房地产投资经济评价指标课件
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房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零 时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
➢经济含义 • 项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率 • 以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完
全收回 • 也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
n
tHale Waihona Puke Baidu
(CI CO )t(1 FIRR )
t 0
0
FIRR
r1
(r2
r1) |
NPV1
NPV1
||
NPV2
|
➢ r1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； ➢r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; ➢NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； ➢NPV(r1):采用高折现率时净现值的负值。 ➢r1与r2之间的差距应在2％之内，否则两者之间不一定呈线性
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
FNPV
n
CI
COt 1
ic t
t0
• CI：现金流入 • C0：现金流出量
• （CI-CO）t：项目在第t年的净现金流量
ic：基准收益率或目标收益率
• t=0：项目开始进行的时间点 • n：计算期，即项目的开发或经营周期
➢即FIRR≥ ic，则认为项目可行； ➢FIRR< ic，则认为项目不可行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收 益回收项目全部 投资所需要的时间。
DPP
t
(CI CO)t (1 ic ) 0
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的 要求，在财务上是可行的。
➢ 财务净现值<0时，项目不可行。 ➢财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在
整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以 货币额表示项目的净效益。
•开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。
• 计算项目开发总价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的
净销售收入；
• 当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计
之和；
• 如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润。
• 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、
➢ 只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的 借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水 平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
➢ 在计算房地产投资分析时，通常需要投资项目的特点、投资分析深度的 要求和投资决策者的实际需要，分别计算全部投资、资本金、各投资方 资本金的经济评价指标。
财务费用、销售费用和其他费用。
• 当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润
率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率
➢ 判定标准 • 成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受 ➢ 目标利润率的影响因素 • 项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型 、贷款利率水平 ➢ 说明 • 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不
t 0
• 可以根据现金流量表计算DPP。
动态投资回收期DPP
累计净现金流量净现值开始出现正值年份
1
上年累计净现金流量净现值的绝对值 当年净现金流量净现值
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比， 低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。
置
业 资本金利润率 动态投资回收期Pb 资产负债率
投
资
静态投资回收期 Pb
房地产投资经济评价指标
流动比率、 速动比率
四、经济指标
1 经济评价指标
二、全部投资和资本金评价指标的差异：
➢ 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或 权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。
动态投资回收期 Pb
利息备付率 偿债备付率
资 静态投资回收期Pb,
资产负债率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类
盈利能力指标
型
静态指标
动态指标
清偿能力指标
房 投资回报率
地
产 现金回报率
财务内部收益率 FIRR
借款偿还期
财务净现值 FNPV 偿债备付率
关系，从而使所求得的内部收益率失真
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者 投资者的目标收益率进行对比。
➢项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资 者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可 行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率 （ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活 动起始点的现值之和。
➢按分析内容不同，财务净现值分为： • 全部投资财务净现值 • 自有资金财务净现值 • 投资各方的财务净现值
投资 经济评价指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标 2 动态盈利能力指标 3 静态盈利能力指标 4 清偿能力指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类型
盈利能力指标
清偿能力指标
房 静态指标
动态指标
借款偿还期
地 产 投资利润率 开 发 资本金利润率 投
财务净现值 FNPV
• 考虑资金的时间价值。 • 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 • 动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或自营
的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率与销售利润率 （一）成本利润率
开发商成本利润率＝项目总开发价值－总开发成本 总开发成本
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零 时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
➢经济含义 • 项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率 • 以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完
全收回 • 也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
n
tHale Waihona Puke Baidu
(CI CO )t(1 FIRR )
t 0
0
FIRR
r1
(r2
r1) |
NPV1
NPV1
||
NPV2
|
➢ r1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； ➢r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; ➢NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； ➢NPV(r1):采用高折现率时净现值的负值。 ➢r1与r2之间的差距应在2％之内，否则两者之间不一定呈线性
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
FNPV
n
CI
COt 1
ic t
t0
• CI：现金流入 • C0：现金流出量
• （CI-CO）t：项目在第t年的净现金流量
ic：基准收益率或目标收益率
• t=0：项目开始进行的时间点 • n：计算期，即项目的开发或经营周期
➢即FIRR≥ ic，则认为项目可行； ➢FIRR< ic，则认为项目不可行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收 益回收项目全部 投资所需要的时间。
DPP
t
(CI CO)t (1 ic ) 0
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的 要求，在财务上是可行的。
➢ 财务净现值<0时，项目不可行。 ➢财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在
整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以 货币额表示项目的净效益。
•开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。
• 计算项目开发总价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的
净销售收入；
• 当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计
之和；
• 如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润。
• 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、
➢ 只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的 借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水 平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
➢ 在计算房地产投资分析时，通常需要投资项目的特点、投资分析深度的 要求和投资决策者的实际需要，分别计算全部投资、资本金、各投资方 资本金的经济评价指标。
财务费用、销售费用和其他费用。
• 当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润
率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率
➢ 判定标准 • 成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受 ➢ 目标利润率的影响因素 • 项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型 、贷款利率水平 ➢ 说明 • 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不
t 0
• 可以根据现金流量表计算DPP。
动态投资回收期DPP
累计净现金流量净现值开始出现正值年份
1
上年累计净现金流量净现值的绝对值 当年净现金流量净现值
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比， 低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。
置
业 资本金利润率 动态投资回收期Pb 资产负债率
投
资
静态投资回收期 Pb
房地产投资经济评价指标
流动比率、 速动比率
四、经济指标
1 经济评价指标
二、全部投资和资本金评价指标的差异：
➢ 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或 权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。
动态投资回收期 Pb
利息备付率 偿债备付率
资 静态投资回收期Pb,
资产负债率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类
盈利能力指标
型
静态指标
动态指标
清偿能力指标
房 投资回报率
地
产 现金回报率
财务内部收益率 FIRR
借款偿还期
财务净现值 FNPV 偿债备付率
关系，从而使所求得的内部收益率失真
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者 投资者的目标收益率进行对比。
➢项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资 者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可 行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率 （ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活 动起始点的现值之和。
➢按分析内容不同，财务净现值分为： • 全部投资财务净现值 • 自有资金财务净现值 • 投资各方的财务净现值
投资 经济评价指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标 2 动态盈利能力指标 3 静态盈利能力指标 4 清偿能力指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类型
盈利能力指标
清偿能力指标
房 静态指标
动态指标
借款偿还期
地 产 投资利润率 开 发 资本金利润率 投
财务净现值 FNPV
• 考虑资金的时间价值。 • 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 • 动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或自营
的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率与销售利润率 （一）成本利润率
开发商成本利润率＝项目总开发价值－总开发成本 总开发成本