资产评估实务(一)成本法应用举例知识点

成本法应用举例

（五）应用举例

【例4-1】适用于房地分估模式下房屋建筑物的成本法

1.房屋建筑物概况

（1）权属状况

该房屋建筑物为××有限公司自行投资建设，建筑周期1年，于2016年9月竣工投入使用。本次评估基准日已经取得×市规划局颁发的建设工程规划许可证（证号略）。

（2）实物状况

查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产厂房，基准日已取得工程规划许可证（证号略）和施工许可证（证号略），房屋所有权证正在办理中。该厂房建筑面积17329.1平方米，为集生产和办公为一体的工业厂房，地上2层局部地下1层，钢筋混凝土独立基础，层高约4米。生产区域为钢结构，钢柱及钢梁防火漆，钢屋架以及大型钢屋面板，内外墙为彩钢板，地坪采用耐磨地坪地面，门窗采用电动卷帘门，墙面彩钢板隔断；办公区域为钢混结构，现浇楼板现浇顶，砼墙，屋面防水、保温：4毫米厚SBS卷材防水，50毫米厚聚苯乙烯泡沫塑料板。外墙红、白色涂料、局部玻璃幕墙，内墙涂料，地砖和地毯地坪，大门采用玻璃无框门，内门工艺门，铝合金窗，矿棉板吊顶，楼梯地砖地坪、不锈钢栏杆木扶手，每层两个卫生间。给排水管道采用镀锌钢管、PP-R管、UPVC管以及铸铁管。

该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如表4-14所示。

表4－12 建筑简况参数表

2.确定建筑面积

根据企业提供的工程规划许可证，房产的建筑面积为17329.10平方米。

3.计算单位面积重置成本（单位造价调整法）

采用单位造价调整法，根据企业提供的数据资料及评估专业人员现场勘查的结果，依据《××省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》、《××省安装工程（常用册）计价定额综合单价》和××省建筑工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价（见表4-13）。

表4－13

根据上述资料计算确定单位面积重置成本

＝46686304.34÷173211＝2694元/平方米（取整）。

4.确定成新率

（1）年限法成新率的确定

①已使用年限

该厂房建于2016年9月，已使用0.5年。

②尚可使用年限

参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和有关不同结构、用途房屋建筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为49.5年。

③成新率

＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%

＝49.5÷（49.5＋0.5）×100%

＝99%

确定年限法成新率为99%。

（2）打分法成新率的确定

依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查情况，采用打分法确定成新率（见表4-14）

表4－14 现场勘查打分情况表

根据评估专业人员的经验及判断该类房屋，评分修正系数：结构部分为0.80，装修部分为0.10，设备部分为0.10。

成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%

＝（98×0.80＋98×0.10十98×0.10）÷100×100%＝98%（取整）

（3）综合成新率的确定

综合成新率采用加权平均，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6，则综合成新率为综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数

＝99%×0.4十98%×0.6

＝98%（取整）

5.确定评估值

评估值＝重置成本×综合成新率

＝46686304.34×98%＝45752578（元）（取整）

【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法

1.估价对象概况

房地产权属人：珠海横琴×××有限公司

坐落：珠海市横琴口岸服务区

地号：略

土地性质：国有

自用面积：25079.31平方米

土地使用权取得方式：出让

土地用途：

商业服务：自2010年12月28日至2050年12月28日止

写字楼：自2010年12月28日至2060年12月28日止

酒店：自2010年12月28日至2060年12月28日止

根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指标如表4-15所示。

表4-15

注：（1）不计容积率面积。

（2）6－16层（建筑面积27017.21 平方米）不在本次抵押范围，估计对象地上办公建筑面积＝76734.19－27017.21＝49716.98平方米。

（3）地下停车位690个。

他项权利状况：未设定抵押权。

估价对象所在宗地地势平坦，形状为梯形，较规则。

宗地四至：略

土地开发程度：宗地外“七通”（通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。

土地实物状况满足估价对象使用要求，对估价对象使用无不利影响等。

估价对象所在项目××大厦建筑规模约17.3万平方米，楼高188米，外形为梧桐树造型，整个建筑分为地下4层，地上40层。地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，楼顶设商务停机坪。

估价人员现场查勘时，估价对象所在项目工程实物状况如下：

建筑主体封顶。

二次结构：地下室B4～B1层砌筑完成100%；抹灰完成100%；主体1～40层砌筑完成90%；抹灰完成100%。

机电安装：地下室一次机电安装完成85%，主体35层以下完成90%。

消防：地下室B1层完成90%，B2～B3层完成60%，B4层完成50%。

幕墙：酒店大堂完成75%，主体5层以下完成45%。，6层样板房完成100%，7-8层框架完成85%。

电梯进场安装。

弱电安装完成90%。

停机坪预埋件预埋完成。

经现场查勘，结合估价人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。

估价对象为所在项目××大厦的地下1层至地下4层，地上1层至5层（商业），地上17层至34层（办公），地上35层至40层（酒店）。各层面积统计表略。

2.计算土地取得成本

采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元（含地下建筑物分摊）。

3.求取开发成本

（1）勘察设计和前期工程费

综合考虑确定估价对象为建筑安装工程费的5%，为4702.60万元。