房地产知识问答

1．什么叫房地产？有那两个部分组成？·房地产又称不动产，即土地以及与之相连的建筑物，构筑物和基础设施，再此基础上强调附带的各项权益。

由房产和地产组成。

2．.房地产开发有那两个密集型特征？。

人才密集型、资源密集型
3．可行性研究的核心是什么？经济评价
4．房地产开发投资风险防范的策略？风险回避、风险转移、风险控制
5．对同一项目当内部收益率与净现值法评价结果产生矛盾一般以……净现值法为准
6．按照国家规定，各种开发用地的使用最高年限？
7．房地产开发中获取土地使用权的方式。

出让、转让
8．土地使用权出让可采取哪四种方式。

1协议方式2投标方式3拍卖方式4挂牌方式
9. 企业债券的发行方式，转让方式各有几种？公募发行、私募发行；背书方式，或者法律，行政法规规定的其他
转让方式
10．城市规划按其规划的深度不同分为几种1城市总体规划2分区规划3控制性详细规划4修建性详细规划11．工程勘测可分为哪几种？1选址勘测2初步勘测3详细勘测4施工勘测
12．按不同投资主体范围将建设项目划分为哪几项？竞争性项目、基础性项目、公益性项目
13．住宅类型较多如按层数划分为哪几种？低层住宅、多层住宅、高层住宅
14．开发企业规划设计的控制能力表现在那几个方面？预控能力、过程控制能力、设计文件接收及变更控制能力16．住宅建筑设计方案评价的指标体系？适用性、安全性、经济性、艺术性
17．工程招标方案主要有哪两种？公开招标、邀请招标
18．房地产开发包括哪三要素？主题、客体、内容
19．工程承包合同包括的种类？监理、勘测设计、建筑安装工程承包
20．在解释和证明合同的标准语言是那种？汉语
21. 工程进度计划的表示方法主要有那两个种？横道图、网络图
22．工程索赔的特征？必然性、合理性、客观性、合法性
23. 根据工程实体质量形成的时间段从那几个方面对施工质量控制。

事前、事中、事后
24．房地产收益的获取的主要方式？出租、出售、营业
25.住宅建筑面是由哪几个部分组成？居住面积、辅助面积、结构面积
26．什么是推销过程中“准备”的主要因素。

住宅商品房知识、消费者情况、竞争者情况、心理准备
27.房地产开发项目建设这一阶段是开工准备到什么阶段结束。

竣工交付使用。

28.对申请贷款企业自有资金占的比例？自由流动资金占生产流动资金的30%。

29.项目BOT表示含义？BOT意为建设、经营、移交，是利用私人资本投资于公益性基础设施的一种筹资方式。

30.住宅的的日照要求在什么季节/？日照时间为多少/?冬至日、住宅底层日照不少于一小时
31.在工程邀请招标中邀请的单位一般为多少？3~10个之间
32.网络计划优化方案的种类？工期优化、费用优化、资源优化。

33.房地产开发商选择承包企业的主要标准？标价、信誉、工期、质量。

34实际进度与计划进度的图形比较方法有哪些？横道图比较法、S型曲线比较法、香蕉曲线比较法
35各种投资估算的适用范围？面积法：常用于估算工程造价2.单元法：根据建筑物能容纳的人数或设施单元数以及每个单元造价等资料来估算建筑工程的总造价3.概算指标法4.分项造价估算法常用语估算项目总投标5.
分项造价指标法
15．开发项目的方案审核一般包口哪三项类容？规划方案，建筑设计方案，结构设计方案。

36.规划设计审核通常包括那三方面？1.方案图纸2.初步设计图纸3.施工图设计图纸
37.衡量住宅建筑的安全性的主要指标？.私密性，结构安全，安全措施，耐久性
38.住宅建筑综合效果的适用性指标有哪些？平面指标，空间布置，物理性能，厨卫布置
40.风险回避是一种什么防范风险措施？消极的
41.在城市规划类房地产开发用地的性质？国有土地
42.评标委员会是由什么单位组建的？主要由开发企业的专业人员组成，并且一般是法人代表或代理人主持可邀
请有关部门的代表和专家参加。

43.债券人具有的特征？债券人在企业分配的顺序上要优于股东；
在发行企业破产清算时，债券人的求偿也优于股东；
无权参与企业的经营与管理，对企业的经营状况不承担责任。

44.股票的种类各持有的特征？
种类：（1）按照股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为普通股和优先股两大类
(2 )按投资主体的不同可分为国家股，法人股，个人股和外资股
(3 )安股票票面是否记名，可分为记名股票和无记名股票
特点：1）从法律上讲，股票持有人即股东与股票的权利和义务是不可分离的，股票的转让就是股东权利和义务的转移，股票转让后，股东就失去了相应的权利和义务：2）股票是财产所有权证书，而不是债权
债务凭证。

45.容积率的概念？用地容积率简称容积率，指开发内类建筑面积与开发用地面积之比，或单位面积上所分摊的
建筑面积。

46.工程标底的特点？1）依据充分2）反映市场变化3）单一标底
47.设备验收期，单机无负荷，联动无负荷，试车由谁负责组织？承包商，发包商
48.财务杠杆系数大小对财务杠杆系数风险影响？财务杠杆系数越大，表明企业偿债压力越大，反之则小
二．
1.房地产开发的特点？1）开发成本高，投资量大2）开发建设期长，投资周转慢3）市场具有地区性和分散性4）需求具有稳定性
2.房地产开发策划的四个阶段，前期工作主要有哪些？
四个阶段：1）项目前期开发策划2）销售3）招租4）物业管理规划
前期工作：土地使用权的获取研究；房地产开发项目市场调查以及消费者行为分析；房地产开发项目的产品策划
3.房地产开发策划原则？1）独创原则2）定位原则3）整合原则4）客观员则5）可行原则6）全局原则7）文化原则8）应变原则
4.房地产开发的程序？可行性研究，前期工作，建设实施，房屋营销于服务
5.房地产开发可研作用?
1）为投资决策提供依据2）作为资金筹措的依据3）作为编制设计的依据4）作为有关部门签订协议，合作的依据5）作为申请建设执照的依据
6.可行性研究分为哪几个阶段？1）机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评价。

7.财务评价使用的基本报表有哪些？现金流量表，损益表，资金来源与运用表，资产负债表及外汇平衡表
8.房地产开发工程承包合同的特征？
1）具有一般经济合同的法律特征2）合同标的的固定性和完整性3）合同履约方式的连续性和阶段性4）合同履约的期限长和风险性
9.房地产开发工程合同的作用？组织和协调作用，监督作用，解决双方纠纷的凭据
10．申请工程招标的条件？1）工程建设用地的使用权已有偿取得，用地现场具备“七通一平”的建设条件，2）有合格资质的设计单位负责设计的施工图纸和概算，或有能满足标价计算要求的设计文件3）开发工程项目已列入当地计划管理部门制定的年度开工建设计划4）已取得《建筑工程规划许可证》5）建设资金，主要建筑材料和设备供应均已落实
11.有那几个方面进行纠偏措施？组织措施，经济措施，技术措施，合同措施
12.合同房预售条件？1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书2）持有建设工程规划许可证和施工许可证3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和
竣工交付日期。

13.施工合同的类容？1）工程名称，地点，范围，内容，工程价款及开竣工日期；2）双方的权利,义务和一般责
任;3)施工组织设计的编制要求和工期调整的处置方法；4）工程质量要求，检验与验收方法；5）合同价款调整与支付方式；6）材料，设备的供应方式与质量标准；7）设计变更8）竣工条件与结算方法；9）违约责任与处置方法；10）争议解决方式；11）安全生产维护措施。

此外，关于索赔，专利技术使用，发现地下障碍和文物，工程分包，不可抗力，工程保险，合同生效与终止等也是施工合同的重要类容
14.人员推销程序？发掘，准备，接近，介绍，解疑，成交，跟踪。

15.招投标的主要程序？1）确定招标的工程项目2）组建招标工作小组3）向招标投标管理机构提出招标申请4）
组建评标小组，制定评标，决标办法5）编制工程招标文件和标底，并报招标管理部门审定6）发布招标广告，或发送招标通知书7）对申请投标的单位进行资质审查8）分发招标文件，全套施工图纸和技术资料9）组织投标单位踏勘现场并对招标文件答疑10）开标，评标和决标
1．1）编制招标文件2）确定标底3）发出招标公告和邀请投标函4）审查投标单位资格5）发送招标文件6）组成评标机构制定评标原则办法和程序7）在规定时间地点接受投标文件8）开标9）评标定标10）发出中标通知开发企业和中标企业签订供货合同。