资产评估实务(一)成本法应用举例知识点
资产评估成本法案例
资产评估成本法案例资产评估是指对企业或个人的资产进行全面、系统、准确的评估和估值，是企业或个人在进行财务决策、财务报告和管理中的重要环节。
成本法是资产评估中常用的一种方法，可以通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
下面将通过一个案例详细介绍成本法在资产评估中的应用。
假设公司购买了一台生产设备，购买价格为50万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为5万元。
现在需要对该设备进行评估和估值。
首先，我们需要计算设备的年折旧。
年折旧可以通过以下公式计算：年折旧=（购买价格-净残值）/使用寿命根据题目中的数据，该设备的年折旧为（50万元-5万元）/10年=4.5万元/年。
接下来，我们需要计算设备的累计折旧。
累计折旧可以通过以下公式计算：累计折旧=年折旧×使用年限根据题目中的数据，设备使用年限为10年，所以累计折旧为4.5万元/年×10年=45万元。
然后，我们可以计算设备目前的净值。
净值可以通过以下公式计算：净值=购买价格-累计折旧根据题目中的数据，设备的净值为50万元-45万元=5万元。
最后，我们需要对设备进行重新评估。
设备的重新评估价格可以通过以下公式计算：重新评估价格=净值+累计折旧根据题目中的数据，设备的重新评估价格为5万元+45万元=50万元。
通过以上计算，我们可以得出该设备在成本法下的估值为50万元。
在实际应用中，资产评估的结果会受到多种因素的影响，如市场需求、物价变动等。
因此，在进行资产评估时，我们需要综合考虑各种因素，并选取适合的估值方法以获得准确的估值结果。
总结起来，成本法是资产评估中常用的一种方法，通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
以上案例中的设备评估过程就是成本法的一个应用实例。
通过该方法的计算，我们可以得到准确的资产估值，帮助企业或个人进行财务决策和管理。
资产评估-成本法
资产评估-成本法一、引言资产评估是市场经济中不可或缺的一环，其目的是估算某项资产在当前市场条件下的价值。
成本法是资产评估的常用方法之一，它通过估算资产的重置成本，并考虑资产的功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的现值。
本文将详细阐述成本法的适用范围、操作步骤、优势与局限性，以及与其他评估方法的比较，最后提出实际应用中的注意事项和结论。
二、成本法的适用范围成本法主要适用于那些市场条件稳定、可获取充足市场信息，且重置成本可准确计量的资产。
例如：建筑物、机器设备等固定资产。
当资产具有较新的状态或较少的使用磨损时，成本法能够提供一个相对准确的评估结果。
三、成本法的操作步骤确定重置成本：重置成本是指重新购置或建造全新资产的代价，包括物质成本、人工成本、税费等。
确定实体性贬值：实体性贬值是指资产在使用过程中因物理磨损导致的价值减少。
通过比较资产的新旧程度、使用状况等，可以估算实体性贬值。
确定功能性贬值：功能性贬值是指由于技术落后、功能不足等原因导致的资产价值减少。
这需要对资产的功能进行评估，并比较其与当前市场标准。
确定经济性贬值：经济性贬值是指由于外部因素如需求减少、政策变化等导致的资产价值减少。
这需要对外部环境进行深入分析，以准确评估经济性贬值。
计算评估价值：将重置成本减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，即可得到资产的评估价值。
四、成本法的优势与局限性优势：成本法基于资产的重置成本进行评估，具有客观性和可验证性；适用于大多数固定资产的评估；能提供详细的资产信息。
局限性：成本法无法考虑资产的所有潜在价值，如品牌价值、地理位置优势等；对于严重过时或技术落后的资产，重置成本可能无法准确计量；对于使用中的资产，功能性贬值和经济性贬值的估算可能存在较大不确定性。
五、与其他评估方法的比较与市场比较法比较：市场比较法通过比较类似资产的市场价格来评估资产价值。
成本法与市场比较法的区别在于前者基于资产的重置成本，而后者基于类似资产的市场价格。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评估的过程。
成本法是资产评估中常用的一种方法。
本文将从四个方面详细阐述成本法的原理和应用。
一、成本法的原理1.1 资产成本的定义：资产成本是指获取、建造或开发特定资产所发生的直接和间接费用。
1.2 成本法的基本原理：成本法认为资产的价值等于其获取或建造所需的成本。
1.3 成本法的适用范围：成本法适用于无市场交易的资产或市场交易不充分的资产。
二、成本法的应用2.1 资产获取成本的评估：通过考虑资产的购买成本、运输费用和安装费用等，评估资产的获取成本。
2.2 资产建造成本的评估：通过考虑资产的建筑材料、劳动力成本和建设期间的利息等，评估资产的建造成本。
2.3 资产开发成本的评估：通过考虑资产的开发费用、研发费用和专利费用等，评估资产的开发成本。
三、成本法的优缺点3.1 优点：成本法相对简单易行，适用于无市场交易或市场交易不充分的资产；可以提供一个相对稳定和可靠的资产价值估计。
3.2 缺点：成本法容易忽略资产的折旧、磨损和降值等因素，可能导致资产价值的高估；不适用于已存在市场交易的资产。
四、成本法的应用案例4.1 房地产评估：成本法可用于评估房地产项目的获取成本、建造成本和开发成本，为房地产投资提供决策依据。
4.2 机械设备评估：成本法可用于评估机械设备的购买成本、运输费用和安装费用，为设备投资提供估值参考。
4.3 知识产权评估：成本法可用于评估知识产权的研发费用、专利费用和商标费用等，为知识产权交易提供定价依据。
结论：成本法作为资产评估的一种方法，通过考虑资产的获取成本、建造成本和开发成本等因素，对资产的价值进行估算。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，我们应该结合其他评估方法，综合考虑资产的各个方面，以获得更准确和全面的资产估值结果。
资产评估师考试《资产评估》知识点：成本法在无形资产评估中应用
资产评估师考试《资产评估》知识点：成本法在无形资产评估中应用
知识点：成本法在无形资产评估中的应用
1.基本公式
无形资产评估值
=无形资产重置成本×（1-贬值率）。
2.无形资产重置成本（或称重置完全成本）估算
（1）自创无形资产重置成本的估算
①核算法
无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润。
②倍加系数法
对于投入智力较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险，可以估算无形资产重置成本。
（2）外购无形资产重置成本的估算
①市价类比法
②物价指数法
3.无形资产贬值率的估算
（1）专家鉴定法
（2）剩余经济寿命预测法
已使用年限比较容易确定，就是名义使用年限。
资产评估实务(一)重置成本法知识点
机器设备评估方法一、重置成本法（一）定义与计算公式机器设备评估的重置成本法，是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，估测机器设备评估值的方法，公式为：P＝RC－DP －Df－De＝RC－RC×αP－RC×αf－RC×αeP—评估值；RC—重置成本；实体性贬值DP ＝RC×αP功能性贬值Df ＝RC×αf经济性贬值De ＝RC×αe综合贬值率а＝实体性贬值率αP＋功能性贬值率αf＋经济性贬值率αeP＝RC×（1-а）＝重置成本×综合成新率β【注意】（1）在单独评估功能性贬值和经济性贬值额的情形下，综合成新率（β）实际仅仅考虑了实体性贬值。
（2）重置成本一般应该采用更新重置成本。
（二）重置成本的估算1.重置成本的构成提示：移地使用重置成本一般不包括：设备的运杂费、安装费、基础费【注意】直接成本与每一台设备有直接对应关系，间接成本和资金成本有时不能对应到每一台设备上，它们是为整个项目发生的，在计算每一台设备的重置成本时一般按比例摊入。
设备重置成本构成的具体内容与设备类型、安装方式等因素有关。
比如不需要安装的单台设备的重置成本一般包括设备购买价格以及运杂费等。
重置成本构成的具体内容与评估目的、评估假设前提有关。
原地续用机器设备，其重置成本包括设备运杂费、安装费、基础费等，但是移地使用重置成本一般不包含上述费用。
构成重置成本的费用必须是为购置或构建被评估的机器设备所发生的，包括直接费用和间接费用。
但是一些非必然的费用不应该包括在内（即必须是必须、合理的成本）。
【关于增值税的说明】在进行机器设备评估时，要根据评估对象的具体情况考虑设备的重置成本中是否应该包含增值税。
在进行属于一般纳税人的企业的整体评估时，对于可以抵扣增值税的设备，在计算其重置成本时，应扣除增值税额，将增值税单项列示。
资产评估师《资产评估》知识点成本法的基本要素
资产评估师《资产评估》知识点：成本法的基本要素知识点：成本法的基本要素成本法的运用涉及到4项指标。
（一）资产的重置成本1.重置成本定义指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
2.重置成本分类一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。
3.两种重置成本运用中注意事项（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。
在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。
之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。
另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。
（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。
（二）实体性贬值1.含义资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为（三）功能性贬值1.定义指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
2.功能性贬值一般包括（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）。
（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
（四）经济性贬值1.含义指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。
经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
2.经济性贬值的因素包括政治因素、宏观政策因素等。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对资产进行全面评估，确定其价值和潜在收益的过程。
其中，成本法是一种常用的资产评估方法。
本文将从五个大点来阐述成本法的原理和应用，包括资产成本的计算、成本法的优势和限制、适用范围、实际案例以及成本法的发展趋势。
正文内容：1. 资产成本的计算1.1 资产成本的定义和构成：资产成本包括直接成本和间接成本，直接成本包括购买资产的价格、运输费用等，间接成本包括维护费用、保险费用等。
1.2 资产折旧的计算：折旧是资产价值逐渐减少的过程，可以通过直线法、加速折旧法等方法进行计算。
1.3 资产维护费用的估算：资产维护费用是指为保持资产正常运转所需的费用，可以通过历史数据和专业估算进行计算。
2. 成本法的优势和限制2.1 优势：成本法相对简单易懂，适用于大部分资产评估场景；成本法可以提供一个相对准确的资产价值估算，有利于决策者做出合理的决策。
2.2 限制：成本法忽略了资产的市场价值和潜在收益，不能全面反映资产的真实价值；成本法对于独特性和无法替代的资产评估较为困难。
3. 成本法的适用范围3.1 固定资产评估：成本法适用于对固定资产进行评估，如房地产、机械设备等。
3.2 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
3.3 企业估值：成本法可以作为企业估值的一种方法，对企业的资产进行评估，为投资者提供决策依据。
4. 实际案例4.1 房地产评估：成本法可以通过计算房屋的建筑成本、土地成本等来评估房地产的价值。
4.2 机械设备评估：成本法可以通过计算设备的购买成本、维护费用等来评估机械设备的价值。
4.3 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
5. 成本法的发展趋势5.1 数据分析技术的应用：随着大数据和人工智能的发展，成本法可以借助数据分析技术提高评估的准确性和效率。
5.2 跨学科研究的融合：成本法可以与经济学、会计学等学科进行融合，提高评估的综合性和可靠性。
成本法在资产评估中的应用
成本法在资产评估中的应用摘要：确定被评估资产、搜集历史资料并估算重置成本、确定被评估资产的使用年限、估算被评估资产的损耗或贬值、综合分析，计算确定评被评估资产的价值是成本法评估资产的一般程序。
关键词：含义重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值优缺点成本法的含义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总承。
1重置成本的估算方法重置成本是购买或建造一项全新的与被评估资产相同的资产所支付的全部成本。
按照重置方式不同，重置成本可以分为复原重置成本和更新重置成本。
1.1．复原重置成本是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件、技术要求等，以现实价格水平在构建相同的全新资产所需的成本。
1.2．更新重置成本是指按照现行的技术条件，利用新型材料、新工艺、新技术标准，以现时价格构建的相同功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。
在无更新重置成本时可采用复原重置成本。
应注意的是，无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产本身的功能不变。
3.4.1重置核算法重置核算法也称细节分析法、细节核算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
在实际测算中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。
购买型资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。
自建型资产的重置成本是根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
3.4.2价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=资产的帐面原值*（1+价格变动指数）=资产的帐面原值*价格指数上式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。
资产评估-成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于x： ① 经验数据，来源于数理统计分析 ② 一般取值范围：0.4~1.0 ③ 因行业而异：制造业0.7，房地产业0.9 ④ 应用前需要加以验证
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
2、实体贬值的估算
（1）观察法
——也称成新率法，由相关专业技术人员对被估 资产的各项主要实体部位进行实地观测和必要 的技术检验，在综合分析被估资产使用、维护 、修理、技术改造和物理寿命等有关因素的基 础上，判断被估资产的成新率，进而估算被估 资产实体贬值的方法
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
成本法的基本概念和理论依据
1、概念
——也称重置成本法，是指按被估资产的现时重 置成本扣除各种因素引起的贬值来确定资产评 估值的一种评估方法
2、理论依据
➢ 资产的价值不会超过目前条件下重置该
资产的费用支出
评估值的上限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 资产在使用过程中受各种因素的影响其 价值量会逐渐下降，即出现各种价值贬值 成本法的基本前提 1、要求被估资产处在继续使用过程中或假 定处于继续使用过程当中 2、要求必须具备可以利用的历史资料 3、要求必须能够测定形成资产价值的必要 耗费
被估资产实体贬值
重置成本 预计残值 总使用年限
实际已使用年限
➢ 变形公式
经济 耐
用年
被估资产实体贬值
重置成本
实际已使用限年限 实际已使用年限尚可使用年限
➢ 关于成新率
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限
资产评估的成本法
《资产评估》课程讲义
➢ 关于尚可使用年限 ——由被估资产的物理寿命、经济寿命等 综合分析后估测 ➢ 关于实际已使用年限 ——指被估资产在使用中自身实际损耗所 反映的年限，不同于名义已使用年限（自 购置日起至评估基准日止经历的日历年限） 其差异由资产利用率加以调整：
资产评估-成本法
资产评估-成本法资产评估是指对企业资产进行评估和估值的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
本文将详细介绍资产评估中的成本法，包括其定义、原理、应用范围、优缺点以及实施步骤。
一、成本法的定义1.1 成本法是指根据资产的历史成本来确定其价值的评估方法。
1.2 在成本法中，资产的价值是由其购买或者建造成本决定的，不考虑市场价格或者未来现金流量。
1.3 成本法适合于那些市场价格不明确或者没有相关市场数据的资产。
二、成本法的原理2.1 成本法的核心原理是资产的价值等于其历史成本减去折旧和摊销的金额。
2.2 根据成本法，资产的价值应该是能够重现该资产的成本，而不是根据市场价格或者其他因素确定。
2.3 成本法认为，资产的价值应该与其成本相一致，不受市场波动或者其他外部因素的影响。
三、成本法的应用范围3.1 成本法主要适合于固定资产、无形资产和长期投资等具有明确成本的资产。
3.2 成本法常用于企业财务报表编制、资产重组、企业评估等方面。
3.3 成本法还可以用于确定资产的折旧、摊销和减值准备等会计处理。
四、成本法的优缺点4.1 优点：成本法简单易懂，适合范围广泛，能够提供稳定的资产价值。
4.2 缺点：成本法忽略了资产的市场价值和未来现金流量，可能导致资产价值被低估。
4.3 成本法在评估资产时，需要准确掌握资产的历史成本和折旧情况，否则容易浮现误差。
五、成本法的实施步骤5.1 确定资产的历史成本，包括购买成本、建造成本等。
5.2 计算资产的折旧和摊销金额，确定资产的净值。
5.3 根据资产的净值和折旧情况，确定资产的最终价值。
总结：成本法是一种常用的资产评估方法，通过对资产的历史成本和折旧情况进行评估，确定资产的价值。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，需要根据具体情况选择合适的评估方法，确保评估结果准确可靠。
资产评估基础-成本法的基础内容及重置成本的估算知识点
成本法的基础内容及重置成本的估算第三节成本法知识点：一、成本法的概念二、成本法的应用前提三、成本法的基本步骤和基本参数四、成本法各个参数的估算方法五、成本法的适用范围与局限一、成本法的概念成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值。
用公式表述为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。
因此，成本法除计算按照全新状态重新购建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。
资产的损耗不同于会计规定的折旧。
资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产的实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
会计上的折旧是依照会计核算要求和会计准则来反映的原始成本分摊，是根据历史成本对资产的原始价值损耗的计量，不一定能够准确反映资产价值变化的现实状况。
二、成本法的应用前提（一）采用成本法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。
持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。
否则无法计算重置成本，或者，资产的价值无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-成本法的运用
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
资产评估实务(一)成本法应用举例知识点
成本法应用举例（五）应用举例【例4-1】适用于房地分估模式下房屋建筑物的成本法1.房屋建筑物概况（1）权属状况该房屋建筑物为××有限公司自行投资建设，建筑周期1年，于2016年9月竣工投入使用。
本次评估基准日已经取得×市规划局颁发的建设工程规划许可证（证号略）。
（2）实物状况查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产厂房，基准日已取得工程规划许可证（证号略）和施工许可证（证号略），房屋所有权证正在办理中。
该厂房建筑面积17329.1平方米，为集生产和办公为一体的工业厂房，地上2层局部地下1层，钢筋混凝土独立基础，层高约4米。
生产区域为钢结构，钢柱及钢梁防火漆，钢屋架以及大型钢屋面板，内外墙为彩钢板，地坪采用耐磨地坪地面，门窗采用电动卷帘门，墙面彩钢板隔断；办公区域为钢混结构，现浇楼板现浇顶，砼墙，屋面防水、保温：4毫米厚SBS卷材防水，50毫米厚聚苯乙烯泡沫塑料板。
外墙红、白色涂料、局部玻璃幕墙，内墙涂料，地砖和地毯地坪，大门采用玻璃无框门，内门工艺门，铝合金窗，矿棉板吊顶，楼梯地砖地坪、不锈钢栏杆木扶手，每层两个卫生间。
给排水管道采用镀锌钢管、PP-R管、UPVC管以及铸铁管。
该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如表4-14所示。
表4－12 建筑简况参数表2.确定建筑面积根据企业提供的工程规划许可证，房产的建筑面积为17329.10平方米。
3.计算单位面积重置成本（单位造价调整法）采用单位造价调整法，根据企业提供的数据资料及评估专业人员现场勘查的结果，依据《××省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》、《××省安装工程（常用册）计价定额综合单价》和××省建筑工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价（见表4-13）。
表4－13根据上述资料计算确定单位面积重置成本＝46686304.34÷173211＝2694元/平方米（取整）。
资产评估基础-成本法的基础内容及重置成本的估算知识点
资产评估基础-成本法的基础内容及重置成本的估算知识点成本法的基础内容及重置成本的估算第三节成本法知识点：一、成本法的概念二、成本法的应用前提三、成本法的基本步骤和基本参数四、成本法各个参数的估算方法五、成本法的适用范围与局限一、成本法的概念成本法，是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情形下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值。
用公式表述为：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗，因技术进步而产生的功能性损耗，因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。
因此，成本法除计算按照全新状态重新购建的全部支出及必要合理的利润外，对于损耗造成的价值损失也是一并计算的。
资产的损耗不同于会计规定的折旧。
资产评估中的损耗，是根据重置成本对资产的实际价值损耗的计量，反映资产价值的现实损失额。
会计上的折旧是依照会计核算要求和会计准则来反映的原始成本分摊，是根据历史成本对资产的原始价值损耗的计量，不一定能够准确反映资产价值变化的现实状况。
二、成本法的应用前提（一）采用成本法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态。
持续使用假设又被分为现状续用、转用续用和移地续用假设。
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
2.被评估资产必须是可再生、可复制的资产。
否则无法计算重置成本，或者，资产的价值无法通过简单的重置成本来反映，比如包含了社会效应和文化效应的历史性不动产。
成本法在资产评估中的运用
成本法在资产评估中的运用资产评估是对某个资产进行评估和估值的过程，为投资决策、财务报表编制、贷款审批等提供了重要的依据。
成本法是资产评估中常用的一种方法，在评估各类资产时都有广泛应用。
一、成本法的基本原理成本法是根据资产的实际成本及其采购或者拥有者购买该资产所发生的相关费用，来评估资产的价值。
其基本原理是以成本作为资产的估值依据。
二、成本法的适用范围成本法适用于各类资产的评估，包括固定资产、无形资产、长期股权投资等。
无论是企业资产还是个人资产，成本法都可以提供准确的估值结果。
三、成本法的具体步骤1. 识别资产：确定需要进行评估的资产，包括资产的种类、规模和用途等基本信息。
2. 搜集成本信息：收集与资产相关的购买成本、改造费用、安装费用等成本信息。
3. 考虑折旧：对于固定资产，需要考虑其折旧情况，根据折旧政策计算资产的净值。
4. 考虑减值：如果资产的市场价值低于其成本，需进行减值测试，确定资产是否存在减值风险。
5. 确定评估结果：根据以上步骤，得出资产的估值结果，作为参考依据提供给相关方使用。
四、成本法的优势与局限1. 优势：- 可靠性高：成本法直接以实际成本为依据，结果相对比较准确，可以为决策提供较可靠的依据。
- 易于操作：成本法的步骤简单明了，采集成本信息相对容易，适用范围广。
- 符合会计原则：成本法与会计核算原则相符，能够与财务报表相衔接。
2. 局限：- 不考虑市场变动：成本法的估值结果仅以购买成本为依据，不考虑市场供需和资产的真实价值。
- 不适用于特殊情况：对于某些特殊资产，如无形资产、期权等，成本法的适用性较差。
五、成本法在不同资产的运用1. 固定资产评估：通过搜集资产的购买成本、改造费用等信息，结合折旧情况，得出固定资产的净值和估值结果。
2. 无形资产评估：对于无形资产，如专利权、商标权等，可以通过搜集相关的购买成本、开发成本等信息，得出无形资产的估值。
3. 长期股权投资评估：搜集相关投资成本、股份占比等信息，考虑资产减值和市场变动情况，得出长期股权投资的估值。
6资产评估基本方法——成本法
（3）受参数制约
4 被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置 成本为5000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指 数x取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（ ）元。 A.7300 B.6500 C.7212 D.8123 5 某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行 评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10 台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经 估算其重置成本之和为180万元，则该企业被评估设备的重置 成本最接近于（ ）。 A.1200万元 B.1800万元 C.1300万元 D.1500万元
1下列的贬值属于功能性贬值的是（ ） A. 由于大量的产品积压，某车间由三班改成两班造成的设备 开工不足 B. 由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物 耗上升10% C. 由于市场疲软，某车间的20台车床，只有16台使用，造成 4台闲置 D. 由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备的闲置 2 被评估甲设备为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同
1 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的 利用，造成资产价值的降低，这是一种（ ） A. 功能性贬值 B. 经济性贬值 C. 实体性贬值 D. 无法确定 2 造成经济性贬值的主要原因有（ ） A. 该项资产技术落后
B. 该项资产生产的产品需求下降
C. 社会劳动生产力提高 D. 自然力作用加剧 E. 政府公布淘汰该类资产的时间表
新材料、技术与标准，但功能同
2.1 重置成本 （3）重置成本估算方法
重置核算 法:购买型 与自建型 重 置 成 本 估 算 方法 价格指数 法：历史 成本调整 功能价值类比法 (1111) 规模经济效益指数 法 统计分析法 常用于企业整体资产评 估 二 者 区 别 ①确定的重置成本类 型不一定一样 ②物价变动基础不一 样 生产能力比例 法 线性 指数
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是一种确定资产价值的方法，成本法是其中一种常用的评估方法。
本文将详细介绍资产评估-成本法的概念、原理以及应用场景。
一、概念1.1 成本法的定义成本法是一种资产评估方法，它基于资产的历史成本来确定其价值。
该方法假设资产的价值等于其取得成本减去已经发生的折旧或损耗。
1.2 成本法的原理成本法的核心原理是根据资产的历史成本来确定其价值。
根据会计准则，资产的成本包括购买或建造资产所支付的直接和间接费用。
而折旧或损耗是指资产的价值随着使用时间的增加而减少。
1.3 成本法的优势和局限性成本法的优势在于其简单易懂，适用于那些没有市场交易或没有足够可比数据的资产评估。
然而，该方法忽略了市场变化和资产的未来价值，因此在某些情况下可能会产生不准确的结果。
二、应用场景2.1 固定资产评估成本法在固定资产评估中得到广泛应用。
对于企业的固定资产，可以通过计算其购买或建造成本，减去已经发生的折旧或损耗，来确定其当前价值。
2.2 不动产评估在不动产评估中，成本法也是一种常用的方法。
通过计算不动产的建造成本，减去已经发生的折旧或损耗，可以确定其评估价值。
2.3 无形资产评估成本法可以用于评估无形资产的价值，如专利、商标等。
通过计算无形资产的取得成本，减去已经发生的折旧或损耗，可以确定其评估价值。
三、评估过程3.1 收集资产信息在进行成本法评估时，首先需要收集资产的相关信息，包括购买或建造成本、折旧或损耗情况等。
3.2 计算资产价值根据收集到的资产信息，计算资产的当前价值。
这包括将购买或建造成本减去已经发生的折旧或损耗。
3.3 评估报告最后，将计算出的资产价值整理成评估报告，详细说明资产的评估方法、原理和结果，以便于相关方了解资产的价值。
四、案例分析4.1 企业固定资产评估案例以一家制造业企业为例，通过成本法评估其固定资产的价值。
根据资产的购买成本和已经发生的折旧情况，计算出固定资产的当前价值。
第三章_资产评估的基本方法1(成本法)
❖ 使用年限法 ❖ 该设备从2004年购入至2009年，名义已使用年限
5年 ❖ 资产利用率=5×365×5/[5×365×8]=62.5% ❖ 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） ❖ 总使用年限=3.125+5=8.125（年） ❖ 资产的实体性损耗 =（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46
要求：计算该机床2009年的重置成本 。
重置成本计算（价格指数法）
时间
投资 费用 (万元)
物价 指数 （%）
至2009年物价变 动指数 （%）
2004
16
1.05 1.60/1.05=1.52
2006
4
1.28 1.60/1.28=1.25
2008
2
1.35 1.60/1.35=1.19
2009
1.60
例题5：被评估资产为企业中的一台设备，评估 人员收集到的有关资料有：该设备2004年1月购 进 ， 2009 年 1 月 评 估 ； 该 设 备 的 重 置 成 本 为 500000元，其残值为2000元，尚可使用5年； 根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应 工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备 的实体性损耗为多少？
780000 24150 4840 808990
③计算加权投资年限 加权投资年限=808990÷85250=9.5（年） ④计算实体性损耗率 实体性损耗率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%
计算题： 被评估设备建于1996年，帐面价值100000元， 2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元 ，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检 查、对比分析得到以下数据：
第十章成本法在企业价值评估中的应用1
其中： 工艺定额，如果有行业的平均物料消耗 标准，可按行业的标准计算，没有行业统一标准的可 按企业现行的工艺定额计算。
第三，按在产品的完工程度计算评估 值——约当产量法。
在产品的最终结果是产成品，这种方法是 将清查核实后的在产品数量，按照完工程度 调整为约当产量，然后，在计算产成品重置 成本的基础上，按在产品的完工程度计算其 评估值。计算公式为：
（3）受企业牵制大，对企业会计核算资料 依赖程度高。
（4）流动资产种类繁多，进行资产清查时， 既要认真，又要分清主次，掌握重点。
（5）流动资产的帐面价值基本上可以反映 其现值。
（三）流动资产评估的程序
1、确定评估对象、评估范围和评估基准日。 2、对被估资产进行抽查核实，验证基础资料。 3、对实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴 定。
4、对债权类和分期收款发出商品等流动资产的资 信情况进行调查。
5、分析预测市场行情，判断资产变现情况。 6、根据掌握的资料和技术鉴定结果，按选定的方 法进行评定估算。
7、作出评估结论。
二 实物类流动资产的评估
实物类流动资产包括各种材料、在产 品、产成品及库存商品和包装物等。实 物类流动资产评估是流动资产评估的重 点和难点。
应收账款 预付账款 应收票据
（一）应收票据的评估
1. 票据
票据是具有一定格式的书面债据，是由付 款人或收款人签发的指定日期内由持票人(即签 发人)或承兑人收回票面金额的书面证明。
评估中涉及的票据主要是汇票（债权人通 知债务人向持票人或第三人付款的书面命令）
2. 评估方法
第三章 资产评估的方法——成本法
市场法复习1.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地成交价格（元／平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/010 1.2450018002008/012% 1.3501%028502009/011% 1.45001%37602008/010 1.1400-2%47802008/010 1.045-1%1%年份200520062007200820092010指数100105108110111115该城市地价指数见下表：试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。
第三章资产评估的方法——成本法成本法的理论基础：生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法含义成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本指过去发生的成本，它又分成两种类型：1、原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料中取得。
2、国家统一清产核资时的评估成本这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。
42016/10/20（二）重置成本财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。
重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。
3年前，买一个A型号的电脑要10 000元，现在买一个同型号的电脑只要4 000元。
重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产；这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。
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成本法应用举例
（五）应用举例
【例4-1】适用于房地分估模式下房屋建筑物的成本法
1.房屋建筑物概况
（1）权属状况
该房屋建筑物为××有限公司自行投资建设，建筑周期1年，于2016年9月竣工投入使用。
本次评估基准日已经取得×市规划局颁发的建设工程规划许可证（证号略）。
（2）实物状况
查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产厂房，基准日已取得工程规划许可证（证号略）和施工许可证（证号略），房屋所有权证正在办理中。
该厂房建筑面积17329.1平方米，为集生产和办公为一体的工业厂房，地上2层局部地下1层，钢筋混凝土独立基础，层高约4米。
生产区域为钢结构，钢柱及钢梁防火漆，钢屋架以及大型钢屋面板，内外墙为彩钢板，地坪采用耐磨地坪地面，门窗采用电动卷帘门，墙面彩钢板隔断；办公区域为钢混结构，现浇楼板现浇顶，砼墙，屋面防水、保温：4毫米厚SBS卷材防水，50毫米厚聚苯乙烯泡沫塑料板。
外墙红、白色涂料、局部玻璃幕墙，内墙涂料，地砖和地毯地坪，大门采用玻璃无框门，内门工艺门，铝合金窗，矿棉板吊顶，楼梯地砖地坪、不锈钢栏杆木扶手，每层两个卫生间。
给排水管道采用镀锌钢管、PP-R管、UPVC管以及铸铁管。
该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如表4-14所示。
表4－12 建筑简况参数表
2.确定建筑面积
根据企业提供的工程规划许可证，房产的建筑面积为17329.10平方米。
3.计算单位面积重置成本（单位造价调整法）
采用单位造价调整法，根据企业提供的数据资料及评估专业人员现场勘查的结果，依据《××省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》、《××省安装工程（常用册）计价定额综合单价》和××省建筑工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价（见表4-13）。
表4－13
根据上述资料计算确定单位面积重置成本
＝46686304.34÷173211＝2694元/平方米（取整）。
4.确定成新率
（1）年限法成新率的确定
①已使用年限
该厂房建于2016年9月，已使用0.5年。
②尚可使用年限
参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和有关不同结构、用途房屋建筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为49.5年。
③成新率
＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝49.5÷（49.5＋0.5）×100%
＝99%
确定年限法成新率为99%。
（2）打分法成新率的确定
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查情况，采用打分法确定成新率（见表4-14）
表4－14 现场勘查打分情况表
根据评估专业人员的经验及判断该类房屋，评分修正系数：结构部分为0.80，装修部分为0.10，设备部分为0.10。
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（98×0.80＋98×0.10十98×0.10）÷100×100%＝98%（取整）
（3）综合成新率的确定
综合成新率采用加权平均，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6，则综合成新率为综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数
＝99%×0.4十98%×0.6
＝98%（取整）
5.确定评估值
评估值＝重置成本×综合成新率
＝46686304.34×98%＝45752578（元）（取整）
【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法
1.估价对象概况
房地产权属人：珠海横琴×××有限公司
坐落：珠海市横琴口岸服务区
地号：略
土地性质：国有
自用面积：25079.31平方米
土地使用权取得方式：出让
土地用途：
商业服务：自2010年12月28日至2050年12月28日止
写字楼：自2010年12月28日至2060年12月28日止
酒店：自2010年12月28日至2060年12月28日止
根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指标如表4-15所示。
表4-15
注：（1）不计容积率面积。
（2）6－16层（建筑面积27017.21 平方米）不在本次抵押范围，估计对象地上办公建筑面积＝76734.19－27017.21＝49716.98平方米。
（3）地下停车位690个。
他项权利状况：未设定抵押权。
估价对象所在宗地地势平坦，形状为梯形，较规则。
宗地四至：略
土地开发程度：宗地外“七通”（通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。
土地实物状况满足估价对象使用要求，对估价对象使用无不利影响等。
估价对象所在项目××大厦建筑规模约17.3万平方米，楼高188米，外形为梧桐树造型，整个建筑分为地下4层，地上40层。
地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，楼顶设商务停机坪。
估价人员现场查勘时，估价对象所在项目工程实物状况如下：
建筑主体封顶。
二次结构：地下室B4～B1层砌筑完成100%；抹灰完成100%；主体1～40层砌筑完成90%；抹灰完成100%。
机电安装：地下室一次机电安装完成85%，主体35层以下完成90%。
消防：地下室B1层完成90%，B2～B3层完成60%，B4层完成50%。
幕墙：酒店大堂完成75%，主体5层以下完成45%。
，6层样板房完成100%，7-8层框架完成85%。
电梯进场安装。
弱电安装完成90%。
停机坪预埋件预埋完成。
经现场查勘，结合估价人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
估价对象为所在项目××大厦的地下1层至地下4层，地上1层至5层（商业），地上17层至34层（办公），地上35层至40层（酒店）。
各层面积统计表略。
2.计算土地取得成本
采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元（含地下建筑物分摊）。
3.求取开发成本
（1）勘察设计和前期工程费
综合考虑确定估价对象为建筑安装工程费的5%，为4702.60万元。
（2）基础设施建设费
《珠海市人民政府关于征收城市基础设施配套费的通知》（珠府函〔2015〕106号）有关规定，自2015年4月16日起珠海市城市规划区范围内的建设项目，非工业类按每建筑平方米100元征收城市基础设施配套费。
综合考虑确定估价对象基础设施建设费为建筑安装工程费的10%＋建筑面积×100元/平方米，为10875.45万元。
（3）公共配套设施建设费与其他工程费
估价对象项目为商业、办公、酒店，故无此项下费用。
（4）求取建筑安装工程费
估价对象项目规模约17.3万平方米，楼高188米，整个建筑分为地下4层，地上40层。
地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，顶层（40层）为商务停机坪。
评估对象项目为超高型建筑，采用了钢筋混凝土为主的大跨度钢构悬挑结构以满足建筑物造型需要。
根据估价师掌握的同类建筑造价资料及《珠海市建筑工程造价信息》，确定项目主体结构建筑安装工程费单价为4300元/平方米，考虑各部分功能需要，估算机电、智能设备、幕墙、装修等各项成本，确定各部分建筑安装工程费如表4-16所示。
表4-16
（5）开发期间税费
综合考虑确定估价对象开发期间税费为建筑安装工程费的4%，即3762.08万元。
（6）开发成本
开发成本为上述（1）～（5）之和
即4702.60＋10875.45＋94051.97＋3762.08＝113392.10（万元）。
4.管理费用
管理费用＝（土地取得费用＋开发成本）×5%
5.销售费用
销售费用＝房地产总价×5%
6.利息
类似项目的开发期一般为3年，本次估价计息期按照3年计算，利息率按照现行中国人民
银行公布的1～5年期利率4.75%确定。
假设开发建设成本费用在建设期内均匀投入，项目开发1. 5年后，可以进行销售，销售周期为开发期后1.5年，销售费用均匀发生，复利计算，则
利息＝土地取得费用×[（1＋4.75%）3－1]＋（开发成本＋管理费用）× [（1＋4.75%）3/2－1]＋销售费用×（1－代理比例）× [（1＋4.75%）3/4－1]
7.利润
本次评估采取投资利润率，同类房地产开发的平均投资利润率约为20%。
利润＝（土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋销售费用）×20%。
8.销售税费
根据珠海市房地产销售税费征缴规定，该项税率为5.65%。
销售税费＝房地产价值×5.65%
9.求取房地产价值
表4-17。