特色小镇全生命周期运营模式解读

第二居 所地产 （周末）
第三居所 地产
（度假）、 养老地产
三级土地开发 以产业运营为主导
三产
二产
一产
文旅康 养/数字
经济
新兴 制造
新型 农业
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
平台服务 （产业发 展服务收
入）
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”，可以理解为一 个提供区域经济综合解决方案的供应商。走到今天，华夏幸福 在产业新城领域以“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一 体”的系统化发展理念，以“PPP市场化运作”为机制，依托 产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商 管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共 创新型特色小镇。得益于体量小的特点，华夏幸福特色小镇分 布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利 用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城 市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在 城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。满足了地方 政府对产业带动和区域协同开发的需求.
万科在良渚村内执行了医疗、教育、宗教、交通 等职能，兴建了学校、教堂、寺庙、图书馆等一批 公共设施。
随着周边持续拿地开发，不断扩建的小镇在休闲 旅游、创业产业园、商业街区等功能上日趋完善， 从单一的住宅大盘向多主题的小镇开始倾斜。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
从其他签约的特色小镇来看，万科已经在瞄准产业服务核心能力的输出。军庄镇位于门头沟 的功能布局区，海福传媒小镇位于万科深耕的南京“南部新城”，归谷智造小镇则是位于长江三 角核心圈江浙沪交汇处嘉善，安亭新镇产城融合特色小镇自身即汽车产业“重镇”。
数据更新至：2018-04-25
二、中国特色小镇的开发痛点
开发 前期
选址和定位 小镇内在价值挖掘，找
到“特”之所在 与地方政府统一合作开
发共识，建立合作机制
开发 中期
合适的产业体系导入 合理的小镇顶层规划设
计，突出“色”之形 严谨的建造施工管控
开发 后期
成熟的全盘运营管理
稳定现金流!
多渠道融资→投入使用→生态循环盈利
这与万科正致力转型的“城市配套服务商”不谋而合，万科集团董事会主席郁亮对万科业务转 型设立的目标是“传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务”，不出意外特色小镇 将会是万科的“新业务”中重要的一个分支。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第二居所地产（周末）
了一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。
D。 PPP模式遥遥领先
E. 建设宜居城市能力突出
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
【以地产销售为主导】第一居所地产、 商铺型地产、客栈公寓型地产
杭州万科良渚文化村，原是南都房地产于2000 年启动的一个“地产新镇”的远郊大盘， 2006年万 科并购南都后接手，万科以“新都市主义人居场所” 的定位，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打 造，是业内最早提出“小镇”概念的项目，被称作 “四大神盘”之一。
中国特色小镇的 商业模式&融资渠道
主讲人：
目录
一、中国特色小镇发展现状 二、中国特色小镇的开发痛点 三、中国特色小镇现有商业模式及实例 四、中国特色小镇的融资渠道
一、中国特色小镇发展现状
中国特色小镇数量及分布
数据更新至：2018-04-25
一、中国特色小镇发展现状
浙江省第一、第二批特色小镇支柱产业3-5年拟投资额
C. 融资渠道多元化
由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定
的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证
券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降
华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段， 以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业 服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
45%
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
商业模式的痛点
A. 对于政府的依赖度过高 华夏幸福商业模式中最重要的对象。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结 账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招 商落地返还也要找政府拿钱。 B. 巨大的融资需求
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
核心竞争优势
A. 战略选址能力优势明显
B. 产业发展能力国内领先
坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从产业
研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。
三、中国特色小镇现有商业模式及实例 理想型特色小镇商业模型——“文化+产业+旅游+生活”四位一体
三、中国特色小镇现有商业模式及实例
中国现有特色小镇商业模型
一级土地开发
二级土地开发
政府购买或 各类补贴 方案直接获 利
平台服务 （产业发 展服务收
入）
以地产销售为主导
wenku.baidu.com
住宅
第一居所 地产、商 铺型地产、 客栈公寓 型地产
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿 C. 产业新城所涉及的方面非常复杂，打造难度极高 D. 开发周期长、投资大、收益见效慢
商业模式的优点 由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发 联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房 企绝对的优势。且华夏幸福的模式较为特殊，不需要像其 他房企一样囤积大量的土地. 一旦开发成功，则后期在很少投入的情况下源源不断的产 生持续收入，即运营维护简单但收益可观。 华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，政府以 45%的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如 果华夏幸福入股了某家自己非常看好的企业，那么在企业 落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后 期还能享受到该企业的发展红利，属于轻资产业务，有利 于后期各园区成熟后，华夏幸福向轻资产企业的转型。