预计17年实际成交量近1250万方；15盘中，单价4w +占11席，普通住宅精装为主，精装备案6000较常见，高端盘达7000+；联排、叠墅等低密毛坯。

备注：来源CRIC 数据库，杭州八区（不含富阳、临安），供应数据截止12.31，考虑延迟签约，成交截止1.10；精装为备案价格，非实际成本

15个代表项目名称

已认购未签约面积

（万㎡）

开盘均价（元/㎡）滨江·金茂府 5.345000-47000，精装6000大江东宝龙广场 4.314000-17000，精装3000龙湖·天鉅 3.930000-33000，精装3600绿地·华家池印

3.4

50000-54000，精装7000合景·映月台 3.4高层26000-28000，精装2000

联排45000-55000保亿绿城·奥邸国际 3.243000-47000，精装7000绿地·璞丽东方 3.025000-28000，精装3000信达滨江·壹品 3.069000-71000，精装7800中南·樾府 2.529000-31000，精装2000

泰禾·杭州院子 2.5联排48000-50000长龙·领航城 2.230000-32000，精装4000龙湖·天璞 2.034000-36000，精装4000合景·天銮

1.946000-48000，精装6000信达中心·杭州壹号院 1.946000-48000，精装6000融信公馆·ARC 1.948000-49000，精装6000融创·宜和园 1.746000-48000，精装6000融信保利·创世纪 1.734500-36500，精装5500

远洋·雁归里 1.5叠墅23000-25000嘉里·云荷廷 1.332000-34000，精装4000朗诗·乐府 1.340000-50000，精装7100

合计

68.4

——

834 1314 3521 3484 3890

6318

4141

5848 6099

2622

7960

12316 0%

50%100%

150%0

5000

10000

150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

17年月度杭州八区商品住宅新开盘项目数量及去化情况

开盘供应数量

开盘认购数量

3048 3071 6382 5542 6317 8020 7183 6199 7883 4106 9072 13421

4334 4683

11391

6722 6241

13749

11293 10503

8385

6934 6888

10576

5000

10000150001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月11月12月

17年月度杭州八区商品住宅供求套数

供应套数

成交套数