九大步骤及三板斧秘诀[行业特制]
九大步骤
一、开场白： 二、沙盘介绍： 三、户型推荐： 四、看房（指点江山）： 五、算价格＋逼定（假逼）： 六、逼定（真逼）： 七、三板斧： 八、具体情况具体分析场白： 九、临门一脚：
一、开场白：
开场白：主要是拉近关系，收集客户资
料(住处、经济状况、户型 、楼层)加上 适当赞美。 1、收集资料！ 2、运用赞美，赞美，再赞美!
2、感情冲动型：
• 特征：开性激动，易受外界刺激与怂勇， 很快就能决定 对策：开始即大力强调产品的特色与实 惠，促进决定当顾客不欲购买时，须应 得体，以免影响其它顾客。
3、沉默寡言型：
特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷 漠而外表静肃 对策：除了介绍产品，还须丛亲切，诚 恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作 家庭，子女等拉拢家常，以了解其心中 的真正需要。
1、年轻的先生
• 有头衔的：看先生这么年轻就当上公司 经理，实在不简单，事业一定很顺利吧! 哪天有机会我一定向你请教，请教。 • 无头衔的：看先生气质这么好，相貌堂 堂，仪表出众，一定是×××家公司的 老板吧!什么业务代表？您太客气了。既 使如此，相信不久的将来你一定会成为 企业家，我祝福你。
2、年轻的小姐
• 在家闲着，那你很有福气，有多少女孩 子羡慕你，不用为生活发愁，那姐夫事 业做得一定非常成功，是做什么生意的。 • (先生买房子的眼光会同做生意的眼光一 样敏锐)
3、对于中年的先生
• 先生事业做得这么大，见识又广，经验 丰富，什么时候向你学习学习。
4、对于中年的女士：
• 大姐看你很和善，人缘一定很好，是不 是做教师的，我最敬佩的就是老师了。
收集资料
• 收集资料：花多少钱买什么样的房子， 楼层，户型的需求，在什么地方买房子， 时候买房子，几口人住，购房目的。
三板斧销售说辞
销售说辞一、三板斧三板斧：（解决不同的问题）1．升值保值---值与不值的问题（核心）；2．入市良机---晚买不如早买；3．价格合理---针对有些人对价格的异议。
站在何种角度给客户讲三板斧：1．站在投资专家的立场（对地产熟悉）；2．成为客户的朋友（理性说服）。
（一）、升直、保值（核心）目的：激发客户的购买欲望。
方法：给客户洗脑，灌输新的投资观点。
1．必须成为客户的投资顾问，提建议，帮客户买房、帮客户投资。
1．1与客户交流，询问职业，以此赞美客户。
谦虚的态度，最终转入投资顾问的角色。
即：“不管你买不买我的房，或者什么时候买，何地买，我想，我的建议对你是一定会有帮助的……”1．2消费者不是专家，完全靠你的引导，如个人在购买东西时，都需要专家的指导，现在而言，广告起了重要的引导方式。
2．买房是一种投资行为，可以增值、保值。
2．1资金占用大；2．2可以增值、保值---把贬值讲透（通胀、人民币的贬值）；如：改革开放初期的万元户就是大款，而现在已成为历史名词，原因就是有严重的通胀。
说法：1万、2万贫困户，10万、8万刚起步，百万富翁不算富---中国现有大约300万～400万左右。
如：20年前，一碗面只需1毛钱左右。
现在2元钱左右。
2．3如今人民币不断贬值，通货膨胀比较厉害，以后钱就不值钱，如果您换成固定资产那就不一样，就可以增值、保值。
2．4做生意（经商、办厂）年纯利润最多只有8～10％，且存在风险，不是所有人均能做。
2．4．1受宏观经济形式的控制，行业变化等均会使行业受到很大影响。
2．4．2个人的风险，如决策的风险，判断失误，没抓住机遇，欠账风险，劳神费力，还要应付工商、税务。
2．5做股票---高风险的投资中国证券市场是政府市场，政府办股市的最主要目的：使国有企业解困。
实行市场经济后，银行走向商业化，国企贷款受到很大控制，股票市场最大的功能：融资，股民的话即是“圈线！”股市没有投资价值，完全是投资行为。
如今炒股赚钱的还是少数。
九大步骤
九大步骤一．《开场白》自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机二．《沙盘》大环境——>小环境要会灵活反过来运用三．《户型推荐》帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定四．《指点江山》沙盘重述、拉关系五．《算价》不得冷场、减少客户思想六．《三板斧》性价比、增值保值、入市良机七．《具体问题具体分析》八．《逼定》果断九．《临门一脚》找人（经理）踢球一、《开场白》落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。
在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格2.赞美外表3.赞美工作4.赞美生活摸底、摸出对方的情况、定位《二选一自主、投资》举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么按兵不动、探其所需、供其所求*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定《开场白说词》收集资料您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）您家住附近吗?对这了解吗？（家庭住址）您认为我们家最吸引您的是什么？（兴趣与爱好）我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了一定要定下来。
（逼定）《拉关系》使客户建立一种真正的兴趣，不要光盯着客户的口袋找到某种共同的基础（共同话题）真心实意的称赞或表扬客户，但不要太频繁让客户笑起来，让他感到很开心经常微笑鼓励客户谈自己每个人都喜欢这样保持目光接触显示诚意经常叫客户的名字（同龄）显示诚意取得共识只有两种人为对方的恭维所迷惑，这就是男人和女人主动模仿客户的言行告诉客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密主动透露一些个人信息，并且鼓励客户也这样做对客户做一个承诺，例如：吃饭打球等给客户讲一个动听的故事（亲切感）始终彬彬有礼与客户有轻微的身体接触，不要太粗鲁、太频繁直接提出自己的要求（有些时候）人都愿意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们二、《沙盘介绍》1.沙盘：按规划比例缩小的模型2.作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的认识，引导客户接受你的观点而不是说服客户。
九大步骤三板斧销售培训攻略28p
3
4
指点
5
算价
6
三板
7
2 户型 江山
沙盘 推荐
斧
解决 问题
8
逼定
1讲解
9
开场白
临门
九
一脚
大
步
骤
1
开场白
自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机
第一印象
假定成交 客户 《态
彬彬有礼 《度素》养》
客户往往需要的就是一种被重视的感觉
战前筹备
பைடு நூலகம்
察言观色《判断分析》 提问引导 《摸底
只有明确了目标，我们才能找危到机方》法实现
6
三板 斧
增值保值 入市良机 性价比
增值 保值
为什么买房子
客观需求
隐形需求 决定购买
入市
入市
什良么机时候买 在良什机么地方买
打消顾虑 知己知彼
价值洼地 客观对比
现在就买 就在这买
谈判思路及方法：
深化客观需求 职业顾问：王先生对孩子的教育特别重视，不够 附近离学校近而且小区环境品质能 做到和我们一样的根本没有。（产品唯一）不光 是咱们上面的业主，就是西安很多 地方的客户就是因为如果买在这里，起码孩子早 上可以多睡半个小时。（从众心理） 所以您今天看上就可以定上一套，肯定不会后悔 。（逼定铺垫）
案例：一个支点
永远别低估客户的实力，只要抓住决策人的核 心。
顶跃10-11701的王先生王女士。 王先生和王女士是离婚后的一家子，有一个儿 子在北京上学，王女士常年在北
京，王先生在西安做机械设备工作。
王女士第一次来访时看230平4室，置业顾问以 价值推荐300平方洋房产品，因 为两个产品功能户型很像，客户没有明显价格 抗性，最后只是阳台太小，无法
房地产销售九大步骤之4-增值保值
九大步骤之4三板斧之增值保值本单元的学习目的：●通过本单元的学习，了解三板斧“增值保值”的重要性。
●了解并熟悉增值保值的方法及具体内容。
●如何巧妙地运用三板斧之增值保值。
●阅读本单元中增值保值的重要性、方法及具体内容；●完成重点记录；●完成挑战行动；●与老师一起完成辅导讨论；●故事学习；你的学习期望：——————————————————————————————————谈客秘诀是运用三板斧。
能否游仞有余地运用三板斧是每一个销售人员成功的关键。
可以被重复多次地利用，完全是由是否需要而决定的。
第一板斧：增值保值。
其核心在于要解决“值与不值”的问题，让客户下决心买房。
无论是自用还是用来直接投资，其结果都是一种投资方式。
因此，保值、增值是投资者关心的关键。
在这个环节着重给客户讲述的是“值”，讲得好认为值，讲得不好则认为不值，第一板斧强调的是“金融知识”增值事例和说服别人的魅力。
增值保值对整个销售的影响在谈客套路的九大步骤中，是以三板斧作为核心内容，而核心中最重要的是第一板斧：增值保值。
它的目的:让客户认为值，从而激发客户的购买欲望.谈“增值保值”的方法谈“增值保值”方法:给客户灌输一种投资的理念,称之为“洗脑”。
新客新做，来访的客户带来新的家人及朋友要立即重新进行洗脑，边说边写，让客户的眼睛和耳朵都接受你的观点，从而更新其观念，成为客户的投资顾问。
你在谈增值保值时要非常诚恳、真诚，这样才会让客户有同感。
增值保值的具体内容：一、卖房子必须成为客户的投资顾问。
遇见客户，询问职业，借机赞美顾客，态度诚恳，从而逐渐转入投资顾问角色，“不管你买不买，或者是在什么地方买，我想给您几点建议，我的建议对您肯定会有所帮助的。
”从而显示出一个投资顾问的身份。
二、专家的身份消费者一定不是专家！完全看你是去如何引导，每个人在购物时都要有人去引导，其中广告也是最重要的方式，买房就是投资行为，不管投资还是自住，买房都可以保值增值，买房的资金占用大，它有增值的作用，但要把经济发展和物价上涨的发展趋势说透。
房地产销售九大步骤
九大步骤一．《开场白》自我介绍、搜集资料、赞美、拉关系、摸底、危机二．《沙盘》大环境——>小环境要会灵活反过来运用三．《户型推荐》帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定四．《指点江山》沙盘重述、拉关系五．《算价》不得冷场、减少客户思想六．《三板斧》性价比、增值保值、入市良机七．《具体问题具体分析》八．《逼定》果断九．《临门一脚》《开场白》1. 落座、坐在客户的右边、双手递上名片。
2. 在最短的时刻内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》3. 拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格 2.赞美外表 3.赞美工作4.赞美生活。
东方人一样都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，因此建议你用含蓄的赞美。
4. 摸底、摸出对方的情形、定位《二选一自主、投资》触类旁通、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想明白什么5. 按兵不动、探其所需、供其所求*开场白到终止不时刻刻要下危机、浅逼定《开场白说词》搜集资料1. 您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）2. 看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）3. 您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）4. 您都看过那些屋子啊？感觉怎么样？（客户实力）5. 您家住周围吗?对这了解吗？（家庭住址）6. 您以为咱们家最吸引您的是什么？（爱好与爱好）7. 咱们这屋子挺多的，这段时刻卖的专门好，您今天看好就定一套（危机）8. 家住周围啊！那怎么没早点过来呢!咱们家开盘后卖的专门快，今天看好了必然要定下来。
（逼定）《拉关系》1. 使客户成立一种真正的爱好，不要光盯着客户的口袋2. 找到某种一起的基础（一起话题）3. 真心实意的称赞或夸奖客户，但不要太频繁4. 让客户笑起来，让他感到很高兴5. 常常微笑6. 鼓舞客户谈自己每一个人都喜爱如此7. 维持目光接触显示诚意8. 常常叫客户的名字（同龄）显示诚意9. 取得共识10. 只有两种人为对方的恭维所迷惑，这确实是男人和女人11. 主动仿照客户的言行12. 告知客户一个秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲热13. 主动透露一些个人信息，而且鼓舞客户也如此做14. 对客户做一个许诺，例如：用饭打球等15. 给客户讲一个悦耳的故事（亲切感）16. 始终彬彬有礼17. 直接提出自己的要求（有些时候）18. 人都情愿与自己意志相投的人打交道，应与客户维持一致19. 记得你有两个耳朵、一张嘴按那个比例运用它们《沙盘介绍》1.沙盘：按计划比例缩小的模型2.作用：客户未见到楼盘时给客户一个形象上的熟悉，引导客户同意你的观点而不是说服客户。
九大步骤及三板斧秘诀
八．?逼 定? 果断
商办工程置业参谋的要求：
1、敢于逼定——没多少钱 2、自然逼定——顺理成章 3、善于逼定——拉打结合
八．?逼 定? 果断
我们的建议： 1、绝不要拿自己的经济情况来衡量客户实力，以客户的能量，买了 就买了，没什么大不了的。 2、到了做决定的时候就要做决定，买商业和买萝卜是一样的。 3、敢于说不的置业参谋更容易成单。
大客户，实力雄厚，推荐大面积，可助于平等〔不卑不亢〕
3、楼层上下，投资推低、自用推高
4、房间朝向，客户喜欢〔采光、视野、景观、安静还是热闹〕
四．?指点江山? 沙盘重述、拉关系
商办工程置业参谋的〔看工地〕要求： 1、张弛有道——主宾换位 2、博闻强识——注意卖点 3、客观公正——博得信任
四．?指点江山? 沙盘重述、拉关系
开场白
▐ 商业工程置业参谋开场白的要求：职业！干练！ ▐ 1、不卑不亢〔心态〕——切忌妄自菲薄、和妄自尊大 ▐ 2、落落大方〔感觉〕——切忌扭捏造作、和不谙世事 ▐ 3、彬彬有礼〔方式〕——切忌过分热情、和礼数不周
▐ 开场白四大要素：互相认识、应酬、赞美、收集客户资料。
开场白建议
先生您好！我是您的置业经理—XXX，这是我的名片，很快乐为您效劳！ 请问您选择大商龙德广场是自用还是投资啊？
5、一定注意客户的平安感问题，客户一旦感觉不平安，那你的谈判就失败了 ，所以，对于客户非常认可你的房子，但就是不下定的时候，适当的露一些
七．?具体问题具体分析?
商办工程置业参谋的要求：
1、头脑清楚——真假问题 2、简单明了——突出重点 3、客观公正——反败为胜
七．?具体问题具体分析?
我们的建议： 1、只有一个真问题。 2、不要织毛衣，要扔飞镖，商业客户是很执着、很认真的。 3、坦白的成认我们的弱势，客户会更加认可我们的产品和置业参谋的人品。 4、第一句话尽量不要反驳，屡次会引起反感。建议：这还是我第一次听说/ 很少有人有这种观点/您的观点确实有些独特/我能听听您的理由吗？
九大步骤及三板斧秘诀ppt课件 (3)
二、关于客源 A、绝对的80—20原则 B、他们是很有钱，但也不是超人，平视才能 平等，平等才能谈判。 C、贵人真的好忘事，回访一定要抓紧
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三、关于付款时间 A、商业客户宁可没优惠，也要较长的付款时 间 B、不要相信客户，绝大多数都可以按时付款 C、不要相信客户月底30号或31号付款的承 诺，就算他肯，银行也不肯。
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客户谨慎、高傲、城府、成熟、经验
习惯冷面、少语、挑剔、打断（赞美）
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一、关于优惠 A、建议没有优惠，要优惠的找领导，这样给 置业顾问免除了最大部分的工作量，其实价 格谈判是最费神也是最难谈的。 B、没有优惠对于这部分客户是稀松平常的是， 他们所购买的东西绝大部分都是不议价的。
这些有一些小公司开发的项目。但我相信，有绿地的项目，你肯定不会选择
小公司的项目，因为我们绿地集团走的是量贩式模式，优质低价！是具有绝
对竞争力的，我们开发商：全国百强，房地产子榜第一，建筑商：全国第一，
中国建筑，服务商：全国第三，长城物业，尤其是这个物业，现在后期产品
的增值，最重要的就是后期的物业服务水平了，服务的好，租客就越来越多，
来快速的增长期，以SOHO同盟为例，交房时间还不到一年，出租率已
经超过90%了。所以，目前在目前，是政策刚刚发布的时间，是政策的
前期，就是最佳的入市良机。（这是天时）
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2、分析区域： 而且，我们目前所处的高新区，更是政策受益最大的区域，因为大家都 知道高新区属于西安的绝对的商务中心，是企业的最核心聚集区，因为 高新区的政治定位就是发展企业的地方，更重要的是对于企业的有非常 优惠的政策：信贷，税负，政府补贴等等，以及完整的管理体制，使得 在这个区域办公的企业发展速度和规模都是非常领先的，在全国都是前 三名，与北京的中关村，上海的张江高齐名的，所以随着企业的发展， 近些年来，高新区办公的成交量在整个西安市的90%以上，所以我们目 前领海就处于这个区域，这就叫顺潮流而动，必将获得大利润的。（这 是地利）
九大步骤
谈客九大步骤房地产销售是有一定的步骤的，而不是随着自己的想法胡乱的进行，不仅仅是要掌握这些步骤，同时要学会环环相扣的去运用，说的直白点就是要懂得怎么样去给客户“下套”，一般的步骤包括：一、开场白：开场白主要是做什么？—摸底、拉关系（了解客户、让他在第一时间接受你）你们应该做到从客户进门的那瞬间你就已经开始观察他，甚至是他还在门外的时候，你已经在开始用你销售的敏锐眼光对他进行审视，有时间的话多去开元、金鹰、世纪金花等地方逛逛，第一是刺激你们的消费，让自己对金钱有更强烈的欲望，第二呢就是让你们认名牌的LOGO，这样你基本上就能断定这个客户的层面，这个方面应该女孩子是比较敏感的吧。
同时在开场白的时候适当的运用赞美，要记住“被赞美的人永远都是最大方的”，客户和你们是一样的，就像你们去买衣服，小赞美你一下，你的钱就很轻易的进了店老板的口袋里，在你们的销售里不要忽视赞美的功力，但是切记夸大其词、言不符实，切记赞美不要赞美别人的身材，比如你可以问他是从事哪个行业的，再根据他的叙述来进行适当的赞美，那么一般的寒暄中可以运用的语素有哪些呢？教师：人类灵魂的工程师，伟大的职业，阳光下的职业，我梦想的就是成为教师医生：救死扶伤的崇高职业，我最崇拜的白衣天使，从小梦想成为白衣天使律师：最高尚的职业，医生是给人看病，律师是给社会看病，社会的安定团结靠律师会计：头脑清晰、精明能干、思维敏捷生意人：有胆有识，善于把握机会才有今天的成功服装师、设计师：衣食住行您是第一项，为人类造福年轻人：看您这么年轻就有能力买房子，真是特别羡慕，您不是老板，也是大公司的高级主管就职于大公司的人：您能在这家公司工作真不简单，听说进入贵公司必须有良好的知识技能还得经过层层考核，请您给我指点一下，进入贵公司应做哪些准备？赞美篇——主动说常常说1、对年轻的先生有头衔的：先生这么年轻就当上一家公司的经理，实在不简单，事业一定很顺利吧！哪天有时间可否向您请教您事业成功的秘诀？无头衔的：看先生相貌堂堂，仪表出众，一定是这家公司的老板吧？什么？业务代表？您太客气了，即使如此，相信不久将会成为一个大企业家，我祝福你2、对年轻的小姐在家闲着：那您好福气啊，有多少女孩羡慕您，不用为生活而奔波、发愁，那您先生事业一定做的很成功吧？他是做什么生意的？（在这要记住二奶理论，现在很多年轻的女孩子都是被包养的，所以你们要仔细观察，如果提及她先生时眼神闪烁等八九不离十，所以你们在运用的时候学的灵活点）漂亮小姐：漂亮的小姐我见的多了，但是像您这么有气质、有思想、有胆识有内涵的还是第一位3、对中年的先生先生，事业做的这么大，见识又广，经验又丰富，什么时候能教教我4、对中年的女士大姐，您很和善人缘一定很好，是不是做教师的，我最佩服老师的了5、对老年人老人家，身体健康红光满面，一定很有福气，有几个孩子？6、对一家人（带父母）老太爷红光满面，身体健康，又有一位杰出的公子及贤惠的媳妇，实在是命中的有福气在先生面前一定要赞美太太，看着太太也要赞美先生，带小孩的赞美小孩对男人讲事业，对女人讲家庭、小孩如：您真是有眼光，能娶到这么贤惠、漂亮的太太您真是有福气，能嫁给这么体贴又这么有责任感的先生赞美是无时不在的，但是是需要在适当的时候运用适当的语素的，多用、乱用、夸大其词等都会适得其反二、沙盘介绍：我们卖的是期房，所以需要你们的沙盘很有渲染力，给客户充分的想像和希望，有的人沙盘讲的很棒，可能后面的步骤都不需要走了，因为客户已经被打动而决定购买。
销售人员实战的三板斧
销售人员实战的"三板斧"吃饭，唱歌，洗澡，俗称销售的三板斧。
在我看来，销售的初级阶段，这三板斧是必不可少的，一个新人应该从这三板斧练起。
体会到销售的意义。
但是当你过了初级阶段，应该思考怎么不用这三板斧，照样把事情做成。
从我找了女朋友到结婚，已经过去两年了。
这两年三板斧只用过几次第一斧，也就是吃饭，而且是客户主动要和我吃饭。
没办法。
第一，老婆经常查岗，吃饭以外的应酬根本不可能了，就是吃饭，也会时不时打电话问问。
第二，随着年龄的增大，酒量越来越差，三板斧对我来说已经是很大的负担。
第三，其实客户也越来越烦和你去吃饭，洗澡，唱歌，他们也有老婆管着，老在外面吃，他们也想回家吃老婆做的饭，对大家来说都是负担了。
鉴于以上三点，这两年我一共和客户吃过不超过5顿饭，而且一次酒都没喝。
近两年就喝过两次酒，一次是第一次见老丈人，陪老爷子喝了半斤。
一次是上个月大学同学十年聚会，找了酒店，所有人都住在酒店，一醉方休。
而我的业绩，恰恰这两年是最好的。
记得有一个项目大概500万，投标前我一直在做用户的工作，客气性的邀请过技术责任人吃饭，我请他吃饭的时候我们已经很熟了，前面的技术交流我已经做过好几次了。
他和我说，算了，晚上要回家，投完标再说吧。
投标的当天，结果还没出来，报价我是最低的，之所以我的价格最低，因为我从技术上作了很多手脚，竞争对手要满足用户招标时候的这些要求，必然价格会比我高。
结果要过一周才会出来，就在我回去的路上，这几个用户的人开车路过我旁边，主动叫我一起去吃饭，当然肯定是我买单。
吃饭过程中，他们告诉我，这个标他们已经推荐我们公司的产品了，不仅如此，另一个标段是国产品牌，最低价比我们低60万。
他们已经建议公司把另一个标段的设备也采用进口产品，特别是我们公司的产品，因为总额差距才60万。
这次吃饭是我半年来和这几个客户的第一次吃饭。
当然这一段时间我还是送过他们一些小礼品，都是带我们公司的logo的U盘什么的。
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行业内容
6
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▐ 商业项目置业顾问户型推荐的要求：规划业态、推荐位置、 危机铺垫！
▐ 1、面积大小 —— 看客户实力 ▐ 2、楼层划分 —— 看客户意向业态 ▐ 3、位置选择 —— 看业态品牌
行业内容
7
三．《户型推荐》 帮客户设计、装修（总分总）
我们的建议： 1、适当建议，绝不对抗 2、小客户，实力欠佳，推荐小面积，可拉近距离（善解人意）
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八．《逼 定》 果断
商办项目置业顾问的要求：
1、敢于逼定——没多少钱 2、自然逼定——顺理成章 3、善于逼定——拉打结合
行业内容
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八．《逼 定》 果断
我们的建议： 1、绝不要拿自己的经济情况来衡量客户实力，以客户的能量，买了 就买了，没什么大不了的。 2、到了做决定的时候就要做决定，买商业和买萝卜是一样的。 3、敢于说不的置业顾问更容易成单。
1、深度广度——区别住宅 2、逻辑清楚——带领客户 3、长短结合——注重实效 4、切中要害——穷追猛打
行业内容
13
我们的建议：
1、我们的置业顾问一定要讲出比一般的置业顾问更有深度和更有广度的话， 才能让高层次的人认可，否则，凭什么让客户认可你？
2、商业的客户最相信的是事实，其次就是道理，所以要给商业的客户讲道理， 只要他认为你讲的道理有道理，他就会下定。
3、从销售角度来讲，宏观分析是基础，微观分析是深入，当场成交是我们的 目的，常规的逼定一定要用好！
4、商业客户如果认为你说的全对，产品什么都好，他反而会鸡蛋挑骨头，影 响购买，所以一般要给客户留一点把柄或遗憾，把客户所有的顾虑集中到不 重要的方面，打包处理更有效。同时切中主要的卖点，让客户在权衡中形成 逼定。
4、不要过分计较，给客户算个大概就可以了，如果你过分计较，客 户就会过分计较，容易引入误区
5、尽量不要给置业顾问掌握优惠的权力，让置业顾问全身心投入到
产品的介绍中，同时根据客户的购物习惯，不在价格谈判中纠缠，扬
长避短！
行业内容
12
六．《三 板 斧》增值保值、性价比、入市良机
商办项目置业顾问的要求：
商办项目置业顾问的要求： 淡定
1、付款方式——一次性 2、付款时间——三 天 3、月供金额——没问题
行业内容
11
五．《算价》 不冷场、减少客户思想
我们的建议：
1、决不能带着卖公寓楼的算价心态来卖商办！没有金刚钻不揽瓷器 活
2、大胆的算，大胆的说，大胆的逼定！
3、给客户信心：你能行的！态度要好，语气要坚决！
大客户，实力雄厚，推荐大面积，可助于平等（不卑不亢） 3、楼层高低，投资推低、自用推高 4、房间朝向，客户喜欢（采光、视野、景观、安静还是热闹）
行业内容
8
四．《指点江山》 沙盘重述、拉关系
商办项目置业顾问的（看工地）要求： 1、张弛有道——主宾换位 2、博闻强识——注意卖点 3、客观公正——博得信任
行业内容
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九．《临门一脚》 找人（经理）踢球
▐ 先生您好！我是您的置业经理—XXX，这是我的名片，很高兴为您服 务！请问您选择大商龙德广场是自用还是投资啊？
▐ 无论自用还是投资
▐ 接下来：您确实非常有眼光，大商确实是非常好的自用（投资）产品。 那我先听听您的看法，您为什么会选择大商呢？（抓住客户认同点、 后期对症下药）
▐ 可以通过到访途径的问询了解客户需求。
我们的建议： 1、只有一个真问题。 2、不要织毛衣，要扔飞镖，商业客户是很执着、很认真的。 3、坦白的承认我们的弱势，客户会更加认可我们的产品和置业顾问的人品。 4、第一句话尽量不要反驳，多次会引起反感。建议：这还是我第一次听说/ 很少有人有这种观点/您的观点确实有些独特/我能听听您的理由短信/DM/户外— 宣传的卖点
▐ 朋友介绍—谈判多引用他人言论 客户直接说明吸引点
行业内容
4
沙盘讲解
▐ 商业项目置业顾问沙盘讲解的要求：
▐ 1、简明扼要 —— 获得好感 ▐ 2、逻辑清楚 —— 获得认同 ▐ 3、丝丝入扣 —— 获得机会
行业内容
5
沙盘讲解建议
▐ 围绕产品卖点来讲，避免讲说明文，是叙述文，在讲一个关于大商龙 德广场的一个故事，他的前世今生，他的外貌和心情，在讲沙盘的时 候就把产品的卖点全部渗透给客户。为了达到这种润物细无声的目的， 要带有你完整的对项目的感情和热情，充分的传递给客户，一定要做 到：每一句话是脱口而出，不由自主！如果可以颠倒顺序，那么你的 说辞就还需要精炼，一定要逻辑清楚，顺理成章！
地产销售九大步骤&三板斧
大商龙德广场销售培训一
行业内容
1
九大步骤
▐ 一．《开 场 白》 自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机 ▐ 二．《沙 盘》 大环境——>小环境、要会灵活反过来运用 ▐ 三．《产品推荐》 帮客户规划业态、推荐位置、危机铺垫 ▐ 四．《指点江山》 沙盘重述、拉关系 ▐ 五．《算 价》 不得冷场、减少客户思想 ▐ 六．《三 板 斧》 性价比、增值保值、入市良机 ▐ 七．《具体问题具体分析》 ▐ 八．《逼 定》 果断 ▐ 九．《临门一脚》 找人（经理）踢球
5、一定注意客户的安全感问题，客户一旦感觉不安全，那你的谈判就失败了， 所以，对于客户非常认可你的房子行业，内但容就是不下定的时候，适当的露一些1破4
七．《具体问题具体分析》
商办项目置业顾问的要求：
1、头脑清楚——真假问题 2、简单明了——突出重点 3、客观公正——反败为胜
行业内容
15
七．《具体问题具体分析》
行业内容
9
四．《指点江山》 沙盘重述、拉关系
我们的建议： 1、出了售楼部，客户压力骤减，置业顾问少说，多问，客户多说。 2、通过客户所说，了解客户需求，深化卖点。 3、用事实证明，你是可以相信的 4、客户说过：现在连眼泪都不能相信，我还能相信你的话吗？我只相信我眼 睛所看到。
行业内容
10
五．《算价》 不冷场、减少客户思想
行业内容
2
开场白
▐ 商业项目置业顾问开场白的要求：职业！干练！
▐ 1、不卑不亢（心态）——切忌妄自菲薄、和妄自尊大 ▐ 2、落落大方（感觉）——切忌扭捏造作、和不谙世事 ▐ 3、彬彬有礼（方式）——切忌过分热情、和礼数不周
▐ 开场白四大要素：互相认识、寒暄、赞美、收集客户资料。
行业内容
3
开场白建议