万科五玠坊分析及的研究共40页文档
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万科五维客户轨迹研究
低
社会标志 社交娱乐 照顾老人 工作场所 独立空间 －－－－
中
高
支付能力
2
**－伟业体系的客户价值研究
细分指标一：生命周期。不同生命周期对应了不同的家庭价值，影响了不同客户的房屋需 求。
3
**－伟业体系的客户价值研究
细分指标二：支付能力。
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000
2006年业主年龄
市场最有价值客户是婴儿潮一代，80后及70′S末是将崛起的一批客户
4
**购房动机。客户年龄同购房动机之间有明显对应关系。
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000
5000000
2000年全国各年龄人口数
11
“**轨迹研究”之二－支付能力维度研究
问题：在此区域置业，您能够承受的总价是：
口 80万以下 口 80－120万 口 250－350万 口 600－800万 口 1000万以上
支付能力和购买动机之间的关联性分析
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% 改善型
栖居型
80万以下 80万-120万 250万-350万 600万-800万 1000万以上
10、富贵之家：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 11、投资：把买来的房子用来出租或再次出售
五、务实家庭
12、务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭
13、务实之家2-中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇 家2
+
18-24岁的孩子），因此特征与务实之家更靠近，因此归入务1实4之
社会标志 社交娱乐 照顾老人 工作场所 独立空间 －－－－
中
高
支付能力
2
**－伟业体系的客户价值研究
细分指标一：生命周期。不同生命周期对应了不同的家庭价值，影响了不同客户的房屋需 求。
3
**－伟业体系的客户价值研究
细分指标二：支付能力。
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000
2006年业主年龄
市场最有价值客户是婴儿潮一代，80后及70′S末是将崛起的一批客户
4
**购房动机。客户年龄同购房动机之间有明显对应关系。
35000000 30000000 25000000 20000000 15000000 10000000
5000000
2000年全国各年龄人口数
11
“**轨迹研究”之二－支付能力维度研究
问题：在此区域置业，您能够承受的总价是：
口 80万以下 口 80－120万 口 250－350万 口 600－800万 口 1000万以上
支付能力和购买动机之间的关联性分析
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% 改善型
栖居型
80万以下 80万-120万 250万-350万 600万-800万 1000万以上
10、富贵之家：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 11、投资：把买来的房子用来出租或再次出售
五、务实家庭
12、务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭
13、务实之家2-中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇 家2
+
18-24岁的孩子），因此特征与务实之家更靠近，因此归入务1实4之
上海 万科 五玠坊
26
PART 5 景观分析/特色节点
休憩处
日式榻榻米间
水景中的灯
水养多肉植物
小船
叠水
27
PART 5 景观分析/景观细节
人行道
沿水步道
沿水步道
人行道
沿水步道
车行道
28
PART 5 景观分析/景观细节
草皮灌木为主导，景观视觉以通透为主
除传统乔木外，辅以部分竹子元素，渲染日式氛围
29
PART 5 景观分析/景观细节
不足：
工人房设计功能不齐全； 南向次卧套间开门与卫生间开门有冲 突。
36
PART 6 户型分析
B1户型 【风之御】建筑面积286平方米（四房二厅四卫）
户型位置
优点：
户型方正，大面宽，利于采光； 将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直 接赠送面积； 中西厨及早餐吧设计； 客厅及餐厅外连接转角阳台，视野开阔。
18
PART 3 规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
该项目地块地形方正，阵列式排布29栋多层 建筑，规划一条中心景观轴及四个组团景观，提 高低密度建筑的观景性；
住宅区拥有一个地下会所，与地块东侧的2
万方商业形成双重配套，功能齐全； 小区采取人车分流的交通方式，在项目入口 设置两个地下车口入口，通达到小区内部的停车
万科五玠坊销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等
示范区范围
项目入口处形象
样板段绿化
样板段共享休憩区
样板段绿化
样板段溪流景观
项目入口标识
15
PART 3 规划分析/样板区分析/样板房分析图
五玠坊的样板房营造极力的烘托住宅温馨、自然、舒适的居住氛围 装修标准：4,000-5,000元/平方米
PART 5 景观分析/特色节点
休憩处
日式榻榻米间
水景中的灯
水养多肉植物
小船
叠水
27
PART 5 景观分析/景观细节
人行道
沿水步道
沿水步道
人行道
沿水步道
车行道
28
PART 5 景观分析/景观细节
草皮灌木为主导，景观视觉以通透为主
除传统乔木外，辅以部分竹子元素，渲染日式氛围
29
PART 5 景观分析/景观细节
不足：
工人房设计功能不齐全； 南向次卧套间开门与卫生间开门有冲 突。
36
PART 6 户型分析
B1户型 【风之御】建筑面积286平方米（四房二厅四卫）
户型位置
优点：
户型方正，大面宽，利于采光； 将原户型的采光井封起来，布置为走廊，直 接赠送面积； 中西厨及早餐吧设计； 客厅及餐厅外连接转角阳台，视野开阔。
18
PART 3 规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
该项目地块地形方正，阵列式排布29栋多层 建筑，规划一条中心景观轴及四个组团景观，提 高低密度建筑的观景性；
住宅区拥有一个地下会所，与地块东侧的2
万方商业形成双重配套，功能齐全； 小区采取人车分流的交通方式，在项目入口 设置两个地下车口入口，通达到小区内部的停车
万科五玠坊销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等
示范区范围
项目入口处形象
样板段绿化
样板段共享休憩区
样板段绿化
样板段溪流景观
项目入口标识
15
PART 3 规划分析/样板区分析/样板房分析图
五玠坊的样板房营造极力的烘托住宅温馨、自然、舒适的居住氛围 装修标准：4,000-5,000元/平方米
万科千万精装房被曝质量缺陷-地暖漏水墙体霉变等数文
万科千万精装房被曝质量缺陷地暖漏水墙体霉变等数文小图:有业主家中墙体霉变起皮。
大图:有的业主家中漏水严重.千万精装房被曝质量缺陷上海高端小区五玠坊部分业主两年难入住据中国之声《新闻纵横》报道，1000多万的豪宅，想必会享有高品质的舒适生活.然而，在上海万科开发的精装修高端大宅小区五玠坊,颠覆了这种想象。
近日，多位上海听众向中国之声反映说，每套住宅均价在1000万以上的五玠坊，自2013年交房以来,反复出现低端质量问题:地暖爆裂、墙体霉变起皮、地库结露、烟道串味等等.地暖漏水房内被泡万科地产2011年对外印发的楼书显示:五玠坊坐落于上海浦东核心腹地，占地面积11万平方米，以1。
0的低容积率占据城市黄金宝地.五玠坊住宅部分均为5层低密度大平层,全部为精装修三居室或四居室，面积240平方米-320平方米. 业主包欣(化名）表示，“2013年1月份，我们进来一看，里面就下雨了，因为楼上的地暖管爆了，整个顶都泡了。
”走进五玠坊业主包欣花费1100万的房子,眼前一片狼藉，各种装修工具和涂料横七竖八地“躺”在房间里。
楼上地暖爆裂，殃及包欣家的天花板全部湿透.包欣表示，“后来发现我家地暖有几块地方漏铺了，现在也没有铺上，因为他们大理石的框已经找不到能够配一样颜色的了。
”由于房子不断出现质量问题，2013年交房后，包欣一家至今未能入住。
车库结露地面湿滑记者走访了五玠坊20位业主，大多都已入住。
出现的房屋质量问题，有的已经修好，有的正在维修，有的反复维修,还没彻底维修好。
据五玠坊业主提供的不完全统计，五玠坊共计365户，截至目前,共有108户有过不同程度的维修。
一些问题还没有彻底解决。
业主曹女士说，烟道串味是他们家目前最头疼的事儿。
曹女士表示，现在就是楼上做饭的油烟,通通排到我们家，物业他们来修，反复敲砸找不出原因,里面打开过,也没解决。
差不多每个星期来给我弄一下，把我这里砸得乱七八糟。
此外，小区地下车库湿气大的问题也久拖不决，让不少业主难以忍受。
万科第五园详细分析50页PPT
万科第五园详细分析
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没பைடு நூலகம்没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没பைடு நூலகம்没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
上海商业项目考察——万科五玠坊2049
大饭堂
办公中庭
售楼处入口
ห้องสมุดไป่ตู้餐饮区
街区分布： 商业街主要以拥【原·味区】和【原·创区】两大板块 组成。【原·味区】自然景观绝佳，充满了曲徂通幽的 美妙体验，着重打造众多高贵丌贵的精美餐饮料理； 而【原·创区】则以空间开阔，2-4层为办公区，底层 为消贶者提供贴切的生活配套。
大饭堂
原·创区
原·味区
办公及底商
售楼处
精品餐饮区
业态与招商
入驻品牌： 餐饮：千秋膳房、翠蝶川味茶餐厅、塔顶泰国时尚餐厅、上海大饭堂、COSTA 会所：砾石堡红酒会所、康友四季、金仕堡健身会所、友人家 生活服务：鲜品湾（冷鲜水果配送）、LAWSON罗森（便利店）、“馨”程定制（鲜花服务） 服饯：羽.晞服饯 亲子教育：花园宝宝早教中心 经营情况： 由于区域尚丌成熟，经营稍显冷清（周亓中午）。 花园宝宝早教中心 COSTA
精品餐饮
业态与招商
冷鲜水果
便利店
健身中心
饭店
社区影院
服饯店
鲜花店
办公区：万科2049创意汇
概况： 万科2049创意汇由1993年普利策建筑奖得主日本殿堂级大师 槙文彦担纲设计，由小林博人、津岛晓生、叶锦添等联袂演绎 室内设计。项目整体采用地源热泵制冷系统，生态环保之余更 自然舒适。 规模： 办公区占据南部一栋环形楼2-4层，开间面积从108-300㎡， 总面积约8000平米。 租售情况： 2012年8月起售，2013年6月售罄，单价30000-35000元/平 米。由同策代理销售。 后期出租由中原地产代理，目前2层有一家企业办公，另有几 家在装修。其余半层已装修为会议室。
一个充满万科标签的精品社区商业项目万科丐博展馆社区级别精品位阶万科2049亓玠坊是上海万科首创原享未来生活心体验商业街倾力为人们营造一个高品质生活识别的万科精品生活版图发掘纯居住以外更富综合功能更具生命活力的商业街
XX27上海万科五玠坊开盘策略
XX27上海万科五玠坊开 盘策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月17日星期三
•报告内容
学习改变命运,知 识创造未来
1 •Part
•高端市场及竞品分析
2 •Part
•客户分析和总结
3 •Part
•价值点梳理及产品建议
4 •Part
•五玠坊推盘策略及公司支持
5 •Part
•蓄客策略及企划推广策略
95000㎡
1.58 小高层
4居室356平米 5居室516平米 70套（其中还有35套已认购 ，因限购未签约）
43327㎡
19
55000元/㎡ 装修标准约15000元/㎡
1、浦东星河湾成交基本集中在290-360㎡面积区间内，该面积段总价基本落在1500万-2000万区间； 2、浦东星河湾从11月份以来，降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，全年去化110套，占全年成交76% 3、2012年无新上市计划，以去化库存为主，目前仅余二期30多套房源，在2012年全年竞争中不形成直接威 胁，我们应该把重点放在如何充分的深度挖掘浦东星河湾的客户资源上； 。 浦东星河湾核心卖点： 1、星河湾豪宅品牌认知度；2、高标准精准、园林景观；3、自持五星级酒店商业配置 我案竞争优势： 学识习创改造1变未、命来低运,密知度、纯五层大平层产品规划优于其高层物业形态；2、XX创27新上海的万差科异五化玠大坊师开盘产策品略设计。
成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；
学习改变命运,知 识创造未来
XX2备7上注海：万目科前五高玠端坊公开寓盘定策义略为上海普通商品房市场均价两倍。
•Part 1
•2012年度高端市场供应量预计
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月17日星期三
•报告内容
学习改变命运,知 识创造未来
1 •Part
•高端市场及竞品分析
2 •Part
•客户分析和总结
3 •Part
•价值点梳理及产品建议
4 •Part
•五玠坊推盘策略及公司支持
5 •Part
•蓄客策略及企划推广策略
95000㎡
1.58 小高层
4居室356平米 5居室516平米 70套（其中还有35套已认购 ，因限购未签约）
43327㎡
19
55000元/㎡ 装修标准约15000元/㎡
1、浦东星河湾成交基本集中在290-360㎡面积区间内，该面积段总价基本落在1500万-2000万区间； 2、浦东星河湾从11月份以来，降价幅度达6.5-7折，调整后成交84套，全年去化110套，占全年成交76% 3、2012年无新上市计划，以去化库存为主，目前仅余二期30多套房源，在2012年全年竞争中不形成直接威 胁，我们应该把重点放在如何充分的深度挖掘浦东星河湾的客户资源上； 。 浦东星河湾核心卖点： 1、星河湾豪宅品牌认知度；2、高标准精准、园林景观；3、自持五星级酒店商业配置 我案竞争优势： 学识习创改造1变未、命来低运,密知度、纯五层大平层产品规划优于其高层物业形态；2、XX创27新上海的万差科异五化玠大坊师开盘产策品略设计。
成交量减少，11年受市场政策影响，高端住宅成交量较10年（56万平米）下滑，总体价格波动不大；
学习改变命运,知 识创造未来
XX2备7上注海：万目科前五高玠端坊公开寓盘定策义略为上海普通商品房市场均价两倍。
•Part 1
•2012年度高端市场供应量预计
万科地产集团 营销策划 万科第五园客户研究分析
第二部分 研究结果综述
二、客户地图：第五园以项目地为原点，辐射范围相当广
• 第五园主要吸引了福田区（43％）和龙岗区（26％）的原居民，其次也辐射到了南山（12％）、罗湖区（11 ％），并涉及宝安、盐田区的居民，如以工作区域衡量，则辐射范围更广，显然这有赖于私家车的支持，如以通 常的同区或最多邻区工作居住来看，第五园的辐射能力已表现得相当出色。
数据说明：
• 第五园一期共346户。其中，愿意填写问卷，并且问卷有效的共226户，占总户数 的65.3%。
• 报告中所有的数据均来自有效问卷的226个样本，和总体情况相比，在产品结构角 度有一定的差异（见下表）。
单价
5500元以下 5500-6000元 6000-7000元 7000-1万元 1万元及以上 Total
9.3% 27.9% 100.0%
总体
17.3% 13.9% 23.1% 13.6% 31.8% 100.0%
户型1 公寓标准层 洋房标准层 1楼带花园 顶层复式 联排别墅 Total
有效问卷
60.4% 2.2%
14.2% 2.2%
20.9% 100.0%
总体
52.2% 8.1%
16.8% 8.1%
万科第五园客户研究分析
目录
第一部分、项目说明 第二部分、研究结果综述 第三部分、主体报告
1、客户是谁？ 2、客户在哪里？ 3、为什么购买？ 4、购买了什么？ 5、广告及信息渠道 第四部分、针对产品细分参数的报告
第一部分 、项目说明
项目概况：
• 万科公司对第五园新业主进行了问卷填写，并自行录入，由方舟公司进行数据转 换，并撰写分析报告
第二部分 研究结果综述
1）、关于万科：
上海万科五街坊定位报告
•恒大建材市场
•杨
•云
•尚东
•台 •国际
•路
•高压线 •高 •卖
商业面积(㎡)
<30479
北临
宗地四至
高青路
目前宗地北段未 通，08年中完成
•高青路
•B26-1地块
•宗地 •M
•南 •路
•B26-1地块
高压线 22万伏 尚东国际三期 09年底完成
昔阳河 河水干净
•上
•联明路
西临 云台路 08年6月通
09年
6号线的高青路站在宗地旁。
主要公交 795
到达 陆家嘴
980
人民广场
627
徐家汇方向
有10余条公交线路，公交系统完备， 基本上1部车可达中心城区。
PPT文档演模板
上海万科五街坊定位报告
•1.4 宗地四至及形态
地块经济指标
占地面积(㎡)
121405
容积率
1.03
•建材市场
建筑面积(㎡)
125113
徐家汇
8km
12km
世博园区
3km
3.5km
上海万科五街坊定位报告
•1.2 宗地片区在浦东发展中的角色
•陆家嘴功能区 域
•滨江发展轴 • 世博会园 区
• 三林世博功能区域
•宗地片区角色：
•金桥功能区域
✓ 根据浦东发展规划，三林 片区是浦东新区确定的六大 功能区域之一的三林世博功 能区，是以围绕世博、服务 世博、依托世博、延伸世博 为重点，以发展高品质居住、 商贸、旅游为主的功能区。
PPT文档演模板
上海万科五街坊定位报告
•1.1 宗地位置
•人民广场
•陆家嘴
万科五玠坊分析及研究
区位
总述：万科五玠坊位 亍后世単板块的浦东 核心腹地三枃区域， 北临高青路，西邻于 台路，南靠杨南路， 北依东明路，踞守城 市东西主轴，比邻6 号城市轨道高青路站。
万科五玠坊
区位
土地价值：
后世単板块 比邻世単功能区和 浦江耀华综合功能 区之间
区位
航空站距：
距离虹桥机场约20 公里，距离浦东机 场约30公里。
物业费用: 5.85/平米·月
销售信息
开盘时间: 2012年5月6日 均价：39000元/平米 交房时间：2013年 交房标准：精装修 开发周期与销售情况: 已亍5月6日首次开盘，此次共推出精装大平层62套，面积为240、269、280、330平米左右，最低37000 元/平米起，均价39000元/平米。单套价格在800万-1400万左右。
缺点：景观层次感不够，多为低矮灌木，景观浅水面，较为平淡。
建筑材料：
外墙：条状石材+陶土百叶 内墙：硅藻泥环保涂料 电梯服务户数： 一梯一户 采暖：全屋地暖
用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台，形成了有表情，有生命力的建筑
建筑材料：
外墙：条状石材+陶土百叶------美观耐用
“陶土百叶窗”的设计是万科首创。五玠坊创造性地在主卧阳台安装百叶窗的想法最刜是为了能让住户在享受主卧阳台这 个室外空间的同时又能保证自己的隐私。站在阳台上，阳光透过百叶窗洒迚来，这是强烈的户外体验，耄陶土厚重的材质， 又让人有深深的安全感。在摈除了者久性较差的木百叶和铝合釐百叶窗之后，设计师芦原弘子女士提出了用陶土管来做百 叶窗的设计创意。陶土的材质坚固者用，特殊的肌理也也让这个“阳台外包装”更具质感。
建筑材料：用陶土百叶构成动态的外立面、用创意的凹凸线条勾勒阳台
万科五玠坊
万科五玠坊
位于东明路杨南路北临高青路，属于浦东三林板块交通相当便捷，离中环上南 路上约1公里左右，距6号线高青路站步行约2分钟，三十分钟内即达上海的各个 城市副中心。
占地面积120000平方米，建筑面积160000 平方米，容积率1.3,全部为5层精装大平层， 是浦东中环内仅见的低密度项目之一，交通 便利，居住环境优越，功能齐全，居住舒适。 特别配备约2万平精品商业、社区会所、精 品酒店、艺术馆等高端生活配套功能。
切入点
专业执行力 能力导入
现场游戏规 则的制定
项目理念的 传导
客户的定位
价格定位
企划专业包 装
目前有三家代理公司驻场，易居、合富辉煌、伟业顾问，现场接待及管理混乱； 业务员专业知识缺乏，关于项目卖点及内涵理解不足不能表达项题，整个项目有日本大师设计，但他们锁定客户为区域客 户，区域客户对于产品整体形象接受度较低； 价格未定，但目前报价4.5-5万/㎡，总价在1000-1600万，周边项目公寓价格 在3万/㎡左右； 现场整体包装单调缺乏视觉冲击，并且项目的参观及销售动线设计部合理；
位于东明路杨南路北临高青路，属于浦东三林板块交通相当便捷，离中环上南 路上约1公里左右，距6号线高青路站步行约2分钟，三十分钟内即达上海的各个 城市副中心。
占地面积120000平方米，建筑面积160000 平方米，容积率1.3,全部为5层精装大平层， 是浦东中环内仅见的低密度项目之一，交通 便利，居住环境优越，功能齐全，居住舒适。 特别配备约2万平精品商业、社区会所、精 品酒店、艺术馆等高端生活配套功能。
切入点
专业执行力 能力导入
现场游戏规 则的制定
项目理念的 传导
客户的定位
价格定位
企划专业包 装
目前有三家代理公司驻场，易居、合富辉煌、伟业顾问，现场接待及管理混乱； 业务员专业知识缺乏，关于项目卖点及内涵理解不足不能表达项题，整个项目有日本大师设计，但他们锁定客户为区域客 户，区域客户对于产品整体形象接受度较低； 价格未定，但目前报价4.5-5万/㎡，总价在1000-1600万，周边项目公寓价格 在3万/㎡左右； 现场整体包装单调缺乏视觉冲击，并且项目的参观及销售动线设计部合理；
万科五玠坊X年度营销计划
市场总结
• 相较与各竞品，除中海紫御豪庭产品相对同类外，其余竞品均存在一定程度的差异化， 故可认定五玠坊在主力240~350m2面积段产品项目中，销售态势处于领先局面；
• 相较各竞品，可以看出12年各豪宅项目仍采取以价换量的手法集中出货，相较竞品后 期仍有相对大量货源上市，五玠坊后期货量固定，相较12年在13年可做一定程度的价 格提升（建议13年采取小步快走，分步加推的形式，以实现价格提升）。
预计推出50套
尚东国际
库存140套 月均去化6.5
13年去化库存
浦东星河湾
库存20套
13年无货量
九龙仓玺园
库存60套
13年去化库存
明年高端市场潜在供应量主要集中在长风板块的雅戈尔、庆隆项目、国浩项目； PPT文档演模板新江湾板块的铁狮门、盛世新江湾、旭辉江湾墅、城投新江湾首府—万—科共五计玠坊约X近年6度0营0套销计划
万科五玠坊X年度营销计划
供应放量 竞争激烈
明年高端市场近1900套供应量，竞争加剧；同时在竞品项目中推货主要集中在一季度和
三季度，因此我们可以利用二季度空档期推售，但三季度推盘将面临压力。
库存套数
13年一季度
13年二季度
13年三季度
13年四季度
绿城玉兰花园
库存110套 月均去化19套
预计推出60套 150㎡产品
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万科五玠坊X年度营销计划
12年销售表现
从高端市场成交来看，定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数，主力单价维持在3.5-3.8万/㎡； 仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型，中海热销245户型，因此万科五玠坊与其他相比， 12年五玠坊制定的主流价格，销售态势处于领先市场；
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•灵动的立面，有生命的建筑
•“简”美学，成风范 •大师思想表达产物，将尖端思考融入高端生活，建筑是活的。
•陶土百叶窗 •全球首例创新陶土百叶立面工艺，突破的立面封面化不可变化 的死角，在里面活动起来，温暖起来。随意调节光线，有效降低 辐射、平添建筑生命活力
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•两张势能地图
•上海经济纵深宽度核心地位
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•客户路径的八爪鱼土地势能图
XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•模糊五玠坊1：城市前滩的第一封面居所 •模糊五玠坊2：辐射城市中心的生活深度
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•精细五玠坊
•土地|产品|客群
PPT文 案102P
•势能地图
•势能地图描摹： •客户地图下的地段势能坐标描摹
•浦西的路径可能： •13公里徐家汇、15公里中山公园
•浦东的真实存在： •陆家嘴，世博 金桥 张江 碧云联洋的溢出客地段，15 分钟畅达
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
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XX上海万科五玠坊下半年度执行方 案102P
•园林价值
•功能价值
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•树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气， 或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以通 过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花因 姿而美，人因花而醉。
•一个自然养生的状态 •在五玠坊的景观设计上，设计师极力秉持师法自然之理念，尊 重每一颗植物天然的形态。以人的行走路线布局景观动线，以不 同的品类、形态、色彩的植物合理搭配，让行走于社区的居者享 受丰富的景观，移步异景，感悟自然。
中粮_2013年4月上海万科五玠坊低密度社区项目调研报告_18p_规划设计
•置业目的以自住“追求居住品质”为主，更为在意项目的品质细节及低密度规划。
•购房时关注项目的地段，了解区域并有认同感，对区域未来充满信心。
6. 项目市场表现
日期
2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4
项目带给用户的利益/价值 浦东中环核心区、唯一低密度景观社区、大师团队、创新设计
5. 项目价值挖掘
蓄客方式 URBN来访邀约 具体 邀约客户到urbn进行一对一接待 B类客户数 7 C类客户数 130 D类客户数 101
活动
巡展 温州推介
三场项目推介会+第五园活动
联洋大拇指广场+古北家乐福 温州进行客户推介
本项目
师设计作品、陶土百叶窗、户型南北通透、万科品牌、精装修、现代建筑风格、 超大楼间距
A (Advantages） 本项目 B (Benefit/value） 本项目
相对于竞争对手的优势
浦东中环核心区、唯一低密度社区、超大园林景观、超大楼间距、280-320㎡大 平层、大师设计作品、2万方商业配套、现代建筑风格
乐之岛 花之谷 和之坪 五玠 坊商 业
悦之丘 梦之湖
小区正门
馨之亭
3. 项目规划设计
景观规划：由日本设计师打造，被还原的日式园林景观是本案的一个亮点。
下沉式广场 花之谷 梦之湖 湖中亭
五玠坊在景观设计上，由景观总设计师长谷川浩己、户田知佐，以一轴一带四组团景观打造出美轮美幻的园林景观，中央景观 带总体面积约13000方，分为三层叠水的梦之湖，和四季长春的花之谷组成，并且在中央还整体掩藏了一个地上约80平，地下 约1700平的会所，四组团景观由宠物撒欢的爱之园，缓坡般的悦之丘，儿童游玩的乐之岛与锻炼身心的馨之庭组成，秉持师 法自然之理念，以疏密有致的布局，构筑出简约极富层次感的社区景观。