购房陷阱规避(八)

广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱
• 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、
售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身 房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的 描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划 变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥 无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划 变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约 定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或 代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合 同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法 官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是 广告。
4、集资联建房。
• 这是指一些企事业单位利用自身闲置的土
地与外单位集体和个人或本单位职工的资 金集资开发的房地产项目。由于土地来源 主要是企业通过减免地价，或行政划拨式 取得的非赢利性土地，因此根据国家有关 政策，此类房不能作为商品房向社会出售， 一旦购买缺乏保证。
5、非法开发商。
• 一些未经批准，不具有房地产开发资格的
3、集资合建房。
•
这是房地产开发商与市郊城镇及村民以 集资建房、联合开发，或小城镇建设等为 名，利用村集体的土地在城郊进行房地产 开发项目。需强调的指出的是，此类房大 都没有办理土地出让手续，也未办理土地 征用手续，因此，如果购买这类集资合资 的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖 行为肯定是无效的
（7.）单位房屋是否侵权
• 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还
有标准价的职工住房，二者土地性质均为 划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者， 对于标准价的住房一般单位享有部分 产权， 职工在转让时，单位享有优先购买权。买 受人如果没有注意这些可能会和房主一起 侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
• •
3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。 在所交易的二手房为公房时这种情形 多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将 该房产提供给卖房者使用，卖房
• 4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。 • 如在二手房上设有抵押。我国相关法
律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押 权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵 押权前，该房产不得自由转让。
购房陷阱规避（八）
制作者：尹科
旧房翻新以次充好 新房价买旧房
• 成都市西一环西门车站旁一家名为“加州
壹号”的楼盘在8月15日开始销售。令人惊 讶的是，该房子竟然连预售许可证都没有。 “我们这楼原来就有存在，是后来翻新 的。”销售现场的一位置业顾问坦然回答。
•
• “旧楼翻新”楼盘多以酒店公寓为主，普遍规律是地段优
单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的 房产开发，由于其没有房地产开发资格， 因而也就无法办理土地征用手续，没交纳 土地出让金，贪图低价购买这类房的风险 是极大的。
6、限制权利房。
• 这是指司法机关和行政机关已依法裁定、
查封、或以其它形式限制房地产权力的房 子。一些购房者贪图便宜，采用私下交易 的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情 况，结果往往上当，叫苦不迭。
7、郊区联建房。
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开发商为了降低商品房建设成本，在市 郊低价征地开发形成的商品房，这对购房 资金短缺的居民来说，本应是一个较好的 选择，但由于个别开发商项目开发不规范， 且管理不到位，社区环境极差，设施严重 缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告， 打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种 “低价”，这种“便宜”，购房者是不应 去捡的。
• 许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认
购，一为造势，二为摸底，都是为预售作 准备。而对于购房人来说，相对而言，内 部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。 对此，笔者认为，由于内部认购行为政府 不认可，也没有纳入管理，
• 商品房的内部认购可能存在以下隐患： • 一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权 • •
•
拆招：
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购房要看有没有抵押、共有等，注意 产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。 弄清房屋的面积、结构、装修状况。要合 法、彻底地办结过户手续，没有产权证的 不要买。此外，旧楼翻新的房屋在买卖时 可能会出现重复征税，需要警惕。
房主先租房再卖房 购房人买房不能 住
•
市民万博涛看中一套二手房，全部手续 办完了却住不进去。原来，房子被长期出 租，租金已经收了5年。万博涛给卖房人打 电话却怎么也联系不上，住不上房也拿不 到租金，真是后悔莫及。
出让金，导致将来难以取得房地产证； 二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将 来购房人取得的不是完全的房屋所有权； 三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备 案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房 人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而 麻痹大意。
势明显，小户型、总价低、且为精装。以一环路高升桥为 例，从高升桥向一环路大石路口，两站路内集中了四个翻 新后投入使用的楼盘：汉庭、馨韵快捷酒店、加州派酒店、 光大国际酒店。而据记者了解，上个月开盘的加州壹号均 价超过7000元，在地段、户型都不具备明显优势的前提下， 不少消费者仍然不知作何选择。 业内人士指出，旧楼翻新的最紧要问题存在于土地使 用年限上，大部分购房者是在交房后办手续时才发现其陷 阱。以某地盘为例，改造之初为办公写字楼，产权只有50 年。据置业顾问介绍，之前该楼盘已经过11年使用，现在 的产权不到40年。如此一来，购房者买到手的房子使用年 限就明显缩短。另一方面，商业物业的水电气收费标准也 都高于住宅。
• 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，
电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费 用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用， 买受人不知情购买了此房屋，所有费用买 受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
• 有些中介公司违规提供中介服务，如在二
手房贷款时，为买受人提供零首付的服务， 即买受人所支付的全部购房款均可从银行 骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂 不知如果被银行发现，所有的责任有可能 自己都要承担。
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟 一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受 人来说有得不到房屋的极大风险。房主可 能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在 没有将来办理取得后，房主还可以抵押和 转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行 交易。
（2.）房屋产权是否明晰
•
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共 有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的， 对此买受人应当和全部共有人签订房屋买 卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共 有财产，买受人与其签订的买卖合同未在 其他共有人同意的情况下一般是无效的。
2、公益联建房。
•
这是由地方zf或本系统本单位组织领导， 市民自愿参加组成的住房“合作社”，为 解决“社员”住房困难而进行的合作建房 项目，当新建房子有一定剩余时，而向社 会出售。由于这类房屋具有公益性质，享 有不少优惠性质，所以按国家政策规定， 也不能作为商品房出售，一旦购买，日后 难以进入三级市场。
“合作建房”成购房新陷阱
• 2008年9月21日，石家庄市民李先生根据宣传广告，购买
了省会某房地产公司的房屋，双方签订了名为“合作建房” 实为“商品房买卖”之协议。协议签订后，李先生依约并 依据房屋面积向房地产公司缴纳了2万元定金及部分购房 款。根据合同约定，房地产公司拟定的开工时间为2008年 12月31日前，如因房地产公司原因未动工的，李先生可随 时要求退款，房地产公司在提出申请后7日内全额退还李 先生所交款项，并按银行同期活期存款利率偿还利息。但 因房地产公司未取得全部合法建设手续及商品房预售许可 证明，在拟定开工时间未能开工。2009年1月起，李先生 多次要求退还所交款项，但房地产公司却迟迟不予办理退 款事宜。李先生遂将房地产公司告上法庭。
• 5、房产上存在法律禁止转让的障碍。 • 如二手房被查封，在解封之前，该二
手房是禁止转让的。
图便宜吃大亏 七种不宜购买的便宜 房
• 慎之又慎，最好不买。 • 1、联合开发房。这是由有钱无地的房地
产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出 地联合开发的房地产项目。建成后，开发 商一般是将自己分得的那部分房产面向社 会出售，但按国家规定，这类房是不得作 为商品房出售的，所以如若贪图低价便宜 而购入，往往会在今后遇到房地产权证方 面始料不及的麻烦。
拆招：
•
法律规定“买卖不破租赁”，也就是 说，房屋买卖合同不能对抗之前成立的租 赁合同。而且在同等条件下，承租人享有 优先购买权，只有承租人不愿意购买的情 况下，房屋才能被卖予他人。
二手房产权转让细节多 稍不留神吃 大亏
• 1、“卖房者”非二手房的产权人。这种情
况又包括以下几种情形： • （1）某些不法之徒利用其正在使用二手房 或手中持有已经作废的房产证之便利，进 行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签 订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该 二手房不为其所有，但由于其仍持有已作 废的原房产证，与购房者签订二手房买卖 合同。
•
到其他共有人的同意 许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属 多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的 过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进 行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同 意的情形下擅自决定出售的。 与第一种情形一样，在此情形下交易，也会 因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为： 依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到 其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。 当有共有人不同意出售时，则该交易无效。
二、内部认购陷阱。
• 内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预
售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低， 对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房 人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到 了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未 取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其 销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购 房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。 这样，买房人的投资就充满了风险。
二手房交易流程
• 二手房是已经在房地产交易中心备过案、
完成初始登记和总登记的、再次上市进行 交易的房产。它是相对开发商手里的商品 房而言，是房地产产权交易二级市场的俗 称。包括商品房、允许上市交易的二手公来自百度文库房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、 经济适用房、限价房。
二手房交易流程图
注意事项：
• （1.）房屋手续是否齐全
• （2）“卖房者”是“真正”的产权人，但
由于某种原因未登记或未过户。如继承人 因继承或受赠而取得该二手房，但由于各 种各样的原因，未及时办理二手房产权过 户手续。 • 在此情形下进行交易，由于交易主体不适 格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购 房者往往可能遭受诈骗。
• 2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得
（3.）交易房屋是否在租
• 有些二手房在转让时，存在物上负担，即
还被别人租赁。如果买受人只看房产证， 只注重过户手续，而不注意是否存在租赁 时，买受人极有可能得到一个不能及时入 住的或使用的房产。因为我国包括大部分 国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说 房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合 同。这一点在实际中被很多买受人及中介 公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起 较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
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二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划 拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府 可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金， 买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地 的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还 应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来 衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
• 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋
在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近 要建高层住宅，可能影响采光、价格等市 政规划情况，才急于出售，作为买受人在 购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
• 房改房、安居工程、经济适用房本身是一
种福利性质的政策性住房，在转让时有一 定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋 所有权范围上有一定的国家规定，买受人 购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。