中国房地产信托的运作模式
reits 详解
reits 详解摘要：1.REITs 的定义与特点2.REITs 的运作模式3.REITs 的优势与风险4.我国REITs 市场的发展概况5.REITs 的投资建议正文：1.REITs 的定义与特点REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行受益凭证或股票来进行房地产投资的方式。
REITs 将投资者的资金汇集起来，购买并管理商业房地产，然后将物业产生的收益分配给投资者。
REITs 具有以下特点：（1）汇集投资：REITs 将众多投资者的资金汇集起来，降低了单个投资者的投资门槛。
（2）专业管理：REITs 由专业的基金管理人负责管理，为投资者提供便捷的投资服务。
（3）收益分配：REITs 将物业产生的收益（如租金收入、物业升值等）分配给投资者，使投资者分享到房地产投资的收益。
2.REITs 的运作模式REITs 的运作模式主要包括以下几个方面：（1）发起设立：由发起人设立REITs，并向投资者发行受益凭证或股票。
（2）资产收购：REITs 通过发行筹集的资金购买商业房地产。
（3）运营管理：REITs 聘请专业的物业运营商负责管理房地产，提高物业收益。
（4）收益分配：REITs 将物业产生的收益分配给投资者。
（5）信息披露：REITs 定期向投资者披露基金运作情况，保障投资者的知情权。
3.REITs 的优势与风险REITs 的优势主要体现在：（1）投资门槛低：投资者可以通过购买REITs 受益凭证或股票，轻松参与房地产投资。
（2）收益稳定：REITs 投资的物业通常具有稳定的租金收入和升值潜力，为投资者带来稳定的收益。
（3）分散投资：REITs 投资于多个不同类型的房地产项目，有助于分散投资风险。
REITs 的风险主要体现在：（1）市场风险：REITs 的价格受市场供求关系、利率水平等因素影响，存在波动风险。
（2）经营风险：REITs 投资的物业可能面临空置率上升、租金收入下降等经营风险。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
中国信托运作模式
中国信托运作模式
中国信托的运作模式主要分为传统信托和金融创新信托两种。
传统信托模式是中国信托公司最早采用的一种模式，主要通过向客户提供信托产品来获取收益。
中国信托公司作为信托机构，承担起信托财产管理、信托产品销售及信托业务咨询等职能，通过各类信托产品对外募集资金，然后将这些资金投资到房地产、基础设施、能源、矿产、资本市场等领域，从中获取收益后与信托产品的受益者分享。
金融创新信托是近年来中国信托发展的新模式，主要通过金融创新来提供更多元化的信托产品和服务。
这种模式主要包括资产证券化、ABS信托、股权投资信托、债权投资信托、资金
信托等，在传统信托模式的基础上对信托产品进行创新，并与其他金融工具相结合，以满足客户多样化的投资需求。
总体来说，中国信托的运作模式是按照信托法规定，通过资金募集、信托产品设计、投资运营等环节来实现收益，同时保障投资者的权益和资金安全。
随着金融市场的不断发展和监管政策的不断完善，中国信托的运作模式也会不断创新和优化。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
房地产信托运作的模式
房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。
同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。
从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。
房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。
房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。
截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。
虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
四种房地产信托融资模式解析
四种房地产信托融资模式解析其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
如图一所示。
点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
如图三所示。
2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
房地产信托的流程是怎样的
房地产信托的流程是怎样的
筹备阶段：
1.项目选址和规划：选择合适的房地产项目，并进行市场调研和市场
前景分析，确定项目的规划和开发方向。
2.审核尽职调查：进行项目的尽职调查，包括项目的土地权属、规划
和建设条件等方面的审核。
3.制定信托计划：对项目进行资金需求分析，确定信托计划的规模、
期限、投资策略、分配方式等。
设立阶段：
1.设立信托公司：选择合适的信托公司，与其签订信托计划或信托合同。
2.认购信托份额：开展信托份额的认购活动，邀请投资者购买信托份额。
3.募集资金：向投资者募集资金，并完成资金的筹集和结算。
运作阶段：
1.资金投资：按照信托计划的投资策略，将募集到的资金投资于房地
产项目中，例如购买土地、建设房屋等。
2.资产管理：进行房地产项目的管理和运营，包括租赁、维护保养等。
3.收益分配：根据信托计划的规定，对房地产项目的收益进行分配，
并向投资者支付收益份额。
4.风险控制：进行风险评估和风险控制，及时采取措施应对风险。
终结阶段：
1.信托期满：根据信托计划的约定，信托期满后，停止接受新的投资份额。
2.终止信托：通过出售房地产项目或其他方式，将房地产信托的投资项目变现，如果投资项目有剩余价值，根据投资者的权益分配规则进行分配。
3.向投资者清算：根据终止信托的决定，对投资者进行清算和结算，将剩余的资金归还给投资者。
总结：
以上是房地产信托的一般流程，不同的信托计划可能会有一些特殊的流程或步骤。
在整个流程中，信托公司起到了重要的作用，负责筹备、设立和运作整个信托计划，并保障投资者的权益和收益。
我国房地产信托经营的发展模式
困２ 。
维普资讯
旁她产 金融
业革命的成功而资金充裕 的英 国民众，急于投资于利
２房地产投资信托与房地产股份公司的不同 、
润丰厚的欧美地 区， 但缺乏国际投资经验 ， 于是 中小投 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所 资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代 募集资金用于房地产投资 ， 但二者具有显著的区别 ， 主 为运作 ， 双方约定受托人只收取一定的报酬 ， 并将投资 要表现为 ： １房地产投资信托 的功能在于“ （） 受人之托 ，
收 益返 还给 投资者 。 以后 ， 托人发 展为 专业 化公 司 ， 代人理财” 是财产管理与金融功能的统一 ， 受 ， 虽然它通
并通过发行等值 的基金单位而募集成立了信托基金 。 常以股份公司的形式出现 ，但同时要受到公司法和信 由此产生了“ 单位信托” ０ 。２ 世纪 ２ ０年代 ， 这种单位信 托 法 规 范 ；而 房 地 产 股 份 公 司 主要 受 到公 司法 的制 托制度传人美国 ， 并发展成为“ 投资信托” 以后又从美 约。 ２法律对房地产投资信托的资产结构、 ， （） 收入结构 、 国传人 日本、 韩国等东南亚地区。 二者的区别在于单位 收 益 分 配 作 了 原 则 性 的 规 定 ，比如 关 于资 产 价值 的
托旷 日持久 的发达 ， 民事信托仍然是英国信托业务的 股东 的金额不低于应纳税收人 ９％的规定等等，从而 ５ 主体， 而美 国的民事信托和商事信托同样发达。 日本信 对其 业务 性 质作 出了 强制 性约定 ；而房地 产 股份 公司 托与英美不同的是几乎都属于商事信托 ，特别是在二 的业务性质则不受法律 的约束 ，其资产结构 、收入结 战后特殊的经济环境中独创了 “ 贷款信托” 为日本的 构 、 ， 收益分配最终体现为股东的意愿 。（ ） ３ 房地产投资 经济发展作出了重大贡献。 信托的经营管理活动带有消极性 ，即经理和雇员不直
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式房地产投资信托基金是一种以房地产项目作为投资对象的信托产品，通过募集资金进行房地产开发、投资、管理和运营，以实现投资者收益的一种金融工具。
房地产投资信托基金在近年来在我国得到了蓬勃发展，成为房地产领域的重要投资方式。
本文将探究我国房地产投资信托基金的发展模式。
一、信托公司模式我国房地产投资信托基金的发展始于信托公司的创立。
早期的房地产投资信托基金主要由一些信托公司发起设立，通过信托公司的专业能力和资源优势，以自有资金或委托资金投资于房地产项目，然后吸引投资者购买信托份额。
这种模式在起初阶段发挥了重要作用，有效扩大了房地产投资信托基金的规模。
二、金融机构配套模式随着房地产投资信托基金市场的逐步发展，一些银行、证券公司和保险公司也纷纷加入形成了金融机构配套模式。
这种模式下，金融机构通过自有信托产品或与信托公司合作的方式，参与房地产投资信托基金的发行与管理，并通过自身的渠道和资源优势引入投资者。
这样一来，房地产投资信托基金的规模得到了进一步拓展，为更多的投资者提供了机会。
三、地方政府引导模式为了推动地方经济发展和房地产市场稳定，一些地方政府积极引导房地产投资信托基金的发展。
地方政府可以通过引导、扶持和优惠政策等方式，吸引信托公司、金融机构和其他投资者投资于地方的房地产项目，同时推动房地产投资信托基金的发行与管理工作。
这种模式在一定程度上促进了地方房地产市场的发展，并为地方经济注入了新的动力。
四、互联网金融模式随着互联网金融的兴起，一些互联网平台也开始涉足房地产投资信托基金领域。
这些互联网平台通过自身的技术和平台优势，打通线上线下的投资渠道，为投资者提供方便、低门槛的房地产投资信托基金产品。
互联网金融模式的推出，进一步降低了投资门槛，扩大了投资人群，也为我国房地产投资信托基金市场带来了新的发展机遇。
我国房地产投资信托基金发展模式多样化，既有信托公司模式和金融机构配套模式的发展，也有地方政府引导模式和互联网金融模式的出现。
房地产信托运作模式解析
房地产信托运作模式解析房地产信托作为一种特殊的金融工具，在中国房地产领域得到广泛应用。
它通过信托公司以信托受益权的形式，将投资者的资金用于房地产项目的开发与运营，以实现投资回报。
本文将对房地产信托运作模式进行详细解析，探讨其特点、流程和主要参与方的角色。
一、房地产信托的特点房地产信托与传统的房地产投资方式相比，具有以下几个特点：1. 高收益性：房地产信托通常以高利率回报吸引投资者，相对于传统的银行理财产品，具有更高的收益潜力。
2. 高风险性：房地产信托属于非保本型金融产品，投资风险较大。
房地产市场波动和项目开发风险可能对投资者的本金造成损失。
3. 长期性：房地产信托通常具有较长的投资周期，投资者需要长期持有，才能获得最大的收益。
二、房地产信托运作流程1. 信托公司的筹备阶段：信托公司作为房地产信托的主要参与方，在筹备阶段需要具备合格的资质和团队，并制定相应的运作规则和策略。
2. 项目筛选与尽调阶段：信托公司根据市场需求和自身条件，寻找适合的房地产项目。
经过详细的尽调评估后，评估其项目回报风险，为后续投资提供依据。
3. 投资者募集与资金融入：信托公司通过与投资者签订信托计划，吸引投资者的资金参与信托产品。
投资者的资金将通过信托合同的约定，投入到房地产项目中。
4. 房地产项目开发与管控：信托公司与开发商或运营商进行合作，共同推进房地产项目的开发和管理。
信托公司作为投资者的代表，对项目的运营情况进行监督和管理。
5. 项目收益分配与退出机制：房地产项目实现收益后，信托公司按照事先约定的方案，对收益进行分配。
投资者可根据信托合同的约定，选择退出信托计划并获得相关回报。
三、房地产信托的主要参与方角色1. 信托公司：作为房地产信托的主要运营方，信托公司具有项目筛选、资金募集、项目管控、收益分配等职责。
同时，信托公司需履行法定的风险提示和投资者保护义务。
2. 投资者：投资者是房地产信托的参与者和出资方，他们通过投资信托产品享受投资收益。
房地产信托主要模式
房地产信托主要模式
第一，贷款模式。
贷款模式与银行没有本质区别，只要企业四证齐全，资本金到位，具有二级资质，就可以放贷款。
这是最常规的，也是最正统的做法。
2010年之前，这种模式信托公司做得比较少，因为在此之前，满足这种条件的房地产企业，商业银行都可以放贷款，基本上不需要信托公司。
第二，股权收购模式。
通过信托买房地产企业的股权，到期再回购。
第三，特定的市场受益权模式。
比如房子可能是四证不全，资金也不到位，信托公司通过房地产公司预计未来销售房屋的现金流作为抵押物。
第四，财产信托模式。
财产信托是把房地产公司未来的销售收入作为一种财产权，由信托公司为其融资。
房地产信托公司避险策略
第一，出现资金被挪用风险时，可要求提前兑付。
第二，展期。
有些项目，基本上是做一期展一期，或者多家信托一起展期，但这种展期就是想以时间换空间，通过时间想把政策的不利因素替换掉。
延一年两年有可能，如果延三五年再退出，风险会比较大。
第三，借新还旧。
发新的信托，或者找新的资金替换现有的资金。
当房屋难以出售的时候可以采取此办法。
第四，处置资产。
大多数信托公司做房地产项目的时候，都有土地抵押或者其他资产的抵押。
第五，信托公司自有资金。
2011年信托公司利润很高，也会计提相应的风险准备金。
若房地产信托出现兑付问题，信托公司必须用自有资金解决。
此外股东方也需要承担相应责任。
第六，股权转让，由资产管理公司、其他开发商等接盘。
我国房地产信托经营管理模式选择和若干问题分析
我国房地产信托经营管理模式选择和若干问题分析（作者:___________单位: ___________邮编: ___________）[摘要]随着近几年房地产业的发展，我国房地产投资信托也得到了较快的发展，本文分析了房地产信托在我国的运作模式，以及其在发展过程中存在诸多制约因素，并就如何进一步完善我国房地产投资信托的相关问题作初步探讨。
[关键词]房地产信托信托运作问题分析一、房地产信托的概念随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业，作为一项成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产信托完全可以在流通和消费环节作为一项崭新的融资手段大有作为。
（一）房地产信托的概念房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。
房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。
我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧中国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。
新中国成立后，由于实行计划经济体制，致使房地产信托业的发展处于停止阶段。
改革开放以来，随着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展，并随着土地使用制度改革。
房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。
房地产信托是信托金融工具在房地产行业中的应用。
按照不同的业务，目前主要有三类：一是房地产资金信托，二是不动产信托，三是按揭资产信托。
房地产资金信托是指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务，这是目前开发商最为关心的。
关于房地产投资信托运营模式分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。
开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。
关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。
在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。
现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。
一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。
从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。
我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。
（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。
房地产信托操作指引
房地产信托操作指引房地产信托是指通过信托公司将房地产资产进行集合、管理和运作，通过发行信托份额的方式向投资者募集资金，用于投资于房地产市场。
房地产信托的操作涉及多个方面，包括信托的设立、运作和风险管理等。
以下是房地产信托操作指引的详细介绍。
一、房地产信托的设立1.确定项目目标：要设立一个房地产信托，首先需要明确投资的目标和策略。
包括投资地域、房地产类型和预期收益等方面。
2.选择信托公司：选择一家信誉良好、经验丰富的信托公司作为合作伙伴。
要审查其资质和信托管理能力，并签订合作协议。
3.确定信托资产：明确要投资的房地产项目，包括项目的地理位置、规模、现状和预期增值潜力等，并确保项目的合法性和准确性。
4.设立信托计划：编制信托计划书，明确信托的投资策略、管理规则、收益分配方式和风险控制措施等，并获得相关部门的批准和备案。
二、房地产信托的运作1.募集资金：通过信托公司向公众发行信托份额，募集投资资金。
在发行过程中要遵守相关法规，保护投资者的权益。
2.购买房地产资产：使用募集的资金购买房地产项目，并按照信托计划书的规定进行管理和运作。
3.房地产管理和运营：信托公司要对购买的房地产资产进行管理和运营，包括租赁、装修、维护和升值等。
4.收益分配：根据信托计划书的规定，信托公司要按照一定的比例将房地产投资的收益分配给投资者。
收益分配可以是定期分红或在项目结束时一次性分配。
5.信息披露和报告：信托公司要及时向投资者披露投资项目的相关信息，并提供定期的报告和年度报告，保障投资者的知情权。
三、房地产信托的风险管理1.风险评估：在设立房地产信托之前，必须进行充分的风险评估，包括市场风险、经济周期风险和项目特有风险等。
评估结果要作为投资决策的参考。
2.风险控制：信托公司要建立完善的风险管理制度，包括投资限额、分散投资、严格尽职调查和项目审查等。
同时要根据市场情况和项目运作的实际情况及时进行调整。
3.风险信息披露：信托公司要将房地产信托的风险情况及时披露给投资者，包括项目的风险提示、投资者权益保护和风险解释等。
房地产信托在中国的运作模式浅析
者。
输 出管理 。由于作 为金融机 构的信托公 司往往缺少房地产 的管理经验 ， 因此 ， 股
权 融资 的风险 比较大 。
（ ） 先 股 方 式 二 优
再转 向银行按揭 。 由此 ， 房地产开发企业 很好 地弥补 了央行 １ １ ２ 号文件关于 “ 封 顶按 揭” 政策造成的消费信贷 断裂 ， 并且
司 与 信托 公 司 的 双 赢 这 种模 式 是 完 全
对普通 股方 式来说更低 ，但承担 的风险 也更低 ， 信托公司 只以利润最大化 、 财务 费 用 最小 化 为 目的 负责 理 财和 资金 运 营， 而不参与实际 的开发建设过 程。 这样
一
间接信托贷款融资是指 购房者作 为
贷款主体 ， 向信托公司贷款买房 ， 从而 间 接实现房地产企业融资 。 间接 信 托 贷 款融 资 的 操 作 流程 如
资 最 常 见 的方 式 。
金的路。而土地 出让金对很 多房地产项
目（ 别 是 大 城 市 的项 目） 言 ， 特 而 占据 了 开
产信托 两大类 。我国 目前 的房地产 信托
主要是资 金型信托。其 目的是 为房地产 开发项 目融资 ，而不是投资有产权 契约 的收益 型项 目融资。 而美 国 、 澳大利亚等 西方 国家 的房地产信托主要是财产 型信
信 托公 司以股本金入资后要求一 个
优 先 的 、 理 的 固定 回报 ， 个 回报 率 相 合 这
针对那 些 自有资金 比例 不足 ３ ％， ０ 存在一定资金缺 口，不符 合商业银行贷 款要求的房地产公 司 ，信 托公 司以注入 股本资金的方式 与房地产 公司组建有限 责任公 司 ， 使其 自有 资金 比例达到 ３ ％。 ０ 这样 ，房地产企业就可 以顺 利地从商业 银行 获得 贷款从而进行房地产项 目的开 发和运 作。信托公 司作 为股东获得股本 金的投资回报 ，从而 实现房地 产开发公
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国房地产信托的运作模式
我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。
集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。
还有衍生的租赁权投资信托模式等。
（1）债权投资信托模式
债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。
而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。
根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款
商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。
对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。
后期贷款
2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。
该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接
来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。
我国债权投资信托特征从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。
模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。
在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。
与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。
但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。
特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。
（2）股权投资信托模式
股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。
一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有
不参与利润分成。
根据新的公司法规定：股东的出资比例、表决权、分红比例都可以不一致，由股东在公司章程中约定。
所以，信托公司成为项目公司的股东之后，可以根据需要在合同中和开发商进行约定，灵活性增加。
信托公司放弃一部分管理权和表决权，换取优先分红的权利。
在这种信托方式中，信托公司只作为一个金融机构，不介入房地产开发过程。
但是为了防止风险，有时候也可以设计一票否决权等约束项目公司的行为。
股权证券化信托的出现，一方面使得信托投资公司绕开的单一债权信托的政策敏感区域，得到了新的生存空间；另一方面又使回报周期短的债权投资模式得以保留。
在银行信贷、信托两个融资渠道相继受到限制之后，此类投资信托的无疑为他们提供了新的融资渠道。
（3）组合投资信托
组合投资信托，是一种兼顾股权和债权的混合信托产品，可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险，调整各种资金投向的比例。
信托投资公司以股权信托和债权信托相结合的方式进入房地产项目。
信托公司与委托人在合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权和贷款融资的方式组合运用，具有较强的灵活性。
因此可以看出，组合投资信托中存在两种权益关系：股权和债权。
股权分享公司收益，债权获取稳定的利息。
（4）租赁权投资信托
租赁权投资信托的运作
租赁权投资信托指的是委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权。
投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一的管理，享受回报。
租赁期满后，由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。
租赁权投资信托一般只限于商业房地产的经营权转让。
租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善现金流水平，与财产信托类似。
但是从信托财产交付的原始形态来看，租赁权信托属于集合资金信托的范围，因此在发行上仍受200份的限制。
（5）受益权转让的财产信托
与上述几种资金信托不同，房地产类财产信托设立的前提是：委托人必须提供已经存在并具有较强现金流和变现能力的房地产类信托财产，然后委托给信托投资公司，设立财产信托。
委托人取得信托受益权，委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应利益实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资，目的是用现有的资产为公司或项目融资，改善现金流水平。
财产信托在操作过程上，与租赁权投资信托刚好相反。
它的优势在于不属于资金信托，可以不受合同份数的限制。
财产信托的特征这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础，不仅发挥了隔离信托风险的功能，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不得超过200份的限制，筹得更多低成本的资金。
信托财产不属于信托投资
公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产，不参与对债权人的分配。
对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算。
（6）我国房地产投资信托模式的比较
上述的几种房地产投资信托在操作过程中并没有完全的区分，在某些方面都有相通之处，有的已经接近REITs的运作模式。
股权投资信托和股权证券化投资信托股权投资信托和股权证券化投资信托同属于资金信托，通过股权投资的方式获得房地产开发企业或者房地产项目的所有权，获得房地产开发经营收益。
前者类似于普通股的性质，通过投资者拥有的股权比例获取收益，后者则具有优先股的性质，按照协议获取固定的回报。
股权投资信托和租赁权投资信托房地产租赁权信托与股权投资信托的不同之处在于，房地产投资信托是一种长期稳定性的投资，而租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性和优先股的特征，一般只限于商业房地产。
两者在操作和盈利方式上并没有本质的区别。
租赁权投资信托和财产信托租赁权投资信托属于资金信托，而受益权转让属于财产信托。
在这两种信托中，投资者都是通过购买一定年限（部分）经营受益权，获取租金收入。
前面提到的4种基本信托模式在我国基本上都是在房地产开发阶段服务，只有后2种是以现有房地产资产的未来现金流为信托基础。
我国房地产投资信托模式与REITs的比较。