房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势

房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势

摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。

关键词：peits；本土化，趋势

reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。

一、reits在中国的本土化

根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。具体

的发展可以分两步走。在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。

1、房地产信托基金设立形式

随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，同时也可以采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。

2、房产信托基金受到人大会制度

房产基金作为—个重要的基金，为了保障投资收益人的合法权益不受侵害，房产信托基金可以采取引人人大会制度，这种制度对于信托有相关的规定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，主要包括一些重大事件，例如投资策略的改变、新受益证券的增发、受托人的撤换、基金终止等等。房

产信托基金应该按照当事人的在合同中的相关规定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。

3、reits流程的本土化

中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的reits。大部分信托计划仍然是针对某一个需资方的融资需求设计、开发项目；在我国房地产投资基金并没有完全在我国开展，很多业务没有能够实现，reits流程在我国还有很长的路要走，我们在借鉴国际上reits的基本流程过程中，一定要结合我国的实际情况优化reits操作流程。

4、信托资金运用的本土化

我国居民有着储蓄的好习惯，对于投资很多是企业或者有着闲置资金的个人，对于一些新的信托资金的投资一般都是采取谨慎的态度。

投资和管理手段较为灵活。reits是一种高度创新的金融投资工具，具有很大的灵活性。一方面基金创立机构、市场中间商(经纪人)及持有人可以广泛参与reits的设立、投资与管理运作，另一方面reits还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至也可以把整个公司纳入relts进行运作。此外，在我国目前银根紧缩，银行融资渠道不畅的情况下，reits作为一种直接融资渠道，还可以逐渐形成房地产企业融资渠道的一种重要模式。

5、结合我国的优惠政策

信托基金在我国处于初级发展阶段，很多方面还不成熟，这就需要我国政府在相关政策方面给予相应的支持，如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠，信托公司必将更大规模的开展真正意义上的房地产信托投资基金，为我国房地产融资模式探索出一条全新的道路。

二、reits的发展趋势

目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。尽管reits上市仍有不小的障碍，但从长远看，我国金融市场已全面放开，国家正在部署金融制度和金融产品的创新和改革，目的是建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，房地产投融资机制正在迎接多层次、多元化的发展局面。随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，面对旺盛的融资需求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者认为reits在经过一系列的调整后会有一个更广阔的

发展前景。

参考文献：

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[2]王仁涛：我国发展房地产投资信托基金的环境分析与构建[j]建筑经济，2008，(04).

[3]胡毅军：保险资金和保险业务在房地产项目中的应用研究[d]武汉理工大学，2004.

[4]周浩：发展reits正当其时——对我国reits运作模式的设计[j]北方经济，2008，(18).