房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式

第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系

第二部分：房地产企业的经营收入和利润

一、经营收入

经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价

出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价

自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报

二、利润

经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入

销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入

期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用

利润总额＝经营利润+营业外收支净额

税后利润＝利润总额-所得税

可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式

一、经济评价指标体系

二、房地产企业盈利指标计算方法

（一）动态指标

(1)财务净现值(NPV)

财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和

式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值

CI=现金流入量

CO=现金流出量

=基准收益率或设定的目标收益率

i

c

如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要

求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

(2)财务内部收益率(IRR)

财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累

计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：

CI=现金流入量

CO=现金流出量

项目在t年的净现金流量

（CI-CO）

t

n——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。

(3)动态投资回收期

动态投资回收期(P

)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投

b

资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为：

在式中的P

为动态投资回收期。

b

动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：

P

=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值b

的绝对值/当期净现金流量现值]

（二）静态指标

(1)成本利润率(非年利率)

成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：

RPC=（GDV-TDC）/TDC×100％=DP/TDC×100％

式中：RPC为成本利润率

GDV为项目总开发价值

TDC为项目总开发成本

DP为开发商利润

成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。

(2)投资利润率 (年利润)

投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内

年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额/项目总投资X100％

式中：利润总额＝经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金 (＝经营利润+营业外收支净额)

销售税金＝营业税+城市维护建设税+教育费附加

项目总投资＝开发建设投资+经营资金

投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

(3)资本金利润率 (年利润)

资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：

资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额/资本金×100％

(4)资本金净利润率

资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：

资本金净利润率＝年税后利润总额或年税后平均利润总额/资本金×100％

’

(5)静态投资回收期P

b

静态投资回收期(Pb’)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。其计算公式为：

详细计算公式为：

Pb‘=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]

三、清偿能力指标计算方法

（一）借款偿还期

借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。借款偿还期的计算公式为：

式中，I d为项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息) P d为借款偿还期(从借款开始期计算)

R t为第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金)。

借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：

Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额

（二）利息备付率

利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为：

利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用

式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和

当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。

（三）偿债备付率

偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：

偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金

可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。