房地产投资经济评价指标课件
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)
【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★（一）利润率1．成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为：RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。
在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为：上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为：上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。
（二）投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（错误!未找到引用源。
）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：I——全部投资A——每年净收益（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
第四章 房地产投资经济评价ppt
（11）、其他费用估算：230万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 项目 临时用地费用 临建费 施工图纸预算或标底 编制费 工程合同编制费 招标管理费 总承包管理费 20 工程质量监督管理费 工程监理费 工程保险 合 计
上述（1）-（11）合计35490.16万元
金额(万元)估算说明40 10 10第四章
房地产投资经济评价
第一节 房地产投资经济评价概述
• 一、评价的内容 • （一）房地产投资经济评价过程 • （二）评价体系
第二节 房地产投资静态分析
• 静态分析就是分析经济现象的均衡状态以 及有关的经济变量达到均衡状态所具备的 条件，它完全抽象掉了时间因素和具体的 变化过程，是一种静止地、孤立地考察某 种经济事物的方法。 • 静态与动态相对的，静态表示的是计算一 些衡量投资效益的指标，如投资回收期， 投资利润率等，不涉及考虑资金的时间价 值
• 另外交纳费用 另外交纳费用(532万元 万元) 万元
• 施工图及抗震设计审查费：19 • 白蚁防治费：10 • 档案管理费:20 • 保险费：24 • 建设用地规划许可证：5 • 质量监督费：370 • 工程定额测定费：25 • 建安企业行业管理费：44 • 印花税：15
• 3、利润：6786.41万元 • 年利润=年销售收入-年开发建设投资成 本-年经营税金及附加 • 45291 -36022.16-2482.43=6786.41万元 • （项目的投资估算=35490.16+532=36022.16万元） 项目的投资估算 • 4、 利润率：15% • 利润率=利润/销售总收入 =6786.41/45135=15%
• 三、投资利税率 • 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算 公式为 投资利税率=年利税总额/总投资*100% 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额 与销售税金之和 • 也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和： • 年利税总额=年产品销售收入—年总成本费用 • 总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。 计算出的投资利税率应与行业的平均投资利税率进行 比较，若大于（或等于）行业的平均投资利税率，则认为 项目是可以考虑接受的，否则不可行。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(1)
第四节房地产投资项目经济评价指标和方法（重点）【本节知识点】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★【知识点】清偿性指标及其计算★★【本节内容精讲】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。
二是评价项目的清偿能力，包括财务清偿能力和债务清偿能力。
房地产投资项目经济评价指标体系▲本知识点结束【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★（一）财务净现值1.财务净现值指标的概念财务净现值（FNPV）是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低标准的收益水平。
它表明投资决策者对投资项目资金时间价值的评估，是投资资金应获得的最低盈利水平，是评价和判断投资项目在经济上是否可行的依据。
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。
2.财务净现值的计算公式：3.财务净现值的评价准则（1）当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。
（2）当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。
（3）当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。
4. 财务净现值指标的优缺点优点：考虑了资金的时间价值，全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况；指标的经济意义明确直观；判断准则直观明了。
缺点：基准收益率和目标收益率的确定往往是比较困难的；不能真正反映项目单位投资的使用效率，不能直接说明在项目运营期各年的经营成果。
【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。
房地产开发项目财务评价课件
•房地产开发项目财务评价
•9
• 财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入；财 务支出（费用）主要表现为开发建设项目总投资、经 营成本和税金等各项支出。
• 财务效益和费用的范围应遵循计算口径对应一致的原 则。
•房地产开发项目财务评价
•11
二、财务评价的主要技术经济指标
• 1．财务内部收益率
• 财务内部收益率（简写为FIRR）是指项目在整个计算 期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 FIRR是评估项目盈利性的基本指标。
报表中取得数据，计算出财务评价的指标，通过与基 准参数做比较，并以一定的评价标准做为依据，决定 项目的取舍。企业经济评价是一种规范化的体系，由 三部分组成：财务报表、财务评价指标、国家及行业 的财务评价参数。
•房地产开发项目财务评价
•8
(1)基本数据和基本财务报表
• 企业经济评价是通过对基本数据加工整理，使之系统化、表格化， 最终通过计算评价指标，从而反映出项目的本质状况。基本数据 是制约和影响企业经济评价可靠、准确与否的条件，是决定项目 经济收益好坏的基本依据。
•房地产开发项目财务评价
•6
4.2.3费用收益识别
• (1)税金。站在国家的立场，税收是收入，但从企业角度分析， 税金在企业经济评价中应属于费用。
• (2)折旧。折旧是固定资产价值转移到产品中的部分，是成本的组 成部分，其性质和成本相同，应看成是支出，但是设备和原材料 等不同，不是一次随产品的出售而消失，而是一次次以补偿基金 的形式储存起来，到折旧期满使原有投资完全回收。因此折旧做 为收入，属于收益。
2021年中级经济师房地产专业精讲班课件-第四章 房地产投资项目经济评价
2021年中级经济师房地产专业精讲班课件第四章房地产投资项目可行性研究【近年考情分析】【本章教材结构】【本章内容讲解】按评价角度的不同，房地产投资项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从投资项目的角度出发，计算投资项目范围内的财务效益和费用，分析投资项目的盈利能力和清偿能力，评价投资项目在财务上的可行性。
国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算投资项目对国民经济的贡献，分析投资项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价投资项目在宏观经济上的合理性。
第一节房地产投资概述【本节考点】【考点】房地产投资的概念和形式【考点】房地产投资的特点房地产投资：是指经济主体以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金（货币或实物），直接或间接地从事或参与房地产开发和经营等活动的行为。
房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。
（二）房地产投资的形式（直接、间接）1．房地产直接投资房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或购买房地产实物资产，并参与有关管理的行为。
按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。
2．房地产间接投资房地产间接投资：是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。
房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业发行的股票或债券、房地产投资信托基金等。
▲本知识点结束【考点】房地产投资的特点★★（1）投资选择的多样性。
表现在物业类型的多样性、投资形式多样性、经营方式多样性。
（2）投资变现的复杂性。
体现为信息不对称、讨价还价、权益转移需要经过一定的法律程序。
（3）投资价值的附加性。
受其他因素影响，如周围环境因素。
（4）投资区域的差异性。
第三章房地产投资经济评价
(1)项目总开发价值
1)项目可出租建筑面积：4500×0.85＝3825(㎡) 2)项目每年净租金收入：3825×450＝172.125(万 元) 3)项目总开发价值：P＝172.125×(P／A，9.5
％，48.5)＝1789.63(万元)
第三章房地产投资经济评价
(2)项目总开发成本 1)土地成本：425万元 2)建造成本：4 500×1 000＝450(万元) 3)专业人员费用：450×12.5％ ＝56.25(万元) 4)其他费用：60万元 5)管理费：
元) 7)市场推广及出租代理费：172.125×20％＝34.43(万元) 8)项目开发成本总计：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43＝ 1 241.35(万元)
第三章房地产投资经济评价
(3)开发商利润： 1789.63-l24135＝548.28(万元)
(4)开发商成本利润率为： 548.28／1241.35×100％＝44.17％
第三章房地产投资经济评价
• 房地产开发项目实行资本金制度，并规定 房地产开发企业承揽项目必须有一定比例 的资本金，可以有效地防止部分企业的不 规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发 生。
• 目前，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%,其他房地产开发项 目的最低资本金比例为30%。
第三章房地产投资经济评价
的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承 担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比 例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何 方式抽回。 • 资本金是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金。我 国有关法规遵循实收资本与注册资金相一致的原则。资本 金在不同类型的企业中的表现形式有所不同。股份有限公 司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的 资本金被称为实收资本。
第三节房地产投资项目经济评价指标及其计算(共9页)(1)
房地产投资工程经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发工程的投资效益进行评估时，假设不考虑资金的时刻价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
〔一〕投资利润率投资利润率是指工程到达设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与工程总投资的比率，它是考察工程单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的工程，应计算生产期年平均利润总额与工程总投资的比率。
其计算公式为：投资利润率＝〔5－10〕工程投资利润率越高，讲明工程经济效益越好，否那么讲明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准〔例如20％〕，当投资方案的投资利润率高于此标准时那么同意该投资方案，否那么就拒尽该投资方案。
假如要从多个可同意的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某工程的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，那么该工程的投资利润率是多少？该工程的投资利润率为：×100％＝29.2％假如确定的投资利润率标准为20％，那么可同意该投资方案。
投资利润率关于快速评估一个寿命期较短工程方案的投资经济效果是有用的指标；当工程不具备综合分析所需的具体资料时，或在建设工程制定的早期时期或研究过程对其进行初步评估也是一个有有用意义的指标。
该指标特殊适用于工艺简单而生产情况变化不大的工程方案的选择和工程投资经济效果的最终评价。
投资利润率法要紧有以下优点：〔1〕经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；〔2〕使用简单、方便；〔3〕考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其要紧缺点在于：〔1〕没有考虑资金的时刻价值；〔2〕由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资酬劳率的上下。
〔二〕投资回收期投资者通常期瞧所投进的资金能够在较短的时刻内足额收回。
用于衡量投资工程初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以工程的净收益抵偿全部初始投资所需要的时刻。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、动态投资回收期（DPP）
• 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收 益回收项目全部 投资所需要的时间。
DPP
t
(CI CO)t (1 ic ) 0
关系，从而使所求得的内部收益率失真
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者 投资者的目标收益率进行对比。
➢项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资 者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可 行。
•开发利润占开发总成本的比例，是初步判断开发项目可行性的静态指标。
• 计算项目开发总价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的
净销售收入；
• 当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计
之和；
• 如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润。
• 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、
财务费用、销售费用和其他费用。
• 当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润
率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率
➢ 判定标准 • 成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受 ➢ 目标利润率的影响因素 • 项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型 、贷款利率水平 ➢ 说明 • 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不
• 考虑资金的时间价值。 • 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 • 动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或自营
的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
3 静态盈利能力指标
一、成本利润率与销售利润率 （一）成本利润率
开发商成本利润率＝项目总开发价值－总开发成本 总开发成本
动态投资回收期 Pb
利息备付率 偿债备付率
资 静态投资回收期Pb,
资产负债率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类
盈利能力指标
型
静态指标
动态指标
清偿能力指标
房 投资回报率
地
产 现金回报率
财务内部收益率 FIRR
借款偿还期
财务净现值 FNPV 偿债备付率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
FNPV
n
CI
COt 1
ic t
t0
• CI：现金流入 • C0：现金流出量
• （CI-CO）t：项目在第t年的净现金流量
ic：基准收益率或目标收益率
• t=0：项目开始进行的时间点 • n：计算期，即项目的开发或经营周期
➢ 只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的 借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水 平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
➢ 在计算房地产投资分析时，通常需要投资项目的特点、投资分析深度的 要求和投资决策者的实际需要，分别计算全部投资、资本金、各投资方 资本金的经济评价指标。
t 0
• 可以根据现金流量表计算DPP。
动态投资回收期DPP
累计净现金流量净现值开始出现正值年份
1
上年累计净现金流量净现值的绝对值 当年净现金流量净现值
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
三、态投资回收期（DPP）
• 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比， 低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
➢项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零 时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
➢经济含义 • 项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率 • 以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完
全收回 • 也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的 要求，在财务上是可行的。
➢ 财务净现值<0时，项目不可行。 ➢财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在
整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以 货币额表示项目的净效益。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
一、财务净现值（FNPV）
➢项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率 （ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活 动起始点的现值之和。
➢按分析内容不同，财务净现值分为： • 全部投资财务净现值 • 自有资金财务净现值 • 投资各方的财务净现值
投资 经济评价指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标 2 动态盈利能力指标 3 静态盈利能力指标 4 清偿能力指标
房地产投资经济评价指标
1 经济评价指标
一、房地产投资项目经济评价指标体系
类型
盈利能力指标
清偿能力指标
房 静态指标
动态指标
借款偿还期
地 产 投资利润率 开 发 资本金利润率 投
财务净现值 FNPV
置
业 资本金利润率 动态投资回收期Pb 资产负债率
投
资
静态投资回收期 Pb
房地产投资经济评价指标
流动比率、 速动比率
四、经济指标
1 经济评价指标
二、全部投资和资本金评价指标的差异：
➢ 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或 权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。
房地产投资经济评价指标
四、经济指标
2 动态盈利能力指标
二、财务内部收益率（FIRR）
n
t
(CI CO )t(1 FIRR )
t 0
0
FIRR
r1
(r2
r1) |
NPV1
NPV1
||
NPV2
|
➢ r1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； ➢r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; ➢NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； ➢NPV(r1):采用高折现率时净现值的负值。 ➢r1与r2之间的差距应在2％之内，否则两者之间不一定呈线性